Квартира досталась продавцу по наследству: чем рискует покупатель

Слово «наследство» в истории квартиры пугает покупателей сильнее, чем перепланировка и долги по коммуналке вместе взятые. Пугает справедливо, но не по той причине, о которой обычно думают. Разбираю, где здесь настоящий риск, какие сроки работают и что делать, если квартира нравится. Разборы сделок выкладываю в канале.

Почему наследственная квартира считается опасной?

Схема выглядит так. После смерти собственника открывается наследство, наследники подают заявление нотариусу, получают свидетельство о праве на наследство, регистрируют право и продают квартиру. Всё выглядит чисто: свидетельство есть, выписка из ЕГРН есть, продавец - законный собственник.

Проблема в том, что нотариус видит только тех, кто к нему обратился. Он не обязан разыскивать всех родственников по стране, а закон даёт наследнику шесть месяцев на то, чтобы заявить о себе:

«Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства».

• Гражданский кодекс, статья 1154

Именно поэтому любая сделка с наследственной квартирой - это сделка, где часть информации о собственниках находится за пределами документов. Проверить её полностью нельзя в принципе.

Откуда через годы берутся наследники, которых не было?

Закон прямо разрешает вернуться в наследство позже:

«По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам».

• Гражданский кодекс, статья 1155

Типичные сюжеты из практики, за каждым из которых стоит живой человек:

• сын от первого брака, который не общался с отцом двадцать лет и узнал о смерти случайно;
• наследник, живущий в другой стране, до которого известие дошло с опозданием;
• человек, лежавший в больнице в те самые полгода;
• ребёнок, отцовство которого установлено судом уже после смерти наследодателя.

Ни один из них не появится в свидетельстве о праве на наследство, которое вам покажет продавец. И ни одного из них не видно в выписке из ЕГРН.

Через сколько лет квартира становится безопасной?

Это главное заблуждение в теме. Риелторы часто говорят: «квартира в собственности больше трёх лет, всё чисто». Три года действительно фигурируют в законе:

«Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год... Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки... составляет три года».

• Гражданский кодекс, статья 181

Вся тонкость прячется в точке отсчёта. Для наследника, который не знал о смерти родственника, срок начинает течь со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а момент сделки на отсчёт не влияет. Человек, приехавший в Россию через семь лет и обнаруживший, что отцовская квартира продана, приходит в суд с живым сроком.

Практический вывод такой: время работает на покупателя, но не создаёт железной гарантии. Чем больше лет прошло и чем больше сделок было с квартирой после наследства, тем ниже вероятность претензий. Полностью в ноль она не уходит никогда.

Что такое обязательная доля и почему её не видно в документах?

Обязательная доля - самая незаметная мина в наследственных квартирах:

«Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя... наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону».

• Гражданский кодекс, статья 1149

Разберу на примере. Мужчина завещал квартиру дочери от второго брака. У него есть сын-инвалид от первого брака, с которым он не общался. Сын - нетрудоспособный ребёнок, и ему полагается обязательная доля, даже если в завещании он не назван. Дочь оформила квартиру целиком и продала её. Через два года сын узнал о наследстве и пошёл в суд.

В документах на квартиру этой истории не будет ни строчки. Ни в свидетельстве, ни в выписке из ЕГРН, ни в договоре купли-продажи.

Заберут ли квартиру у меня, если я честный покупатель?

Ключевая норма здесь такая:

«Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником... либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».

• Гражданский кодекс, статья 302

Как это работает в наследственных спорах. Наследник, восстановивший срок, доказывает, что его доля ушла без его воли: он о наследстве не знал, согласия не давал, ничего не подписывал. Если суд с этим соглашается, квартиру могут истребовать у последнего покупателя.

Чаще суд присуждает наследнику денежную компенсацию с того, кто получил деньги от продажи. Но сценарий с истребованием квартиры - не теория, и именно поэтому наследственные квартиры на рынке стоят дешевле аналогов.

⚠️ Отдельно скажу про занижение цены в договоре. В таком споре вы сможете претендовать только на ту сумму, которая написана в договоре, а не на реально уплаченную. Подробно разбираю это в статье про занижение стоимости квартиры в договоре.

Что можно получить, если квартиру всё-таки забрали?

Эта возможность появилась в 2019 году и работает так: сначала вы судитесь с продавцом и получаете решение о возмещении убытков. Если по причинам, от вас не зависящим, деньги получить не удалось, вы вправе требовать компенсацию от государства:

«Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьёй 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны Российской Федерации».

• Федеральный закон № 218-ФЗ, глава 10.1

Механизм рабочий, но небыстрый: это ещё один суд после первого, и компенсация выплачивается однократно. Страховкой от всех бед он не работает. Знать о нём при этом полезно.

Какие документы просить у продавца наследственной квартиры?

Рабочий набор для проверки:

• свидетельство о праве на наследство - по завещанию или по закону. Разница принципиальная: при завещании сразу всплывает вопрос обязательной доли;
• выписка из ЕГРН о переходе прав - показывает всю цепочку собственников и даты. Сколько сделок было после наследства, видно именно здесь;
• завещание, если наследование по нему. Смотрим, кто назван и кто мог быть обойдён;
• справка нотариуса о наследственном деле: сколько человек обращалось, кому выданы свидетельства;
• свидетельство о смерти наследодателя с датой - от неё считаются все сроки;
• согласие супруга наследника на продажу, если тот в браке.

Общий чек-лист проверки квартиры перед сделкой собран в отдельной статье - что проверить перед продажей квартиры; покупателю он полезен ровно так же.

Отдельно спросите продавца прямым текстом: были ли другие наследники, есть ли у наследодателя дети от прежних браков, живы ли родители. Реакция на этот вопрос иногда говорит больше, чем документы.

Дадут ли ипотеку на квартиру, полученную по наследству?

Для банка наследственная квартира - обычный объект залога, если право собственности зарегистрировано и обременений нет. Отказы случаются по другой причине: юристы банка оценивают риск оспаривания сделки, ведь при истребовании квартиры банк теряет залог.

Что бывает на практике:

• банк просит дополнительные документы по наследственному делу;
• страховая ставит повышенный тариф или требует титульное страхование как условие;
• отказ приходит без объяснения причин - банк не обязан их называть.

Какие объекты банки не берут в принципе, разбираю в статье про недвижимость, которую не берут в ипотеку. Наследственных квартир в этом списке нет: вопрос всегда решается индивидуально.

Как закрыть риск, если квартира нравится?

Порядок действий, который я советую клиентам:

Первое - титульное страхование. Полис покрывает потерю права собственности по решению суда. Для наследственной квартиры это единственный инструмент, который реально возвращает деньги. Как он устроен и сколько стоит, разбираю в статье про титульное страхование.

Второе - полная стоимость в договоре. Никаких занижений ради налога продавца: в споре вы получите только то, что написано.

Третье - расчёты через аккредитив. Деньги переходят продавцу после регистрации, и у вас остаётся документальный след платежа. Механику разбираю в статье про аккредитив при покупке квартиры.

Четвёртое - заявление продавца в договоре. Пункт о том, что иных наследников нет и продавец обязуется возместить убытки при появлении претензий, не спасёт квартиру, но усилит вашу позицию в суде.

Пятое - трезвый расчёт скидки. Наследственные квартиры дешевле рынка. Решите заранее, какая разница в цене оправдывает для вас этот риск.

Частые вопросы

Квартира в собственности продавца 10 лет после наследства - можно брать? Риск в разы ниже, но нулевым он не становится: срок для наследника считается от момента, когда он узнал о нарушении права.

Помогает ли нотариальная форма сделки? Нотариус проверяет дееспособность сторон и законность сделки, это полезно. От наследника, о котором никто не знал, нотариальная форма не защищает.

Что безопаснее: наследство по закону или по завещанию? По закону чуть спокойнее. При завещании добавляется риск обязательной доли, которую в документах не видно.

Продавец получил квартиру по наследству от супруга - это безопаснее? Не всегда. У наследодателя могут быть дети от прежних отношений и нетрудоспособные родители, и у каждого своё право.

Можно ли проверить наследственное дело самому? Реестр наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты показывает факт открытия дела и нотариуса. Список наследников там не публикуется.

Титульное страхование обязательно? Закон его не требует. Для наследственной квартиры я считаю его обязательным по здравому смыслу.

Что в итоге

Опасность наследственной квартиры создают люди, которых в бумагах нет. Поэтому проверка документов тут даёт меньше уверенности, чем в обычной сделке, и её нужно достраивать другими средствами.

Три вещи, которые делают такую покупку разумной: полная стоимость в договоре, титульное страхование и скидка, соразмерная риску. Если продавец против первого пункта, это уже ответ на вопрос, стоит ли идти дальше.

Приходите с адресом и документами - посмотрю историю квартиры вместе с вами и скажу, где в этой конкретной сделке тонко.

Что почитать дальше

• Что проверить перед сделкой - общий чек-лист по квартире.
• Титульное страхование - как работает защита права собственности.
• Занижение стоимости в договоре - почему полная цена важнее налога продавца.
• Аккредитив при покупке квартиры - безопасные расчёты.

Источники