Налог при продаже квартиры менее 5 лет в 2026 году: когда платить, а когда не нужно

Налог с продажи квартиры платят не все: если жильё пробыло в собственности минимальный срок владения, доход освобождён целиком и декларация не нужна. Разбираю, когда этот срок три года, когда пять и что делать, если он не вышел. Сделки выкладываю в моём канале.

Когда налог с продажи квартиры платить не нужно?

Начну с нормы, потому что вокруг неё больше всего домыслов. Кодекс освобождает доход, если объект «непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более» (статья 217.1, пункт 2). Слово «непрерывно» там неслучайно: продали и через месяц выкупили обратно - счёт пошёл заново. Пять лет стоят в пункте 4 как общее правило, а оснований для трёх лет шесть.

Про единственное жильё есть оговорка, которая спасает альтернативные сделки: закон не учитывает жильё, купленное продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права на проданную квартиру. Купили новое, в три месяца продали старое - и старое для налога осталось единственным. Плюс регион вправе уменьшить минимальный срок вплоть до нуля.

Семья с двумя детьми платит налог при продаже квартиры?

Для большинства моих клиентов это главный ответ, и он же чаще срывается на одном пропущенном пункте.

1. Двое детей до 18 лет у продавца или его супруга. До 24 лет для очников; без ограничения по возрасту, если ребёнок признан судом недееспособным. Возраст считают на дату регистрации перехода права, а для детей, родившихся после сделки, - на 30 апреля следующего года.
2. Новое жильё куплено в срок: в год продажи либо до 30 апреля следующего года зарегистрирован переход права по купле-продаже или мене, либо полностью оплачен договор долевого участия.
3. Новое жильё крупнее или дороже - площадь или кадастровая стоимость купленного превышает показатель проданного, с учётом совокупных долей семьи.
4. Кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн рублей.
5. Нет крупного жилья на стороне: продавцу, его супругу и детям до 18 лет (а если продаёт сам ребёнок - и его родителям) на дату сделки не принадлежит в совокупности больше 50% в ином жилье, которое больше или дороже купленного.
6. Доли детей продаются одновременно с долей родителя - тогда освобождаются и они.

Пятое условие ломает сделки чаще остальных. ФНС в письме от 15 июля 2024 года разбирала такой случай: продали квартиру 58,7 кв. м, а у супруга в единоличной собственности была другая на 77,8 кв. м - освобождение не применили.

Участок под проданным домом и хозпостройки освобождаются так же, если продаются одновременно с жильём. Условия льготных программ к налогу отношения не имеют: семейная ипотека на новостройку живёт по своим правилам, налог по своим.

С какой даты считать срок владения квартирой?

Здесь теряют больше всего денег: считают срок не с той даты и выходят на сделку раньше, чем можно было бесплатно.

Правило про наследство лежит в Гражданском кодексе: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права (статья 1152, пункт 4). Свидетельство получили через год, а срок уже шёл - это важно и покупателю наследственной квартиры.

Новостройки дают самый частый выигрыш. Оплатили ДДУ в 2021 году, дом сдали в 2024, собственность оформили в 2025 - срок пошёл с 2021 года и давно истёк. ФНС уточняет: момент полной оплаты определяют по условиям договора и платёжным документам, поэтому квитанции стоит сохранить. То же после переуступки в новостройке.

Свежее и важное для москвичей. Правило реновации до апреля 2026 года работало только для московской программы. Конституционный Суд постановлением от 22 апреля 2026 года N 26-П признал это неконституционным и распространил тот же порядок на любое жильё, полученное взамен помещения, право собственности на которое прекращено помимо воли гражданина по решению органа публичной власти. Оговорка одна: дом не признан аварийным и подлежащим сносу, а помещение - непригодным для проживания. Покупку такого жилья разбирала в статье про квартиру от фонда реновации.

Что выгоднее: вычет 1 млн или вычет расходов?

Разница между способами измеряется сотнями тысяч рублей. Квартиру купили за 9 млн рублей, продают за 11 млн.

Разница - 1 192 000 рублей за один выбор в декларации. Миллион выигрывает в другом случае: квартира досталась по наследству, документов о расходах наследодателя нет, продают её за 950 000 рублей - вычет закрывает весь доход.

Две детали, которые редко пишут рядом с этой нормой. Вычет в миллион общий на год, а не на каждый объект, и для нежилых помещений он вообще 250 000 рублей. А расходы наследодателя и дарителя учесть можно, если он сам их не заявлял: берите документы о том, за сколько даритель покупал эту квартиру.

Продажа доли: один договор или отдельные. По норме вычет при продаже имущества в общей долевой собственности делится между совладельцами пропорционально их доле. ФНС в письме от 25 июля 2013 года N ЕД-4-3/13578@ уточнила механику: квартира продана как единый объект по одному договору - миллион делится на всех; каждый продал свою долю по отдельному договору - вычет в 1 000 000 рублей получает каждый. Трое собственников дают три миллиона вместо одного. Такие сделки разбирала в статьях про выкуп доли у бывшего супруга и покупку квартиры у родственников.

Можно ли вычесть уплаченные проценты по ипотеке?

Отвечаю честно: однозначной нормы в кодексе нет. Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 разрешает уменьшить доход на «фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этого имущества», и перечня их не даёт.

Позиция ФНС по этому пробелу сформулирована прямо. В письме от 15 июля 2024 года служба указала, что доход от продажи уменьшается на расходы на приобретение проданной квартиры, включая проценты по ипотечному кредиту, направленному на её приобретение, и расходы на отделку. На руках нужны кредитный договор с целью «покупка этой квартиры», справка банка об уплаченных процентах и платёжки. После закрытия кредита получить справку сложнее.

Второй рычаг работает в тот же год, и про него забывают: налоговый вычет по ипотеке при покупке нового жилья уменьшает налог с продажи старого. Оба расчёта попадают в одну декларацию и гасят друг друга.

Какая ставка налога с продажи квартиры в 2026 году?

Путаница со ставками стоит людям лишних страхов, поэтому разложу цепочку норм. Кодекс собирает доходы от продажи имущества в отдельную группу налоговых баз (статья 210, пункт 6), и к ней применяется ставка из пункта 1.1 статьи 224: 13% при сумме баз до 2,4 млн рублей за год, дальше 312 000 рублей плюс 15% с превышения. Отсюда два вывода.

Зарплата этот порог не расходует. Трудовые доходы идут по другой шкале и в ту группу баз не входят: заработок в 5 млн рублей за год не переводит продажу квартиры в ставку 15%.

Порог считается от базы, а не от цены квартиры. База - доход после вычета, поэтому продажа за 11 млн с подтверждёнными расходами 9 млн даёт базу 2 млн и ставку 13%. Без документов тот же случай уходит в 15%.

Почему налог считают от кадастровой стоимости, а не от цены?

Механика простая. Налоговая берёт кадастровую стоимость объекта, внесённую в ЕГРН и подлежащую применению с 1 января года регистрации перехода права, умножает на коэффициент 0,7 и сравнивает с ценой договора: большее из двух чисел становится доходом. Кадастровая стоимость 10 млн рублей означает порог 7 млн - написали в договоре 6 млн, налог посчитают с семи. Поэтому занижение стоимости квартиры в договоре обычно не даёт продавцу ожидаемой экономии, зато покупателю достаётся полный набор рисков.

Три уточнения к правилу:

• коэффициент 0,7 - федеральный по умолчанию. Закон субъекта России вправе уменьшить его вплоть до нуля либо увеличить до единицы;
• без кадастровой стоимости правило не работает - оговорка стоит в пункте 2 статьи 214.10 (действующая редакция - закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ): нет стоимости в ЕГРН на 1 января, доход берут по цене договора;
• мена считается иначе. Конституционный Суд постановлением от 15 января 2026 года N 1-П запретил облагать мену недвижимости, не связанную с бизнесом, как обычную продажу: налог берут, только если равноценность мены опровергнута, и только с разницы кадастровых стоимостей с учётом доплаты по договору.

Как считается налог, если квартира в ипотеке?

Половину вопросов снимает одна мысль: ни в статье 217.1 о сроке владения, ни в статье 214.10 о расчёте дохода залог банка не упоминается. Срок идёт от регистрации вашего права, и дата закрытия кредита на него не влияет.

Дальше начинается арифметика, где ошибаются почти все. При досрочном погашении деньгами покупателя часть суммы уходит напрямую банку, и продавец получает на руки только остаток. Доходом при этом считается вся цена договора: погашение долга - тоже ваш доход, просто израсходованный сразу. В расходах стоит вся цена покупки, а не только первоначальный взнос. Порядок таких сделок - в статье как продать квартиру в ипотеке.

Когда подавать декларацию и что будет, если не подать?

Сроки прописаны в двух статьях и не двигаются: 30 апреля на декларацию (статья 229) и 15 июля на уплату (статья 228).

Когда декларацию можно не подавать вообще. Первый случай очевиден: срок владения вышел, доход освобождён. Второй знают хуже: если доходы от продажи жилья и участков за год не превышают 1 млн рублей и право на вычет в этом размере есть, декларация не нужна (статья 229, пункт 4). Правило 70% кадастровой стоимости тут учитывается.

Если декларация нужна, а её нет. Налоговая получает сведения о сделке от Росреестра и считает налог сама (статья 214.10, пункт 3). Расходы она возьмёт из цены того договора, по которому вы когда-то покупали квартиру, а без такой информации применит вычет 1 млн рублей. Остальное придётся доказывать самому.

Про штраф стоит знать новое. Федеральный закон от 26 июня 2026 года N 201-ФЗ, действующий со дня опубликования, добавил в статью 119 пункт 4: ответственность за непредставление декларации по доходам от продажи или дарения недвижимости, сведения о которой поступают в налоговую от Росреестра, больше не применяется. Раньше пропуск срока стоил 5% от налога за каждый месяц, минимум 1000 рублей и максимум 30%.

Никуда не делись сам налог, пени за просрочку и штраф за неуплату в размере 20% от неуплаченной суммы (статья 122). Экономия на молчании не работает, изменился только один риск из трёх. Заодно советую пройтись по чек-листу перед продажей квартиры.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил?

Налога не будет: доход уменьшается на подтверждённые расходы, и при отрицательной разнице база равна нулю. Декларацию подать всё равно нужно и приложить договоры и платёжки по обеим сделкам.

Платит ли налог с продажи квартиры пенсионер или неработающий?

Освобождений по статусу продавца в Налоговом кодексе нет: пенсионер, студент и безработный платят на общих основаниях. Вычет 1 млн рублей и вычет расходов доступны всем, а для вычета при покупке жилья нужен уплаченный налог.

Считается ли срок владения с даты приёмки квартиры в новостройке?

Срок владения новостройкой по договору долевого участия идёт с даты полной оплаты стоимости по договору. Дата приёмки, дата ввода дома в эксплуатацию и дата регистрации собственности на счёт не влияют.

Как считается налог при продаже квартиры, купленной с материнским капиталом?

Срок владения долями, оформленными на детей по требованию Соцфонда, считается с даты приобретения квартиры владельцем сертификата. Расходы учитываются пропорционально доле - подробнее в статье про выделение долей детям.

Действуют ли эти правила для тех, кто живёт за границей?

Для налоговых нерезидентов порядок другой: минимальный срок владения освобождает от налога и их, но вычет 1 млн рублей и вычет расходов им недоступны, а ставка выше. Про само резидентство - в статье про ипотеку иностранцу с ВНЖ.

Что в итоге

• пять лет - правило по умолчанию, три года дают наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё и личный фонд;
• семья с двумя детьми освобождается в любой срок, но все шесть условий работают только вместе, и жильё супруга проверяйте до сделки;
• дата отсчёта важнее самого срока: новостройка считается с полной оплаты, наследство - со дня смерти, реновация - с прежней квартиры;
• вычет расходов почти всегда выгоднее миллиона, и проценты по ипотеке ФНС в эти расходы разрешает включить.

Срок не вышел, продавать надо - приходите на разбор ситуации. Почти всегда находится способ либо дождаться нужной даты, либо уменьшить базу до суммы, которая решение по сделке не меняет.

Источники