Покупка квартиры у родственников в 2026 году: налоговый вычет, материнский капитал и ипотека

Покупка квартиры у родственников выглядит самой простой сделкой на свете: все свои, торговаться не надо, документы под рукой. На практике это сделка с двумя ловушками, в которые попадают почти все. Первая - уверенность, что налоговый вычет всё равно дадут. Вторая - что материнский капитал можно направить куда угодно, лишь бы продавец был не чужой человек. Ниже разбираю, кого закон считает взаимозависимыми лицами, как на такую сделку смотрят Соцфонд и банк и где родство закрывает дверь полностью. Нормы сверены с действующими редакциями на 31 августа 2026 года. Свежие случаи из сделок публикую в канале.

Продать квартиру родственнику можно: что закон запрещает на самом деле

Купля-продажа между роднёй - обычная сделка, Гражданский кодекс не выделяет её в отдельный вид и не ставит дополнительных условий. Райффайзенбанк в своём разборе формулирует ровно так: «Государство не запрещает такие сделки» (проверено 31.08.2026).

Настоящих запретов два, и оба узкие.

Сделка с собственным несовершеннолетним ребёнком. Норма звучит так: «Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование» (статья 37 Гражданского кодекса). А Семейный кодекс распространяет эти правила на родителей, когда они управляют имуществом ребёнка (статья 60). Отсюда практический вывод: выкупить долю у своего же ребёнка нельзя, а любая сделка с жильём ребёнка, где на другой стороне близкая родня родителей, - зона отдельной проверки опеки.

Покупка у супруга того, что уже общее. Всё нажитое в браке Семейный кодекс относит к совместной собственности (статья 34). Покупать у самого себя нечего: сделка не создаёт нового имущества, а маткапитал на неё направить не выйдет.

Всё остальное - у мамы, у отца, у брата, у бабушки, у тёти - законом разрешено. Но за разрешением идут три вопроса, которые и решают судьбу сделки: даст ли налоговая вычет, пропустит ли Соцфонд материнский капитал и согласится ли банк кредитовать. По каждому ответ свой.

Взаимозависимые лица при покупке квартиры: список, от которого зависит почти всё

Термин звучит как канцелярская абстракция, но именно от него зависят живые деньги - до 650 тысяч рублей вычета на человека. Читаем норму:

«Взаимозависимыми лицами признаются (...) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный»

• Налоговый кодекс РФ, статья 105.1, подпункт 11 пункта 2

Всё. Восемь позиций, и список закрытый. В нём нет бабушек и дедушек, внуков, тестя и тёщи, свёкра и свекрови, дядь, тёть, племянников, двоюродных братьев и сестёр.

Но потолком этот перечень не является. Пункт 7 той же статьи разрешает суду признать лица взаимозависимыми «по иным основаниям», если между ними есть отношения, которые «могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок» (пункт 1). А пункт 6 позволяет сторонам самим признать себя взаимозависимыми. То есть базовый список - жёсткий, а за его пределами всё решает конкретная конструкция сделки.

Запомнить проще так: взаимозависимость - это налоговое понятие, «близкие родственники» - семейное, и это разные круги людей. Дальше вся тема строится на этом различии.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников: почему его не дадут

Норма прямая:

«Имущественные налоговые вычеты (...) не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала (...) а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми»

• Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 5

Налоговая служба говорит теми же словами: «Если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между взаимозависимыми лицами, имущественные налоговые вычеты не предоставляются» (проверено 31.08.2026).

Две вещи, которые в этой норме обычно не замечают.

Теряется и вычет по процентам. Запрет распространяется на оба вычета из пункта 1 статьи 220 - и на расходы на покупку, и на проценты по ипотеке. Люди рассчитывают: ну ладно, 260 тысяч не получу, зато проценты верну. Не вернёте.

При маткапитале потеря двойная. Та же норма исключает из вычета расходы, покрытые средствами материнского капитала. Если квартиру у мамы покупали с сертификатом, вы теряете вычет и по основанию взаимозависимости, и на сумму капитала.

Обойти это нельзя, и обещания «оформим через знакомого» - это фиктивная сделка, и последствия у неё соответствующие. Как вычет считается в нормальной сделке и что в нём успевают потерять по невнимательности, разбирала отдельно: налоговый вычет по ипотеке.

Налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника: у кого он остаётся

Вот здесь ошибаются даже юридические статьи в выдаче: пишут «вычет не дадут при покупке у близких родственников» - и это фактически неверно.

Круг близких родственников в семейном праве шире налогового и включает дедушек, бабушек и внуков наравне с родителями, детьми, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами (статья 14 Семейного кодекса). Именно на этот круг Налоговый кодекс опирается, когда освобождает подарок от НДФЛ: доход в натуральной форме от дарения недвижимости налогом не облагается, если даритель - член семьи или близкий родственник (пункт 18.1 статьи 217).

А в перечне взаимозависимых лиц бабушек с внуками нет. Значит, при покупке квартиры у бабушки, дедушки или внука основание для отказа в вычете по родству не возникает.

С роднёй супруга сложнее, и категоричных обещаний я здесь не даю. Тёщи, свёкра, шурина в перечне тоже нет. Но квартира, купленная в браке, поступает в совместную собственность супругов, и налоговая смотрит на конструкцию сделки целиком, а подпись в договоре тут решает мало; спор в таком случае решается судом по пункту 7 статьи 105.1. Если сумма вычета для вас принципиальна, самый дешёвый ход - до сделки направить письменный запрос в свою налоговую по конкретной ситуации и получить ответ на бумаге.

Покупка квартиры у родственников за материнский капитал: что можно и что нельзя

Формулировку «закон запрещает покупать жильё у родственников на маткапитал» вы встретите в половине статей. Её в законе нет. Средства направляются на приобретение жилого помещения посредством любых не противоречащих закону сделок, и перечислить их можно в том числе физическому лицу - продавцу квартиры (статья 10 закона о материнском капитале). Там же, в части 4, стоит обязанность оформить жильё в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей.

Что действительно невозможно:

• Покупка у супруга. Имущество, нажитое в браке, уже общее. Улучшения жилищных условий не появляется.
• Покупка у собственного ребёнка. Прямой запрет из статьи 37 Гражданского кодекса, распространённый на родителей статьёй 60 Семейного кодекса.

Что возможно, но проверяется: покупка у родителей, у бабушки с дедушкой, у брата или сестры, у тёти. Ключевой вопрос Соцфонда здесь звучит так: что у семьи изменилось. Личность продавца сама по себе его не занимает. Если семья десять лет живёт в бабушкиной квартире, покупает её же на сертификат и продолжает жить там же, доказывать улучшение придётся содержательно.

Отдельная развилка - выкуп доли. Соцфонд смотрит на то, становится ли жильё пригодным для отдельного проживания семьи: последняя доля, после которой квартира целиком ваша, и «ещё одна восьмая в трёшке с четырьмя собственниками» - совершенно разные истории. Общий порядок распоряжения капиталом, сроки и документы разбираю в отдельной статье: материнский капитал на ипотеку.

Как Соцфонд смотрит на такую сделку и по каким основаниям отказывает

Перечень оснований для отказа закрытый (статья 8 закона о материнском капитале): прекращение права на поддержку, нарушение порядка подачи заявления, указание направления, не предусмотренного законом, сумма больше остатка, ограничение в родительских правах, отобрание ребёнка, несоответствие организации-займодавца требованиям, признание жилья непригодным для проживания или дома аварийным, отсутствие заключения о пригодности дома.

Родство продавца в этом списке не названо ни разу. Поэтому отказ по родственной сделке - это почти всегда третье основание: направление средств, не предусмотренное законом, то есть сделка, в которой Соцфонд не увидел улучшения жилищных условий.

Что проверяется помимо документов:

• Состояние объекта. Требование сформулировано у Соцфонда прямым текстом: приобретаемое жильё должно находиться на территории России, не должно быть ветхим или аварийным и должно быть пригодным для постоянного проживания (проверено 31.08.2026). Сведения об аварийности Соцфонд запрашивает в органах местного самоуправления сам, без вашего участия. Дедушкин дом под расселение здесь и всплывает.
• Что не считается улучшением. Ремонт, подведение коммуникаций и газификация под маткапитал не подходят - это тоже позиция Соцфонда.
• Состав заявления. При покупке по договору купли-продажи указываются сведения из зарегистрированного договора и сведения о праве в реестре; для дома дополнительно нужно заключение о пригодности для проживания, оформленное не раньше чем за год до подачи (Правила направления средств, в редакции постановления Правительства от 18.03.2026 № 282).

И самое неприятное, о чём стоит сказать честно. Сделка, где деньги по договору перечислены родственнику и тут же вернулись обратно в семью, - это притворная сделка: она ничтожна, и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду (статья 170 Гражданского кодекса). Дальше в дело вступает статья «Мошенничество при получении выплат» в Уголовном кодексе, и возвратом капитала на сертификат тут уже не обойтись. Я такие конструкции не собираю и не советую собирать никому.

Из практического: заявление на распоряжение капиталом я советую подавать через МФЦ - по моей статистике там меньше ошибок и отказов в перечислении, чем при других способах подачи.

Пришлите вводные - скажу, пройдёт ли ваша сделка

Родственная сделка либо проходит спокойно, либо разваливается на мелочи вроде фамилии в реестре. Заранее видно, какая из двух она у вас.

Напишите, кто продавец, что покупается - квартира или доля, участвуют ли маткапитал и ипотека. Я скажу, какие банки такую сделку берут, что спросит Соцфонд, останется ли вычет и в каком порядке всё это делать.

Оставить заявку

Покупка доли квартиры у родственников: порядок действий

Выкуп долей у родни - отдельный жанр. Разваливается он обычно не на юридических тонкостях, а на бытовых расхождениях в документах.

Шаг 1. Полная выписка из ЕГРН, а не краткие данные. Я всегда повторяю: заказывайте именно полную выписку. В ней видно, кто собственник, на каком основании и какие есть ограничения. Заодно сверьте документ-основание - реестровые ошибки в родственных квартирах встречаются чаще, чем кажется, потому что права оформлялись давно.

Шаг 2. Сверка имён и фамилий. Если кто-то из собственников менял фамилию, в реестре он может числиться по прежней. Банку и Росреестру нужно подтверждение, что это один и тот же человек, - справка из ЗАГСа.

Шаг 3. Проверка преимущественного права. При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право купить её по той же цене, продавец обязан известить их письменно, срок на ответ по недвижимости - месяц, а при нарушении любой сособственник в течение трёх месяцев может через суд перевести на себя права покупателя (статья 250 Гражданского кодекса). Но если долю покупает сам сособственник - тот самый сын, который выкупает доли у мамы и сестры, - правило не применяется: он не посторонний, извещать никого не нужно.

Шаг 4. Доверенности - под лупу. Доверенность в семейной сделке появляется постоянно: «тётя за границей, подпишет её сын». Это самая опасная бумага в сделке. Убедитесь, что нотариус, который её выдал, действительно существует, и проверьте, не отозвана ли она.

Шаг 5. Договор и нотариус. Об этом ниже - здесь больше всего мифов.

Шаг 6. Расчёты. Только безналично и только с раскрытием после регистрации: аккредитив или сервис безопасных расчётов. «Деньги перевели до регистрации, а продавец исчез» - это не страшилка, а типовой сценарий срыва, и родство от него не защищает.

Нотариус в родственной сделке: когда обязателен, а когда это миф

Формулировка «сделка между родственниками - значит, к нотариусу» ходит по рынку и звучит убедительно. Она неверна. Разложим по основаниям.

Обычная купля-продажа целой квартиры между родственниками нотариального удостоверения не требует. Простая письменная форма, как и с любым другим покупателем.

Доли - требуют. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности удостоверяются нотариально, кроме случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (статья 42 закона о государственной регистрации недвижимости). Практический вывод для выкупа: это исключение работает, только когда все сособственники продают свои доли по одной сделке постороннему покупателю. Если один из сособственников выкупает доли у остальных, он свою долю не отчуждает, все участники в сделке не задействованы, и договор идёт через нотариуса - это подтверждает и Росреестр в разъяснении от 11 октября 2023 года.

Дарение недвижимости между гражданами - всегда. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (статья 574 Гражданского кодекса в редакции закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Простой письменной формы у дарения больше нет.

Имущество несовершеннолетних - тоже. Плюс разрешение опеки, которое живёт по своим правилам и срокам.

То есть в реальной родственной сделке нотариус действительно появляется почти всегда - но по причинам, к родству отношения не имеющим. Разница не теоретическая: от неё зависит, закладывать ли в бюджет нотариальный тариф от стоимости квартиры или обойтись госпошлиной за регистрацию.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников: как на сделку смотрит банк

Здесь заканчивается закон и начинается политика конкретного банка. Два примера с разных полюсов, оба - действующие условия на 31.08.2026.

Т-Банк. В требованиях к продавцу по ипотеке на вторичное жильё стоит прямо: совершеннолетний собственник и «Продавец не родственник покупателя». Там же банк оговаривает, что альтернативные сделки не проводит и деньги продавцу переводит после регистрации права собственности.

Райффайзенбанк. Позиция противоположная: сделка допускается. Банк перечисляет, когда отказ вероятен - если стоимость квартиры намного ниже рыночной, если у продавца нет другого жилья и если от банка скрывают важную информацию. Расчёты - только безналичные: по формулировке банка, только безналичный расчёт позволяет убедиться, что сделка не фиктивная. Там же прямым текстом сказано, что при покупке у взаимозависимого родственника налоговый вычет получить не выйдет.

Оба правы - просто у них разная оценка риска, и общего правила по рынку не существует. Вывод для вас практический: родственную сделку нельзя подавать в банк «вслепую», по рекламному калькулятору со ставкой. Условия проверяются на дату вашей заявки, и первый вопрос менеджеру - берёт ли банк сделку между родственниками. Ставка обсуждается после.

Отдельно про ипотеку на долю. Такой продукт существует: у Сбербанка есть программа ипотеки на долю в квартире (проверено 31.08.2026). Но рынок узкий. В одной моей сделке клиентке 19 лет без кредитной истории и без официального трудоустройства нужно было купить долю в четырёхкомнатной квартире. Из трёх банков, готовых кредитовать долю, один требовал 40% первоначального взноса, у другого минимальный возраст заёмщика начинался с 21 года - оставался ровно один банк. Ставка вышла 29,5%: это моя рекордно высокая ставка по одобренной ипотеке. Сделка состоялась, но иллюзий про «выберем из десятка предложений» тут быть не должно. Что банк потребует по документам в любом случае, собрала здесь: какие документы нужны для ипотеки.

Семейная ипотека у родственника: где родство закрывает дверь полностью

Это единственное место в теме, где родство закрывает сделку без вариантов и обсуждений.

ДОМ.РФ формулирует требование к вторичному жилью по семейной ипотеке так: жильё не должно принадлежать членам семьи, родственникам, партнёрам по бизнесу и другим взаимозависимым лицам. И уточняет: заёмщик, солидарный заёмщик и поручитель не должны быть взаимозависимыми лицами по отношению к продавцу жилого помещения или к учредителю юридического лица, если продавец - компания (проверено 31.08.2026).

Обходных путей в программе не осталось: приобрести жильё по договору уступки прав требования по договору долевого участия по семейной ипотеке тоже нельзя.

Важное уточнение, без которого раздел был бы неверным для большинства моих читателей: вторичка по семейной ипотеке в принципе доступна только в городах, где по данным единой системы жилищного строительства нет строящихся домов или их не больше двух, при этом дом не старше 20 лет и не аварийный. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области под это не подпадают - там программа работает по новостройкам. А на новостройке продавцом выступает застройщик, и вопрос родства не возникает.

Ещё две вещи, которые задевают семейные сделки: с 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья - одна льготная ипотека», супруги автоматически становятся созаёмщиками, а при недостоверных сведениях о семейном положении по договорам с этой даты кредитор может поднять ставку выше льготной. Условия программы по объектам разбираю здесь: семейная ипотека на готовый дом и семейная ипотека на новостройку. Льготные программы вообще доступны семьям на общих основаниях, кроме военной ипотеки.

Договор купли-продажи между родственниками или дарение: что выбрать

Развилка возникает почти в каждой семье, и выбирают её обычно по одному критерию - «где меньше налог». Критериев больше.

Последняя строка решает больше, чем налоги. Квартира, подаренная дочери родителями, останется её личной собственностью и при разводе делиться не будет; квартира, купленная в браке у тех же родителей, - общая. Как имущество расходится при разводе и почему это стоит продумывать заранее, разбирала здесь: ипотека при разводе.

Простое правило: если деньги в сделке действительно передаются или нужны ипотека либо маткапитал - это купля-продажа. Если имущество передаётся внутри семьи безвозмездно - это дарение, и не надо маскировать его договором купли-продажи.

Цена и расчёты: почему «по-семейному» здесь не работает

Соблазн понятный: раз все свои, поставим в договор сумму поменьше, чтобы продавец не платил налог. Дальше три стены подряд.

Кадастровая стоимость. Если доход от продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, доход для налога считается равным 70% кадастровой (статья 214.10 Налогового кодекса). Продать маме квартиру за миллион при кадастровой в десять и не заплатить налог не выйдет.

Срок владения продавца. Он считается по общим правилам: минимальный срок - пять лет, три года действуют для наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренты и для единственного жилья (статья 217.1). Родство покупателя на этот срок не влияет никак. Часто оказывается, что достаточно подождать - и налога не будет вовсе.

Банк и Соцфонд смотрят на цену. Стоимость намного ниже рыночной прямо названа Райффайзенбанком среди причин отказа по родственной сделке (проверено 31.08.2026). А заниженная цена в договоре при ипотеке - это ещё и меньшая сумма кредита, и урезанный вычет, если он вообще у вас остаётся.

Про расчёты повторю то, что говорю всем покупателям вторички: аккредитив или сервис безопасных расчётов, раскрытие после регистрации перехода права. Родство - не гарантия. Ссора в семье случается ровно так же, как и с чужим продавцом, только разбирать её потом тяжелее. И сохраните все платёжные документы: расписки, платёжные поручения, банковские выписки. Они понадобятся, когда квартиру будете продавать уже вы, - и это первое, что я прошу собрать в предпродажной проверке.

Кейс из практики: выкуп долей у мамы и сестры до целой квартиры

В квартире было три собственника - мама, сестра и сын. Сын решил выкупить доли у родственников и стать единственным владельцем. Ко мне они пришли уже с одобренной ипотекой, и я честно сказала: такую сделку вы можете попробовать пройти самостоятельно. Ответ был короткий - уже пытались несколько раз, и каждый раз что-то шло не так: сделку откладывали и в итоге просто сливали.

Разбираться пришлось с двумя вещами, и ни одна из них не про ипотеку.

Ошибка в реестре. В ЕГРН некорректно был указан документ-основание права собственности. Техническая ошибка - а без её исправления по сделке стоп. Подали корректировку в Росреестр через МФЦ, дождались новой выписки.

Фамилии. У сестры было два брака и две смены фамилии, а в реестре она числилась по девичьей. Банк потребовал подтвердить, что это один и тот же человек. Решилось справкой из ЗАГСа.

Дальше оформили нотариальный договор - сделка с долями, нотариус здесь обязателен по закону, - и сделка прошла.

Что я из этого вынесла, скажу прямо: эту сделку действительно мог бы сопровождать банк, и я об этом говорила клиентам. Но им было важно понимать, что происходит, иметь чёткий план действий, получать объяснения на человеческом языке и знать, что есть человек на их стороне. Иногда сделка и не сложная - её просто никто не собрал в понятную систему.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру у родственника? Да. Общего запрета в законе нет. Не получится купить у собственного несовершеннолетнего ребёнка и не имеет смысла покупать у супруга то, что и так нажито в браке. Всё остальное - вопрос налогов, маткапитала и позиции конкретного банка.

Можно ли купить квартиру у родителей и получить налоговый вычет? Нет. Родители и дети прямо названы взаимозависимыми лицами в Налоговом кодексе, а при сделке между взаимозависимыми имущественные вычеты не предоставляются. Теряется и вычет с покупки, и вычет по процентам по ипотеке.

Дадут ли налоговый вычет при покупке квартиры у бабушки или дедушки? Бабушек, дедушек и внуков в перечне взаимозависимых лиц нет, поэтому основания для отказа по родству не возникает. Это самое частое место, где статьи в интернете ошибаются, приравнивая близких родственников к взаимозависимым лицам.

Дадут ли вычет, если купить квартиру у родителей жены или мужа? Родни супруга в перечне тоже нет, но категорично обещать вычет я не берусь: налоговая может оценивать конструкцию сделки целиком, а суд вправе признать лица взаимозависимыми по иным основаниям. Если сумма для вас критична - запросите позицию своей налоговой письменно до сделки.

Кто такие взаимозависимые лица при покупке квартиры? Человек, его супруг, родители и усыновители, дети и усыновлённые, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный. Список закрытый, он в статье 105.1 Налогового кодекса.

Можно ли купить квартиру у родственника за материнский капитал? В законе прямого запрета нет: средства направляются на приобретение жилья по любым не противоречащим закону сделкам. Соцфонд проверяет реальное улучшение жилищных условий и состояние жилья. Родство его не интересует.

Можно ли купить квартиру у мамы на материнский капитал? Формально да, если сделка настоящая, деньги действительно передаются, жильё пригодно для проживания и жилищные условия семьи улучшаются. Жильё оформляется в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей.

Можно ли купить долю в квартире за материнский капитал у родственников? Такие сделки проходят, но это самый спорный вариант. Соцфонд смотрит, становится ли жильё пригодным для отдельного проживания семьи: выкуп последней доли и покупка ещё одной небольшой доли в общей квартире оцениваются по-разному.

Можно ли купить квартиру у супруга или у своего ребёнка за маткапитал? Нет. Имущество, нажитое в браке, и так общее, а сделки с собственным несовершеннолетним ребёнком запрещены Гражданским кодексом и правилами Семейного кодекса об управлении имуществом ребёнка.

Что будет, если Соцфонд решит, что сделка фиктивная? Сделка, которой прикрывают другую, ничтожна, и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду. Дальше речь идёт о статье «Мошенничество при получении выплат» Уголовного кодекса. Это не та экономия, ради которой стоит рисковать.

Можно ли купить квартиру у родителей в ипотеку? Зависит от банка. Один прямо пишет в требованиях, что продавец не должен быть родственником покупателя, другой такие сделки кредитует, но внимательно смотрит на цену и на то, есть ли у продавца другое жильё. Спрашивать нужно до подачи заявки.

Дают ли ипотеку на выкуп доли у родственника? Да, отдельные программы на покупку доли существуют. Но выбор банков узкий, требования жёстче обычных, и условия могут не подойти по возрасту или по первоначальному взносу.

Можно ли взять семейную ипотеку на квартиру родственника? На вторичном рынке нет: по условиям программы жильё не должно принадлежать членам семьи, родственникам и другим взаимозависимым лицам. На новостройке продавец - застройщик, и вопрос родства не возникает.

Как купить долю в квартире у родственников без нотариуса? Единственный законный вариант - когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Если каждый продавец подписывает свой договор, нотариальное удостоверение обязательно.

Нужно ли извещать других собственников, если долю покупает свой же сособственник? Нет. Преимущественное право покупки работает при продаже доли постороннему лицу. Сособственник посторонним не является, поэтому извещать никого не требуется.

Что выгоднее: договор купли-продажи между родственниками или дарение? Если в сделке участвуют деньги, ипотека или маткапитал - только купля-продажа. Если имущество передаётся безвозмездно, дарение проще и между близкими родственниками не облагается НДФЛ, но лишает вычета и оставляет квартиру личной собственностью одаряемого.

Договор купли-продажи между родственниками без денег - чем это заканчивается? Притворной сделкой. Она ничтожна, и суд применяет правила той сделки, которую стороны имели в виду, - обычно дарения. Если в схеме участвовал маткапитал, добавляется уголовная квалификация.

Какой налог платит продавец при продаже квартиры сыну или матери? По общим правилам: НДФЛ, если не истёк минимальный срок владения. Он составляет пять лет, а три года действуют для унаследованного, подаренного близким родственником, приватизированного жилья, ренты и единственного жилья. Родство покупателя на этот срок не влияет.

Можно ли продать квартиру родственнику дешевле рыночной цены? Цену стороны определяют сами, но если она окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налог продавцу посчитают от 70% кадастровой. А банк может отказать в ипотеке, увидев стоимость намного ниже рыночной.

Можно ли купить квартиру у бывшего супруга? В перечне взаимозависимых лиц назван супруг, а не бывший супруг, - формально после расторжения брака основания по родству нет. Но если имущество не разделено, оно остаётся общим, и сделку нужно собирать вместе с документом о разделе. Это тот случай, когда я всегда прошу клиента сначала сходить к юристу по семейным спорам.

Что в итоге

Четыре вещи, ради которых стоило дочитать.

Первое: покупать у родни закон не запрещает. Запрещены сделки с собственным ребёнком, а всё остальное - это последствия и проверки, а не запреты.

Второе: взаимозависимые лица и близкие родственники - разные круги. У мамы, отца, брата и сестры вычета не будет ни с покупки, ни с процентов. У бабушки, дедушки и внука основания для отказа по родству нет.

Третье: материнский капитал у родни тратится не свободно. Соцфонд смотрит на улучшение жилищных условий и пригодность жилья, а фамилия продавца его не занимает, и отказ приходит по этому основанию.

Четвёртое: банки по родственным сделкам расходятся радикально, а по семейной ипотеке на вторичке родство закрывает сделку полностью. Проверять условия нужно на дату заявки, а не по прошлогодней статье.

Если у вас на руках такая сделка - выкуп доли у мамы, покупка бабушкиной квартиры под сертификат, ипотека у брата, - напишите вводные. Скажу, какие банки её берут, что нужно исправить в документах заранее и в каком порядке всё это делать, чтобы не потерять ни деньги, ни время.

Что почитать дальше

• Налоговый вычет по ипотеке - как считается вычет в обычной сделке и что в нём теряют по невнимательности.
• Материнский капитал на ипотеку - порядок распоряжения, сроки перечисления и доли детям.
• Согласие супруга на ипотеку - когда нужна нотариальная бумага и как супруга оставляют вне кредита.
• Семейная ипотека на новостройку - условия программы там, где вопрос родства продавца не возникает.
• Семейная ипотека на готовый дом - требования к объекту на вторичном рынке.
• Что проверить в квартире перед продажей - чек-лист документов, на которых чаще всего спотыкаются семейные сделки.
• Какие документы нужны для ипотеки - полный пакет по заёмщику и по объекту.
• Ипотека при разводе - что происходит с общим жильём и долгом при разделе.
• Как продать квартиру в ипотеке - если доля или квартира родственника ещё в залоге у банка.
• Отказ в ипотеке после одобрения - сделки между родственниками банки проверяют пристальнее.

Источники