Разбираю нестандартные сделки и объясняю, как они устроены изнутри. Подписывайтесь на мой канал.
Фонд реновации - это застройщик?
Путаница здесь возникает у всех, и она важная, потому что от неё зависит вся механика сделки.
Московский фонд реновации жилой застройки - некоммерческая организация, созданная городом. Его задача - переселение жителей домов, включённых в программу реновации. Дома строит город, а фонд распоряжается получившимися квартирами.
Отсюда главное отличие от обычной новостройки:
| Покупка у застройщика | Покупка у фонда | |
|---|---|---|
| Что покупаете | право требования на будущую квартиру | готовую квартиру |
| Договор | долевого участия | купли-продажи или мены |
| Эскроу-счёт | да | нет, он тут не нужен |
| Когда ключи | после сдачи дома | сразу после регистрации |
| Что в залоге у банка | право требования, потом квартира | сразу квартира |
Что из этого следует практически: ждать сдачи дома не нужно, оценка и страховка потребуются сразу, а обременение ляжет на квартиру с первого дня. Как устроен залог при обычной новостройке, я разбираю в статье про сдачу дома.
Кто может купить квартиру у фонда?
Каналов два, и они не пересекаются.
Участники программы. Те, чей дом попал в реновацию. Они получают равнозначную квартиру бесплатно, а сверх неё могут докупить жильё на льготных условиях.
Все остальные. Свободные квартиры город продаёт через собственную площадку «Московские кварталы». На момент проверки там выставлено больше четырёх тысяч квартир в полусотне жилых комплексов, причём часть продаётся по аукциону, а часть без него.
⚠️ Именно поэтому в поиске так часто встречается запрос «купить у фонда реновации без аукциона». Режим прямой продажи действительно существует: аукцион проводится не всегда.
Где искать свободные квартиры, если вы не участник?
Свободные квартиры из домов реновации город продаёт сам, через собственный сервис. На момент проверки там выставлено больше четырёх тысяч квартир примерно в полусотне жилых комплексов, плюс машино-места и коммерческие помещения.
Что важно понимать про этот канал:
Продавец - город, а не посредник. Поэтому агентской комиссии в цене нет, а документы оформляются напрямую.
Есть фильтр «аукцион» и «без аукциона». Это ровно то, что люди ищут запросом «купить у фонда реновации без торгов»: часть квартир продаётся по прямой цене, без состязания с другими покупателями.
Отдельно помечены квартиры под семейную ипотеку. Условия программы общие, ставка от 6% годовых.
Есть квартиры с отделкой и без. Отделка городская, типовая, и жить в ней можно сразу.
⚠️ Цены и наличие на такой площадке меняются постоянно: квартиру бронируют, аукцион назначают, лот уходит. Смотреть актуальный список стоит в день, когда готовы действовать, а не за месяц.
Какие условия у участников программы?
Условия фонд публикует прямо: участники программы получают скидку 10% на покупку квартиры в момент переезда или в течение двух лет после него.
Ограничения, которые стоит знать заранее:
- площадь не более 100 квадратных метров по общей сумме приобретаемого;
- право действует однократно - использовали при переезде, второй раз не дадут;
- перечни квартир для двух вариантов разные. Что было доступно при переезде, может отсутствовать в списке через год;
- оплата допускается собственными средствами, кредитными и материнским капиталом.
Докупка в момент переезда подходит тем, кто хочет сразу получить квартиру с большим числом комнат, чем полагается бесплатно, или взять несколько квартир.
Покупка в течение двух лет - для тех, кто не решился сразу: можно приобрести одну квартиру дополнительно к уже полученной и оформленной в собственность.
⚠️ Все консультации и услуги в ходе программы фонд оказывает бесплатно. Если кто-то предлагает «помочь с докупкой за процент», это не фонд.
Как проходит сделка с ипотекой?
Порядок фонд описывает по шагам, и он жёстче обычного: сначала фиксируется квартира, потом деньги.
Шаг 1. Выбрать квартиру. Перечни доступного жилья смотрят на карте реновации или на площадке продаж.
Шаг 2. Подать заявление в фонд. К заявлению прикладывается пакет документов и квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
Шаг 3. Подать заявку в банк. По электронной почте, через сайт банка или в отделении.
Шаг 4. Подписать кредитный договор в банке, затем договор в офисе фонда. Это договор мены или купли-продажи - в зависимости от того, участник вы или покупаете свободную квартиру.
Шаг 5. Оформить право собственности. После регистрации выдаются ключи и документы.
⚠️ Фонд сам рекомендует получить предварительное одобрение кредита до подачи заявления на квартиру. Логика простая: обеспечительный платёж вносится вперёд, а банк может одобрить меньше, чем нужно.
Отдельная деталь: если за время рассмотрения вашего заявления на ту же квартиру поступит ещё одно, назначается аукцион. Поэтому тянуть с документами не стоит.
Какая ипотека подходит?
Раз квартира готовая и оформляется по договору купли-продажи, работают программы на готовое жильё, а не на новостройку. Разница ощутимая: ставки по этим программам обычно выше, чем на первичном рынке.
По данным фонда, больше 20% участников, которые докупали квартиры, воспользовались ипотекой.
На городской площадке продаж отдельно выделены квартиры, которые проходят по семейной ипотеке. Условия программы общие, и подробный разбор у меня есть в отдельной статье.
⚠️ Единого списка банков в открытом доступе фонд не публикует: перечень уточняется по телефону фонда или в информационном центре по переселению. Планируя сделку, начните именно с этого звонка, а не с выбора банка по рекламе.
На что смотреть перед сделкой
Государственный продавец не означает, что смотреть не нужно.
Отделка. Квартиры реновации сдаются с отделкой по городскому стандарту. Она типовая, и представление о ней лучше составить на месте, а не по рендеру.
Этаж и вид. В домах реновации распределение квартир жёсткое, выбор ограничен тем, что осталось свободным.
Дом и окружение. Стартовые площадки нередко стоят внутри сложившихся кварталов, и двор, парковка и школа рядом могут выглядеть не так, как на плане.
Расчёт доплаты. У участников доплата считается от разницы между равнозначной квартирой и выбранной. Просите письменный расчёт: устные цифры на встрече потом не восстановить.
Сроки. Даже готовый дом может ждать заселения. Уточняйте, когда фактически выдают ключи.
Что до проверки самой квартиры и документов, здесь работает обычный порядок - он разобран в статье про проверку квартиры перед покупкой.
Чем эта сделка удобнее обычной новостройки
Плюсы, которые видны сразу:
- квартира готова, ключи после регистрации, а не через два года;
- продавец - городская структура, риск недостроя отсутствует;
- отделка уже сделана, ремонт не нужен;
- у участников программы действует скидка 10%.
Минусы, о которых стоит знать:
- выбор ограничен тем, что осталось свободным;
- ставки по программам на готовое жильё выше, чем на новостройки с субсидированием от застройщика;
- обеспечительный платёж вносится до одобрения банка, если не получить предварительное решение заранее;
- аукцион может назначаться при втором заявлении на ту же квартиру;
- отделка типовая, изменить её до заселения нельзя.
Кому подходит: тем, кому нужна готовая квартира в Москве без ожидания и без ремонта, и кто готов выбирать из ограниченного списка. Если важнее выбор планировки и низкая ставка, обычная новостройка с субсидированной ставкой выигрывает - разбор такой схемы есть в отдельной статье.
Частые вопросы
Фонд реновации - это застройщик?
Нет, это некоммерческая организация города. Квартира продаётся готовой по договору купли-продажи или мены, договор долевого участия и эскроу-счета здесь не используются.
Может ли купить квартиру не участник программы?
Да. Свободные квартиры город продаёт через собственную площадку, часть из них - без аукциона.
Какая скидка у участников программы?
10% на покупку квартиры в момент переезда или в течение двух лет после него. Право однократное, площадь не более 100 квадратных метров.
Можно ли использовать материнский капитал?
Да, оплата допускается собственными, кредитными средствами и материнским капиталом.
Нужен ли обеспечительный платёж?
Да, при подаче заявления вносится 100 000 рублей. Поэтому одобрение банка лучше получить заранее.
Почему может назначаться аукцион?
Если за время рассмотрения вашего заявления на ту же квартиру поступит ещё одно.
Берут ли деньги за консультации?
Нет. Фонд прямо указывает, что все консультации и услуги в ходе программы предоставляются бесплатно.