Альтернативная сделка с ипотекой: как продать квартиру и купить другую одновременно

Альтернативная сделка - это цепочка минимум из трёх сторон и двух квартир, где выручка от продажи своей квартиры идёт на покупку другой. Если вторая квартира покупается в ипотеку, к обычной схеме добавляются залог, согласие банка и вопрос, как выручка станет первоначальным взносом. Подать документы можно в один день, а сроки регистрации задаёт 218-ФЗ, и они зависят от основания и способа подачи.

Представим типичную задачу: продать свою квартиру, купить побольше, а разницу добрать ипотекой. На деле это несколько договоров и несколько расчётов, и сработать они должны вместе. Ниже я прохожу цепочку от начала до конца: участники, порядок шагов, движение денег и срыв звена.

Если ипотека висит на продаваемой квартире, её погашение я подробно описала в статье как продать квартиру в ипотеке. Здесь разбираю связку целиком, когда и покупка идёт в кредит.

Что считается альтернативной сделкой и почему её называют цепочкой?

Альтернативной называют сделку, где покупатель платит за новое жильё деньгами от продажи своей квартиры. Так её описывает ДОМ.РФ в инструкции для покупателей, и это объяснение портала. В Гражданском кодексе термина «альтернативная сделка» нет: юридически это отдельные договоры купли-продажи.

ДОМ.РФ уточняет: «живых» денег на новую квартиру у покупателя в таком сценарии нет. Зато есть своя квартира. Он её продаёт и выручкой частично или полностью оплачивает покупку. Отсюда и цепочка взаимосвязанных сделок.

В обычной продаже сторон две: продавец и покупатель. В альтернативной, как пишет ДОМ.РФ, их минимум 3, а продаются одновременно минимум 2 квартиры. В простой схеме это продавец первой квартиры, её покупатель и тот, кто приносит в сделку свои деньги.

Квартир бывает и больше. Цепочкой ДОМ.РФ называет сделку на 2-5 квартир: скажем, большую квартиру продают и покупают две поменьше, или наоборот. Когда квартир больше пяти, сделку по той же инструкции обычно разбивают на несколько альтернативных и прямых. Каждое новое звено - это новые люди, документы и сроки.

Что меняется, когда покупка идёт в ипотеку?

С ипотекой в цепочке появляется банк, и его требования становятся частью общего графика. ДОМ.РФ пишет об этом прямо: при кредитных средствах в сделке появляется ещё одна сторона в лице банка, и на согласование условий договора может уйти больше времени.

Отсюда несколько следствий:

• какие документы по покупаемой квартире нужны банку и сколько займёт их проверка, стоит уточнить в своём банке заранее;
• договор купли-продажи согласуют с банком, и его условия должны устроить всех в цепочке;
• покупаемая квартира будет в залоге у банка с момента регистрации права собственности на неё;
• выручки, из которой планируется первоначальный взнос, в день подписания ещё нет на счёте, и порядок её внесения тоже согласуют с банком.

Третий пункт прописан в законе. По 218-ФЗ ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности залогодателя на квартиру.

Одобрение ипотеки лучше получить до того, как договариваться о дате сделки с остальными участниками. Иначе цепочка будет ждать банк, а покупатель продаваемой квартиры ждать может и не захотеть.

Можно ли собрать цепочку, если продаваемая квартира в залоге?

Собрать цепочку с заложенной квартирой можно, но без письменного согласия банка-залогодержателя её не продать. ГК РФ говорит прямо: залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

218-ФЗ дополняет это порядком регистрации. Если на квартиру зарегистрирована ипотека, переход права собственности регистрируют при наличии письменного согласия залогодержателя. Исключения возможны, если их устанавливает федеральный закон или договор об ипотеке.

Одну деталь часто упускают. По тому же пункту 218-ФЗ запись об ипотеке при переходе права сохраняется, так что согласие банка само по себе залог не снимает. Как гасят старый долг и снимают обременение при продаже, я разбирала в статье про продажу квартиры в ипотеке.

ДОМ.РФ добавляет: придётся получить разрешение банка на продажу и выполнять установленный им порядок. Так в цепочке может оказаться два банка со своими требованиями.

В каком порядке проходит альтернативная сделка с ипотекой?

Порядок альтернативной сделки с ипотекой складывается из пяти этапов, и пропускать ни один нельзя. За основу я беру шаги из инструкции ДОМ.РФ и дополняю их тем, чего требует ипотека.

1. Оценка своей квартиры и поиск встречного варианта. ДОМ.РФ советует первым делом оценить продаваемую квартиру. Так станет понятно, на какой бюджет покупки рассчитывать и какой кредит может понадобиться. Портал предупреждает, что поиск альтернативной квартиры может занять несколько месяцев.

2. Одобрение ипотеки. Заявку в банк стоит подать, пока идёт поиск варианта. Когда квартира найдена, у банка стоит узнать, какие документы по ней нужны, сколько займёт согласование и как он примет первоначальный взнос, если тот придёт из выручки от продажи.

3. Поиск покупателя и предварительные договорённости. С покупателем продаваемой квартиры, по инструкции ДОМ.РФ, заключают договор задатка или аванса. Так он подтверждает, что настроен серьёзно.

4. Проверка и подготовка документов по всем квартирам. Каждая сторона показывает документы на свою квартиру. ДОМ.РФ советует убедиться, что в покупаемой квартире к подписанию никто не будет зарегистрирован. И что она перейдёт без обременений, если не считать будущего залога банка. Если среди собственников продаваемой квартиры есть ребёнок, на этом этапе подают заявление в опеку и выбирают нотариуса.

5. Подписание договоров и подача документов в один день. По ГК РФ договор продажи недвижимости заключают письменно, одним документом за подписью сторон. Если форму не соблюсти, договор будет недействительным. ДОМ.РФ пишет, что договор можно заключить в простой письменной форме или заверить нотариально по договорённости сторон. Для звена, где продаётся недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему, выбора нет: такую сделку удостоверяет нотариус.

Отдельно про тех, кто живёт в квартире. Если там остаются люди с правом пользования после продажи, ГК РФ требует перечислить их в договоре и указать их права на пользование. Без этого существенное условие считается несогласованным.

И ещё один совет ДОМ.РФ: вписать в договор сроки переселения из одной квартиры в другую. Тогда после сделки никому не придётся долго ждать, пока съедут прежние жильцы.

Сколько ждать регистрацию прав по всей цепочке?

Регистрация прав по цепочке занимает рабочие дни, и их число зависит от основания регистрации и от того, куда подали документы. По ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. До неё квартира юридически не принадлежит покупателю.

Сроки устанавливает часть 1 статьи 16 218-ФЗ, причём с оговоркой: если иное не установлено федеральным законом. Для обычного договора и для нотариального они разные:

Отсчёт идёт с даты приёма заявления и документов. Если одно звено у нотариуса, а другое нет, сроки по звеньям различаются.

В таблице нормативные сроки. Регистратор может приостановить регистрацию по основаниям части 1 статьи 26 218-ФЗ. Тогда она стоит до устранения причин, но не более трёх месяцев, если иное не установлено этой статьёй. После устранения причин срок по статье 16 течёт с того места, где остановился.

Вывод для цепочки: подать документы можно за один день, но регистрацию одним днём это не гарантирует. И деньги продавец получит позже регистрации: после неё документы ещё представляют в банк по условиям аккредитива. Переезд и передачу ключей я привязываю к регистрации.

Как защитить деньги, пока идёт регистрация?

В цепочке защита денег строится на том, что каждый расчёт привязан к согласованному перечню документов, причём день подписания сам по себе выплату не запускает. Для этого подходит аккредитив: по статье 867 ГК РФ банк платит получателю по представлении предусмотренных аккредитивом документов и по его условиям. Как устроен сам инструмент и кто его открывает, я разобрала в статье аккредитив при покупке квартиры. Здесь только то, что меняется в цепочке.

Расчётов в цепочке минимум два, и у каждого свой плательщик и свой получатель:

• первое звено, продаваемая квартира: плательщик - её покупатель, получатель - её собственник, сумму покупатель вносит из своих денег или кредита;
• во втором звене, по новой квартире, платит тот же собственник, уже как покупатель, получатель - продавец новой квартиры, сумма складывается из первоначального взноса и ипотечного кредита.

Здесь главный вопрос цепочки. Покрытый аккредитив по пункту 3 статьи 867 ГК РФ формируют за счёт плательщика или предоставленного ему кредита. А выручка по первому звену придёт, только когда документы представят по его условиям и банк их проверит, на это у него до пяти рабочих дней.

Выходит, в день подписания выручки на руках нет, а взнос во второе звено уже нужен. Механизма, который сам переносит деньги одного аккредитива в покрытие другого, в статьях 867-873 ГК РФ нет. Поэтому до подписания стоит письменно спросить у своего банка и банка покупателя: откуда берётся взнос в день открытия второго аккредитива, на какой счёт придёт выручка и когда её примут как взнос. Пока ответа нет, календарь сделки не сходится.

Второе - условия раскрытия. Банк исполняет аккредитив, если документы по внешним признакам соответствуют его условиям. Выписка о переходе права на первую квартиру ничего не говорит о второй. Значит, для каждого платежа стоит перечислить документы, которые закрывают риск именно своей стороны, и согласовать перечень со всеми банками цепочки.

Если важно, чтобы деньги по первому звену ушли только при регистрации обоих переходов, это должно прямо стоять в перечне документов. Иначе выплата по первому звену возможна и тогда, когда второе застряло.

Про возврат тоже без иллюзий. Безотзывный аккредитив банк не отменит без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Аккредитив считается безотзывным, если в его тексте не сказано иное. Закрывают его в том числе по истечении срока, но не тогда, когда документы представили в пределах срока. Неиспользованная сумма возвращается на счёт плательщика вместе с закрытием.

Наличные из рук в руки или перевод до регистрации к документам не привязаны вовсе. Ячейку и эскроу-счёт я здесь не разбираю.

Что будет, если Росреестр зарегистрирует только одно звено?

Риск регистрации только одного звена из двух существует, и ДОМ.РФ называет его прямо. Альтернативная сделка состоит из самостоятельных договоров купли-продажи. По одному регистратор может отказать, а второй при этом пройдёт.

Последствия неприятные: старую квартиру уже переоформили на покупателя, а право на новую не зарегистрировали. Выручку по первому звену можно получить по его условиям, а сумма второго аккредитива ждёт исполнения или закрытия.

Защиту ДОМ.РФ предлагает такую: указать в обоих договорах, что переход права регистрируется при одновременной регистрации всех переходов по всем квартирам цепочки. Портал ссылается на статью 157 ГК РФ о сделках, совершённых под условием. Это рекомендация ДОМ.РФ, закон такого условия не требует.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, ГК РФ позволяет другой стороне обратиться в суд, и суд вправе вынести решение о регистрации перехода права. Путь это долгий.

Что делать, если в квартире есть доли детей?

Если в продаваемой квартире есть доли детей, до сделки нужно предварительное разрешение органа опеки, а сам договор должен удостоверить нотариус. ГК РФ запрещает опекуну без такого разрешения совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе обмен. Под тот же запрет попадают залог, выдел долей и любые действия, от которых имущество ребёнка уменьшается.

Закон об опеке и попечительстве повторяет это требование. В части 1 его статьи 21 перечислены те же сделки: отчуждение, залог, раздел имущества, выдел долей. Разрешение нужно и в других случаях, когда стоимость имущества подопечного может уменьшиться.

Второе требование касается формы. По 218-ФЗ (часть 2 статьи 54) сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению. Разрешение опеки эту форму не заменяет. Нужны оба документа, и простого письменного договора для такого звена недостаточно.

В этой ветке подготовка идёт так:

1. Заявление в опеку. По части 3 статьи 21 разрешение или отказ выдают письменно не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления.
2. Нотариальное удостоверение договора по этому звену, с соблюдением условий разрешения.
3. Подача документов на регистрацию, для нотариальной сделки - в сроки пунктов 9 и 10 статьи 16 218-ФЗ.

Эти пятнадцать дней и визит к нотариусу я закладываю в план до того, как назначать дату подписания для всей цепочки.

Мерило в законе - не уменьшится ли стоимость имущества подопечного. Какие условия опека запишет в разрешение, зависит от конкретного случая, и выполнить их нужно именно в договоре этого звена. Если доли выделяли после материнского капитала, порядок я разбирала в статье выделение долей детям при материнском капитале.

Что делать, если одно звено цепочки сорвалось?

Если одно звено цепочки сорвалось, действовать стоит по договору задатка или аванса, заключённому заранее. ДОМ.РФ отмечает, что ожидания продавцов иногда расходятся с рынком. Продавец никак не найдёт подходящую альтернативу, а будущий покупатель ждать не хочет.

Что будет с задатком, если передумал продавец или покупатель, и как спасти остальную цепочку, я расписала в статье продавец передумал продавать. По аккредитиву неиспользованная сумма вернётся плательщику при закрытии аккредитива, например по истечении срока без представленных документов. Поэтому срок аккредитива и перечень документов - такие же условия цепочки, как даты в договорах.

Частые вопросы

Нужен ли риэлтор для альтернативной сделки?

По закону риэлтор не обязателен, и ДОМ.РФ пишет, что провести сделку без него можно. Но портал всё же советует помощь специалиста, ведь нужно согласовать пакет документов и договорённости со всеми сторонами. С ипотекой добавляются ещё и требования банка, и их тоже придётся встроить в общий график.

Можно ли обойтись без аккредитива?

Закон аккредитива не требует, стороны сами выбирают способ расчётов. Но без расчёта, привязанного к документам, деньги могут уйти раньше, чем зарегистрировано право. В цепочке я советую аккредитив по каждому звену с перечнем документов, согласованным со всеми банками, и заранее решённым вопросом, откуда берётся взнос.

Что будет, если покупатель в цепочке передумал?

Всё зависит от договора задатка или аванса и от того, на каком этапе это случилось. Если аккредитив открыт, а документы в срок не представлены, при закрытии неиспользованная сумма вернётся плательщику. Отменить безотзывный аккредитив без согласия получателя нельзя. Подробно про задаток я писала в статье про отказ продавца.

Сколько ждать регистрацию прав?

По общему правилу статьи 16 218-ФЗ право собственности регистрируют за семь рабочих дней в Росреестре и за девять через МФЦ, ипотеку жилья - за пять и семь. Для нотариальной сделки срок три рабочих дня, при электронной подаче - один рабочий день после поступления, через МФЦ - пять. Это нормативные сроки: при приостановлении по статье 26 регистрация стоит до устранения причин, по общему правилу не более трёх месяцев.

Нужно ли согласие банка, если продаваемая квартира в ипотеке?

Письменное согласие банка-залогодержателя нужно, если иное не установлено законом или договором об ипотеке. Так следует из статьи 346 ГК РФ и 218-ФЗ (пункт 4 статьи 53). Запись об ипотеке при переходе права сохраняется, поэтому порядок погашения долга стоит согласовать с банком заранее.

Чем альтернативная сделка отличается от трейд-ина?

Альтернативная сделка - это договоры купли-продажи, где выручка от своей квартиры идёт на покупку другой. Трейд-ин - отдельный формат, который организует банк, застройщик или агентство. Как устроены такие программы, я разобрала в статье трейд-ин квартиры.

Как я могу помочь?

Если вы продаёте квартиру и хотите купить другую в ипотеку, приходите на консультацию. Я разбираю доход, кредитную историю и документы и честно говорю, какие шансы на одобрение. Вместе составим график и список вопросов к банкам, чтобы ответы банков пришли до даты подписания.

Оплата поэтапная: основная часть только после одобрения. Гарантировать одобрение не может никто, и я тоже. А вот понять, куда подавать и что подготовить, можно заранее. Написать мне можно через форму на сайте.

Источники

Статья носит информационный характер и не является индивидуальной консультацией. Условия банков, требования Росреестра и органов опеки меняются, их стоит проверять на дату обращения.