Какой доход нужен для ипотеки в 2026 году: считаем до заявки

Какой доход нужен для ипотеки, в нормах Банка России не написано. Минимальной зарплаты там нет, есть соотношение ваших платежей по кредитам и вашего дохода. Поэтому на вопрос «хватит ли моей зарплаты на квартиру» одной цифры вроде «нужно 100 тысяч в месяц» не существует. Зато это соотношение можно прикинуть заранее, до заявки.

Ниже разберу, как оно устроено, какие цифры важны с 1 октября 2026 года и как посчитать свою ситуацию самостоятельно. О том, какими бумагами подтверждать заработок, у меня есть отдельная статья: справка о доходах для ипотеки. Здесь речь о расчёте: сколько дохода нужно под конкретный платёж.

Почему нет одной цифры «нужного дохода»?

Банк смотрит не на зарплату саму по себе, а на то, какую её часть съедают платежи по кредитам. Поэтому у двух людей с одинаковым доходом ответ может быть разным.

Представьте: у обоих по 150 000 ₽ в месяц. У первого других кредитов нет. У второго автокредит и кредитная карта. Для банка второй уже частично «загружен», и места под ипотечный платёж у него меньше.

Дальше всё зависит от самой ипотеки: суммы, ставки, срока. Чем выше ставка и короче срок, тем больше ежемесячный платёж и тем больше дохода нужно, чтобы он «поместился». Так что полезнее спрашивать по-другому: какой платёж я потяну с моим доходом и текущими кредитами? И уже от платежа идти к сумме ипотеки.

Как банк считает долговую нагрузку (ПДН)?

У этого расчёта есть официальное название: показатель долговой нагрузки, коротко ПДН. Банк России описывает его как отношение суммы среднемесячных платежей заёмщика по всем кредитам и займам, в том числе по новому кредиту, к его среднемесячному доходу.

Если по-простому:

ПДН = все ваши ежемесячные платежи по кредитам (включая будущую ипотеку) ÷ ваш среднемесячный доход

Здесь важны два момента.

Во-первых, в числитель попадает и новый кредит. Банк считает нагрузку так, как будто ипотеку вам уже выдали.

Во-вторых, в числитель попадают все кредиты и займы. Сведения о платежах банк получает из квалифицированных бюро кредитных историй. Если там числится забытый потребкредит или займ, банк его увидит.

Обязанность считать ПДН введена с 1 октября 2019 года. С 1 января 2024 года она закреплена в законе о потребительском кредите: изменения внесены Федеральным законом от 29.12.2022 № 601-ФЗ. Порядок расчёта установлен Указанием Банка России от 16.10.2023 № 6579-У.

Есть ещё деталь, о которой легко забыть. Если между расчётом ПДН и подписанием кредитного договора прошло больше 31 календарного дня, банк обязан пересчитать показатель. Допустим, одобрение уже есть, а пока вы ищете квартиру, появилась новая рассрочка на технику. При пересчёте она может испортить картину.

Что значат 50% и 80% и почему это не порог одобрения?

В разговорах об ипотеке постоянно всплывают две цифры. Откуда они берутся:

50%. По закону, если рассчитанный ПДН превышает 50%, банк должен письменно уведомить заёмщика о рисках. Это граница обязательного предупреждения: на кредиты уходит больше половины дохода.

80%. Эта цифра из макропруденциальных лимитов Банка России (о них ниже). Кредиты с ПДН выше 80% банк может выдавать только в ограниченной доле от объёма соответствующих ипотечных кредитов.

Ни 50%, ни 80% не являются автоматическим порогом одобрения для конкретного человека. В разобранных здесь нормах нет правила «ПДН до 50% одобрят, выше откажут». Решение банк принимает по своим внутренним правилам и смотрит не только на ПДН, но и на кредитную историю, первоначальный взнос, сам объект. Низкий ПДН не означает, что ответ точно будет положительным, а высокий не означает отказа. 50% удобно использовать для самопроверки, но это ориентир, а не обещание.

Какие лимиты на ипотеку действуют с 1 октября 2026 года?

24 июля 2026 года Совет директоров Банка России установил макропруденциальные лимиты на IV квартал 2026 года. Решение применяется с 1 октября 2026 года. По ипотеке, как сообщил Банк России, значения сохранены на прежнем уровне. Лимиты установлены для банков с универсальной лицензией, а доли считаются от общего объёма соответствующих кредитов, предоставленных банком за квартал, а также приобретённых им за этот квартал в качестве прав требования.

Ипотека на квартиру в строящемся доме по ДДУ:

• кредиты, где ПДН выше 80% или первоначальный взнос не превышает 20% (включительно): в сумме не больше 5% от общего объёма таких кредитов банка;
• среди них кредиты, где одновременно ПДН выше 50% и взнос не превышает 20%: не больше 1%.

Ипотека на приобретение жилья под его залог (жилищные ипотечные кредиты):

• кредиты, где ПДН выше 80% или основной долг превышает 80% справедливой стоимости предмета залога: в сумме не больше 15% от общего объёма таких кредитов банка;
• среди них кредиты, где одновременно ПДН выше 50% и долг выше 80% стоимости залога: не больше 5%.

Что это значит на практике.

Лимит касается банка, а не лично вас. Он не запрещает выдать вам ипотеку с высоким ПДН, а ограничивает долю таких кредитов в общем объёме соответствующих кредитов, которые банк предоставил или приобрёл в качестве прав требования за квартал. Каким будет ответ по вашей заявке, из лимита не следует.

Самое узкое место здесь сочетание двух рисков: нагрузка выше 50% и небольшой первоначальный взнос (или долг больше 80% стоимости залога). По ДДУ на такие кредиты у банка 1% от объёма, по жилищным ипотечным кредитам 5%. Если ваш взнос около 20%, ПДН стоит особенно внимательно посчитать заранее.

Как самому прикинуть, хватит ли дохода?

Понадобятся формула ПДН и калькулятор. Для ориентира я беру 50%: выше этой границы банк обязан предупредить о рисках, а в сочетании с небольшим взносом такие кредиты попадают в самые узкие квоты из раздела выше. Это не норма вашего банка и не «безопасная» доля семейного бюджета, а точка отсчёта внутри расчёта ПДН.

Шаг 1. Посчитайте ежемесячный доход, который банк сможет увидеть по документам (об этом в следующем разделе).

Шаг 2. Сложите платежи по всем текущим кредитам и займам. Цифры можно взять из графиков платежей или из приложения банка.

Шаг 3. Посчитайте, сколько остаётся на ипотеку.

Доход × 0,5 − текущие платежи = ориентир для ипотечного платежа.

Условный пример: доход 150 000 ₽, платёж по потребкредиту 15 000 ₽.

• 150 000 × 0,5 = 75 000 ₽: столько составят все платежи при ПДН 50%;
• 75 000 − 15 000 = 60 000 ₽: ориентир для ипотечного платежа.

Без потребкредита ориентир был бы 75 000 ₽. Лишние 15 000 ₽ платежа в месяц заметно меняют возможную сумму ипотеки.

Можно считать и в обратную сторону. Допустим, платёж по выбранной квартире будет около 70 000 ₽, других кредитов нет:

• 70 000 ÷ 0,5 = 140 000 ₽: при таком доходе ПДН будет ровно 50%.

Шаг 4. Переведите платёж в сумму кредита. Для этого нужны ставка и срок вашего банка или программы. Таблицу «зарплата → сумма ипотеки» я специально не привожу: при разных ставках она сильно меняется, а условия банков на дату вашей заявки могут отличаться. Подставьте ориентир платежа из шага 3 в калькулятор на сайте банка и подберите сумму и срок.

У этого расчёта есть граница: он показывает, где вы находитесь относительно 50%, но не говорит, одобрит ли банк. Главный подвох в том, что банк может посчитать ваш доход иначе, чем вы.

Какой доход банк вообще увидит?

В формуле ПДН стоит не весь доход, который вы зарабатываете, а тот, который банк может учесть по правилам Банка России. Из-за этого люди с хорошим реальным доходом иногда получают одобрение на меньшую сумму, чем рассчитывали.

Правила Банка России предусматривают несколько подходов к оценке дохода. Два основных:

Стандартный подход. Банк вправе использовать официальные документы о доходе, примерный перечень которых приведён в приложении 1 к Указанию № 6579-У. Например, декларацию по НДФЛ, справку о заработной плате с места работы, выписку из индивидуального лицевого счёта застрахованного лица. Какие документы принимать и в каком порядке, банк определяет своим внутренним документом.

Если банк опирается на документ не из этого перечня, в том числе на доход, указанный в заявлении на кредит, сумма для расчёта ограничена. На странице Банка России о ПДН сказано, что тогда в расчёт берётся наименьшая из нескольких величин, и среди них есть среднедушевой денежный доход в регионе по данным Росстата. Порядок могли уточнять, поэтому точную формулу на дату заявки стоит проверить у банка. Вывод от этого не меняется: крупная цифра в анкете без подтверждения в расчёт целиком не попадёт.

Модельный подход. Банки могут оценивать доход по своим внутренним моделям, если Банк России эти модели одобрил. Как работает модель конкретного банка, снаружи не видно.

Что из этого следует для ситуаций, которые кажутся сложными:

• Самозанятые и ИП. Доход есть, но в привычной справке с работы его нет. Какие подтверждения примет банк, зависит от его внутренних правил. Соберите заранее всё, что официально фиксирует ваш доход, и уточните у банка, что он засчитает. Подробнее в статье самозанятость для ипотеки.
• Серая или частично официальная зарплата. Документально подтверждённый доход банк может учесть по правилам расчёта ПДН; какую среднемесячную сумму он признает, зависит от документов и применяемого порядка расчёта. Для дохода, подтверждаемого документами вне примерного перечня Банка России, предусмотрены ограничения. Если официально у вас небольшая часть заработка, ПДН может получиться высоким даже при комфортном для вас платеже.
• Декрет. Расчёт опирается на подтверждённый доход заёмщика, поэтому важно заранее понять, чей доход и какие документы пойдут в заявку. Разбор этой ситуации в статье ипотека в декрете.

Если вам уже одобрили меньше, чем нужно, проверку стоит начать с этого раздела. Что делать дальше, я разбирала отдельно: одобрили меньше, чем нужно.

Что меняет семейная ипотека в Москве и Петербурге с 1 октября?

С 1 октября 2026 года ставка и максимальная сумма по семейной ипотеке зависят от числа детей и региона. По сообщению Минфина от 24 сентября 2026 года, изменения применяются к новым договорам, выданным с 1 октября 2026 года.

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей:

В остальных регионах ставки от 2% до 10%, а максимальная сумма от 6 до 10 млн ₽ в зависимости от числа детей. Ставка по кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим строительством осталась 6% независимо от числа детей и региона. Кроме того, введён максимальный срок субсидирования: до 15 лет.

Как это связано с доходом. Платёж напрямую зависит от ставки. Семье с одним ребёнком в столичном регионе положена ставка 12%, семье с тремя детьми 8%. При одинаковых сумме, сроке и способе погашения платёж у первой семьи будет выше, а значит, для того же ПДН ей нужен больший доход.

Для ориентира: кредит 12 млн ₽ под 12% на 15 лет с аннуитетными платежами даёт платёж около 144 020 ₽ в месяц. Чтобы ПДН без других кредитов был 50%, нужен подтверждённый доход около 288 040 ₽. Это упрощённый расчёт по формуле аннуитета; итоговый график считает банк.

Расчёты, сделанные до октября по прежним условиям, для новых договоров стоит пересчитать по ставке, положенной вашей семье. Здесь я опираюсь на пресс-релиз Минфина, а детали программы (требования к семье и объекту, условия после окончания субсидирования) лучше сверять с банком на дату заявки. Про семейную ипотеку на новостройку подробнее в отдельной статье.

Что делать, если дохода не хватает?

Из формулы ПДН и лимитов видны рычаги, на которые можно повлиять. Ни один из них не гарантирует одобрения, но каждый улучшает исходные цифры.

1. Уменьшить числитель, то есть текущие кредиты. Каждый закрытый кредит освобождает место под ипотечный платёж. Отдельно проверьте мелкие займы, о которых легко забыть: если они есть в кредитной истории, банк их увидит. Как проверить её заранее, я разбирала в статье кредитная история перед ипотекой.

2. Не брать новые кредиты между одобрением и сделкой. Если с расчёта ПДН до подписания договора пройдёт больше 31 дня, банк пересчитает показатель, и новый платёж попадёт в формулу.

3. Увеличить знаменатель, то есть подтверждённый доход. Речь не о том, чтобы заработать больше, а о том, чтобы подтвердить уже имеющийся доход документами, которые банк примет.

4. Увеличить первоначальный взнос. Больше взнос, меньше кредит и платёж. Кроме того, взнос больше 20% по ДДУ (или долг не выше 80% стоимости залога по жилищным ипотечным кредитам) выводит заявку из группы, на которую у банков самые узкие квоты. Одобрения это само по себе не гарантирует.

5. Пересмотреть параметры кредита. Срок, сумму, программу. Для семейной ипотеки проверьте, какая ставка положена именно вашей семье после 1 октября.

6. Не рассылать заявки «веером», пока не понятна картина. Сначала посчитать, потом выбирать банк под свою ситуацию.

Если хочется разобраться не в одиночку, я провожу консультацию: смотрю доход, кредитную историю и документы и оцениваю шансы на одобрение. Дальше при желании можно перейти к полному сопровождению сделки. Гарантировать одобрение не может никто, включая меня, но понять, куда подавать и что подготовить, можно. Написать мне можно через форму на сайте.

Частые вопросы

Какой доход нужен для ипотеки?

Единой суммы нет. Банк сравнивает ваши платежи по всем кредитам, включая будущую ипотеку, с подтверждённым доходом. Для ориентира: при доходе 150 000 ₽ все платежи на уровне 50% дохода составят 75 000 ₽. Решение банк принимает по своим правилам.

Какой процент от зарплаты может уходить на ипотеку?

Закон не устанавливает «разрешённый» процент для заёмщика. Если нагрузка выше 50%, банк обязан письменно предупредить о рисках. Кредиты с ПДН выше 80% банки выдают лишь в ограниченной доле. 50% удобно брать для самопроверки, но это не порог одобрения.

Какой доход нужен для семейной ипотеки?

Фиксированной цифры тоже нет. По сообщению Минфина от 24.09.2026, для новых договоров с 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей и региона: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях от 4% до 12%, в остальных регионах от 2% до 10%. Чем выше ставка, тем больше платёж при той же сумме и сроке и тем больше дохода нужно. Считайте платёж по ставке, положенной вашей семье, и сверяйте условия с банком на дату заявки.

Какой доход нужен для одобрения ипотеки, если я самозанятый или ИП?

Принцип тот же: ПДН. Разница в том, какой доход банк признает, а какие документы он принимает, банк определяет сам. Если банк опирается только на сумму из заявления без документов из примерного перечня Банка России, в расчёт пойдёт наименьшая из нескольких величин, среди которых среднедушевой доход в регионе по данным Росстата. Точный порядок на дату заявки уточняйте у банка.

Учитывает ли банк кредитные карты и рассрочки?

Сведения о платежах по кредитам и займам банк получает из бюро кредитных историй, поэтому в расчёт попадает то, что там числится. Перед заявкой стоит проверить свою кредитную историю и закрыть то, что можно закрыть.

Можно ли получить ипотеку, если ПДН выше 50%?

Разобранные нормы Банка России этого не запрещают: лимиты ограничивают долю таких кредитов у банка, а не выдачу конкретному человеку. Но если при этом взнос небольшой, квота у банка самая узкая. Шансы зависят от банка и всей вашей ситуации.

Источники

Статья носит информационный характер и не является индивидуальной консультацией. Условия банков и программ проверяйте на дату заявки.