Ипотека под залог имеющейся недвижимости выручает, когда накоплений на первый взнос нет, а квартира или дом уже есть. Разбираю, как эта схема устроена, где в ней теряют деньги и кому она не подходит. Разборы сделок выкладываю в моём канале.
Что такое ипотека под залог имеющейся недвижимости?
В обычной ипотеке всё просто: покупаете квартиру, она же становится залогом, банк держит на неё обременение до последнего платежа.
Здесь порядок другой. Залогом выступает жильё, которое у вас уже в собственности: квартира, дом с участком, иногда апартаменты или коммерческое помещение. Банк оценивает этот объект, даёт под него сумму и не требует первоначального взноса, потому что обеспечение у него уже есть.
Отсюда три отличия, которые чувствуются на практике:
- первоначальный взнос не нужен или нужен символический. Именно ради этого схему и берут;
- ставка обычно выше, чем по обычной ипотеке на ту же сумму, и заметно выше льготных программ;
- квартира, которую вы покупаете, остаётся свободной от обременения. Её можно сразу подарить, продать, выделить в ней доли.
Последний пункт иногда становится главным. Например, когда покупка идёт у родственника или когда объект банку не нравится: старый дом, доля, комната. Механику покупки у родных разбираю в статье про покупку квартиры у родственников.
Можно ли так купить квартиру без первоначального взноса?
Формально вы действительно приходите на сделку без накоплений. Фактически вы вносите обеспечение, которое стоит в разы больше любого первоначального взноса.
Считайте так. При обычной ипотеке вы рискуете взносом и покупаемой квартирой. Здесь при неплатежах вы теряете жильё, в котором, возможно, живёте прямо сейчас, причём независимо от того, что происходит с новой квартирой.
Отдельно предупрежу про соблазн взять потребительский кредит на первый взнос вместо залога. Так делать не стоит: свежий кредит поднимает долговую нагрузку прямо перед скорингом и режет одобренную сумму по ипотеке сильнее, чем добавляет к взносу. Как банк считает нагрузку, разбираю в статье про кредитную карту и ипотеку.
Сколько дадут под залог квартиры?
Логика одинаковая у всех. Банк исходит из того, что при плохом сценарии объект придётся реализовывать быстро, а быстро - значит дешевле. Поэтому от оценочной стоимости он берёт часть, а не всё.
На размер этой части влияет:
- тип объекта. Квартира в городе - лучший залог. Дом с участком оценивают строже, апартаменты и коммерческие помещения ещё строже;
- ликвидность. Однокомнатная квартира у метро в Москве и дом в отдалённом посёлке Ленинградской области - для банка разные истории;
- ваш доход. Залог не отменяет проверку платёжеспособности: сумму всё равно ограничит долговая нагрузка;
- результат оценки. Отчёт делает оценщик из списка банка, и цифра в нём обычно ниже той, за которую вы бы продали объект сами.
Оценка здесь такая же, как при обычной ипотеке, и правила те же - разбор есть в статье про оценку квартиры для ипотеки.
Положен ли налоговый вычет по такому кредиту?
Это место, где люди теряют до 390 000 рублей и узнают об этом через год.
Норма Налогового кодекса звучит так:
«...имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них...»
Ключевое слово - «целевым». Вычет по процентам даётся с суммы до 3 000 000 рублей, это до 390 000 рублей возврата. Право на него привязано к назначению кредита, записанному в договоре, а не к тому, куда вы фактически потратили деньги.
Что это значит на практике:
- кредит оформлен как целевой на приобретение жилья, обеспечение - залог имеющейся квартиры. Вычет по процентам положен;
- кредит оформлен как нецелевой под залог недвижимости, а вы на эти деньги купили квартиру. Вычета по процентам нет.
Вычет на саму покупку жилья при этом остаётся в обоих случаях: он не зависит от того, откуда взялись деньги. Теряются именно проценты, а по длинному кредиту это самая большая часть.
Вывод простой: просите у банка целевой кредит и проверяйте формулировку в договоре до подписания. Подробности по обоим вычетам есть в статье про налоговый вычет по ипотеке.
Можно ли заложить единственное жильё?
Многие уверены, что единственную квартиру отобрать нельзя ни при каких условиях. Правило действительно есть, но у него есть оговорка, и она про нас:
«Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на... жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».
Читается это так: как только ваша единственная квартира становится предметом ипотеки, иммунитет с неё снимается. При серьёзной просрочке банк вправе обратить взыскание, и наличие прописанных членов семьи процесс не остановит.
Поэтому схема требует трезвого расчёта. Прежде чем закладывать жильё, в котором живёте, ответьте себе на два вопроса: из чего вы будете платить, если доход упадёт на полгода, и куда переедете в худшем сценарии. Что делать при первых признаках проблем с платежами, разбираю в статье про то, что делать, когда нечем платить ипотеку.
Какую недвижимость банк примет в залог?
Стандартные требования выглядят так:
| Объект | Как относятся банки |
|---|---|
| Квартира в многоквартирном доме | Основной вариант, берут охотно |
| Дом с земельным участком | Берут, но требования строже, участок закладывается вместе с домом |
| Апартаменты | Берут не все, условия хуже |
| Комната или доля | Берут редко, для большинства банков это неликвид |
| Жильё с прописанными детьми | Требуется участие органа опеки, сроки растягиваются |
| Объект с действующей ипотекой | Как правило, отказ: залог уже занят |
Дополнительно потребуется нотариальное согласие супруга, если недвижимость приобретена в браке, и страхование предмета залога. Порядок с согласием разбираю в статье про согласие супруга на ипотеку, а как не переплачивать за полис - в статье про то, как сэкономить на страховке по ипотеке.
Что происходит с заложенной квартирой, пока идёт кредит?
Право собственности остаётся вашим, в реестре появляется запись об ипотеке. Отсюда набор ограничений:
- продажа, дарение, мена - с согласия банка. Закон об ипотеке разрешает отчуждение заложенного имущества «лишь с согласия залогодержателя»;
- сдача в аренду обычно допускается, но условие смотрите в своём договоре: некоторые банки требуют уведомления;
- перепланировка согласуется с банком: она меняет объект, который у него в залоге;
- страхование предмета залога придётся продлевать ежегодно до конца срока.
Сделка с заложенной квартирой без согласия банка оспаривается, и покупатель, знавший о залоге, может отвечать за долг вместе с вами. Подробный разбор со стороны покупателя есть в статье про покупку квартиры в залоге у банка.
Кому эта схема подходит, а кому нет?
Когда схема оправдана:
- вы покупаете новую квартиру, а старую собираетесь продать после переезда. Кредит закрывается деньгами от продажи, залог снимается;
- объект покупки банку не подходит для обычной ипотеки: дом без документов, комната, доля, покупка у близкого родственника;
- деньги нужны быстро, а накопления лежат в неликвиде;
- доход позволяет платить с запасом, и заложенное жильё не единственное.
Когда лучше не брать:
- закладываете единственное жильё, а платёж съедает больше половины дохода;
- доход нестабильный: сезонный бизнес, разовые проекты;
- рассчитываете на льготную ставку. Льготные программы требуют целевого кредита на покупку конкретного объекта, и условия по ним смотрите отдельно - универсального ответа тут нет;
- есть вариант обычной ипотеки с первоначальным взносом. Она почти всегда дешевле.
Если накоплений на взнос нет, а закладывать жильё не хочется, посмотрите статью про ипотеку без подтверждения дохода - там разобраны другие пути к одобрению.
Частые вопросы
Можно ли взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса? Да, схема для этого и придумана: роль взноса выполняет залог вашей нынешней недвижимости.
Дают ли налоговый вычет по кредиту под залог недвижимости? Вычет по процентам - только если кредит целевой, на приобретение жилья. По нецелевому кредиту вычета по процентам нет, даже если деньги ушли на квартиру.
Можно ли заложить единственное жильё? Можно. Запрет на взыскание единственного жилья не действует, если оно предмет ипотеки.
Можно ли продать заложенную квартиру, не погасив кредит? Только с письменного согласия банка. Без согласия сделку оспаривают.
Можно ли сдавать квартиру, которая в залоге у банка? Обычно да, но условие смотрите в своём кредитном договоре.
Можно ли взять семейную ипотеку под залог имеющейся недвижимости? Льготные программы работают с целевым кредитом на покупку конкретного объекта. Допустимое обеспечение каждый банк определяет сам, поэтому вопрос задавайте до подачи заявки.
Дадут ли кредит под залог доли в квартире? Большинство банков долю в залог не берут: продать её при взыскании сложно.
Чем кредит под залог недвижимости отличается от обычной ипотеки? Обеспечением. В обычной ипотеке в залог идёт покупаемое жильё, здесь - то, что у вас уже есть. Ставка обычно выше, взнос не нужен.
Нужна ли оценка заложенной квартиры? Да, отчёт готовит оценщик из списка банка, и от его цифры зависит сумма кредита.
Что будет с квартирой, если перестать платить? Банк обратит взыскание на предмет залога. Это касается и единственного жилья.
Что почитать дальше
- Налоговый вычет по ипотеке - оба вычета и порядок подачи.
- Оценка квартиры для ипотеки - как оценщик считает стоимость залога.
- Нечем платить ипотеку - что делать при первых просрочках.
- Покупка квартиры в залоге у банка - та же тема глазами покупателя.
- Согласие супруга на ипотеку - когда нужно нотариальное согласие.