Разбираю документы по ипотеке и объясняю, на что они влияют на практике. Подписывайтесь на мой канал.
Что такое закладная простыми словами?
Закон об ипотеке описывает закладную так: права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Переведу. У банка есть два права: требовать с вас деньги по кредиту и забрать квартиру, если вы платить перестанете. Закладная собирает оба этих права в один документ, который можно передать другому лицу целиком.
Ключевое отличие от кредитного договора: договор описывает отношения, а закладная удостоверяет право и может переходить из рук в руки. Долг при этом остаётся тем же самым, меняется только тот, кому вы его должны.
Для заёмщика закладная не создаёт новых обязанностей. Она влияет на другое - на то, как быстро с вашей квартиры снимут обременение после погашения.
Обязательна ли закладная?
Здесь люди чаще всего и спотыкаются: в банке говорят про закладную как про обязательный документ, а в законе стоит слово «могут».
Составляется закладная по соглашению сторон при заключении договора. Это значит:
- банк может её не оформлять - и многие сейчас не оформляют;
- вы не обязаны требовать её оформления;
- отсутствие закладной ничего не ухудшает для заёмщика.
⚠️ Практический вывод: если банк на вопрос «есть ли у нас закладная?» отвечает уклончиво, ответ, скорее всего, «нет». И это нормально.
Но знать точно всё равно нужно, потому что от ответа зависит процедура снятия обременения. Об этом ниже.
Бумажная или электронная: в чём разница?
Закон предусматривает две формы.
Документарная закладная - обычная бумага, именная ценная бумага. Хранится у банка, а при погашении кредита передаётся вам с отметкой об исполнении обязательства.
Электронная закладная - бездокументарная ценная бумага в виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью и хранящегося в депозитарии. На руки её не выдают: её вообще нельзя взять в руки.
| Бумажная | Электронная | |
|---|---|---|
| Где хранится | у банка | в депозитарии |
| Можно ли получить | да, после погашения | нет |
| Кто подаёт заявление на снятие обременения | можете вы сами | только банк |
| Сколько ждать | зависит от вас | зависит от банка и депозитария |
Вот почему эта разница не формальность. С бумажной закладной вы закрываете вопрос сами: получили её с отметкой банка и пошли в МФЦ. С электронной остаётся ждать банк - он должен сам направить сведения о погашении.
Зачем закладная банку?
Банк выдал вам деньги на двадцать лет и получил в ответ обязательство, которое будет исполняться два десятилетия. Иногда банку удобнее превратить это обязательство в деньги сейчас.
Закон описывает передачу так: при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме, а на бумажной закладной делается отметка о новом владельце. Для электронной права переходят с момента записи по счёту депо приобретателя.
Что это значит для вас, если ваш кредит продали:
Условия кредита не меняются. Ставка, срок, график - всё остаётся как было. Новый владелец получает права по существующему договору, а не право переписать его.
Меняются реквизиты для платежей. Об этом обязаны уведомить. До получения уведомления платите по старым реквизитам.
Меняется тот, к кому обращаться по вопросам справок, досрочного погашения и снятия обременения. На рефинансирование это тоже влияет: заявку подают уже новому кредитору, и разбор такой схемы есть в отдельной статье.
⚠️ Проверяйте уведомление о смене кредитора внимательно: мошенники используют эту схему, присылая «новые реквизиты». Подтверждайте информацию в своём банке по официальному телефону, а не по тому, что в письме.
Как узнать, есть ли у вас закладная?
Три способа, по возрастанию надёжности.
Кредитный договор. В нём указывается, составляется ли закладная и в какой форме. Ищите раздел про обеспечение.
Выписка из реестра недвижимости. В записи об ипотеке обычно отражается, выдавалась ли закладная.
Письменный запрос в банк. Самый точный путь. Формулировка простая: «выдавалась ли по кредитному договору № такому-то закладная, в какой форме, и каков порядок её получения при полном погашении». Письменно - чтобы был ответ, на который можно сослаться.
Заодно проверьте, что ещё числится по кредиту: полис, комиссии, остаток процентов. Про экономию на страховке есть отдельный разбор.
Спрашивать стоит не в день последнего платежа, а за месяц до него. Если закладная бумажная, вы заранее узнаете порядок её получения и не потеряете недели.
Что делать с закладной при погашении ипотеки?
Погашение записи об ипотеке возможно, в частности, по заявлению залогодателя вместе с закладной, на которой стоит отметка владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме.
Отсюда два сценария.
Закладная бумажная. Порядок ваш:
- Полностью погасить кредит и взять справку об отсутствии задолженности.
- Запросить в банке закладную с отметкой о полном исполнении обязательства.
- Подать заявление о погашении записи об ипотеке в Росреестр - лично, через МФЦ или Госуслуги, приложив закладную.
- Проверить по выписке, что обременение снято.
Здесь от банка нужен один шаг - выдать документ. Дальше вы не зависите ни от кого.
Закладная электронная или её нет вовсе. Заявление подаёт банк либо оно подаётся совместно. Ваша задача - письменно потребовать этого и контролировать сроки. Что делать, если банк тянет, я разбираю в отдельном материале про досрочное погашение.
Мешает ли закладная продать квартиру?
Вопрос возникает у тех, кто продаёт квартиру, не дожидаясь полного погашения.
Продать квартиру в залоге закон не запрещает: нужно согласие банка. Закладная на это согласие не влияет - она влияет на скорость следующего шага.
Если закладная бумажная, после погашения долга из денег покупателя банк выдаёт её вам с отметкой, и запись гасится быстро.
Если закладная электронная или её нет, снятие обременения зависит от банка: он должен направить сведения сам. Это добавляет времени, и его надо закладывать в график сделки.
⚠️ Покупателю в такой сделке важно понимать, что до снятия записи квартира формально остаётся в залоге. Поэтому расчёты строят так, чтобы деньги ушли продавцу только после регистрации перехода права. Как устроены такие сделки, разобрано в статье про продажу квартиры в ипотеке.
Отдельно скажу продавцам: выясните форму закладной до того, как выставите квартиру. Разница между «снимем за три дня» и «ждём банк три недели» видна покупателю сразу и влияет на то, дождётся он вас или уйдёт.
Что если закладную потеряли?
Потерять бумажную закладную может и банк, и заёмщик, которому её уже выдали.
Закон описывает порядок: составляется дубликат документарной закладной с отметкой «дубликат», который передаётся в орган регистрации прав. Дубликат должен полностью соответствовать утраченной закладной, и лицо, его составившее, отвечает за убытки, возникшие из-за несоответствия.
Для обездвиженной закладной, которая хранится в депозитарии, восстановление прав идёт по справке депозитария о последнем владельце с указанием факта утраты.
Что делать вам:
- обратиться в банк письменно и зафиксировать факт утраты;
- не соглашаться на «просто подождите»: без закладной или её дубликата обременение не снимут;
- сверить дубликат с кредитным договором, когда его составят: суммы, срок, данные объекта.
На практике утрата чаще всего означает задержку в несколько недель. Это неприятно, но решаемо.
Частые вопросы
Обязательна ли закладная при ипотеке?
Нет. Закон говорит, что права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Решает банк, и многие сейчас её не оформляют.
Что лучше: с закладной или без?
Для заёмщика удобнее бумажная закладная: с ней вы сами подаёте заявление на снятие обременения и не зависите от скорости банка. Без закладной или с электронной заявление подаёт банк.
Можно ли получить электронную закладную на руки?
Нет. Она существует только в виде записи в депозитарии.
Банк продал закладную. Изменятся ли условия?
Нет. Ставка, срок и график остаются прежними. Меняются реквизиты для платежей и адресат обращений, о чём вас обязаны уведомить.
Где хранится закладная, пока идёт ипотека?
Бумажная - у банка или в депозитарии, если её обездвижили. Электронная - только в депозитарии.
Что делать, если банк потерял закладную?
Требовать письменно составить дубликат с отметкой «дубликат» и передать его в орган регистрации прав. Без этого документа обременение не снимут.
Как узнать, была ли закладная по моему кредиту?
Посмотреть в кредитном договоре, в выписке из реестра недвижимости или запросить у банка письменно. Лучше сделать это за месяц до последнего платежа.