Кредитный договор и договор ипотеки решают разные задачи. В кредитном договоре записано, сколько денег выдаёт банк и как их возвращать с процентами, а договор об ипотеке оформляет залог недвижимости, которым этот долг обеспечен. В кредитном договоре сверяют размер кредита, срок, ставку и порядок платежей, в договоре об ипотеке - какая недвижимость передаётся в залог и какой долг она обеспечивает. Если квартира покупается полностью или частично на кредит банка, залог возникает в силу закона с момента регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), поэтому отдельного договора об ипотеке в пакете на сделке может не оказаться.
Перечень бумаг для заявки в банк есть в статье какие документы нужны для ипотеки.
Чем кредитный договор отличается от договора об ипотеке?
Кредитный договор создаёт денежный долг, договор об ипотеке обеспечивает этот долг залогом недвижимости. По пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса банк или иная кредитная организация обязуется предоставить заёмщику деньги в размере и на условиях договора, а заёмщик обязуется вернуть сумму, уплатить проценты и иные платежи. Связь между документами описана в статье 2 закона об ипотеке: залог недвижимости может обеспечивать обязательство по кредитному договору, договору займа или иное обязательство, если федеральный закон не предусматривает иное.
Что устанавливает кредитный договор и почему он должен быть письменным?
Кредитный договор устанавливает размер кредита, срок, ставку и порядок платежей, то есть денежную часть сделки. Статья 820 Гражданского кодекса требует письменной формы: без неё договор ничтожен. Поэтому условия, обсуждённые на словах, стоит найти в подписанном тексте.
Ориентир для проверки денежных условий в чек-листе ниже - закон о потребительском кредите. Часть 9 его статьи 5 перечисляет условия, которые кредитор и заёмщик согласовывают индивидуально. Как и в каком объёме этот закон применяется к конкретному ипотечному кредиту, здесь не разбираю, поэтому перечень служит подсказкой, что искать в тексте. Почему ставка в договоре расходится с рекламной, объяснено в статье почему ставка в рекламе и в договоре разная.
Что такое ипотека простыми словами?
Ипотека - это залог недвижимости, который обеспечивает возврат долга. Если обязательство не исполнено или исполнено ненадлежащим образом, залогодержатель по пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. На сделке залогодержателем выступает кредитор, а залогодателем - собственник квартиры. Заёмщик и собственник могут быть разными людьми: закон об ипотеке отдельно упоминает залогодателя, который является третьим лицом.
Какие документы сравнить перед подписанием?
Перед подписанием полезно сравнить кредитный договор, договор об ипотеке и закладную, если она оформляется. Таблица собрана по нормам закона и не описывает пакет конкретного банка: в отдельной сделке какого-то документа может не быть.
Закладная может удостоверять права банка, но закон не делает её обязательной: по пункту 1 статьи 13 права залогодержателя «могут быть удостоверены закладной». Подробности в статье что такое закладная по ипотеке.
| Документ | Что регулирует или удостоверяет | Стороны и обязанные лица | Форма и регистрация | Что сверить по закону |
|---|---|---|---|---|
| Кредитный договор | Выдачу денег, возврат суммы, проценты и иные платежи (п. 1 ст. 819 ГК) | Кредитор и заёмщик | Письменная форма обязательна (ст. 820 ГК); при соглашении об ипотеке внутри действует ст. 10 закона об ипотеке | Ориентир по ч. 9 ст. 5 закона № 353-ФЗ: сумму или лимит, срок, валюту, ставку, платежи, иные договоры, согласие с общими условиями, платные услуги кредитора при наличии |
| Договор об ипотеке | Залог недвижимости в обеспечение обязательства (ст. 2 закона об ипотеке) | Залогодатель и залогодержатель | Письменная форма, один подписанный сторонами документ (п. 1 ст. 10); заключён и вступает в силу с регистрации, только если федеральный закон требует регистрировать договор (п. 2 ст. 10) | Предмет, оценку, обеспеченное обязательство, право залогодателя и данные его регистрации, указание на закладную (ст. 9) |
| Закладная | Ценная бумага: право на исполнение денежного обязательства и право залога (п. 2 ст. 13) | Составляет залогодатель, а если он третье лицо, также должник; обязаны по ней должник и залогодатель | Выдаётся первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после регистрации ипотеки | Есть ли в договоре об ипотеке указание на закладную, когда оно требуется |
Что обязательно должно быть в договоре об ипотеке?
Договор об ипотеке по пункту 1 статьи 9 закона об ипотеке должен содержать предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обеспеченного обязательства. Предмет описывают так, чтобы его можно было идентифицировать, с указанием права залогодателя, даты и номера его регистрации в ЕГРН. Оценку стороны определяют по соглашению в денежном выражении. Обеспеченное обязательство называют с суммой, основанием и сроком, а при платежах по частям добавляют их сроки или периодичность и размеры либо условия расчёта. Если права банка удостоверяет закладная, на это указывают в договоре, кроме случаев её выдачи при ипотеке в силу закона.
Почему отдельного договора об ипотеке может не быть?
Отдельного договора об ипотеке может не быть, потому что при покупке жилья на кредит банка залог возникает в силу закона. По пункту 1 статьи 77 закона об ипотеке жилое помещение, приобретённое или построенное полностью или частично на кредитные средства банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. По пункту 2 той же статьи к такому залогу дома или квартиры применяются правила о залоге недвижимости по договору. Есть ли в конкретной сделке ещё и отдельный договор, видно только по её документам.
Какие требования к форме и регистрации договора об ипотеке?
Договор об ипотеке по пункту 1 статьи 10 закона об ипотеке заключается письменно одним документом, подписанным сторонами. О регистрации самого договора пункт 2 той же статьи говорит с оговоркой: договор считается заключённым и вступает в силу с момента регистрации, если федеральный закон устанавливает требование регистрировать договор об ипотеке. Только в таких случаях несоблюдение правил о регистрации делает договор ничтожным. Регистрация договора и регистрация ипотеки как залога в ЕГРН остаются разными вопросами. Соглашение об ипотеке можно включить прямо в кредитный договор. Тогда к форме всего документа применяются требования для договора об ипотеке. Требования к регистрации тоже действуют в тех случаях, когда её требует закон, а раздел о залоге сверяют по тому же перечню статьи 9.
Ипотека в силу закона по пункту 2 статьи 20 закона об ипотеке подлежит государственной регистрации; заявление о её регистрации может подать залогодержатель. Залог по этим нормам связан с государственной регистрацией ипотеки, поэтому сама подпись на документах ещё не означает, что он возник. Подача документов в электронном виде описана в статье электронная регистрация сделки.
Что проверить в документах на сделке?
Для сверки документов на сделке ниже собраны условия из двух законов: об ипотеке - для договора об ипотеке, о потребительском кредите - для индивидуальных условий кредита. Ограничение по второму перечню оговорено выше. По чек-листу можно проверить только наличие и согласованность этих условий; он не заменяет анализ остальных условий конкретной сделки.
- Сумма кредита или лимит совпадает с ожидаемой, описан порядок изменения, названы срок действия договора, срок возврата и валюта.
- Ставку ищут в процентах годовых.
- Количество, размер и периодичность платежей либо порядок их определения есть в тексте.
- Отдельно отмечены иные договоры, необходимые для заключения или исполнения кредитного договора, и согласие с общими условиями. Если кредитор оказывает за отдельную плату услуги, необходимые для заключения кредитного договора, указаны эти услуги, их цена или порядок её определения (при наличии) и подтверждено согласие заёмщика.
- Квартира в залоговой части описана для идентификации, с правом залогодателя, датой и номером его регистрации в ЕГРН и оценкой в денежном выражении.
- Для обеспеченного обязательства указаны сумма, основание возникновения и срок исполнения, а при платежах по частям - их сроки и размеры либо условия расчёта. Эти данные не расходятся с кредитным договором, ведь оба документа описывают один долг.
- При закладной в договоре об ипотеке есть указание на неё, кроме случаев её выдачи при ипотеке в силу закона, а письменная форма соответствует статье 10; регистрацию самого договора проверяют там, где её требует федеральный закон.
Залог прекращается с прекращением обеспеченного обязательства (статья 352 Гражданского кодекса), а запись об ипотеке в ЕГРН погашается по заявлениям и документам из статьи 25 закона об ипотеке. Если кредит выплачен, а запись осталась, порядок действий описан в статье что делать, если банк не снимает обременение.
Что делать, если в договоре обнаружилась ошибка?
Ошибку в кредитном договоре или договоре об ипотеке проще заметить, когда известен обязательный состав условий: перечни из чек-листа показывают пропуск или расхождение. Порядок действий до подписания и после него разобран в статье что делать с ошибкой в кредитном договоре.
На консультации до сделки помогу разобраться в документах банка: где какие условия записаны и что сверить. Контакты есть на странице консультации.
Частые вопросы
Договор ипотеки и кредитный договор одно и то же?
Это два разных по содержанию документа: кредитный договор описывает деньги и возврат долга, договор об ипотеке оформляет залог квартиры. Соглашение об ипотеке можно включить в кредитный договор, тогда к форме такого документа применяются требования для договора об ипотеке.
Всегда ли при ипотеке есть отдельный договор об ипотеке?
Отдельного договора может и не быть. Квартира, купленная полностью или частично на кредит банка, по статье 77 закона об ипотеке находится в залоге с момента регистрации ипотеки в ЕГРН. Наличие отдельного договора показывают документы конкретной сделки.
Обязательна ли закладная?
Закон закладную обязательной не делает, права залогодержателя только могут быть ею удостоверены. Если её оформляют, в договоре об ипотеке должно быть указание на это, кроме случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Когда договор об ипотеке вступает в силу?
По пункту 2 статьи 10 закона об ипотеке договор считается заключённым и вступает в силу с государственной регистрации только в тех случаях, когда федеральный закон требует регистрировать сам договор. Возникновение залога - отдельный вопрос: оно связано с государственной регистрацией ипотеки.
Где искать сумму, ставку и график платежей?
Денежные условия, то есть размер кредита, проценты и иные платежи, записаны в кредитном договоре (п. 1 ст. 819 ГК). Договор об ипотеке называет сумму и срок обеспеченного обязательства, поэтому данные двух документов сверяют между собой.
Источники
- Гражданский кодекс, статья 819: кредитный договор
- Форма кредитного договора: статья 820 ГК РФ
- Закон об ипотеке № 102-ФЗ, статья 9: содержание договора
- Требования к форме и регистрации договора: статья 10 закона № 102-ФЗ
- Права залогодержателя и закладная: статья 13 закона № 102-ФЗ
- Порядок регистрации ипотеки: статья 20 закона № 102-ФЗ
- Ипотека жилья в силу закона: статья 77 закона № 102-ФЗ
- Индивидуальные условия кредита: статья 5 закона № 353-ФЗ