Ипотека на ремонт квартиры как отдельный вид кредита в законе не прописана: размер и условия кредита определяет договор с конкретным банком. Поэтому ответ зависит от ситуации. Отдельный ремонт после покупки в семейную ипотеку включить нельзя. В обычной ипотеке сумма на ремонт возможна, только если её предусматривает продукт банка. Есть ещё кредит под залог уже имеющегося жилья. Ремонт можно оплатить и собственными деньгами: расходы на отделку при определённом условии договора входят в налоговый вычет.
Ссылки на тексты ГК РФ, закона об ипотеке, Налогового кодекса и условия семейной программы собраны в конце статьи. Разобрать конкретную сделку с учётом ремонта можно на консультации по ипотеке.
Можно ли взять ипотеку на ремонт квартиры?
Взять ипотеку на ремонт квартиры можно только в том виде, который предусматривает договор конкретного банка: универсальной программы с таким названием закон не устанавливает. Под этими словами обычно имеют в виду разные вещи:
- покупку квартиры с дополнительной суммой на ремонт, если её допускает продукт банка;
- кредит под залог квартиры, которая уже есть в собственности;
- льготную программу, куда ремонт пытаются добавить;
- собственные деньги на ремонт и налоговый вычет за отделку.
Каждый путь опирается на свою норму или условие. Сводная таблица стоит ниже, в разделе о вариантах финансирования.
Что закон называет ипотекой и кредитом?
Кредит и ипотека в законе описывают разные стороны сделки: кредит касается денег, ипотека касается залога. По ГК РФ (ст. 819, п. 1) банк обязуется предоставить заемщику кредит «в размере и на условиях, предусмотренных договором». Сколько денег выдаётся и на что, прописано в кредитном договоре.
Закон об ипотеке (102-ФЗ) регулирует обеспечение. По статье 2 ипотека «может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства». В статье 5 квартиры прямо названы среди имущества, которое может быть предметом ипотеки.
Для жилья, купленного в кредит, есть отдельное правило в статье 77. Квартира, приобретённая полностью или частично на кредит банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Ремонт как цель кредита в этих нормах не упоминается, его место определяет договор.
Что на практике означает «ипотека на ремонт»?
За словами «ипотека на ремонт» могут стоять две ситуации, и обе зависят от договора. В первом случае это кредит на покупку квартиры, в который по условиям конкретного продукта входит сумма на ремонт. Во втором это кредит под залог жилья, которое уже принадлежит заемщику: деньги можно направить на ремонт, если договор это допускает.
Разница для заемщика практическая. В первом случае залогом становится покупаемая квартира, во втором уже имеющаяся. Цель кредита, порядок выдачи денег и подтверждение расходов нужно проверить в условиях конкретного продукта и проекте договора. Из приведённых норм не следует, что любой банк обязан включать ремонт в кредит на покупку квартиры.
Какие цели кредита указаны в семейной ипотеке?
Цели кредита по семейной ипотеке Минфин перечисляет списком на странице условий программы. Для семей, где есть ребёнок до 6 лет включительно, названы следующие цели:
- приобретение готового или строящегося жилья у застройщика по ДДУ или ДКП;
- готовое жильё или индивидуальный дом у закрытого паевого инвестиционного фонда по ДКП;
- покупка готового жилья у Фонда развития территорий или Московского фонда реновации;
- рефинансирование кредита, ранее выданного на эти цели;
- строительство индивидуального дома по договору подряда с юрлицом или ИП с использованием счёта эскроу;
- готовое жильё в городах, где нет строящихся многоквартирных домов или их не больше двух, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.
Первоначальный взнос по программе составляет не менее 20% стоимости жилья из собственных средств, материнский капитал тоже засчитывается. Условия покупки готового жилья по программе разобраны в статье про семейную ипотеку на вторичку.
Можно ли включить ремонт в семейную ипотеку?
Включить ремонт в семейную ипотеку нельзя: в перечне целей Минфина ремонта нет, и ДОМ.РФ говорит об этом прямо. В инструкции о семейной ипотеке на вторичное жильё сказано: «Рефинансировать действующий кредит при покупке жилья на вторичном рынке или включить ремонт и обустройство квартиры в Семейную ипотеку нельзя».
Деньги на самостоятельный ремонт после покупки придётся искать за пределами льготного кредита: из своих средств или другим кредитом. Отделка, уже включённая в объект и цену по ДДУ, относится к покупке; её важно отличать от отдельного ремонта после сделки. Какие требования программа предъявляет к договору с застройщиком, подробно разобрано в статье про семейную ипотеку на новостройку.
Когда семья выбирает между льготной программой и рыночным кредитом с ремонтом, сравнить варианты по своей ситуации можно на консультации.
Можно ли добавить ремонт к обычной ипотеке?
Добавить ремонт к обычной рыночной ипотеке можно лишь тогда, когда это предусматривает продукт конкретного банка. По ГК размер и условия кредита определяются договором, поэтому ответ ищут в условиях кредитора.
Подробности тоже зависят от продукта банка: как подтверждаются расходы, нужна ли смета и как выдаются деньги на ремонт. У разных банков эти условия могут различаться. Заранее рассчитывать на одобрение дополнительной суммы нельзя.
Дополнительная сумма увеличивает размер кредита, поэтому стоит заранее понять, как она скажется на долговой нагрузке. Как банки смотрят на доход заемщика, разобрано в материале о том, какой доход нужен для ипотеки.
Что делать, если квартира уже в ипотеке?
Ремонт квартиры, которая уже находится в ипотеке, по статье 30 закона об ипотеке входит в обязанности залогодателя. По пункту 1 залогодатель обязан «поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки». Пункт 2 обязывает его «производить текущий и капитальный ремонт» заложенного имущества.
Обе обязанности действуют, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Поэтому перед началом работ стоит сверить договор об ипотеке и проверить, нет ли в нём своих условий. Перепланировка относится к отдельной теме с другими правилами, здесь она не разбирается.
Когда на ремонт нужны деньги и квартира уже есть в собственности, можно рассмотреть кредит под залог имеющегося жилья. Если квартира уже заложена, возможность дополнительного кредита под этот же объект нужно отдельно уточнить у банка. Его условия и риски описаны в статье про ипотеку под залог имеющейся недвижимости.
Можно ли учесть расходы на отделку в налоговом вычете?
Расходы на отделку можно учесть в имущественном вычете на приобретение жилья при условии, которое должно быть записано в договоре покупки. Статья 220 НК РФ (п. 3, пп. 4) относит к фактическим расходам на приобретение квартиры:
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- работы, связанные с отделкой квартиры;
- разработку проектной и сметной документации на отделочные работы.
Условие указано в подпункте 5: для рассматриваемой здесь квартиры договор должен предусматривать приобретение квартиры или прав на неё без отделки. Поэтому формулировку в договоре покупки стоит проверить до подписания.
Вычет сам по себе не оплачивает ремонт заранее, деньги на работы всё равно нужны из другого источника. Лимиты, порядок заявления и документы разобраны в статье про налоговый вычет по ипотеке.
Дадут ли вычет по процентам за кредит на ремонт?
По приведённой норме Налогового кодекса оснований рассчитывать на вычет по процентам за отдельный кредит только на ремонт нет. В подпункте 4 пункта 1 статьи 220 вычет предусмотрен по процентам по целевым кредитам, «фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты».
Кредит на ремонт в этой норме отдельно не указан. В ней названы условия вычета: кредит должен быть целевым и фактически израсходован на новое строительство или приобретение жилья. Формулировка цели в договоре не заменяет фактического расходования денег на эти цели. Если один кредит финансирует и покупку квартиры, и отделку, порядок учёта процентов стоит уточнить в налоговой заранее, пока договор ещё не подписан.
Какие варианты финансирования ремонта сравнить?
Варианты финансирования ремонта различаются источником денег и тем, что каждый из них покрывает. В таблице приведены только нормы и условия программы, без числовых параметров банковских предложений.
| Вариант | Что финансируется | На что опереться |
|---|---|---|
| Семейная ипотека | Покупка жилья и строительство дома по условиям программы. Рефинансирование допускается только для предусмотренных программой целей; ДОМ.РФ отдельно исключает рефинансирование кредита на покупку вторичного жилья. Отдельный ремонт после покупки не входит | Условия программы на сайте Минфина, прямое указание ДОМ.РФ |
| Рыночная ипотека с ремонтом | Покупка и ремонт, если это предусмотрено конкретным продуктом банка | ГК РФ, ст. 819, п. 1: размер и условия кредита задаёт договор |
| Кредит под залог имеющейся квартиры | Деньги под залог жилья, которое уже в собственности, на условиях договора | 102-ФЗ, ст. 2 и ст. 5, п. 1, пп. 3 |
| Свои деньги и вычет на отделку | Отделочные материалы, работы по отделке, проектная и сметная документация, если договор предусматривает квартиру без отделки | НК РФ, ст. 220, п. 3, пп. 4 и 5 |
Выбор по ситуации выглядит так:
- семья с ребёнком до 6 лет покупает жильё по программе: ремонт планируют отдельно от льготного кредита;
- при рыночной ипотеке условие о ремонте ищут в продукте банка до заявки;
- если квартира уже в собственности, можно рассмотреть залоговый кредит и заранее сверить его договор;
- для новостройки без отделки по договору расходы на отделку стоит учитывать с прицелом на вычет.
Что спросить у банка до подачи заявки?
До подачи заявки у банка стоит уточнить несколько условий, которые влияют на выбор продукта. По этому списку удобно сравнить ответы разных кредиторов: условия могут отличаться.
- Входит ли ремонт в цель кредита по этому продукту и как это будет записано в договоре.
- Каким образом подтверждаются расходы на ремонт и нужна ли смета.
- Кто может выполнять работы и есть ли требования к подрядчику.
- Как дополнительная сумма изменит размер кредита и долговую нагрузку.
Ответы удобнее собрать по одинаковым пунктам, тогда продукты разных банков легче сравнить между собой. Если кредит покрывает и покупку, и отделку, формулировка цели из первого пункта пригодится и для вопроса в налоговую о вычете по процентам.
Как не перепутать ремонт с отделкой от застройщика?
Отделка от застройщика и ремонт за отдельные деньги относятся к разным ситуациям, и при планировании бюджета их легко смешать. Когда отделка входит в объект и цену по ДДУ, она становится частью покупки. Как это устроено, что с гарантией и на что смотреть при приёмке, разобрано в статье про квартиру с отделкой в ипотеку.
Ремонт после сделки оплачивается из источников, о которых шла речь выше. Его стоит закладывать в бюджет заранее, вместе с остальными расходами помимо взноса. Они собраны в статье о том, сколько денег нужно кроме первоначального взноса.
Частые вопросы
Можно ли взять ипотеку на ремонт вторички?
Отдельной ипотеки на ремонт вторичного жилья закон не устанавливает. Сумма на ремонт может войти в кредит, только если это предусматривает продукт конкретного банка, в остальных случаях ремонт финансируют отдельно. Общие условия покупки готового жилья в кредит разобраны в статье про ипотеку на вторичное жильё.
Можно ли включить ремонт новостройки в семейную ипотеку?
Отдельный ремонт после покупки включить нельзя. В перечне целей семейной ипотеки на сайте Минфина ремонта нет, а ДОМ.РФ в инструкции о семейной ипотеке на вторичное жильё прямо пишет, что включить ремонт и обустройство квартиры в программу нельзя. Деньги на самостоятельный ремонт после покупки квартиры по программе ищут отдельно: из собственных средств или через другой кредит.
Можно ли делать ремонт в квартире, которая находится в залоге?
Можно. Статья 30 закона об ипотеке обязывает залогодателя поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и производить текущий и капитальный ремонт, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Перед началом работ стоит сверить договор об ипотеке и проверить, нет ли в нём особых условий.
Чем ремонт отличается от перепланировки?
Здесь под ремонтом понимаются отделка и обновление квартиры. Перепланировка относится к отдельной теме с другими правилами, в этой статье она не разбирается. Если планируются работы, которые меняют планировку, их порядок стоит выяснить до начала ремонта и сверить с договором об ипотеке.
Можно ли включить в вычет материалы и работы по отделке?
Можно, если выполнено условие подпункта 5 пункта 3 статьи 220 НК РФ: договор предусматривает приобретение квартиры или прав на неё без отделки. Тогда к расходам на приобретение относятся отделочные материалы, работы по отделке, проектная и сметная документация. Лимиты и порядок описаны в статье про налоговый вычет по ипотеке.
Положен ли вычет по процентам, если кредит выдан на ремонт?
Само название «кредит на ремонт» права на процентный вычет не подтверждает. Подпункт 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ связывает этот вычет с целевыми кредитами, фактически израсходованными на новое строительство и приобретение жилья, кредит на ремонт там отдельно не упомянут. Поэтому по отдельному кредиту только на ремонт рассчитывать на этот вычет оснований нет. Если кредит выдан и на покупку, и на отделку, вопрос стоит уточнить в налоговой до оформления, имея на руках проект договора.
Что уточнить в банке перед заявкой?
Стоит выяснить, входит ли ремонт в цель кредита по выбранному продукту, как подтверждаются расходы, есть ли требования к подрядчику и как дополнительная сумма повлияет на размер кредита и долговую нагрузку. Полный список вопросов приведён в разделе о подготовке к заявке.
Источники
- Гражданский кодекс РФ (часть вторая), ст. 819, КонсультантПлюс: consultant.ru
- Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 2, КонсультантПлюс: consultant.ru
- Федеральный закон № 102-ФЗ, ст. 5, КонсультантПлюс: consultant.ru
- Федеральный закон № 102-ФЗ, ст. 30, КонсультантПлюс: consultant.ru
- Федеральный закон № 102-ФЗ, ст. 77, КонсультантПлюс: consultant.ru
- Налоговый кодекс РФ (часть вторая), ст. 220, КонсультантПлюс (ред. от 04.08.2026): consultant.ru
- Минфин России, «Семейная ипотека. Условия программы»: minfin.gov.ru
- ДОМ.РФ, «Семейная ипотека на вторичное жильё»: спроси.дом.рф
Подобрать вариант финансирования с учётом ремонта можно на консультации по ипотеке.