Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке в 2026

Проверка застройщика выглядит страшнее, чем есть. По закону он обязан раскрывать о себе почти всё, и лежит это в одном государственном месте, бесплатно и без регистрации: документы, отчётность, фотографии стройки, история переносов сроков. Полчаса внимательного чтения дают больше, чем месяц чтения отзывов. Ниже разбираю по шагам, что именно смотреть, чем два «единых реестра» отличаются друг от друга, как проверить банкротство и суды, почему слова «дом аккредитован банком» не заменяют вашу проверку, и что есть отдельно для Москвы и Петербурга. Свежие случаи из сделок публикую в канале.

Единый реестр застройщиков и ЕРЗ.РФ: два разных «реестра»

Путаница начинается с названия. В поиске «единый реестр застройщиков» люди попадают то на государственную систему, то на портал с похожей аббревиатурой, и решают, что это одно и то же.

Единая информационная система жилищного строительства работает на портале наш.дом.рф. Она создана по закону о долевом строительстве, и в ней ведутся два реестра: единый реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов (статья 23.1). Проблемным объект становится, если срок ввода или передачи квартир нарушен больше чем на шесть месяцев либо если застройщика признали банкротом и открыли конкурсное производство. Это государственные данные.

ЕРЗ.РФ - отраслевой портал, который считает рейтинги застройщиков: объём текущего строительства, доля домов с перенесённым сроком, средний перенос в месяцах. Это не государственный реестр, но данные там открытые и удобно сведённые по регионам.

Пользоваться нужно обоими. Государственная система показывает документы и статус, а рейтинг ЕРЗ - как компания держит сроки на всех своих объектах, а не только на вашем.

Масштаб для понимания: на 5 сентября 2026 года в едином реестре застройщиков числятся 4 734 компании. С использованием счетов эскроу строится 98,9 процента жилья в стране, в Москве 96,3 процента, в Петербурге все 100.

Что проверить у застройщика на наш.дом.рф?

Закон устроен удобно для покупателя: единственное место, где застройщик обязан раскрывать информацию, - государственная система (статья 3.1). Значит, проверять можно там, а не собирать по сайтам.

Начинать удобно с бесплатного сервиса проверки новостроек: вводите название комплекса, адрес, застройщика или его номер налогоплательщика и получаете готовый отчёт. У благополучного дома он выглядит так: объект прошёл проверку, у застройщика нет проблемных домов, сроки строительства соблюдены, застройщик не банкрот. У проблемного вместо этого появляется строка о нарушении плановых сроков с указанием старого срока, нового и на сколько кварталов он увеличен. Это и есть то, чего не дадут никакие отзывы.

Что обязано лежать в системе по каждому дому:

• проектная декларация со всеми изменениями. Это официальный документ, удостоверяющий факты (статья 19), и обновляется он ежемесячно;
• разрешение на строительство, проектная документация с экспертизой, градостроительный план участка и документы на землю;
• проект договора долевого участия, по которому вам предложат подписать сделку;
• бухгалтерская отчётность с аудиторским заключением и сведения о том, не находится ли застройщик в процедуре банкротства;
• фотографии хода строительства, которые обновляются ежемесячно.

Что смотреть в самой декларации. В первой части - сведения о застройщике: учредители и бенефициары с долей от пяти процентов, объекты, построенные за последние три года, со сроками ввода, финансовый результат, кредиторская и дебиторская задолженность (статья 20). Во второй - о проекте: реквизиты разрешения на строительство, права на земельный участок, график строительства с предполагаемым сроком ввода, срок передачи квартир, плановая стоимость, уполномоченный банк для счетов эскроу и число уже заключённых договоров (статья 21).

Два пункта декларации, на которые город Москва советует смотреть отдельно. Пункт 15.1 отвечает на вопрос, что именно строят: жильё или апартаменты, а это разные права и разные ипотечные программы. Пункт 18.1 показывает планируемую стоимость строительства, и город предлагает сравнить её с суммой одобренных застройщику кредитов, чтобы понять, хватает ли проекту денег.

Ещё три вещи, которые видно сразу и которые говорят больше всего.

1. Дата последней декларации. Она обновляется ежемесячно. Если свежая версия полугодовой давности, это уже вопрос.
2. Свежесть фотографий. Пропавшие фото стройки за последние месяцы - сигнал, который не требует объяснений.
3. Сроки предыдущих объектов. В декларации указаны сроки ввода уже построенных домов, и это готовая история дисциплины компании.

В карточке дома есть и то, чего нет в документах: доля проданных квартир, график средней цены метра по месяцам и блок проверки, где система сама пишет, есть ли у застройщика проблемные объекты, соблюдаются ли сроки строительства, не банкрот ли он и опубликован ли полный комплект документов.

И главное правило про названия. У крупных групп на каждый жилой комплекс обычно своё юридическое лицо, а в названии по закону должны быть слова «специализированный застройщик» (статья 2). Сверяйте название из договора с названием в декларации побуквенно. В одной моей сделке ошибку в юридическом наименовании застройщика мы нашли в документах прямо перед сделкой, и исправляли всё в спешке.

Как проверить застройщика на банкротство и долги?

Такую проверку я делаю по любому контрагенту в сделке: по продавцу квартиры на вторичке, по подрядчику при строительстве дома и по застройщику. Набор сервисов один и тот же.

Номер налогоплательщика берите из проектной декларации, а не из рекламы: строит конкретное юридическое лицо, и проверять нужно именно его. Полезно посмотреть заодно и на группу компаний, но выводы делайте по застройщику вашего дома.

Самый ранний публичный сигнал о проблемах - сообщение кредитора о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве. По закону о банкротстве такое сообщение публикуется не менее чем за пятнадцать календарных дней до подачи заявления, и увидеть его можно раньше, чем начнётся сама процедура.

Отдельно про то, что за вас уже проверило государство. Закон запрещает быть застройщиком компаниям в процедуре ликвидации или банкротства, с приостановленной деятельностью и с записями в реестрах недобросовестных поставщиков (статья 3), а к руководителю и бенефициарам предъявляет требования об отсутствии судимости за экономические преступления и дисквалификации (статья 3.2). Это уже отфильтровано до вас, но проверка судов и банкротства показывает свежую динамику, которой в фильтрах ещё нет.

Если вы смотрите конкретный жилой комплекс и не хотите разбираться в декларациях в одиночку, - оставьте заявку. Посмотрим застройщика, сроки и документы до брони, а заодно подберём банк под этот объект.

Оставить заявку

Какие документы должен показать застройщик и что в них смотреть?

Право требовать документы для ознакомления прямо записано в законе (статьи 20 и 21). Просить их можно в офисе продаж, и вам обязаны представить подлинники или заверенные копии.

Разрешение на строительство. Главный документ: без него привлекать деньги граждан нельзя вообще. Проверить его можно не только у застройщика: реквизиты есть в проектной декларации, а в Москве и Петербурге разрешения выдают городские органы строительного надзора, и обращения по ним принимают они же.

Документы на землю. Право собственности или аренда участка, на котором строят. Смотрите, совпадает ли кадастровый номер участка в декларации с тем, что в договоре.

Заключение экспертизы проектной документации. Обязательный документ для многоквартирного дома.

Проект договора долевого участия. Читайте его до брони, а не в день сделки. Условия договора обязаны соответствовать проектной декларации (статья 4). Расхождение в сроке передачи или в описании квартиры между двумя документами - повод задать вопрос до подписания.

Чего у застройщика быть не должно и о чём не нужно спрашивать: лицензии на строительство. Лицензирование строительной деятельности отменено, и требование «покажите лицензию» выдаёт неподготовленного покупателя.

Три условия, без которых застройщик не вправе брать ваши деньги, стоит запомнить как формулу: разрешение на строительство, права на участок и размещённая проектная декларация (статья 3). Если денег требуют без этого, закон разрешает потребовать их назад немедленно, с процентами в двойном размере и возмещением убытков.

Срок сдачи дома и срок передачи ключей: в чём разница?

Разводить эти два срока нужно ещё на этапе выбора. В карточке дома на наш.дом.рф они стоят отдельными строками: «сдача дома» и «выдача ключей». Иногда обе даты попадают в один квартал, иногда ключи выдают на квартал-другой позже; ориентироваться нужно на срок передачи из вашего договора.

Что говорит закон про перенос. Если завершить строительство в срок не получается, застройщик обязан не позднее чем за два месяца направить вам предложение изменить договор (статья 6). За просрочку передачи он платит неустойку, а вы вправе отказаться от договора, если задержка превысила два месяца (статья 9). Мораторий, из-за которого неустойка не начислялась с марта 2024 года, закончился 31 декабря 2025 года и на 2026 год не продлён.

Теперь цифры, ради которых стоит открыть рейтинг ЕРЗ. По их обзору за август 2026 года средний перенос планируемых сроков в стране - 3,7 месяца; в таблице по регионам Москва стоит на 4,4 месяца, Петербург на 3,9, Московская область на 6,6. Доля площадей, где срок уже переносили, составляет 13,6 процента по стране; по московскому обзору за март 2026 года - 17,6 процента, по петербургскому за июнь 2026 года - 10,7.

Но общая цифра нужна только для фона. В рейтинге по каждому городу у каждого застройщика есть своя колонка «с переносом срока» и «уточнение срока, месяцев». На 1 сентября 2026 года у одних крупных компаний Москвы там ноль, у других больше половины объёма с переносом, а средний перенос по отдельным застройщикам превышает год. Это открытая информация, и смотреть её нужно до брони.

В моей практике был случай, когда клиенты выбрали жилой комплекс застройщика, у которого на тот момент были серьёзные проблемы со сроками сдачи. Я честно подсветила риски, мы сменили застройщика и выбрали более надёжный вариант. Сделка состоялась, и клиенты получили ключи.

Что значит «застройщик аккредитован банком» и защищает ли это покупателя?

Слово это звучит в каждом отделе продаж, и стоит понимать, что за ним стоит.

Что проверяет банк. Домклик описывает процедуру так: банк проверяет юридическую и финансовую надёжность застройщика, его опыт и репутацию, изучает строительную и земельную документацию по объекту, смотрит источники финансирования стройки и анализирует уже построенные дома. После аккредитации проверка не заканчивается: мониторинг строящихся объектов проводится не реже раза в квартал, а при проблемах аккредитацию приостанавливают или снимают.

Где смотреть списки. У Газпромбанка на сайте выложен файл со списком аккредитованных объектов с датой обновления, названием комплекса, застройщиком и статусом аккредитации; на 3 сентября 2026 года в нём около трёх тысяч строк. У ВТБ на странице ипотеки на новостройку прямо указано, что новостройка должна быть аккредитована банком, и есть ссылка на витрину объектов. У Сбербанка в поиске Домклик есть фильтр «Проверено банком». У Т-Банка на странице ипотеки на новостройку слова «аккредитация» нет, зато есть требования к сделке: покупка у застройщика по договору долевого участия с оплатой через счёт эскроу, уступка не подходит.

Что аккредитация не показывает. Историю переносов сроков по другим домам застройщика и то, устраивает ли лично вас срок сдачи вашего корпуса. Плюс бывают технические истории: в одной моей сделке юристы банка несколько раз возвращали объект на доработку, утверждая, что корпус не аккредитован, хотя это было не так. Вопрос решали вручную, и это стоило нескольких дней.

Практическая польза. Аккредитованный корпус банк одобряет быстрее, а иногда от банка зависят и условия: в одной сделке мы выбрали корпус, который находится на проектном финансировании нужного банка, и это позволило снизить первоначальный взнос с 30 до 20 процентов. Так что вопрос «в каких банках аккредитован дом» стоит задавать до брони, а не после одобрения.

Что видно на стройке и в отчётности застройщика?

Документы говорят о прошлом, а стройка о настоящем.

Фотографии по месяцам. Выкладываются в карточке дома, с датой последнего обновления. Смотрите не одно фото, а серию за полгода: видно, двигается ли работа. В Петербурге есть ещё и трансляции со строительных площадок, которые ведёт город.

Отчётность. Бухгалтерская отчётность с аудиторским заключением обязательна для публикации, и по ней видно динамику выручки, прибыли и задолженности. Это не всегда просто читать, но резкое ухудшение и отсутствие свежей отчётности заметны и без бухгалтерского образования.

Распроданность. В карточке дома указана доля проданных квартир. Смысл простой: деньги дольщиков лежат на счетах эскроу и раскрываются застройщику после ввода, а стройка идёт на кредит банка. Слабые продажи на поздней стадии означают, что у проекта хуже экономика.

Личный визит. Съездите на площадку. Идёт ли работа, есть ли техника и люди, соответствует ли увиденное фотографиям того же месяца. Это бесплатно и информативнее любого отзыва.

Про отзывы отдельно. Отзывы на сайте застройщика могут быть какими угодно, а вот у уже сданных домов того же застройщика есть жильцы. Найдите их дома в карточках системы, посмотрите, вовремя ли эти дома сдали, и, если получится, поговорите с теми, кто там живёт.

Брокер застройщика, служебные записки и фиксация: как это влияет на проверку

Проверка застройщика упирается не только в документы, но и в то, кто рядом с вами в сделке.

Иногда застройщик прямо требует подавать заявку только через свой ипотечный отдел, и со своим одобрением прийти нельзя. Такое условие узнают до брони, а не в день сделки, и оно означает несколько практических вещей: вопросы к банку идут через посредника и ответа можно ждать несколько дней, а адрес и время сделки вы можете узнать в последний момент.

Что из этого следует для проверки. Ошибку в юридическом наименовании застройщика в документах, о которой я писала выше, нашли мы с клиентом, а не ипотечный отдел. Кредитную историю до подачи заявки разбирала тоже я. Разница простая: у брокера застройщика задача - провести сделку своей компании, у вашего специалиста - защитить ваши интересы.

И про порядок действий. Первый звонок или визит в отдел продаж определяет, кто будет вести вашу сделку и на каких условиях: механика подробно разобрана в статье про фиксацию клиента у застройщика. А вопрос, кто вообще платит за сопровождение покупки новостройки, - в разборе нужен ли риелтор при покупке новостройки.

Что смотреть в Москве и Петербурге?

За застройщиком в каждом регионе следит свой контролирующий орган, и результаты проверок он публикует у себя и в государственной системе (статья 23).

Москва. Долевое строительство контролирует Комитет государственного строительного надзора, и у города есть отдельный портал для дольщиков. Там пошаговые инструкции с конкретными пунктами декларации, разбор ситуации «дома нет в системе» и телефоны горячих линий: Минстроя России, портала наш.дом.рф и самого комитета. Город прямо пишет две вещи, которые стоит запомнить. Критичным является отсутствие разрешения на строительство и проектной декларации: покупать такую новостройку опасно. А если дом оказался в реестре проблемных объектов, регистрационные действия по нему, скорее всего, запрещены, и зарегистрировать сделку не удастся. Там же город советует смотреть претензии контролирующих органов в едином реестре проверок и категорию риска застройщика в едином реестре видов контроля. По данным портала на второй квартал 2026 года, в Москве 415 проектов долевого строительства с привлечением средств граждан.

Петербург. У Комитета по строительству есть раздел о долевом строительстве, и он полезнее, чем кажется. Там перечни застройщиков, сдающих ежеквартальную отчётность, сведения о вступивших в силу постановлениях о привлечении застройщиков к административной ответственности, информация о внеплановых проверках и выданных предписаниях за 2026 год, веб-камеры на проблемных объектах и трансляции более чем со 120 строительных площадок. Есть и отдельный сервис проверки разрешений на строительство. Список застройщиков в состоянии банкротства там тоже выложен, но файл давний, поэтому банкротство проверяйте на Федресурсе, а не по нему.

Совет практический: если ваш застройщик уже попадал в списки проверок или предписаний, это не приговор, но повод прочитать документы внимательнее и посмотреть, чем закончилось.

Как проверить, что ДДУ зарегистрирован?

Последний шаг проверки делается уже после подписания, но забывать о нём нельзя.

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, и до неё он юридической силы не имеет. Проверять нужно не квартиру, которой ещё нет, а земельный участок, на котором строят дом: закажите выписку из реестра недвижимости по кадастровому номеру участка из проектной декларации. В разделе о правах и ограничениях будут перечислены зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве, а после регистрации вашего там появится и его номер.

Что делать с этим номером: сверить с тем, что выдал застройщик, и сохранить документы. Как проходит регистрация и в какие сроки, разобрано в статье про электронную регистрацию сделки.

Если квартиру вы покупаете не у застройщика, а у другого дольщика по переуступке, проверок становится больше: нужно смотреть и застройщика, и продавца, и сам договор. Об этом есть отдельный разбор переуступки.

Частые вопросы

Как проверить застройщика на банкротство? На Федресурсе, в едином федеральном реестре сведений о банкротстве, по названию и номеру налогоплательщика того юридического лица, которое указано в декларации. Дополнительно посмотрите картотеку арбитражных дел и данные приставов.

Как проверить застройщика на наш.дом.рф? Найдите дом в каталоге строящихся объектов и откройте карточку: там проектная декларация с датой обновления, разрешение на строительство, отчётность, фотографии стройки по месяцам, сроки сдачи и выдачи ключей и блок проверки с ответом системы о проблемных объектах.

Как проверить застройщика по ИНН? Номер налогоплательщика есть в проектной декларации. По нему заказывают выписку на сайте налоговой службы и проверяют компанию на Федресурсе, в картотеке арбитражных дел и у приставов.

Что такое проектная декларация и где её посмотреть? Это официальный документ о застройщике и о проекте: учредители, построенные объекты, финансовые показатели, разрешение на строительство, сроки и банк для счетов эскроу. Она размещается в системе наш.дом.рф и обновляется ежемесячно.

Единый реестр застройщиков - это наш.дом.рф или ЕРЗ.РФ? Государственный реестр ведётся в системе наш.дом.рф. ЕРЗ.РФ - отраслевой портал с рейтингами по объёму строительства и переносам сроков. Пользуйтесь обоими, но не путайте.

Что значит «застройщик аккредитован банком»? Что банк проверил компанию и объект и готов выдавать ипотеку на квартиры в этом доме. Банк следит за объектом и после аккредитации и может её приостановить или снять.

Чем срок сдачи дома отличается от срока передачи ключей? Сдача - это разрешение на ввод дома в эксплуатацию, передача ключей происходит позже, по акту приёма-передачи. В карточке дома обе даты указаны отдельно, планировать переезд нужно по второй.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома? О переносе он обязан предупредить не позднее чем за два месяца и предложить изменить договор. Подписывать допсоглашение вы не обязаны. При просрочке передачи больше двух месяцев можно отказаться от договора и вернуть деньги со счёта эскроу.

Что в итоге

Порядок такой. Сначала карточка дома в системе наш.дом.рф: декларация, разрешение, фотографии, сроки, блок проверки. Потом юридическое лицо застройщика по четырём сервисам: налоговая, Федресурс, картотека арбитражных дел, приставы. Потом история переносов сроков в рейтинге по вашему городу и городские сервисы Москвы или Петербурга. И только после этого разговор про бронь.

Аккредитация банком - хороший знак и весомый: банк проверяет застройщика тщательно и следит за объектом дальше. Ваша проверка добавляет к ней то, что банку неинтересно: сроки именно вашего дома и историю переносов у этой компании. И занимает она меньше времени, чем выбор кухни.

Результатом проверки иногда становится отказ от квартиры. Это нормальный итог: сменить объект до брони дешевле, чем ждать дом, который переносят второй год подряд.

Что почитать дальше

• Фиксация клиента у застройщика - почему нельзя первым звонить в отдел продаж.
• Нужен ли риелтор при покупке новостройки - кто платит за сопровождение и меняется ли цена квартиры.
• Приёмка квартиры у застройщика - что делать, когда дом сдали, и как не подписать акт с дефектами.
• Переуступка квартиры в новостройке - проверки, когда продавец не застройщик, а дольщик.
• Субсидированная ипотека от застройщика - сколько на самом деле стоит низкая ставка.
• Семейная ипотека на новостройку - условия программы и что под неё подходит.
• Электронная регистрация сделки - как регистрируют договор и в какие сроки.
• Отказ в ипотеке после одобрения - почему банк может передумать из-за объекта.

Источники