Договор купли-продажи квартиры в ипотеку заключают с продавцом по тем же правилам Гражданского кодекса, что и любую продажу жилья: один письменный документ с подписями сторон, точные данные квартиры и цена. Если в квартире живут люди, которые по закону сохраняют право пользования ею после покупки, в договор добавляют их перечень. При покупке в кредит отдельно указывают, какую часть цены оплачивают заёмными деньгами, когда и каким способом продавец их получит, как оформят передачу. Всё это стоит сверить до подписания, пока проект ещё можно поправить.
Ниже опираюсь на текст Гражданского кодекса и закона об ипотеке в редакциях, указанных в списке источников: только то, что прямо следует из норм, и практические выводы из них. Я ипотечный брокер, не юрист, и спорные формулировки договора лучше показать юристу. Разобраться с проектом договора и кредитной частью сделки можно на консультации, записаться удобно через контакты.
Что такое договор купли-продажи квартиры в ипотеку?
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку остаётся договором между продавцом и покупателем, по которому продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателя. Так договор продажи недвижимости описан в пункте 1 статьи 549 ГК РФ, и наличие кредита эту суть не меняет.
С банком у покупателя отдельные документы: кредитный договор и документы о залоге. Договор с продавцом их не заменяет. Ипотека влияет на условия о расчётах и залоге: часть цены оплачивают кредитом, а купленная квартира становится обеспечением по нему.
Здесь речь только о покупке вторичного жилья по договору купли-продажи. Покупку по ДДУ в этой статье не разбираю.
В какой форме заключают договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры заключают в письменной форме одним документом, который подписывают стороны. Статья 550 ГК РФ говорит об этом прямо: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами». В той же статье сказано, что несоблюдение формы влечёт недействительность договора.
Для покупателя отсюда практический вывод: все существенные договорённости с продавцом должны оказаться в одном тексте. Если о чём-то договорились устно или в переписке и это важно для сделки, пункт стоит перенести в проект. В итоговом экземпляре проверяют, что указаны все продавцы и покупатели и у каждого есть место для подписи.
Если продают долю или в сделке участвует опека, проект договора лучше показать профильному юристу: такие случаи здесь не разбираю.
Какие данные о квартире должны быть в договоре?
Данные о квартире в договоре должны позволять определённо установить, какое именно жильё передаётся покупателю. Это требование статьи 554 ГК РФ. Если таких данных нет, условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключённым.
Закрытого списка реквизитов статья не даёт. На практике адрес, кадастровый номер, площадь и этаж сверяют с выпиской из ЕГРН и с остальными документами на сделку. Опечатку в номере квартиры или дома проще исправить в проекте, чем после подписания, поэтому эту строку читают по буквам и цифрам.
Как указать цену и разбить её на свои деньги и кредит?
Цена квартиры относится к условиям, без которых договор продажи недвижимости не считается заключённым. По пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор должен предусматривать цену имущества. Если согласованного сторонами в письменной форме условия о цене нет, договор считается незаключённым.
При ипотеке цену удобно расписать по частям:
- общая цена квартиры числом и прописью;
- сумма, которую покупатель платит из собственных денег;
- часть цены, которую оплачивают кредитными средствами.
Кредитную часть цены в договоре сверяют с суммой, согласованной с банком для оплаты этой квартиры. Её и порядок перечисления денег продавцу согласуют с банком заранее, до того как текст договора станет окончательным.
Риски указания в договоре цены ниже реальной разобраны в статье о занижении стоимости квартиры в договоре.
Кого нужно перечислить среди лиц с правом пользования квартирой?
Перечень лиц с правом пользования нужен в договоре, когда в квартире проживают люди, которые в соответствии с законом сохраняют право пользоваться ею после покупки. Для такой квартиры пункт 1 статьи 558 ГК РФ называет существенным условием «перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».
Статья говорит именно о лицах, сохраняющих право пользования в соответствии с законом. Поэтому список всех зарегистрированных в квартире людей и такой перечень совпадают не всегда. Кто относится к этой категории, зависит от оснований проживания, и об этом подробнее в статье про квартиру, где прописаны люди.
Если такие лица есть, их перечень и права должны быть в тексте договора. Когда продавец обещает освободить квартиру и снять всех с регистрационного учёта, полезно записать в договор сроки выполнения этих обещаний.
Регистрируют ли сам договор купли-продажи квартиры?
Сам договор купли-продажи квартиры, заключённый после 1 марта 2013 года, отдельно не регистрируют: государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю. Это следует из двух норм.
По пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Федеральный закон № 302-ФЗ вступил в силу с 1 марта 2013 года, и по пункту 8 его статьи 2 правила о государственной регистрации сделок из статьи 558 ГК РФ не применяются к договорам, заключённым после этой даты.
При покупке в ипотеку регистрируют ещё и ипотеку, о ней следующий раздел. Сроки и способы подачи документов разобраны отдельно: сколько времени занимает оформление ипотеки и как проходит электронная регистрация сделки.
Почему купленная в ипотеку квартира оказывается в залоге?
Купленная в ипотеку квартира оказывается в залоге у банка по прямому правилу пункта 1 статьи 77 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Жилое помещение, приобретённое полностью или частично на кредитные средства банка или иной кредитной организации, «находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости».
Момент возникновения залога закон привязывает именно к регистрации ипотеки в реестре. После сделки квартира принадлежит покупателю и одновременно служит обеспечением по кредиту. Что собственник может делать с такой квартирой и как снимают залог после погашения, разобрано в статье про обременение по ипотеке.
Как прописать расчёты, если банк перечислит деньги после передачи?
Расчёты в договоре стоит описать так, чтобы было понятно, когда и каким способом продавец получит собственные деньги покупателя и кредитную часть. Особенно это важно, если квартиру передают раньше, чем продавец получает всю сумму.
Статья 488 ГК РФ называет продажей в кредит случай, когда товар оплачивают через определённое время после передачи покупателю. Речь об отсрочке оплаты продавцу, банк в этом определении не упоминается. Для проверки договора важны такие правила статьи:
- Покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1).
- Если покупатель получил товар и не заплатил в срок, продавец вправе потребовать оплаты или возврата неоплаченного (пункт 3).
- С момента передачи и до оплаты товар признаётся находящимся в залоге у продавца, если договором купли-продажи не предусмотрено иное (пункт 5).
В проекте договора для ипотечной сделки стоит проверить срок и способ оплаты каждой части цены, а также условие о залоге у продавца. Если стороны не хотят, чтобы такой залог возникал, это прямо записывают в договор. Эти условия связаны с кредитом, поэтому их согласуют с банком заранее.
Как устроен один из способов расчётов, описано в статье про аккредитив при покупке квартиры. Что делать, если расчёт уже сорвался, разобрано в материале о ситуации, когда продавец не получил деньги после сделки.
Как оформить передачу квартиры?
Передачу квартиры оформляют передаточным актом или иным документом о передаче, который подписывают продавец и покупатель. Так требует пункт 1 статьи 556 ГК РФ. Если законом или договором не предусмотрено иное, продавец считается исполнившим обязанность после вручения квартиры покупателю и подписания документа о передаче.
В самом договоре стоит найти пункт о порядке и дате передачи. Для применения статьи 488 важно, предусмотрена ли договором оплата через определённое время после передачи квартиры покупателю. Поэтому порядок передачи и сроки оплаты проверяют вместе. Что проверить в самом акте при осмотре квартиры, описано в статье про акт приёма-передачи квартиры на вторичке.
Какие условия согласовать с банком заранее?
Условия договора купли-продажи, которые зависят от кредита, согласуют с банком до подписания. Это кредитная часть цены, порядок поступления денег продавцу, способ и срок расчётов, а также документы для регистрации перехода права и ипотеки. Формулировки по кредитной части уточняют у своего банка: ниже в таблице только нормы закона и выводы из них.
| Условие договора | Что говорит закон | Что важно при ипотеке |
|---|---|---|
| Форма | Один письменный документ, подписанный сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность (ст. 550 ГК РФ) | Получить единый согласованный проект и проверить подписи всех сторон |
| Предмет | Данные должны определённо устанавливать квартиру, без них договор незаключён (ст. 554 ГК РФ) | Реквизиты квартиры совпадают с выпиской ЕГРН и документами на сделку |
| Цена | Цена согласована письменно, без этого договор незаключён (п. 1 ст. 555 ГК РФ) | Разделить собственные и кредитные деньги |
| Лица с правом пользования | Перечень этих лиц с их правами существенен, если они проживают в квартире и сохраняют право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ) | Проверить, понятно ли из текста, кто сохраняет право пользования и какие права у этих лиц |
| Регистрация | Регистрируют переход права; правила о регистрации сделок из ст. 558 ГК РФ к договорам после 01.03.2013 не применяются | Согласовать пакет документов для регистрации перехода права и ипотеки |
| Залог у банка | Квартира, купленная на кредит банка, в залоге с момента регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1 ст. 77 закона об ипотеке) | Учитывать, что после сделки квартира будет обеспечением по кредиту |
| Расчёты после передачи | Оплата в срок по договору, права продавца при неоплате, залог у продавца, если договором не предусмотрено иное (ст. 488 ГК РФ) | Согласовать срок поступления кредитных денег со сроком оплаты по договору |
| Передача | Передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ) | Определить порядок и дату передачи |
Что сверить в проекте договора до подписания?
Проект договора купли-продажи квартиры удобно сверять по списку, пока правки ещё можно внести спокойно. Часть пунктов в этом списке прямо требует закон, остальные помогают избежать неясности в расчётах и передаче.
- Адрес, кадастровый номер, площадь и этаж совпадают с выпиской ЕГРН.
- Цена записана числом и прописью, и эти записи между собой не расходятся.
- Собственные деньги и кредитная часть указаны отдельными суммами; кредитная часть соответствует сумме, согласованной с банком для оплаты этой квартиры.
- Для каждой части цены понятны срок и способ оплаты.
- Порядок и дата передачи по акту описаны и связаны с расчётами.
- Условие о залоге у продавца проверено, если деньги поступают после передачи.
- Записаны сроки, когда продавец освобождает квартиру и жильцы снимаются с регистрационного учёта.
- Перечень лиц, сохраняющих право пользования, с их правами есть в тексте, если такие лица проживают в квартире.
- Все продавцы и покупатели указаны полностью, у каждого есть место для подписи.
- Важные устные договорённости перенесены в текст договора.
Если по какому-то пункту ответа в проекте нет, вопрос задают продавцу или его представителю до дня сделки. Условия, которые касаются кредитной части, сверяют ещё и с банком.
Частые вопросы
Можно ли подписать договор купли-продажи по шаблону банка?
Шаблон банка можно взять за основу договора купли-продажи. Перед подписанием его всё равно сверяют с нормами ГК: квартира должна определяться однозначно, цена должна быть согласована письменно, а при необходимости в тексте нужен перечень лиц с правом пользования. Отдельно проверяют суммы, сроки расчётов и порядок передачи.
Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры после 1 марта 2013 года?
Сам договор купли-продажи квартиры, заключённый после 1 марта 2013 года, отдельно не регистрируют: правила о регистрации сделок из статьи 558 ГК РФ к нему не применяются. Регистрации подлежит переход права собственности к покупателю, а при покупке на кредит банка ещё и ипотека.
Обязательно ли указывать кадастровый номер квартиры?
Статья 554 ГК РФ требует данных, которые позволяют определённо установить квартиру, и отдельного правила о кадастровом номере в ней нет. Кадастровый номер вместе с адресом удобно использовать как точный идентификатор и сверять с выпиской ЕГРН, чтобы в договоре не осталось расхождений.
Что будет, если цена в договоре не согласована письменно?
Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене, договор продажи недвижимости считается незаключённым. Так сказано в пункте 1 статьи 555 ГК РФ. Поэтому цену квартиры записывают в самом договоре, для удобства сверки числом и прописью, вместе с разбивкой на собственные и кредитные деньги.
С какого момента квартира находится в залоге у банка?
Квартира, купленная полностью или частично на кредит банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Это правило пункта 1 статьи 77 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Момент возникновения залога закон связывает именно с регистрацией ипотеки в реестре.
Что делать, если банк перечислит деньги продавцу после передачи квартиры?
Если договор предусматривает оплату через определённое время после передачи квартиры покупателю, это продажа в кредит по статье 488 ГК РФ. Покупатель должен заплатить в срок по договору, а до оплаты квартира признаётся находящейся в залоге у продавца, если договор не предусматривает иное. Поэтому в проекте проверяют срок, способ расчётов и пункт о залоге продавца.
Нужен ли отдельный акт, если договор купли-продажи уже подписан?
Передачу квартиры по статье 556 ГК РФ оформляют передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным сторонами. Без такого документа обязанность продавца по передаче, если иное не предусмотрено законом или договором, не считается исполненной. Поэтому в проекте стоит проверить, какой документ о передаче и когда подпишут стороны.
Источники
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 488 «Оплата товара, проданного в кредит», ред. от 24.06.2025, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/dbb333c404d6d04e73124259af7569ea780c94d6/
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 549 «Договор продажи недвижимости», ред. от 24.06.2025, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/00f9a6ca17ad5ed75fe63abc14c2bbf766520eff/
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 550 «Форма договора продажи недвижимости», ред. от 24.06.2025, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/566092180f43720ee69c92f0f57439b4f33c32fc/
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», ред. от 24.06.2025, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/15de7d7f32ed75647dd8e11602ce7fa8c4b5bb8b/
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости», ред. от 24.06.2025, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/331b6728a5c658ade51a4f8a21e4fb2cc48f784e/
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 555 «Цена в договоре продажи недвижимости», ред. от 24.06.2025, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 556 «Передача недвижимости», ред. от 24.06.2025, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3e859336194c50096387c5694f99883bed271e78/
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 558 «Особенности продажи жилых помещений», ред. от 24.06.2025, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0be2acfb409d361b7f9ef0fae96cd24011bb1c04/
- Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ, статья 2, пункты 1 и 8, ред. от 04.03.2013, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_140188/b004fed0b70d0f223e4a81f8ad6cd92af90a7e3b/
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 77, пункт 1, ред. от 04.08.2026, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/1f3a4fe27578bb6462c1895f13dcc9816a94b8ec/
Если проект договора уже на руках и хочется спокойно разобрать кредитную часть, расчёты и документы до сделки, можно записаться на консультацию через контакты.