Ипотека на новостройку в 2026 году: какие программы работают и как не ошибиться с выбором

Ипотека на новостройку в 2026 году - это выбор из четырёх вариантов: семейная ипотека по новой шкале с 1 октября, ИТ-ипотека до 6% (в Москве и Петербурге её не дают), рыночная ипотека около 18,7% и субсидии застройщиков. На вторичку в столичных регионах работает в основном только рыночная. Разбираю ставки и взнос, как устроен счёт эскроу, зачем банку аккредитация дома и с чего начать, чтобы не переплатить. Разборы сделок выкладываю в моём канале.

Какие программы работают на новостройки с 1 октября 2026 года?

Сведу варианты в одну таблицу:

Семейная ипотека. Для договоров с 1 октября Минфин ввёл шкалу: в Москве, Петербурге и их областях 12% при одном ребёнке, 10% при двух, 8% при трёх, 6% при четырёх и 4% при пяти детях и больше. Лимит - от 12 до 18 млн рублей. Субсидию на ставку теперь дают не дольше 15 лет. Консультанты ДОМ.РФ 29 сентября пояснили, что с этой даты кредит смогут оформить только семьи с ребёнком до 7 лет или ребёнком-инвалидом. Подробно условия для новостроек - в статье про семейную ипотеку на новостройку.

ИТ-ипотека. ДОМ.РФ называет ставку до 6%, взнос от 20% и кредит до 9 млн рублей. Купить по ней можно новостройку у застройщика, а вторичку, апартаменты и квартиру по уступке - нельзя. Жильё в Москве и Петербурге по этой программе не купить, и работнику, чьё место работы в этих городах, её тоже не дадут. В Подмосковье и Ленобласти программа работает, но если и работа там, средний доход за последние три месяца нужен от 150 тысяч рублей. Кто подходит под программу, я разбирала в статье про ИТ-ипотеку.

Рыночная ипотека - для всех, кто не проходит в льготные программы. Субсидии застройщиков и рассрочка - отдельные истории со своими подвохами, о них ниже.

Какая ставка по ипотеке на новостройку сейчас?

Как и с вторичкой, здесь легко запутаться в цифрах:

Средняя по Центробанку низкая потому, что в неё входят льготные кредиты, а семейная ипотека по условиям программы идёт в основном на новостройки. Если вы в льготы не проходите, ориентир - 18,73%.

На рыночных условиях ставки на новостройку и на вторичку почти одинаковые: на вторичное жильё ДОМ.РФ считает 18,67%. В моей практике то же самое: без субсидии застройщика банк считает ставку на новую и на готовую квартиру одинаково. Какие ставки у конкретных банков и от чего зависит ваша, - в статье ставки по ипотеке сейчас.

Какой первоначальный взнос нужен на новостройку?

Для кредитов по договорам долевого участия лимит Центробанка на IV квартал 2026 года строже, чем для готового жилья. Кредиты, где взнос не больше 20% включительно или долговая нагрузка выше 80%, вместе могут занимать не больше 5% всех кредитов банка по договорам долевого участия за квартал. А те, где одновременно взнос не больше 20% и нагрузка выше 50%, - не больше 1%.

Отсюда и цифра «от 20,1%»: ровно 20% уже попадает в ограниченную группу. Почему так и чем можно закрыть взнос, включая материнский капитал, я подробно разбирала в статье про первоначальный взнос по ипотеке.

По семейной ипотеке банк тоже может попросить больше минимальных 20%. ВТБ, например, на 30 сентября 2026 года указывает в условиях программы взнос от 20,1%, если дом строится с его проектным финансированием, и от 40,1% в остальных случаях. Поэтому до выбора квартиры стоит узнать, какой банк финансирует стройку.

⚠️ У ВТБ в условиях отдельно сказано, что первоначальный взнос нужно внести на счёт в банке до сделки, то есть до даты кредитного договора. Деньги на взнос должны быть готовы заранее.

Что происходит с деньгами, пока дом строится?

Это главное отличие новостройки от вторички, и оно работает на покупателя. По статье 15.4 закона о долевом строительстве все участники долевого строительства вносят деньги в счёт цены договора на счета эскроу. Застройщик строит на собственные деньги или кредит банка, а ваши деньги ждут.

Что важно знать про эскроу:

• когда деньги уходят застройщику - после того как банк получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения о нём в единой системе жилищного строительства;
• сколько деньги могут лежать - срок депонирования не может превышать срок ввода дома из проектной декларации больше чем на шесть месяцев. По заявлению дольщика его можно продлить, но не больше чем на два года;
• процентов на эскроу нет, а по ипотеке вы платите с первого месяца.

Как защищены деньги на эскроу, если у банка отзовут лицензию или застройщик обанкротится, я разбирала в статьях про покупку квартиры на этапе котлована и про то, что делать, если застройщик обанкротился. А если дом не сдают вовремя - в статье застройщик задерживает сдачу дома.

Зачем банку аккредитация дома?

Банк смотрит на застройщика один раз - при аккредитации дома. Квартиры в таком доме потом одобряют быстро, а на вторичке каждую квартиру проверяют заново: историю переходов, продавца, обременения. По моим наблюдениям, одобрение квартиры в аккредитованном корпусе занимает до одного рабочего дня.

Что это значит для вас:

1. Спросите, в каких банках аккредитован дом. Выбор банка с низкой ставкой не поможет, если ваш дом в нём не аккредитован.
2. Проверьте застройщика сами. Аккредитация - это позиция банка, а не гарантия. Как проверить застройщика по открытым реестрам, я разбирала в статье как проверить застройщика.
3. Не спешите с бронью, пока не знаете, в каком банке пойдёте.

Для сравнения со вторичкой: после выбора квартиры путь по новостройке обычно занимает две-три недели, по вторичке - полтора-два месяца. Разница по этапам разобрана в статье сколько времени занимает оформление ипотеки.

Чем ставка от застройщика отличается от льготной ипотеки?

Ставка 0,1% или несколько процентов на первые годы выглядит очень выгодно, пока не сравнишь цены. Застройщик платит банку за снижение ставки, а эти деньги возвращает себе в цене метра. Часто такое предложение идёт вместе с повышенным взносом: в моей практике встречалась ставка 3,5% при условии взноса 30%. Бывает, что банк и по семейной ипотеке ставит условием субсидирование от застройщика, тогда наценка появляется и там, поэтому о ней стоит спросить прямо.

Как считать настоящую цену субсидии, за сколько месяцев низкая ставка отбивает наценку и что будет при продаже такой квартиры, я подробно разобрала в статье про субсидированную ипотеку от застройщика.

Ещё два варианта, которые предлагают в офисах продаж: рассрочка от застройщика и траншевая ипотека. У обоих свои риски, и их тоже стоит считать до подписания.

С чего начать покупку новостройки в ипотеку?

⚠️ Не звоните застройщику первым. Это самая дорогая ошибка на старте. Застройщик заводит в свою базу каждого, кто позвонил, оставил заявку на сайте или пришёл в офис. Дальше вы для него прямой клиент, и перейти к брокеру удаётся редко: решает это застройщик, и у каждого свои правила. Как это устроено и что делать, если вы уже звонили, я разбирала в статье про фиксацию клиента у застройщика.

Кто платит брокеру при покупке новостройки и меняется ли от этого цена, - в статье нужен ли риелтор при покупке новостройки.

Порядок, который я советую:

1. Одобрение в банке - понять сумму и программы, на которые вы проходите.
2. Подбор дома с учётом аккредитации в нужных банках.
3. Бронь и договор долевого участия - после проверки застройщика.
4. Кредитный договор, регистрация договора долевого участия и перевод денег на эскроу.
5. Стройка. Платите ипотеку, следите за сроком ввода.
6. Приёмка квартиры - что проверять на осмотре, разобрано в статье про приёмку квартиры у застройщика.
7. Собственность и замена залога - что делать после сдачи дома, - в статье дом сдан: что делать дальше.

Если вы выбираете новостройку и хотите понять, в какую программу проходите и какой банк выгоднее, - напишите мне до звонка застройщику. Посмотрю вашу ситуацию и подберу варианты, в которых дом аккредитован.

Частые вопросы

Можно ли с 1 октября купить новостройку в Москве по семейной ипотеке?

Такая покупка возможна, если в семье есть ребёнок младше семи лет или ребёнок-инвалид: так ДОМ.РФ отвечает на вопросы о новых правилах. Ставка в Москве и области с 1 октября зависит от числа детей - 12% при одном ребёнке, 10% при двух, 8% при трёх, 6% при четырёх и 4% при пяти и больше.

Нужно ли платить ипотеку, пока дом строится?

Платить придётся сразу: после регистрации договора долевого участия кредит уходит на счёт эскроу, и платежи по графику начинаются с первого месяца. Жить в квартире можно только после сдачи дома и приёмки. Если вы снимаете жильё, на время стройки расходы складываются из платежа и аренды - это стоит посчитать заранее.

Можно ли купить новостройку по уступке в ипотеку?

По рыночной ипотеке - можно, если банк согласует объект и договор уступки. Семейная и ИТ-ипотека на уступку не распространяются: ДОМ.РФ прямо пишет об этом в инструкциях по обеим программам. Особенности такой сделки и риски покупателя я разбирала в статье про переуступку квартиры в новостройке.

Что будет с деньгами, если застройщик задержит сдачу дома?

Деньги остаются на счёте эскроу: срок блокировки по закону не больше чем на полгода дольше срока ввода из проектной декларации, а по заявлению дольщика его можно продлить ещё не больше чем на два года. За просрочку передачи квартиры застройщик платит неустойку, мораторий на неё закончился в конце 2025 года. Порядок действий разобран в статье застройщик задерживает сдачу дома.

Нужна ли оценка при покупке новостройки?

При покупке по договору долевого участия оценка обычно не нужна: в залог идёт право требования по договору, а цена известна из договора с застройщиком. Отчёт понадобится позже, когда дом сдан и квартира оформлена в собственность, - для замены залога. Точные требования зависят от банка, их стоит уточнить при подаче заявки.

Сколько времени занимает покупка новостройки в ипотеку?

После того как квартира выбрана, путь по новостройке обычно занимает две-три недели: одобрение объекта, договор долевого участия, кредитный договор, регистрация и перевод денег на эскроу. Больше времени уходит на поиск квартиры и сравнение программ.

Источники