Первоначальный взнос - самая заметная сумма, но не единственная. Разбираю, что ещё придётся заплатить и когда. Разборы сделок выкладываю в моём канале.
Из чего складываются расходы сверх взноса?
Сумма набегает мелкими позициями, и именно поэтому застаёт врасплох.
| Группа | Что входит | Неизбежно |
|---|---|---|
| По закону | страхование залога, государственная пошлина за регистрацию, нотариус в отдельных случаях | да |
| Условие банка | оценка объекта, иногда личное страхование как условие ставки | да |
| Услуги | риелтор, юридическая проверка, электронная регистрация, сервис расчётов | по желанию |
| После сделки | переезд, ремонт, мебель, коммунальные долги прежнего собственника | по ситуации |
Дальше разберу каждую группу отдельно - с оговоркой, что конкретные суммы зависят от банка, региона и объекта, и называть их «в среднем по рынку» я не буду: на сделке вы увидите свои цифры, а не средние.
Что обязательно по закону?
Страхование залога. Норма прямая:
«При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения»
Полис оформляется на год и продлевается весь срок кредита. Как платить за него меньше, разбираю в статье про страховку по ипотеке.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. Размер установлен Налоговым кодексом и периодически меняется, поэтому актуальную величину смотрите на момент сделки - её называет банк или МФЦ при подаче документов.
Нотариус нужен не всегда. Обязателен он, например, при покупке доли: разбираю это в статье про выкуп доли у бывшего супруга. Отдельно оплачивается нотариальное согласие супруга, если оно требуется - разбираю в статье про согласие супруга на ипотеку.
Что требует банк?
Оценка. Без отчёта об оценке кредит не выдадут: банк должен понимать, что берёт в залог. Платит покупатель, оценщика берут из списка банка. Как проходит оценка и что портит отчёт, разбираю в статье про оценку квартиры для ипотеки.
Личное страхование. По закону добровольное, но отказ обычно поднимает ставку. Считать надо в рублях: стоимость полиса против разницы в платеже за весь срок. Разбираю в статье про страхование жизни при ипотеке.
Электронная регистрация. Услуга платная, зато экономит поездки и ускоряет сделку. Подробности - в статье про электронную регистрацию сделки.
Расчёты. Аккредитив или сервис безопасных расчётов - тоже платная услуга. Механику разбираю в статье про аккредитив при покупке квартиры.
⚠️ Спрашивайте про каждую позицию, обязательна она или добровольна. Часть услуг подаётся как безальтернативная, хотя на деле выбор есть - разбираю это в статье про то, что делать, если навязали страховку при ипотеке.
Чем отличаются расходы на вторичке и в новостройке?
Разница заметная, и её стоит учитывать при выборе.
Вторичка:
- юридическая проверка истории переходов права;
- возможное титульное страхование, если история сложная - разбираю в статье про титульное страхование;
- расходы на проверку долгов по коммунальным платежам и капремонту;
- страхование залога с первого дня.
Новостройка:
- страхование оформляется после ввода дома и оформления права;
- отделка, если квартира без неё, - обычно самая крупная статья после взноса;
- аренда жилья на время строительства, если своего нет;
- приёмка квартиры и устранение недостатков - разбираю в статье про приёмку квартиры у застройщика.
Какой запас закладывать?
Правильный способ посчитать - собрать свою смету вместо поисков «среднего чека»:
- Запросите у банка перечень платежей по вашей сделке с суммами. Это нормальная просьба, её выполняют;
- Добавьте то, что банк не считает: нотариус, услуги, проверка объекта;
- Добавьте расходы после сделки: переезд, минимальная мебель, коммунальные платежи за первые месяцы;
- Отложите подушку на платежи - три-шесть месяцев. Это важнее косметики: что делать при потере дохода, разбираю в статье про то, что нечем платить ипотеку;
- Не включайте расходы в сумму кредита, если можете заплатить отдельно: за включённое вы платите проценты весь срок.
Ключевая ставка Центробанка - 14,00% годовых, действует с 27 июля 2026 года; на заседании 11 сентября 2026 года её сохранили. Отсюда простое следствие: каждая тысяча, зашитая в кредит вместо оплаты наличными, обходится дороже, чем кажется.
Когда именно нужны деньги?
Если смотреть на общую сумму целиком, она пугает. По датам картина мягче.
До сделки, после одобрения объекта. Оценка. Это первый платёж, и делается он до того, как банк окончательно согласует квартиру. Если сделка сорвётся, деньги за оценку не вернутся - поэтому её и не заказывают, пока продавец не подтвердил намерения письменно.
В день сделки. Страхование залога, государственная пошлина, оплата услуг по расчётам и регистрации, нотариус - если он нужен. Здесь же вносится первоначальный взнос.
После регистрации. Переезд, ремонт, мебель, коммунальные платежи. Сюда же попадает возврат налога: часть потраченного можно вернуть вычетом - порядок разбираю в статье про налоговый вычет по ипотеке.
Что из этого стоит помнить:
- оценка - единственный платёж «на свой риск» до того, как объект согласован;
- в день сделки нужна вся сумма сразу, и частями её внести не получится;
- вычет возвращает часть денег позже, но рассчитывать на него при планировании сделки нельзя: он приходит через месяцы;
- материнский капитал идёт во взнос, а не в расходы на сделку - механику разбираю в статье про материнский капитал на ипотеку.
На чём можно сэкономить без риска?
Где экономия безопасна:
- смена страховой при продлении. Компания должна быть аккредитована банком, а тариф у разных компаний отличается заметно;
- отказ от дублирующих услуг. Если юридическую проверку делает банк, платить второй раз за то же самое смысла мало;
- самостоятельная подача документов вместо платной электронной регистрации, если вы никуда не торопитесь;
- выбор банка по полной стоимости кредита, а не по рекламной ставке: в полную стоимость входят обязательные платежи.
Где экономия выходит боком:
- проверка квартиры перед покупкой. Порядок разбираю в статье про проверку квартиры;
- личное страхование, если отказ поднимает ставку сильнее стоимости полиса;
- подушка безопасности - её отсутствие и есть главный риск сделки.
Частые вопросы
Сколько денег нужно кроме первоначального взноса? Считается по вашей смете: оценка, страхование, пошлина, при необходимости нотариус и услуги. Попросите у банка перечень платежей с суммами.
Можно ли включить расходы в кредит? Часто можно, но тогда вы платите на них проценты весь срок.
Обязательно ли платить за оценку? Да, без отчёта об оценке кредит не выдадут.
Можно ли отказаться от страхования? Страхование самой квартиры обязательно: закон об ипотеке обязывает залогодателя страховать заложенное имущество от утраты и повреждения за свой счёт. Личное страхование добровольное, но при отказе от него ставка обычно вырастает.
Кто платит госпошлину за регистрацию? Обычно покупатель. Размер установлен Налоговым кодексом, уточняйте актуальный на дату сделки.
Нужен ли нотариус при обычной сделке? Не всегда. Он обязателен в отдельных случаях, например при сделках с долями.
Что с долгами прежнего собственника по коммуналке? Долги за услуги остаются на нём, но задолженность по взносам на капремонт переходит вместе с квартирой. Проверяйте до сделки.
Когда нужны деньги: все сразу или по частям? По частям: оценка до сделки, страхование и пошлина на сделке, переезд после. Но иметь всю сумму заранее спокойнее.
Что почитать дальше
- Чем подтвердить первоначальный взнос - какие источники принимает банк.
- Оценка квартиры для ипотеки - первая трата по сделке.
- Страховка по ипотеке - как платить меньше.
- Аккредитив при покупке квартиры - как устроены расчёты.
- Навязали страховку при ипотеке - от чего можно отказаться.