Оценка квартиры для ипотеки: как проходит и что портит отчёт

Разбираю ипотечные сделки по шагам и показываю, где обычно теряют время. Подписывайтесь на мой канал.

Зачем банку оценка и кто её заказывает?

Квартира уходит банку в залог, и он должен понимать, сколько этот залог стоит на самом деле. Ориентир тут рыночный, а желание продавца роли не играет.

Закон об ипотеке требует, чтобы оценка предмета залога была указана в договоре в денежном выражении. Определяется она соглашением сторон, но на практике стороной, которая называет цифру, выступает независимый оценщик: банк не принимает оценку «на глаз».

Кто платит. Почти всегда покупатель, потому что ипотеку берёт он. Иногда расходы делят или их берёт на себя продавец, если торопится с продажей.

Когда заказывать. После одобрения заявки и подбора квартиры, но до сделки. Раньше смысла нет: одобрят другую сумму или не подойдёт объект, и деньги за отчёт пропадут. Позже - рискуете сорвать сроки, отчёт делается от трёх дней до недели.

Кого выбирать. Оценщика из списка, аккредитованного вашим банком. Формально вы вправе взять любого, у кого есть членство в саморегулируемой организации оценщиков и страховка ответственности. На практике отчёт от неаккредитованного оценщика банк проверяет дольше и чаще возвращает.

Сколько действует отчёт об оценке?

Закон об оценочной деятельности говорит так: итоговая величина стоимости, определённая в отчёте, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта.

Шесть месяцев - это верхняя граница, и отсчёт идёт от даты составления, а не от даты вашей сделки.

Что из этого следует практически:

Отсюда рабочее правило: заказывать оценку под конкретную сделку, а не заранее «чтобы было». Отчёт, сделанный на всякий случай за четыре месяца до сделки, оставляет вам всего два.

Можно ли оценить квартиру по фото?

Вопрос из практики: человек в другом городе, продавец занят, и хочется обойтись фотографиями.

Стандарт оценки устроен так. Если осмотр не проводился, оценщик обязан указать в отчёте причины, по которым объект не осмотрен, и связанные с этим допущения. И ещё: оценка вообще не может проводиться, если из-за ограничений оценщик не может собрать достаточные данные для достоверного результата.

То есть закон не запрещает, но требует честно написать, что осмотра не было.

А дальше начинается банк. Большинство банков в своих требованиях к отчёту прямо указывают фотографии, сделанные оценщиком при личном осмотре, с привязкой к дате. Отчёт с пометкой «осмотр не проводился» такой банк вернёт.

Что реально работает вместо полноценного осмотра: оценщик выезжает и снимает сам, а вы при этом не присутствуете. Достаточно, чтобы кто-то открыл дверь. Это обычная практика, и никаких оговорок в отчёте она не требует.

Что оценщик смотрит и фотографирует?

Список примерно одинаков у всех:

• фасад дома и подъезд - состояние, материал стен, этажность;
• каждая комната, кухня, санузел, коридор, балкон;
• вид из окна - подтверждает адрес и окружение;
• планировка - сверяется с техническим документом;
• состояние отделки, окон, коммуникаций.

⚠️ Отдельно про планировку, из-за неё срывается больше всего сделок. Оценщик сверяет то, что видит, с планом из документов. Расхождение означает неузаконенную перепланировку, и дальше отчёт уходит в банк с этой пометкой. Большинство банков такой объект не одобряют, пока перепланировка не узаконена или не возвращена в прежний вид.

Именно на этом чаще всего срываются сделки со вторичкой. Проверять планировку нужно до аванса, а не в день оценки. Что ещё стоит проверить заранее, я разбираю в статье про проверку квартиры перед покупкой.

Что может испортить отчёт?

Частый вопрос перед приходом оценщика: убирать ли вещи, выносить ли стиральную машину, делать ли уборку.

Что не влияет вообще: беспорядок, мебель, ремонт в процессе, вещи в коробках. Оценщик считает стоимость по метражу, дому, району и состоянию, а не по чистоте пола.

Что влияет и портит отчёт:

• перенесённые стены и проёмы, которых нет на плане;
• объединённый санузел или кухня с комнатой, если это не узаконено;
• перенос мокрых зон - самое тяжёлое, такое узаконить сложнее всего;
• застеклённый балкон или лоджия, если остекление меняло площадь;
• демонтированные несущие конструкции - здесь банк откажет без вариантов.

Есть и обратная сторона: стиральная машина, стоящая там, где по плану её быть не должно, сама по себе ничего не портит. Проблема возникает, только если под неё двигали трубы и стены.

Что действительно стоит сделать перед визитом: приготовить документы на квартиру и убедиться, что доступ есть во все помещения, включая балкон и кладовку. Закрытая дверь в комнату - это повторный выезд и потерянная неделя.

Нужна ли оценка при покупке новостройки?

Тут людей путает то, что в новостройке и на вторичке залог устроен по-разному.

Пока дом строится, готовой квартиры юридически не существует, и заложить её нельзя. Закон об ипотеке распространяет правила залога недвижимости на права требования участника долевого строительства: в залог уходит ваше право получить квартиру по договору, а регистрируется этот залог одновременно с самим договором.

Оценивать тут нечего: стоимость известна из договора с застройщиком. Поэтому на этапе стройки банки отчёт, как правило, не запрашивают.

Когда дом сдан и вы оформили собственность, залог прав требования по закону заменяется залогом самой квартиры. Вот на этом шаге банк обычно и просит отчёт об оценке: теперь есть готовый объект, и его стоимость надо зафиксировать.

Что из этого следует практически:

• покупая по договору долевого участия, закладывать расходы на оценку сразу не нужно - они появятся после сдачи дома;
• сроки уточняйте в своём банке: требования различаются, и у части банков отчёт запрашивают не сразу после сдачи;
• если между договором и сдачей прошло два-три года, цена в договоре и рыночная цена разойдутся, и оценка покажет уже другую цифру. На сумму кредита это не влияет, кредит давно выдан.

Что делать, если оценка ниже цены сделки?

Ситуация обычная: продавец просит 12 миллионов, оценка показала 11. Банк возьмёт за основу 11 и посчитает от них и первоначальный взнос, и сумму кредита. Недостающий миллион ложится на покупателя сверх взноса.

Что можно сделать, по убыванию реалистичности:

Торговаться с продавцом. Отчёт независимого оценщика - хороший аргумент: он показывает рыночную цену, а не пожелание.

Заказать отчёт у другого оценщика. Имеет смысл, если в первом есть явные огрехи: взяты неподходящие аналоги, не учтён ремонт, перепутана площадь. Просто «хочу цифру побольше» не работает: банк проверяет обоснование, а итог смотрит вторым делом.

Увеличить первоначальный взнос. Самый частый исход: покупатель добавляет разницу деньгами.

Оспорить отчёт в банке. Возможно, если вы видите ошибку в расчётах. Пишете в банк с конкретикой: какой аналог взят неверно и почему.

⚠️ Чего делать точно не стоит - договариваться о завышенной оценке или занижать цену в договоре. Про последствия занижения у меня есть отдельный разбор, и там всё довольно печально для обеих сторон.

Подойдёт ли отчёт для другого банка?

Живая ситуация: подались в два банка, одобрили оба, оценку заказали под первый, а условия лучше оказались во втором.

Отчёт - документ самостоятельный, он не принадлежит банку. Но каждый банк предъявляет к нему свои требования: состав фотографий, набор аналогов, форма, иногда конкретный шаблон. Поэтому исход такой:

• если оценщик аккредитован обоими банками - обычно отчёт принимают, иногда с доработкой;
• если нет - с большой вероятностью придётся делать новый.

Оценка стоит в общем ряду документов к сделке - что ещё готовить, разобрано в статье про документы для ипотеки.

Практический вывод: до заказа оценки определитесь с банком. Если выбираете между двумя, спросите у оценщика, аккредитован ли он в обоих, и попросите сделать отчёт по более строгим требованиям.

Сколько стоит оценка и как выбрать оценщика?

Стоимость отчёта по квартире в Москве и Петербурге обычно выше, чем в регионах, а загородный дом дороже квартиры: там больше объект и сложнее аналоги. Точную цифру называть не буду - она меняется, и её проще уточнить у двух-трёх оценщиков из списка банка.

На что смотреть при выборе:

• членство в саморегулируемой организации оценщиков - обязательное требование закона, без него отчёт недействителен;
• страхование ответственности - тоже требование закона;
• аккредитация в вашем банке - экономит время на проверке;
• срок изготовления - от трёх дней до недели, уточняйте заранее;
• что входит в цену - выезд, фотографии, электронная версия отчёта.

Многие банки принимают отчёт в электронном виде, и это удобнее: не нужно везти бумажный том. Уточните формат заранее, чтобы не платить дважды.

Частые вопросы

Сколько действует отчёт об оценке для ипотеки?

Шесть месяцев с даты составления - так установлено законом об оценочной деятельности. Банк вправе запросить свежий отчёт и раньше, если рынок заметно изменился.

Кто оплачивает оценку при ипотеке?

Обычно покупатель, поскольку кредит берёт он. Закон это не регулирует: стороны договариваются сами.

Нужно ли присутствовать при осмотре?

Нет. Достаточно, чтобы кто-то открыл дверь и обеспечил доступ во все помещения. Но сам осмотр нужен: отчёт без него банки чаще всего не принимают.

Можно ли заказать оценку до одобрения ипотеки?

Технически да, практически не стоит. Одобрят другую сумму или не подойдёт объект - и деньги за отчёт пропадут.

Что делать, если оценка ниже цены квартиры?

Торговаться с продавцом, добавлять свои деньги или заказывать отчёт у другого оценщика, если в первом есть ошибки. Банк считает от меньшей из двух величин.

Оценщик нашёл перепланировку. Что теперь?

Отчёт уйдёт в банк с этой пометкой. Дальше либо узаконивать, либо возвращать в прежний вид, либо искать банк, который такой объект допускает. Проверять планировку нужно до аванса.

Подойдёт ли отчёт для продажи квартиры без ипотеки?

Да, отчёт независимого оценщика годится для любых целей: торга, наследства, раздела имущества, суда. Ограничение то же - шесть месяцев.

Источники