Как продать квартиру в ипотеке в 2026 году: 4 способа и порядок сделки

Мне пишут об этом почти каждую неделю: «У нас квартира в ипотеке, банк же не даст её продать?». Даст. Продать квартиру в ипотеке можно, и способов для этого четыре, просто шагов больше, чем в обычной сделке, и порядок жёсткий. Разбираю каждый способ со сроками, расчётами и отдельно - альтернативную сделку, когда одну квартиру продают и сразу покупают другую. Кейсы своих сделок выкладываю в моём канале.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и что нужно от банка

Квартира, купленная в ипотеку, до последнего платежа находится в залоге у банка: в ЕГРН по ней стоит запись об ипотеке, её видит любой, кто закажет выписку. Собственник при этом вы - живёте, прописываете родных, делаете ремонт, платите налог на имущество.

Ограничение одно, и оно прямо в законе. Статья 37 закона об ипотеке: имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена и иными способами лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Газпромбанк на своей странице про продажу ипотечной квартиры пишет то же самое прямым текстом: без согласия банка продать квартиру нельзя (проверено 29.08.2026).

Что будет, если обойти банк. Статья 39 даёт залогодержателю выбор: требовать признания сделки недействительной либо досрочного возврата долга и обращения взыскания на квартиру, независимо от того, кому она теперь принадлежит. Покупателю это тоже не помогает: по статье 38 новый владелец встаёт на место залогодателя со всеми его обязанностями.

Хорошая новость появилась в 2024 году. В законе об ипотеке есть статья 37.1 о самостоятельной реализации залога заёмщиком-физлицом. Работает она так:

• вы подаёте в банк заявление о том, что хотите продать квартиру сами (это возможно в любой момент до обращения взыскания);
• банк в течение 10 рабочих дней направляет согласие либо мотивированный отказ, основания для отказа перечислены в законе закрытым списком;
• в согласии банк указывает минимальную цену продажи, порядок расчётов и счёт, и потом повысить эту цену или объём требований уже не вправе;
• на продажу даётся четыре месяца, включая регистрацию перехода права и полное погашение долга;
• с даты получения банком заявления обращение взыскания на квартиру не допускается ни в суде, ни через нотариуса.

Для тех, у кого начались просрочки, это спасательный круг: заявление останавливает изъятие квартиры и даёт четыре месяца на нормальную продажу по рыночной цене. ВТБ вынес самостоятельную реализацию отдельным блоком на страницу про продажу квартиры из-под залога (проверено 29.08.2026).

Четыре способа продать ипотечную квартиру: сравнение

Быстрее и спокойнее всего проходит третий вариант: один и тот же банк снимает старое обременение и регистрирует новое, деньги внутри него же и остаются. Самый рискованный для покупателя - первый: он расстаётся с деньгами раньше, чем получает квартиру.

Чего в таблице нет: варианта «переписать ипотеку за один визит». Везде участвует банк со своим сроком на решение, и планировать сделку надо от этого срока.

Способ 1. Досрочное погашение деньгами покупателя

Порядок такой: вы берёте в банке справку об остатке долга, договариваетесь с покупателем, он вносит эту сумму, кредит закрывается, запись об ипотеке гасится, и только после этого подписывается договор купли-продажи и подаются документы на регистрацию.

Т-Банк на своей странице описывает это прямо: продать недвижимость в ипотеке можно, если перед этим полностью погасить остаток долга, а деньги на это можно взять из аванса или задатка от сделки по продаже (проверено 29.08.2026).

Слабое место схемы - в порядке действий, и ВТБ честно предупреждает об этом у себя на сайте: сначала покупатель вносит наличные, чтобы погасить долг продавца, и на этом этапе есть риск, что владелец повысит цену или вовсе откажется от продажи; процесс может затянуться на два месяца (проверено 29.08.2026).

Отсюда два правила, которые я ставлю клиентам жёстко:

1. Деньги идут через банк, а не из рук в руки. Аккредитив или ячейка с условием доступа, никаких расписок на кухне. Разбор механики - ниже, в разделе про расчёты.
2. Всё оформляется до внесения денег. Предварительный договор с ценой и сроками, согласие банка на продажу, порядок раскрытия денег. Иначе покупатель финансирует чужой кредит без гарантий.

Порядок полного досрочного погашения уточните заранее: он у всех свой. У ВТБ заявление в день платежа нужно зарегистрировать до 23:30, у ПСБ на странице написано просто «оплатите кредит в любую дату» (на 29.08.2026). Как вообще устроена досрочка, я разбирала в статье про досрочное погашение ипотеки.

И сразу об ограничениях. У ВТБ на странице продажи квартиры из-под залога сказано: расчёты только аккредитивом, покупателем может быть только физическое лицо, решение принимается до 10 рабочих дней с даты полного комплекта документов, а за счёт ипотеки стороннего банка такая продажа не производится (проверено 29.08.2026).

Способ 2. Перевод ипотеки на покупателя

Механику описывает Банк России: банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя, после чего банк отправляет в Росреестр документы, чтобы перерегистрировать право собственности и перевести залог на нового владельца.

Держится всё на двух нормах Гражданского кодекса.

Статья 391: перевод долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Никаких «договорились между собой» тут нет, банк - обязательный участник.

Статья 355 - ловушка, о которой почти не пишут: с переводом долга по обеспеченному залогом обязательству залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем. Поэтому банк не ограничивается заменой имени заёмщика в договоре: он собирает весь пакет одним куском - соглашение о переводе долга, сохранение залога, документы в Росреестр.

Риск для покупателя тоже назвал Банк России: вместе с кредитным долгом к нему может перейти обязанность выплатить штрафы и пени, если прежний заёмщик задерживал платежи.

Теперь про реальность. ВТБ на странице «Замена заёмщика» пишет, что перемена лица в обязательстве возможна в двух случаях - замена на наследника при смерти заёмщика и замена на поручителя-супруга при расторжении брака, а переоформление кредитного договора на третьих лиц, которые не являются наследниками, невозможно; срок рассмотрения - 30 календарных дней (проверено 29.08.2026).

Осенью 2024 года такую программу запускал Сбербанк, я разбирала её в канале: покупателю переходили ставка, остаток долга, срок и платёж продавца, а разницу между ценой и остатком он доплачивал своими деньгами. Эти условия я видела в октябре 2024 года, поэтому перед сделкой уточняйте, действует ли программа сейчас.

Вывод: спрашивать надо в своём банке и заранее. Услуга называется по-разному - «смена заёмщика», «перемена лица в обязательстве», «перевод долга», - и по разным программам работает неодинаково.

Способ 3. Покупатель берёт ипотеку в вашем же банке

Газпромбанк расписал этот сценарий у себя пошагово. Расчёты идут под контролем банка через аккредитив или безналичным перечислением, ипотека продавца гасится за счёт новой ипотеки покупателя. Если задолженность больше суммы сделки, продавец вносит недостающее; если меньше - остаток перечисляется на счёт продавца. Дальше банк снимает обременение и регистрирует новую закладную по ипотеке покупателя, а для новостройки владелец счёта эскроу меняется на нового собственника. Комиссия банка при этом не взимается (проверено 29.08.2026).

Для сравнения, тот же банк за сделку, где покупатель платит собственными деньгами, берёт 30 000 рублей по Москве, Московской области, Петербургу и Ленинградской области и 20 000 рублей в других регионах (на 29.08.2026). Ещё один довод искать покупателя с ипотекой в вашем же банке.

ВТБ работает по той же логике: продавцу и покупателю нужно вместе прийти в отделение, где покупатель получает кредит.

Бывает и обратный сюжет: покупатель приходит с ипотекой другого банка, и этот банк готов выкупить залоговую квартиру. Требования жёсткие, и продавцу полезно заранее посмотреть, проходит ли он. ВТБ для такой сделки требует, чтобы кредит продавца был получен не ранее трёх месяцев назад, в рублях, без просрочек, реструктуризации и ипотечных каникул, у банка, который не является ВТБ, и без использования материнского капитала; сам продавец - физлицо без признаков банкротства и не родственник заёмщика (проверено 29.08.2026).

Последний пункт объясняет, почему квартиры с материнским капиталом продаются дольше: часть банковских программ они закрывают целиком.

Способ 4. Когда квартиру продаёт сам банк

У крупных банков есть свои площадки для залогового имущества: у Банка ДОМ.РФ это раздел «Реализация имущества», у ВТБ - маркетплейс «КомиссиON». ДОМ.РФ описывает два формата: без аукциона, по фиксированной цене, и через аукцион на внешней торговой площадке. На аукционе покупка возможна только за собственные деньги, при продаже без аукциона принимают ипотеку, материнский капитал и субсидии (проверено 29.08.2026).

Для продавца это худший из четырёх сценариев: цену определяет не он, торопиться банку незачем, расходы по реализации вычтут из выручки. По статье 37.1 разница между ценой продажи и суммой долга возвращается залогодателю за вычетом расходов банка.

Именно поэтому при первых проблемах с платежами я советую сразу подавать заявление о самостоятельной продаже: четыре месяца и запрет на взыскание в этот период дают ровно тот запас времени, которого людям обычно и не хватает. Как разговаривать с банком, если просрочки уже есть, я разбирала в статье про семейную ипотеку при просрочках.

Снятие обременения с квартиры по ипотеке: порядок и сроки

Статья 25 закона об ипотеке говорит, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления документов в Росреестр. Иных документов для этого не требуется. Не позднее следующего рабочего дня после погашения обеим сторонам направляется уведомление.

Дальше начинается то, что путает почти всех: подать заявление собственник в одиночку не может. Если закладная не выдавалась, нужно совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявление одного банка. Сам собственник вправе обратиться, только когда у него на руках бумажная закладная с отметкой банка об исполнении обязательства в полном объёме. Электронную закладную аннулировать не нужно вовсе: после погашения записи Росреестр сам уведомляет депозитарий.

То есть три рабочих дня - это работа Росреестра, а часы начинают идти с того момента, когда банк подал документы. Вот что банки обещают у себя на сайтах (проверено 29.08.2026):

Разброс от четырёх дней до месяца - и это заявленные сроки, а не худшие. Планировать сделку надо от верхней границы своего банка, а не от чужого опыта из чата.

После погашения кредита: взять справку о закрытии, получить бумажную закладную с отметкой, убедиться, что банк подал сведения в Росреестр, через несколько дней заказать выписку из ЕГРН и своими глазами проверить, что записи об ипотеке в ней больше нет. Пока вы не увидели чистую выписку, обременения нет только на словах.

Расчёты по сделке: аккредитив, ячейка и почему не наличными

Схему описывает Банк России. Когда продаётся заложенная недвижимость, часто используют сразу два аккредитива: один на погашение ипотеки, другой на остаток по договору, который достанется продавцу. С ячейками так же: в одну кладут деньги для банка, в другую - сумму продавца. И там же сказано главное: расчёты обязательно должны идти через банк, у которого недвижимость находится в залоге.

Разница между ними вот в чём.

Аккредитив. Безналичные деньги лежат в банке, и он раскрывает их продавцу по списку документов - для недвижимости это договор с отметкой о регистрации в Росреестре. Банк России называет аккредитив виртуальной банковской ячейкой. Плюсы: стороны могут быть в разных городах, наличные не надо пересчитывать и проверять на подлинность. Минусы оттуда же: деньги на аккредитиве не застрахованы государством, банк при раскрытии не проверяет подлинность документов, получить деньги может только один продавец.

Ячейка. Открывается двумя ключами, один у вас, второй в банке. По договору аренды банк не контролирует, что лежит внутри, закладка идёт без описи. Есть второй вариант - договор ответственного хранения: банк отвечает за содержимое, принимает и выдаёт по описи и пересчитывает деньги, но такую услугу дают не все.

Номинальный счёт. Ровно наш случай, когда и продавец ещё платит ипотеку, и покупатель берёт свою. Банк России описывает так: расчёты, как правило, идут через номинальный счёт, который банк продавца открывает на имя дочерней компании, и после перерегистрации жилья эта компания переводом с номинального счёта гасит долг бывшего собственника.

По деньгам ориентиры Банка России такие: аккредитив - 2 000-5 000 рублей, аренда ячейки под сделку - около 4 000-7 500 рублей, депозит нотариуса - 0,5% от суммы, а если тот же нотариус удостоверяет договор, то 1 500 рублей. В моих сделках плата за безналичный перевод продавцу выходит в 3 400-10 000 рублей в зависимости от банка.

Из практики: срок аккредитива обычно месяц, и ставить его надо с запасом - регистрацию могут приостановить, документы вернуть на исправление. И открывается он в разных банках очень неодинаково: в одной моей сделке продавец согласился только на аккредитив в конкретном банке, и мы с клиентами почти две недели ездили туда каждый день, ловя ошибки и корректировки.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Самая частая ветка вопроса, и раньше она была тупиковой. Опека не разрешала продажу, пока детям не выделены доли. Банк не давал выделить доли, пока не погашена ипотека. Семьи годами сидели в квартире, из которой давно выросли.

Круг разомкнул Федеральный закон от 7 июля 2025 года № 195-ФЗ. Он добавил в закон об ипотеке прямую норму: на оформление жилья, купленного с материнским капиталом и находящегося в залоге, в общую собственность с детьми согласие залогодержателя не требуется. Действует со дня опубликования, то есть с 7 июля 2025 года. Обременение при этом никуда не девается: для банка ничего не меняется, ипотеку вы продолжаете платить по графику.

Здесь важно не перепутать «можно» и «пора». Обязанность оформить жильё в общую собственность с детьми стоит в законе о материнском капитале, а шестимесячный срок на это прописан в правительственных правилах направления средств. Для квартиры в ипотеке отсчёт там по-прежнему идёт от полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке - этот пункт под новый закон не переписывали. То есть выделить доли раньше вы теперь вправе, но срок вас пока не подгоняет.

Порядок при продаже такой:

1. Запросить, какая сумма материнского капитала ушла в эту квартиру.
2. Рассчитать доли детей и выделить их. Считать надо от суммы капитала, а не от стоимости квартиры: подробный расчёт с примером я разбирала в статье про то, что проверить перед продажей квартиры. Ошибка даже на 0,1% приводит к отказу опеки, а дарить доли нельзя - дарение оспаривают.
3. Получить предварительное разрешение опеки на продажу. Пакет документов у меня обычно собирается около двух недель, само решение по закону об опеке и попечительстве выдаётся в течение 15 дней.
4. Выйти на сделку, где продажа старой квартиры и покупка новой идут одновременно.

Смотрит опека всегда в одну точку: становится ребёнку хуже или нет. На практике она хочет видеть либо встречную покупку с равноценной детской долей, либо перечисление денег за долю на счёт ребёнка. Требования у каждого региона свои, и предсказать их из чужого опыта не выйдет: в одном из моих кейсов опека не приняла новостройку по договору долевого участия и потребовала готовый объект.

И держите в голове ограничение из прошлого раздела: часть банков не выкупает залоговые квартиры с материнским капиталом. Круг покупателей у такой квартиры уже, времени на продажу закладывайте больше.

Налог с продажи ипотечной квартиры и минимальный срок владения

Половину вопросов снимает одна мысль: залог и ипотека в налоговых правилах не упоминаются вовсе. Налоговый кодекс считает срок нахождения объекта в собственности, и идёт он от регистрации вашего права, а дата закрытия кредита тут ни при чём.

Общее правило - пять лет. Так сказано в пункте 4 статьи 217.1 Налогового кодекса: во всех случаях, кроме перечисленных отдельно, минимальный предельный срок владения составляет пять лет.

Три года - если выполняется хотя бы одно условие из пункта 3 той же статьи:

• квартира досталась по наследству;
• подарена членом семьи или близким родственником по Семейному кодексу;
• получена в результате приватизации;
• перешла к плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это ваше единственное жильё.

Про единственное жильё есть оговорка, которая как раз про альтернативные сделки. Закон смотрит на дату регистрации перехода права к покупателю и не учитывает жилое помещение, приобретённое вами или супругом в течение 90 календарных дней до этой даты. То есть если вы сначала купили новую квартиру, а старую продали в течение трёх месяцев, старая для налога всё ещё считается единственной.

Семьи с двумя детьми освобождаются без всякого срока владения, если одновременно выполняются пять условий пункта 2.1 статьи 217.1:

1. У вас или супруга не менее двух детей до 18 лет (до 24 лет для очников, а для детей, признанных судом недееспособными, - независимо от возраста).
2. В том же году либо не позднее 30 апреля следующего года вы купили другое жильё - зарегистрировали переход права либо полностью оплатили договор долевого участия.
3. Новое жильё больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное.
4. Кадастровая стоимость проданной квартиры не выше 50 миллионов рублей.
5. Ни вам, ни супругу, ни детям до 18 лет, ни вашим родителям не принадлежит в совокупности больше 50% в другом жилье, которое больше или дороже купленного.

Если срок не вышел и под освобождение вы не попадаете, доход уменьшается одним из двух способов на выбор: вычетом до 1 000 000 рублей либо документально подтверждёнными расходами на приобретение этой самой квартиры. Второй вариант почти всегда выгоднее, если квартира куплена, а не досталась даром.

Ещё два числа под рукой. Если цена продажи ниже кадастровой стоимости, доход для налога считают как кадастровую стоимость, умноженную на 0,7, так что занизить цену в договоре не выйдет. И ставка с 2025 года перестала быть плоской: 13% при сумме налоговых баз до 2,4 миллиона рублей за год и 312 000 рублей плюс 15% с превышения.

Декларацию подают не позднее 30 апреля следующего года, налог платят не позднее 15 июля. При доходе в пределах вычета в 1 000 000 рублей декларацию можно вообще не подавать, и порог тут считается с учётом того же правила кадастровой стоимости.

Про то, что можно вернуть с покупки следующей квартиры, у меня есть отдельный разбор: налоговый вычет по ипотеке.

Альтернативная сделка: продать квартиру в ипотеке и купить другую

Альтернативная сделка - это когда вы одновременно и продавец, и покупатель: продаёте своё жильё и в тот же день выходите на покупку следующего. На вторичке так проходит большинство сделок. Ипотека меняет здесь две вещи.

Первое - в цепочке появляется банк-залогодержатель со своим сроком. Пока ваш кредит не погашен и запись об ипотеке стоит в ЕГРН, переход права на покупателя не зарегистрируют. Сроки по банкам я привела выше: от нескольких дней до месяца.

Второе - регистрация тоже занимает время. По закону о государственной регистрации недвижимости на регистрацию прав отводится 7 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр и 9 рабочих дней через МФЦ. Отдельный срок для ипотеки жилого помещения - 5 рабочих дней напрямую и 7 через МФЦ.

Отсюда рычаг, которым пользуются редко. Для нотариально удостоверенной сделки срок регистрации - 3 рабочих дня, а при подаче документов в электронной форме регистрация проходит за один рабочий день, следующий за днём поступления. В цепочке, где каждое звено ждёт предыдущего, эта разница решает всё.

Дальше выбирайте, как встроить в конструкцию свою ипотеку.

Вариант А. Покупатель берёт ипотеку в вашем же банке. Самый быстрый: банк одним пакетом гасит ваш кредит, снимает своё обременение и регистрирует новое на покупателя.

Вариант Б. Вы гасите ипотеку до выхода на сделку - своими деньгами, деньгами родственников или потребительским кредитом. Квартира становится чистой, дальше идёт обычная альтернатива без банковских согласований. Дороже по процентам, зато цепочка короче на одно звено.

Вариант В. Ваша новая квартира тоже в ипотеку, а первоначальный взнос - деньги от продажи. Тогда одобрение надо получать заранее, до выхода на продажу, и следить за его сроком: у разных банков он разный, и продлевается не всегда. Про это у меня есть отдельный разбор - сколько действует одобрение ипотеки.

Как это выглядит вживую. В одной моей цепочке осенью 2025 года семья продавала две квартиры и покупала две: большую для себя и небольшую для бабушки, которая помогает с детьми. Первый этап - вторичка на мужа, продавец оказался иностранным гражданином и поставил два условия: сделка только в одном конкретном банке и расчёты только аккредитивом. Провели через нотариуса, регистрация прошла на следующий день. Второй этап - семейная ипотека с материнским капиталом на жену, и там мешали кредитные карты: лимиты на миллион давали в расчёте банка около ста тысяч рублей ежемесячной нагрузки, а закрыть их до продажи второй квартиры было нечем. Вышли из положения выбором банка, который берёт в расчёт фактический платёж по карте вместо процента от лимита. Как этот механизм устроен, я объясняла в статье про то, как кредитка влияет на ипотеку. Обе квартиры продали и обе купили за два с половиной месяца.

Где рвётся цепочка и как не остаться без жилья

Обременение снимается дольше обещанного. Пока запись не погашена, сделка стоит, и за это время у покупателя может закончиться одобрение, а у вас - бронь на новую квартиру. Лечится одним: в предварительном договоре пишутся реальные сроки вашего банка.

Одобрение по вашей покупке истекает. Продажа затянулась на три недели, а одобрение выдано на ограниченный срок. Подавайтесь заранее и держите его живым.

Опека не согласует объект. Разрешение выдаётся на конкретную квартиру, и если она не подошла, всё начинается заново.

Оценка приходит ниже цены сделки. Покупателю приходится добавлять свои деньги, и если запаса нет, сделка встаёт. Механику и живые цифры я разбирала в чек-листе перед продажей квартиры.

Последнее звено передумало. Защита тут одна: короткая цепочка и внятные письменные договорённости на каждом звене.

Что реально помогает не остаться на улице между сделками:

• Срок передачи квартиры прописывается отдельно от даты сделки. Договоритесь о физическом освобождении через две-четыре недели после регистрации: это обсуждается на этапе аванса и снимает главный страх.
• Финансовый запас. Разница между оценкой и ценой, госпошлины, расходы на аккредитивы и переезд оплачиваются из своих денег и в момент сделки.
• Открытость с покупателем. Совет, который я даю продавцам постоянно: будьте готовы показать покупателю свою кредитную историю. Для многих это звучит странно, но на сегодняшнем рынке вторички читается как знак открытости - покупатель видит, что вы сами выйдете на свою альтернативную сделку и не станете причиной срыва всей цепочки.

Хотите понять, складывается ли ваша цепочка

На консультации я смотрю обе стороны сразу: остаток долга и условия вашего банка по снятию обременения, кредитную историю и доход под новую ипотеку, детские доли и опеку, если они есть. По итогу видно, какой из четырёх способов ваш и сколько недель займёт вся конструкция. Оплата поэтапная, основная часть - только после одобрения.

Оставить заявку на консультацию

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия банка? Только если сначала полностью погасить кредит и снять обременение. Пока запись об ипотеке в ЕГРН стоит, отчуждение без согласия банка даёт ему право требовать признания сделки недействительной либо досрочного возврата долга.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке без налога? Пять лет владения по общему правилу и три года для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья. Ипотека срок не меняет: он считается от регистрации права собственности, а не от закрытия кредита. Семьи с двумя детьми при встречной покупке большего жилья освобождаются без срока.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую? Через альтернативную сделку. Самый быстрый путь - покупатель с ипотекой в вашем же банке: тот же банк гасит ваш кредит, снимает обременение и регистрирует новое. Одобрение на свою покупку получайте заранее.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Да. С июля 2025 года доли детям выделяются в залоговой квартире без согласия банка, дальше нужно предварительное разрешение опеки на продажу. Учтите, что часть банков такие квартиры в залог не берёт.

Сколько снимается обременение после погашения ипотеки? Росреестр гасит запись за три рабочих дня. Общий срок зависит от банка: на страницах банков заявлено от следующего рабочего дня после погашения до 30 дней.

Что такое переуступка ипотеки на квартиру? Так в разговоре называют перевод долга на покупателя со сменой заёмщика. Возможен только с согласия банка, без согласия ничтожен, и услуга есть далеко не везде.

Кто платит за сделку с залоговой квартирой? Как договоритесь. Комиссия за проведение такой сделки есть не у всех банков: Газпромбанк, например, не берёт её, когда покупатель кредитуется у него же, и берёт 20 000-30 000 рублей, когда покупатель платит своими (на 29.08.2026).

Можно ли продать квартиру, купленную по семейной ипотеке? Да, порядок тот же. Право на льготную программу к покупателю при этом не переходит. Условия повторного получения семейной ипотеки стоит проверить отдельно - я разбирала их в статье про семейную ипотеку на новостройку.

Что в итоге

Залог не запрещает продажу, он задаёт другой порядок действий. Закон разрешает сделку с согласия банка, а с 2024 года ещё и даёт заёмщику право продать квартиру самому, с чётким сроком ответа банка и запретом на взыскание.

Дальше всё решают сроки. Росреестру нужно три рабочих дня на снятие записи и от пяти до девяти рабочих дней на регистрацию, а банку - от одного дня до месяца, чтобы документы туда отправить. Сложите свои сроки заранее и стройте цепочку от них.

Три вещи, которые я бы сделала до первого показа: взять справку об остатке долга, узнать в банке заявленный срок снятия обременения и порядок продажи из-под залога, а при материнском капитале - разобраться с долями и опекой. Неделя подготовки здесь экономит два месяца сделки.

Продаёте ипотечную квартиру и следом покупаете себе жильё? Напишите мне - посмотрю обе стороны и скажу честно, где у вашей цепочки слабое место.

Что почитать дальше

• Что проверить перед продажей квартиры - подготовка объекта и документов.
• Сколько действует одобрение ипотеки - чтобы оно не сгорело посреди цепочки.
• Налоговый вычет по ипотеке - что вернуть с покупки следующей квартиры.
• Созаёмщик по ипотеке - если новую ипотеку берёте не в одиночку.

Источники