Налог на квартиру в ипотеке платит собственник, а не банк: залог не передаёт банку право собственности. Сумму считает налоговая: кадастровую стоимость квартиры уменьшают на стоимость 20 квадратных метров и умножают результат на ставку. Базовая ставка по Налоговому кодексу составляет 0,1 процента, а местные власти могут её изменить. Уведомление налоговая направляет не позднее чем за 30 дней до срока платежа. По общему правилу уплатить налог нужно не позднее 1 декабря года, следующего за годом, за который он начислен.
Ниже порядок действий и нормы Налогового кодекса, Гражданского кодекса и закона об ипотеке, на которых основан ответ. Моя работа связана с ипотекой, налоговым консультантом я не являюсь, поэтому в спорных расчётах опорой служит позиция налоговой.
Нужно ли платить налог на квартиру, если она в ипотеке?
Налог на квартиру в ипотеке платят весь срок владения ею, и залог эту обязанность не отменяет. Статья 400 Налогового кодекса признаёт налогоплательщиками физических лиц, обладающих правом собственности на облагаемое имущество. Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса разрешает собственнику, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог. После погашения кредита собственник остаётся прежним, и уведомления по-прежнему приходят ему.
Почему банк не платит налог за заложенную квартиру?
При ипотеке банк выступает залогодержателем, а собственником квартиры остаётся залогодатель. Поэтому банк не платит налог на имущество по этой квартире. Права владения, пользования и распоряжения пункт 1 статьи 209 ГК закрепляет за собственником.
По статье 29 закона об ипотеке залогодатель сохраняет право пользоваться квартирой по назначению, статья 30 возлагает на него расходы на содержание до прекращения ипотеки, если договор не предусматривает иного. Общее правило о бремени содержания имущества дано в статье 210 ГК. Кто отвечает по самому кредиту, разобрано в статье про титульного заёмщика.
Кто платит налог, если собственников или созаёмщиков несколько?
Налог при нескольких собственниках делят по пункту 3 статьи 408 НК, и платит каждый, у кого есть право собственности. Участнику общей долевой собственности налог исчисляют пропорционально его доле, при общей совместной собственности, например у супругов без выделенных долей, его делят в равных долях.
Созаёмщику, который не является собственником квартиры, ни долевым, ни совместным, налог по ней не начисляют: статья 400 НК привязывает налог к праву собственности, а участие в кредите такого права не даёт. Если доля у него есть, он платит по правилам пункта 3 статьи 408. О роли созаёмщика в сделке написано в статье о созаёмщике по ипотеке, о судьбе долей при расторжении брака в материале про ипотеку при разводе.
| Кто в сделке | Собственник ли | Платит ли налог на имущество | Основание |
|---|---|---|---|
| Заёмщик-залогодатель, квартира оформлена на него | Да | Да | НК ст. 400 |
| Сособственник с долей, например супруг | Да | Да, пропорционально доле | НК ст. 408 п. 3 |
| Супруги при совместной собственности | Да | Да, в равных долях | НК ст. 408 п. 3 |
| Созаёмщик, не являющийся собственником | Нет | Нет | НК ст. 400 |
| Банк-залогодержатель | Нет | Нет | НК ст. 400, ГК ст. 209 |
| Покупатель новостройки, пока у него нет права собственности | Нет | Нет | НК ст. 400 |
В таблице обобщены правила из норм, указанных в последнем столбце. В нестандартной ситуации с долями порядок стоит уточнить в своей налоговой.
За какое жильё берут налог на имущество?
Квартира и комната облагаются налогом на имущество физических лиц по подпункту 2 пункта 1 статьи 401 НК, и залог на статус объекта не влияет. Если покупка оформлена как апартаменты, расчёт разобран в статье про ипотеку на апартаменты.
Как считают налог на квартиру в ипотеке?
Чтобы рассчитать налог на квартиру в ипотеке, кадастровую стоимость уменьшают на стоимость 20 квадратных метров и умножают результат на ставку. Базой по пункту 1 статьи 403 НК служит кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и применяемая с 1 января налогового года. Вычет 20 квадратных метров для квартиры установлен пунктом 3 той же статьи, для комнаты пункт 4 даёт 10 квадратных метров.
Если квартира была в собственности часть года, сумму умножают на коэффициент: число полных месяцев владения делят на число месяцев в году (пункт 5 статьи 408 НК). Месяц, в котором право собственности возникло до 15-го числа включительно, считается полным; если право возникло после 15-го числа, этот месяц в коэффициенте не учитывается (тот же пункт 5). Налоговые органы рассчитывают налог по итогам года отдельно по каждому объекту (пункт 1 статьи 408), поэтому ручной расчёт служит ориентиром и не заменяет уведомление. В уведомлении остаётся сверить кадастровую стоимость и долю в праве.
Где узнать ставку налога для своей квартиры?
Ставку налога для своей квартиры ищут в местном акте, Налоговый кодекс задаёт для неё рамки. По данным ФНС, налог на имущество физических лиц относится к местным налогам. Его вводят нормативными актами муниципалитетов, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - законами этих субъектов.
Для квартир и комнат подпункт 1 пункта 2 статьи 406 НК по общему правилу называет ставку 0,1 процента. Для квартир с кадастровой стоимостью больше 300 миллионов рублей подпункт 2.1 того же пункта предусматривает ставку 2,5 процента. Именно ставку 0,1 процента из подпункта 1 пункта 2 местные нормативные акты вправе уменьшить до нуля или увеличить, но не более чем в три раза (пункт 3). Если местные ставки не установлены, применяют соответствующие ставки пункта 2 статьи 406: по общему правилу для квартир и комнат это 0,1 процента, а для квартир стоимостью больше 300 миллионов рублей это 2,5 процента. Точную ставку и местные льготы показывает сервис ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».
Кому положена льгота по налогу на имущество?
Льготы по статье 407 НК зависят от категории собственника, поэтому ипотека не лишает его права на них. Среди льготников пункт 1 называет инвалидов I и II групп, инвалидов с детства и детей-инвалидов (подпункты 2 и 3), подпункт 10 добавляет пенсионеров, получающих пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством.
Размер льготы по пункту 2 статьи 407 равен сумме налога по объекту, который находится в собственности и не используется в предпринимательской деятельности. Действует льгота по одному объекту каждого вида по выбору собственника (пункт 3 статьи 407). У пенсионера с двумя квартирами льгота может применяться к одной из них, если выполнены условия статьи 407 НК.
Если в уведомлении льгота не учтена, вопрос стоит уточнить в налоговой. Об оформлении кредита в семье, где растёт ребёнок с инвалидностью, есть материал про ипотеку с ребёнком-инвалидом.
С какого момента начисляют налог по новостройке?
Налог по квартире в новостройке начисляют с момента, когда у покупателя возникает право собственности: плательщиком статья 400 НК признаёт собственника. Разобранные здесь нормы не определяют, в какой момент возникает право собственности на строящуюся квартиру, поэтому дату стоит сверить по своим документам. За неполный первый год налог считают с коэффициентом по полным месяцам (пункт 5 статьи 408 НК), уведомление обычно приходит в следующем году. Дата первого платежа по самому кредиту разобрана в статье о первом платеже по ипотеке.
Когда приходит налоговое уведомление и до какого числа платить?
Налоговое уведомление по квартире направляют не позднее чем за 30 дней до срока платежа (пункт 2 статьи 52 НК), заказным письмом или в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика либо госуслуги (пункт 4). По общему правилу налог уплачивают не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым (пункт 1 статьи 409 НК): за 2025 год до 1 декабря 2026 года. Для налога по перерасчёту ранее начисленной суммы тот же пункт устанавливает другой срок: не позднее 28-го числа третьего месяца, следующего за месяцем, в котором сформировано уведомление о перерасчёте.
Платят по месту нахождения квартиры на основании уведомления (пункт 2 статьи 409). По пунктам 3 и 4 той же статьи уведомление направляют не более чем за три налоговых периода, предшествующих году направления, и уплачивают налог тоже не более чем за три таких периода.
Что делать, если уведомление о налоге не пришло?
Собственник, которому уведомление о налоге на квартиру не пришло, по пункту 2.1 статьи 23 НК обязан сам сообщить о квартире в налоговую, если налог за период владения не уплачен. Сообщение с копиями правоустанавливающих документов подают по каждому объекту однократно, до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Подавать его не нужно, если уведомление по этой квартире уже приходило или его не было из-за налоговой льготы. Перед подачей разумно открыть личный кабинет налогоплательщика: уведомление могло прийти туда в электронной форме. Если уведомления по квартире раньше приходили, а нового нет и в личном кабинете, стоит обратиться в налоговую и уточнить, есть ли начисление, почему уведомление не направлено и в какой срок платить.
Что будет, если заплатить налог позже срока?
При просрочке уплаты налога начисляется пеня за каждый календарный день просрочки, как установлено в пункте 3 статьи 75 НК. По общему правилу её считают со дня возникновения недоимки по день исполнения совокупной обязанности по уплате налогов включительно. Статья 75 НК предусматривает исключения из начисления пеней.
Если цифры в уведомлении вызывают сомнения, кадастровую стоимость и долю стоит сверить заранее, до срока уплаты.
Можно ли вернуть налог на квартиру в ипотеке?
Налог на имущество по квартире и имущественный вычет по НДФЛ относятся к разным механизмам Налогового кодекса. Под словами «вернуть налог за квартиру» обычно имеют в виду вычет по НДФЛ, он разобран в статье про налоговый вычет по ипотеке. Правила при продаже собраны в материале о налоге при продаже квартиры.
Что проверить по налогу после покупки квартиры в ипотеку?
Короткий список действий по налогу на ипотечную квартиру собран из норм, разобранных выше:
- Проверить по документам, кто и с какой даты является собственником квартиры: налог по статье 400 НК начисляют собственнику.
- Найти ставку своего города в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».
- Сверить в уведомлении кадастровую стоимость, долю в праве и учёт вычета 20 квадратных метров.
- Собственнику из льготной категории по статье 407 НК посмотреть, применена ли льгота.
- Оплатить налог в срок, применимый к уведомлению: по общему правилу не позднее 1 декабря следующего года, по перерасчёту не позднее 28-го числа третьего месяца после месяца формирования уведомления.
- Если уведомлений по объекту не было и налог не уплачен, проверить обязанность сообщить об объекте до 31 декабря следующего года; сообщение не требуется, если уведомление уже приходило или отсутствует из-за льготы.
- Помнить про пеню: по общему правилу она начисляется за каждый календарный день просрочки.
Если по квартире в ипотеке остались вопросы с документами или впереди новая сделка, можно написать мне и разобрать ситуацию по документам.
Частые вопросы
Платится ли налог на квартиру в ипотеке, пока кредит не погашен?
Налог платят весь срок владения квартирой, и непогашенный кредит на это не влияет. Плательщиком по статье 400 НК признаётся собственник, залог по статье 209 ГК право собственности не меняет, поэтому уведомления приходят ему и до закрытия ипотеки, и после.
Приходит ли налог на квартиру в ипотеке отдельным уведомлением?
Собственник получает обычное налоговое уведомление на своё имя, как по любой квартире в собственности. Налоговая направляет его не позднее чем за 30 дней до срока уплаты, заказным письмом или в электронной форме.
Платит ли налог созаёмщик?
Обязанность платить налог на имущество у созаёмщика связана с правом собственности на квартиру, в том числе единоличной, долевой или совместной. Участие в кредите само по себе такого права не даёт, поэтому созаёмщику, который не является ни долевым, ни совместным собственником, налог по этой квартире не начисляют.
Как платят налог супруги, если квартира куплена на двоих?
Супруги платят налог по пункту 3 статьи 408 НК, и порядок зависит от вида собственности. При долевой собственности налог считают каждому пропорционально его доле, при совместной без выделенных долей его делят в равных долях.
На основании какого документа платят налог на квартиру?
Налог на имущество по пункту 2 статьи 409 НК уплачивается по месту нахождения квартиры на основании уведомления, которое направляет налоговый орган, в установленный для него срок.
Когда начинают начислять налог по квартире в новостройке?
Налог по квартире в новостройке начисляют покупателю с момента, когда у него возникает право собственности. За неполный первый год владения его посчитают с коэффициентом по полным месяцам, это пункт 5 статьи 408 НК. Месяц регистрации права считается полным, если право возникло до 15-го числа включительно.
Что делать пенсионеру с квартирой в ипотеке?
Пенсионеру с квартирой в ипотеке стоит проверить льготу по подпункту 10 пункта 1 статьи 407 НК, ипотека её не отменяет. Льгота действует по одному объекту каждого вида по выбору собственника, если квартира не используется в предпринимательской деятельности. Если в уведомлении она не учтена, вопрос стоит уточнить в налоговой.
Источники
- Налоговый кодекс РФ на КонсультантПлюс: статья 23, статья 52, статья 75, статья 400, статья 401, статья 403, статья 406, статья 407, статья 408, статья 409
- Гражданский кодекс РФ, там же: статья 209, статья 210
- Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: статья 29, статья 30
- ФНС России: Налог на имущество физических лиц