Выкупить долю у бывшего супруга хотят почти все, кто разъезжается: жильё остаётся одному, деньги уходят другому. Разбираю, как это делается технически и где обычно застревает. Разборы сделок выкладываю в моём канале.
С чего начинать, если доли ещё не выделены?
Квартира, купленная в браке, по умолчанию находится в совместной собственности, и в выписке из реестра недвижимости никаких «по одной второй» там нет. Продать половину в таком состоянии невозможно - предмета сделки просто не существует.
Три способа определить доли:
- Соглашение о разделе имущества. Самый быстрый путь, если бывшие супруги договорились. Удостоверяется нотариусом, доли пишутся любые - хоть поровну, хоть в другой пропорции;
- Брачный договор, если он был заключён раньше. Тогда доли определены им, и заново делить не нужно;
- Решение суда, когда договориться не вышло. Дольше и дороже, зато результат не зависит от второй стороны.
После этого в реестре появляются две записи: у каждого своя доля. Только с этого момента одну из них можно продать. Как делится ипотечная квартира и что в этом решает банк, разбираю в статье про ипотеку при разводе.
Можно ли выкупить долю, если квартира ещё в залоге у банка?
Ситуация самая частая: ипотека взята в браке, оба созаёмщики, долг не выплачен. Здесь есть два принципиально разных сценария.
Первый сценарий - долг переходит на одного. Второй супруг выходит из договора, а оставшийся становится единственным должником и единственным собственником. Банк рассматривает это как новую заявку: проверяет доход, долговую нагрузку, кредитную историю. Если доход одного не тянет платёж, следует отказ, и тогда либо ищется поручитель, либо квартира продаётся целиком.
Второй сценарий - рефинансирование. Оставшийся супруг берёт новый кредит, им гасится старый, залог переоформляется. Схема удобна тем, что подать заявку можно в другой банк, если свой отказал.
⚠️ Договорённость бывших супругов между собой банк не обязывает ни к чему. Соглашение о том, что «платит теперь он», без согласия банка на состав должников не влияет: спрашивать деньги продолжат с обоих.
Отдельный вопрос - деньги, которые уходят выходящему супругу за его долю. Источником обычно становится новый кредит: часть суммы гасит остаток ипотеки, часть выплачивается второй стороне.
Какие программы подходят под выкуп доли?
Вопрос «под какую программу я подойду» задают чаще всего, и ответ здесь неприятный, зато однозначный.
Льготные программы отпадают. Семейная ипотека даёт покупку у застройщика, у закрытого паевого фонда, строительство дома по подряду, а вторичное жильё - только в городах с низким объёмом строительства и не для всех категорий семей. Выкуп доли у бывшего супруга ни в одну из этих целей не укладывается. Что именно доступно каждой категории, разбираю в статье про семейную ипотеку, если детям больше 6 лет.
Остаётся рыночная ипотека. Банки называют такой продукт по-разному: «кредит на приобретение доли», «ипотека на комнату и долю», «кредит под залог недвижимости». Общее условие почти у всех одно: после сделки квартира целиком принадлежит заёмщику и целиком уходит в залог. Долю в чужой квартире кредитуют единицы банков и неохотно - разбираю это в статье про ипотеку на долю в квартире.
Ключевая ставка Центробанка - 14,00% годовых, действует с 27 июля 2026 года; на заседании 11 сентября 2026 года её сохранили. Рыночные ставки считаются от неё, поэтому платёж по выкупу доли выходит заметно выше, чем по льготной программе, и это стоит закладывать в расчёт заранее.
Кредит под залог имеющейся недвижимости - запасной вариант, когда целевой продукт не подошёл. Ставка выше, зато требований к сделке меньше. Механику разбираю в статье про ипотеку под залог имеющейся недвижимости.
Нужен ли нотариус при выкупе доли?
Норма записана в законе о регистрации недвижимости:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке»
Исключение сюда не подходит: доли продаёт один из двух собственников, а второй их покупает. Значит договор купли-продажи доли идёт к нотариусу, и без его удостоверения регистрация не пройдёт.
Что это меняет практически:
- появляется отдельная статья расходов - нотариальный тариф считается от суммы сделки, плюс услуги правового и технического характера;
- договор составляет нотариус, и его формулировки банк должен согласовать заранее. Расхождение между кредитным договором и договором купли-продажи - частая причина задержки;
- документы подаются на регистрацию нотариусом, обычно в электронном виде. Это ускоряет процесс. Как устроена электронная подача, разбираю в статье про электронную регистрацию сделки.
⚠️ Преимущественное право покупки других собственников здесь не работает. Кодекс связывает его именно с продажей постороннему:
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях»
Когда долю покупает второй участник общей собственности, извещать некого. Если же в квартире есть третий собственник - ребёнок с выделенной долей, родственник, кто угодно ещё, - ему направляется письменное извещение, и у него есть месяц на ответ. Этот месяц надо закладывать в сроки сделки: банковское одобрение живёт не вечно, а нотариус без соблюдения процедуры договор не удостоверит.
Что делать, если в квартире использовали материнский капитал?
Материнский капитал в ипотечной квартире создаёт обязательство: после погашения кредита доли выделяются всем членам семьи, включая детей. Развод это обязательство не отменяет.
Что из этого следует:
- Сначала разбираетесь с детскими долями, потом с взрослыми. Порядок выделения разбираю в статье про выделение долей детям при маткапитале;
- Если доли детям уже выделены, квартира становится многосубъектной, и выкуп доли взрослого затрагивает права несовершеннолетних. Здесь появляется орган опеки - когда его разрешение обязательно, разбираю в статье про разрешение опеки на продажу квартиры;
- Маткапитал на выкуп доли у бывшего супруга возможен не всегда. Условие Соцфонда - в результате сделки жильё должно полностью перейти в собственность семьи. Если доля выкупается «наполовину», в оплате откажут.
Как проходит сделка по шагам?
Порядок, который работает без сюрпризов:
Шаг 1. Определяете доли соглашением, брачным договором или через суд. Без этого дальше двигаться некуда.
Шаг 2. Получаете одобрение банка на сумму. Заявка подаётся с указанием цели: выкуп доли в праве общей собственности. Формулировку стоит уточнить сразу, потому что не все продукты банка это допускают.
Шаг 3. Оценка. Оценивается вся квартира, а не доля: банк берёт в залог объект целиком. Сколько это занимает и на что смотрит оценщик, разбираю в статье про оценку квартиры для ипотеки.
Шаг 4. Согласование договора. Нотариус готовит договор купли-продажи доли, банк проверяет его условия. Две правки туда-обратно - обычное дело, закладывайте на это неделю.
Шаг 5. Сделка и расчёты. Деньги кладутся на аккредитив и уходят продавцу после регистрации. Схему разбираю в статье про аккредитив при покупке квартиры.
Шаг 6. Регистрация. Нотариус подаёт документы, переход права регистрируется, квартира становится единоличной собственностью покупателя и уходит в залог банку.
Сколько это стоит и на чём экономят зря
Разложу, из чего складывается бюджет такой сделки.
| Статья расходов | Кто обычно платит |
|---|---|
| Нотариальный тариф за удостоверение договора | по договорённости, чаще покупатель |
| Оценка квартиры | покупатель |
| Страхование залога и жизни | покупатель-заёмщик |
| Государственная пошлина за регистрацию | покупатель |
| Досрочное погашение старого кредита | из суммы нового |
Чего лучше не срезать:
- на проверке долгов по квартире. Задолженность по коммунальным платежам и капремонту остаётся на объекте, и разбираться с ней придётся оставшемуся собственнику;
- на страховании жизни. Отказ от него поднимает ставку, и после выхода второго супруга платёж ложится на одного человека. Как считать выгоду, разбираю в статье про страховку по ипотеке;
- на расчёте платежа с запасом. После развода доход домохозяйства падает вдвое, а платёж остаётся прежним. Что делать при перегрузке, разбираю в статье про то, что нечем платить ипотеку.
Частые вопросы
Под какую программу ипотеки подойдёт выкуп доли при разводе? Подходит рыночная ипотека на приобретение доли либо кредит с залогом недвижимости. Льготные программы такую цель не покрывают.
Можно ли выкупить долю по семейной ипотеке? Нет. В перечне целей программы выкупа доли у физического лица нет.
Обязателен ли нотариус, если мы договорились мирно? Да, требование закона не зависит от отношений сторон. Без нотариального удостоверения регистрация не пройдёт.
Нужно ли согласие банка, если квартира в ипотеке? Обязательно. Любое изменение состава собственников и должников по залоговой квартире согласуется с банком.
Что делать, если бывший супруг против продажи своей доли? Принудить его к продаже нельзя. Остаются варианты: продавать квартиру целиком, определять порядок пользования через суд либо договариваться о выкупе на других условиях.
Можно ли направить материнский капитал на выкуп доли? Возможно, если после сделки жильё целиком принадлежит семье. Частичный выкуп под это условие не подходит.
Как считается цена доли? От рыночной стоимости квартиры, но доля почти всегда стоит дешевле пропорциональной части: покупателей со стороны на неё мало. При выкупе вторым собственником стороны обычно договариваются по пропорции.
Останется ли у бывшего супруга право пользоваться квартирой? После продажи доли и регистрации перехода права собственником становится покупатель. Вопросы регистрации по месту жительства решаются отдельно, иногда через суд.
Что почитать дальше
- Ипотека при разводе - как делится квартира и долг.
- Кому дают ипотеку на долю в квартире - разбор по банкам.
- Выделение долей детям при маткапитале - обязательство и сроки.
- Созаёмщик по ипотеке - как выйти из договора.
- Аккредитив при покупке квартиры - безопасные расчёты.