Налоговый вычет по ипотеке в 2026 году: сколько вернут и как получить

Налоговый вычет по ипотеке - самая недобранная выплата из всех, что я вижу на консультациях. Про 260 тысяч знают почти все, про вторые 390 тысяч - уже меньше, а про то, что лимиты личные и в браке умножаются на двоих, вспоминают единицы. В Москве и Петербурге цена ошибки доходит до 650 000 ₽ на семью. Ниже разбираю оба вычета по порядку: сколько реально приходит на счёт, как расходы раскладывают между супругами, когда возникает право на вычет по новостройке и из-за чего налоговая отказывает. Свежие разборы по сделкам публикую в канале.

Что такое налоговый вычет по ипотеке и из чего он складывается

Первое, что стоит держать в голове: вычет возвращает вам ваш же налог. Государство отдаёт назад НДФЛ, который с вас уже удержали с зарплаты или который вы заплатили сами. Больше уплаченного не вернут никогда - и в этом корень половины разочарований.

Вычетов при покупке жилья в ипотеку два, и живут они по отдельности.

Первый - на приобретение жилья. Он даётся с расходов на покупку или строительство дома, квартиры, комнаты или доли в них (как берут кредит на стройку - в статье про ипотеку на строительство дома). Формулировка ФНС: «2 000 000 максимальная сумма расходов на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет».

Второй - на проценты по целевому кредиту. Тут лимит выше: «3 000 000 рублей - максимальная сумма расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам (кредитам)».

Обе цифры - лимиты расходов, а не суммы возврата. Возврат считается от них по вашей ставке налога. При ставке 13% выходят те самые 260 000 ₽ и 390 000 ₽, которые кочуют по всем калькуляторам.

Ограничение в 3 млн ₽ по процентам появилось не сразу: ФНС уточняет, что оно применяется к кредитам, полученным после 1 января 2014 года. По более старым ипотекам проценты включаются в вычет без верхней границы - редкая, но встречающаяся история.

Ещё одна деталь, о которой спрашивают на каждой второй консультации. В расходы на покупку идёт вся цена квартиры: и первоначальный взнос, и та часть, которую вы заплатили деньгами банка. Кредит - это ваши расходы, просто заёмные. Проценты в эти 2 млн ₽ не входят, для них отдельный лимит.

Сколько реально вернут: 260 000 и 390 000 рублей - и когда выходит больше

Арифметика простая. Максимум расходов по основному вычету - 2 000 000 ₽, по процентам - 3 000 000 ₽. При ставке 13% это 260 000 ₽ и 390 000 ₽, вместе 650 000 ₽ на одного человека.

Дальше начинается то, чего в калькуляторах нет.

Ставка НДФЛ с 2025 года не одна. Шкала стала пятиступенчатой: 13% на сумму налоговых баз до 2,4 млн ₽ за год, 15% - на часть от 2,4 до 5 млн ₽, 18% - от 5 до 20 млн ₽, 20% - от 20 до 50 млн ₽, 22% - на всё, что выше. Повышенная ставка применяется только к части дохода сверх порога, а не ко всей сумме.

Вычет по правилам Налогового кодекса уменьшает налоговую базу, и снимается он с верхней, самой дорого обложенной её части. Значит, у человека с годовым доходом выше 2,4 млн ₽ возврат по тем же 2 млн ₽ расходов выходит больше 260 000 ₽. Для Москвы и Петербурга это не экзотика: такой доход у многих заёмщиков, которых банк одобряет на восьмизначные суммы. Точную цифру посчитает налоговая при проверке декларации, самому её угадывать смысла нет.

Второе ограничение жёстче первого. Вернут не больше того НДФЛ, который с вас фактически удержали за год. При зарплате 100 000 ₽ в месяц за год удерживают около 156 000 ₽ - и основной вычет вы будете забирать двумя порциями, за два года. Неиспользованный остаток по Налоговому кодексу переносится на последующие годы до полного исчерпания, так что ничего не теряется, просто растягивается.

Отсюда практический вывод, который я повторяю клиентам постоянно: не пытайтесь заявить всё сразу и не расстраивайтесь, если в первый год пришло меньше ожидаемого. Вычет - это марафон на несколько налоговых периодов.

Вычет по процентам по ипотеке: один объект на всю жизнь

Здесь спрятана самая дорогая ошибка во всей теме, и стоит она до 390 000 ₽.

Основной вычет с 2014 года перестал быть привязан к одному объекту. ФНС формулирует так: право на вычет реализуется по нескольким объектам, но только по тем, право собственности на которые зарегистрировано начиная с 1 января 2014 года. Купили студию за 1,5 млн ₽ - использовали 1,5 млн ₽ лимита, оставшиеся 500 тысяч добираете на следующей квартире.

С процентами устроено иначе. Налоговый кодекс разрешает такой вычет «в отношении только одного объекта недвижимого имущества». Заявили проценты по первой ипотеке - всё, лимит закрыт навсегда, даже если вы использовали из трёх миллионов только триста тысяч.

Сценарий, из-за которого люди теряют деньги, выглядит так. Человек берёт небольшую ипотеку на студию, гасит её за три года, возвращает 40 тысяч по процентам и радуется. Через пять лет он покупает семейную квартиру в Петербурге с кредитом на 6 млн ₽, где процентов набегает на несколько миллионов - и вычет по ним ему уже не положен.

Что с этим делать практически:

1. Если первая ипотека маленькая и короткая, вычет по процентам можно не заявлять. Основной заявляете, процентный придерживаете под будущую крупную покупку. Решение считается на калькуляторе за один вечер: сравниваете, сколько процентов выйдет по нынешнему кредиту и сколько - по тому, который планируете.
2. В семье лимиты у каждого свои. Один супруг может заявить проценты по первой ипотеке, второй - придержать своё право.

Отдельно про рефинансирование. Проценты по кредиту, взятому на погашение прежней ипотеки, тоже дают право на вычет - это прямо написано в статье 220. Смена банка вычет не обнуляет, но справку об уплаченных процентах придётся брать в обоих банках. Про сам перевод кредита я подробно писала в разборе как перевести действующую ипотеку в семейную.

И ещё одна связка, которую редко замечают: досрочное погашение уменьшает проценты, а вместе с ними и будущий вычет. Это не аргумент против досрочки - переплата банку всё равно больше возврата от государства. Но при выборе стратегии цифру стоит держать в расчёте: сокращать срок или уменьшать платёж.

Вычет на двоих супругов: как семья возвращает 1,3 млн рублей

Это место, где семьи теряют больше всего денег - и теряют молча, потому что о потере никто не сообщает.

Разъяснение налоговой звучит однозначно: «Каждый из супругов имеет право на вычет на покупку жилья в размере понесённых расходов независимо от того, на имя кого из супругов оформлено право собственности». Лимиты при этом остаются личными: до 2 млн ₽ на покупку и до 3 млн ₽ на проценты каждому.

Работает это так. Жильё, купленное в браке, по умолчанию считается совместной собственностью. Фактические расходы супруги распределяют между собой в любой пропорции - письменным соглашением, которое подаётся вместе с декларацией. Один заявляет 2 млн ₽, второй 2 млн ₽, и семья использует четыре миллиона лимита вместо двух.

Посчитаем на понятном примере: квартира 10 млн ₽, первоначальный взнос 2 млн ₽, кредит 8 млн ₽.

Разница - 650 000 ₽ на ровном месте, за одно заявление и вторую декларацию.

Дальше три нюанса, которые решают исход.

Проценты можно перераспределять каждый год заново. ФНС объясняет это тем, что ипотека длинная и договориться о пропорции на весь срок вперёд невозможно: «Супруги при представлении налоговой декларации 3-НДФЛ могут каждый год изменять распределение вновь понесённых расходов на уплату процентов по своему усмотрению». Живой смысл: если в этом году доход был у мужа, проценты заявляет он; в следующем жена вышла из декрета - проценты идут на неё. Тема близкая многим моим клиенткам, про сам заём в этот период я писала отдельно: ипотека в декрете.

Вычет нельзя подарить супругу. Если у одного из супругов облагаемого дохода нет, свой вычет он другому не передаёт - только использует сам, позже, когда доход появится. Право при этом не сгорает.

Родители забирают вычет за детей. Налоговый кодекс разрешает получить вычет при покупке жилья в собственность своих детей до 18 лет. Для сделок с материнским капиталом, где детям обязательно выделяются доли, это важная строчка.

Сюда же примыкает донорская схема, о которой меня часто спрашивают. Когда в сделку заходит созаёмщик-«донор» ради льготной ставки, ему выделяют долю в квартире - и вместе с долей он получает право на имущественный вычет. Плюс для донора реальный, хотя рисков в такой конструкции хватает, и взвешивать их надо до сделки, а не после.

Квартира дороже лимита: что это значит в Москве и Санкт-Петербурге

Цифры Банка России за июнь 2026 года показывают масштаб. Средний ипотечный кредит по стране - 4,8 млн ₽. В Москве - 8,2 млн ₽, в Петербурге - 5,9 млн ₽. По договорам долевого участия ещё выше: 9,2 млн ₽ в Москве и 6,5 млн ₽ в Петербурге.

Средняя цена квадратного метра в первом квартале 2026 года по данным того же обзора: в Москве 472 898 ₽ на первичном рынке и 381 297 ₽ на вторичном, в Петербурге 299 552 ₽ и 242 782 ₽.

При таких ценах лимит в 2 млн ₽ расходов на покупку закрывается любой сделкой, даже комнатой. Интереснее посмотреть на проценты.

Возьмём средний московский кредит 8,2 млн ₽ на 30 лет. По моим расчётам получается вот что:

Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в июне 2026 года, по данным Банка России, как раз 17,8% годовых. То есть на обычной московской ипотеке трёхмиллионный лимит по процентам набирается за два года с небольшим - и всё, что банк получит от вас дальше, к вычету уже не относится.

Отсюда три рабочих вывода для столичных сделок.

Первое: раскладывайте расходы на двоих сразу. Если квартира куплена в браке, соглашение о распределении подаётся с первой же декларацией. Задним числом переиграть основной вычет сложнее, чем сделать правильно с самого начала.

Второе: не «жгите» процентный лимит на маленькой ипотеке. В Москве и Петербурге почти любая следующая покупка будет крупнее предыдущей.

Третье: в новостройке без отделки считайте отделку. ФНС относит к расходам, с которых даётся вычет, «приобретение отделочных материалов», работы по отделке и разработку сметной документации. Работает это, когда в договоре прямо написано, что квартира передаётся без отделки. На дорогой квартире роли не играет - лимит и так выбран ценой метров. А вот на студии в области отделка вполне может добрать недостающие сотни тысяч до полного лимита. Как выбирать сам объект, разбирала здесь: подбор новостройки.

Пришлите параметры сделки - посмотрю, где теряется вычет

Вычет считает налоговая, но зависит он от того, как собрана сделка: кто заёмщик, кто собственник, чьи деньги идут в первоначальный взнос, выделяются ли доли детям. Это решается до подачи заявки в банк, а не после регистрации права.

На разборе я смотрю структуру сделки целиком и говорю прямо, где семья теряет деньги: например, когда всё оформляют на одного супруга «чтобы проще», а вместе с простотой уходит половина лимита.

Оставить заявку

Когда возникает право на вычет: новостройка по ДДУ и вторичка

С готовым жильём всё просто: подписали договор купли-продажи, зарегистрировали право в Росреестре - с этого года и считаете.

С долевым строительством в Налоговом кодексе прописана отдельная конструкция, и читать её надо целиком:

«При приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик вправе обратиться за получением такого вычета после государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них»

• Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3

Две даты, и путать их нельзя. Дата акта определяет, с какого года у вас есть право. Дата регистрации определяет, с какого момента вы можете идти в налоговую.

Живая ситуация: акт подписан в декабре 2025 года, право зарегистрировано в марте 2026-го. Право на вычет у вас за 2025 год, но заявить его вы сможете только после мартовской регистрации. Если бы вы подали декларацию в феврале, её бы не приняли.

УФНС по Коми формулирует то же самое короче: право возникает с даты передачи объекта долевого строительства и подписания акта приёма-передачи, а обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности.

Про то, что делать после сдачи дома - приёмка, оценка, документы в банк, - у меня отдельный список действий; вычет в нём стоит последним пунктом, но забывать про него не стоит: год акта фиксируется навсегда.

Как получить налоговый вычет за квартиру: три пути

Путь первый: декларация 3-НДФЛ. Заполняется в личном кабинете на сайте налоговой, туда же прикладываются сканы документов. Заявление на возврат денег включено в саму форму декларации отдельным приложением - если его не заполнить, проверка пройдёт, а деньги не придут.

Сроки такие. Камеральная проверка по закону идёт до трёх месяцев со дня подачи. По данным налоговой, средний срок проверки и возврата составляет менее 30 дней. После завершения проверки возврат делается в течение трёх рабочих дней.

Тут есть подводный камень эпохи единого налогового счёта: деньги возвращаются в пределах положительного сальдо. Если у вас висит долг по транспортному или земельному налогу, возврат уменьшится на эту сумму либо придёт частями. Перед подачей загляните в личный кабинет и закройте хвосты.

Путь второй: через работодателя. Вы подаёте в налоговую заявление на подтверждение права, налоговая в течение 30 дней готовит уведомление и направляет его прямо работодателю. Дальше бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ, и вы получаете зарплату целиком до тех пор, пока не выберете вычет. Ждать конца года не нужно - для тех, кто только въехал в новостройку и считает каждую тысячу на ремонт, вариант удобнее декларации.

Путь третий: упрощённый порядок. Про него ниже отдельный раздел, там есть свои условия.

Документы, которые понадобятся в любом случае:

• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• передаточный акт (для новостройки) и выписка из ЕГРН;
• платёжные документы, подтверждающие расходы;
• кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах - для второго вычета;
• соглашение о распределении расходов - если вычет делят супруги.

Про сроки подачи существует устойчивое заблуждение. Дата 30 апреля - это срок для тех, кто обязан отчитаться о доходах. Если вы подаёте декларацию только ради вычета, она не привязана к этой дате и подаётся в любой день года.

Упрощённый порядок: когда вычет приходит сам

Упрощённый порядок описан в статье 221.1 Налогового кодекса. Имущественные вычеты - и на покупку жилья, и на проценты по ипотеке - попали в него с 21 мая 2021 года.

Механика: вычеты «предоставляются налогоплательщикам в проактивном режиме посредством взаимодействия через "Личный кабинет налогоплательщика"». Налоговая собирает сведения от банков и государственных органов, сама формирует предзаполненное заявление и кладёт его вам в личный кабинет. Вам остаётся проверить цифры и нажать кнопку. Декларация и сканы документов не нужны.

Сроки короче обычных: предварительная проверка занимает до 20 дней, камеральная - месяц вместо трёх, возврат денег - около 15 дней. Налоговая оценивает общий выигрыш как полтора месяца вместо четырёх.

Главное условие звучит скучно, но именно оно решает: «Присоединение налоговых агентов (банков) к такому взаимодействию с налоговыми органами осуществляется в добровольном порядке». Ваш банк может в обмене не участвовать - тогда упрощённого порядка у вас просто не будет, и вычет вы получите обычной декларацией. Перечень участников налоговая публикует на своей промо-странице, там же рекомендует уточнять возможность напрямую в банке, с которым заключён договор.

Заявление приходит не мгновенно: если сведения поступили до 25 февраля, налоговая направляет его не позднее 20 марта, в остальных случаях - в течение 20 дней после получения данных. Так что февральская тишина в личном кабинете паниковать не повод.

Кому вычет не дадут: самозанятые, ИП на спецрежимах и апартаменты

Это самая болезненная часть темы для моей аудитории, потому что задевает ровно тех, кому и ипотеку получить сложнее всего.

Самозанятые. Налог на профессиональный доход - другой налог, НДФЛ с него не платится. Значит, возвращать нечего. Выход один: если параллельно есть доход, облагаемый НДФЛ (зарплата по трудовому договору, официально задекларированная аренда), вычет заявляется по нему. Про сам статус в сделке я разбирала здесь: самозанятость и ипотека.

ИП на упрощёнке и патенте. Логика та же: НДФЛ предприниматель на спецрежиме не платит, вычет получить не с чего. Про то, как такой предприниматель вообще получает одобрение, - в разборе ипотека для ИП.

Те, у кого доход не проходит по документам. Здесь развилка честная: банк одобрить может, а налоговая вернёт только с той суммы, с которой удержан налог. Чем закрывают доход без обычной справки - тема соседняя, но результат по вычету зависит именно от белой части.

Апартаменты. В статье 220 перечислены жилые дома, квартиры, комнаты и доли в них. Апартаменты юридически нежилое помещение, поэтому имущественный вычет по ним не положен. Я об этом пишу каждый раз, когда разбираю апартаменты: там же нет постоянной регистрации, выше коммуналка и не работает господдержка.

Покупка у близких. Вычет не даётся, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами. Круг определён Налоговым кодексом: «Физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновлённые), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун (попечитель) и подопечный». Покупка квартиры у мамы вычета не даст, и обойти это нельзя.

Чужие деньги в сделке. Расходы, оплаченные материнским капиталом, средствами работодателя или бюджетными выплатами, из вычета исключаются. Вычет остаётся только с ваших собственных и заёмных денег. Это касается и выплаты 450 тысяч многодетным: сумма гасит кредит, но в расходы для вычета не идёт.

Пять ошибок, из-за которых отказывают

Налоговая сама перечисляет типовые промахи по декларациям на вычет. Собираю их вместе с тем, что вижу в сделках.

1. Забыли приложить документы. Формулировка налоговой прямая: при проведении проверки может быть отказано в предоставлении вычета. Декларация уходит на второй круг, а это ещё месяцы.

2. Заявили вычет не за тот год. Расходы 2024 года попадают в декларацию за 2024 год, а не за 2025-й. Ошибка выглядит невинно, но исправляется только уточнённой декларацией и новой проверкой.

3. Указали не тот год по новостройке. Классика долевого строительства: путают год передачи квартиры и год регистрации права. Разница между актом и выпиской иногда доходит до полугода.

4. Купили у родственника. Взаимозависимость проверяется автоматически по данным Росреестра и ЗАГС. Шансов проскочить нет.

5. Заявили проценты по второй ипотеке. Лимит по процентам израсходован на первом объекте - по второму откажут. Проверять это надо до подачи, а не после отказа.

Шестым пунктом идёт не ошибка, а недобор: семьи подают одну декларацию вместо двух и оставляют половину лимита неиспользованной. Формального нарушения тут нет, деньги просто остаются в бюджете.

За сколько лет можно вернуть налог

Разделение здесь принципиальное, и его почти всегда понимают неправильно.

Право на вычет срока давности не имеет. Квартира куплена в 2018 году, а вы узнали о вычете только сейчас - право никуда не делось.

А вот вернуть уплаченный налог можно за ограниченный период. Налоговая формулирует так: «Обратиться за получением налоговых вычетов по НДФЛ можно в любое время в течение трёх лет по окончании налогового периода». В 2025 году это были 2022, 2023 и 2024 годы; в 2026-м - соответственно 2023, 2024 и 2025-й.

Разберём на той же квартире 2018 года. Вы подаёте три декларации - за 2023, 2024 и 2025 годы - и возвращаете налог за них. Если лимит не выбран, остаток переходит на 2026 год и дальше, пока не закончится.

Для пенсионеров правило мягче: Налоговый кодекс разрешает перенести остаток вычета на предшествующие налоговые периоды, но не более трёх. Человек, вышедший на пенсию, может забрать налог за годы, когда он ещё работал. Про сам кредит в этом возрасте - в разборе про ипотеку для пенсионеров.

Частые вопросы

Сколько можно вернуть с ипотеки? При ставке 13% - до 260 000 ₽ по расходам на квартиру и до 390 000 ₽ по уплаченным процентам, вместе 650 000 ₽ на одного человека. Супруги получают вдвое больше - до 1 300 000 ₽ на семью. При годовом доходе выше 2,4 млн ₽ часть возврата считается по повышенной ставке, и сумма выходит больше.

Как получить налоговый вычет по процентам по ипотеке? Тремя способами: декларацией 3-НДФЛ в личном кабинете, через работодателя по уведомлению из налоговой или в упрощённом порядке, если ваш банк передаёт данные налоговой. Понадобится справка банка об уплаченных процентах.

Можно ли получить налоговый вычет по процентам по ипотеке второй раз? Нет. Налоговый кодекс даёт этот вычет в отношении только одного объекта недвижимости. Если по первой ипотеке вы забрали хотя бы часть лимита, по второй его уже не будет.

Какие документы нужны для налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку? Договор купли-продажи или ДДУ, передаточный акт и выписка из ЕГРН, платёжные документы, кредитный договор и справка об уплаченных процентах. Супругам дополнительно - соглашение о распределении расходов.

Дают ли налоговый вычет самозанятым? С дохода по налогу на профессиональный доход - нет, НДФЛ с него не платится. Если параллельно есть доход, облагаемый НДФЛ, вычет заявляется по нему.

Положен ли вычет, если ипотека рефинансирована? Да. Проценты по кредиту, взятому на погашение прежней ипотеки, входят в вычет по статье 220. Справки об уплаченных процентах берутся в обоих банках.

Можно ли получить вычет, если квартира куплена с материнским капиталом? Да, но сумма капитала из расходов исключается. Вычет считается с ваших собственных и заёмных денег.

За сколько лет можно вернуть налоговый вычет по ипотеке? Налог возвращают за три последних года. В 2026 году это 2023, 2024 и 2025-й. Само право на вычет не сгорает - остаток переносится на будущие годы.

Можно ли получить вычет за апартаменты? Нет. В статье 220 перечислены жилой дом, квартира, комната и доли в них. Апартаменты относятся к нежилым помещениям.

Налоговый вычет по ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге считается по-другому? Правила федеральные и одинаковые для всей страны. Разница в другом: при средних кредитах 8,2 млн ₽ в Москве и 5,9 млн ₽ в Петербурге оба лимита выбираются полностью, поэтому цена ошибки в оформлении там выше.

Что в итоге

Налоговый вычет по ипотеке устроен проще, чем кажется по объёму статьи. Есть лимит расходов 2 млн ₽ на покупку жилья и 3 млн ₽ на проценты банку. При ставке 13% это 260 000 ₽ и 390 000 ₽ на человека, и оба лимита в браке удваиваются. Больше уплаченного за год НДФЛ вам не вернут, остаток переедет на следующий год.

Три вещи, которые стоит сделать прямо сейчас. Проверить, состоите ли вы в браке на момент покупки, - от этого зависит, четыре миллиона лимита у вас или два. Решить, заявлять ли проценты по нынешнему кредиту, если он маленький и короткий. Заглянуть в личный кабинет налоговой: возможно, предзаполненное заявление там уже лежит.

А если ипотека ещё только планируется, порядок обратный: сначала собираем сделку так, чтобы вычет не потерялся, и только потом идём в банк. Переиграть структуру после регистрации права намного сложнее, чем продумать её заранее.

Что почитать дальше

• Самозанятость и ипотека - что происходит с вычетом, когда НДФЛ не платится.
• Ипотека для ИП - спецрежимы, декларации и белый доход.
• Как перевести ипотеку в семейную - рефинансирование и справки о процентах.
• Сокращать срок или уменьшать платёж - как досрочка влияет на будущий вычет по процентам.
• Выплата 450 тысяч многодетным - почему бюджетные деньги не попадают в расходы.
• Подбор новостройки - отделка, акт и год возникновения права.

Источники