Ипотека на апартаменты в 2026 году: дают ли банки, условия в Москве и Петербурге и почему нет льгот

Апартаменты попадаются на глаза случайно: человек листает новостройки, видит в знакомом районе метраж на два-три миллиона дешевле соседних квартир и начинает разбираться, в чём подвох. Подвох не спрятан, он написан в документах одним словом - «нежилое». Вопрос только в том, во что это слово обходится лично вам. Разбираю по порядку: дают ли банки ипотеку на апартаменты, почему на них не действует ни одна льготная программа и какие расходы появляются после сделки.

Апартаменты - это жилое или нежилое помещение

Само слово «апартаменты» в федеральных законах не закреплено. Формально это нежилое помещение в здании, которое построено не как жилой дом: чаще всего это апарт-отель, гостиница или многофункциональный комплекс. Внутри может быть кухня, санузел, лоджия и вид на реку - на юридический статус это не влияет.

Смотреть надо в Жилищный кодекс. Статья 15 говорит, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, а жилым признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Дальше статья 16 даёт перечень:

«К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.»

• Жилищный кодекс РФ, статья 16

Перечень закрытый, четвёртого пункта в нём нет. Апартаменты в него не попадают, поэтому по документам они стоят в одном ряду с офисом и кладовкой.

Практический смысл такой. Всё, что государство сделало для покупателей жилья, написано через слова «жилое помещение»: льготные ставки, материнский капитал, имущественный вычет, пониженный налог, право на постоянную регистрацию, защита единственного жилья от взыскания. Апартаменты выпадают из всех этих формулировок разом.

Отсюда и цена. В канале я написала об этом коротко: «Иногда цена выглядит очень вкусно, но важно понимать, за счёт чего она такая». Скидка на входе - это плата за всё перечисленное ниже.

Дают ли банки ипотеку на апартаменты и на каких условиях

Начну с главного: ипотека на апартаменты существует, и это обычный кредит под залог недвижимости. Просто залогом идёт нежилое помещение, поэтому жилищным такой кредит не считается, и все послабления, которые государство придумало для покупателей жилья, к нему не применяются.

Дальше банки делятся на три группы. Одни кредитуют апартаменты отдельной программой. Другие пускают их внутрь обычных программ на новостройку и вторичку. Третьи не берут такие объекты вовсе.

Оговорюсь, кого я называю по имени. Поимённый перечень крупнейших банков публикует только Центробанк - список системно значимых кредитных организаций: в редакции от 7 октября 2025 года это двенадцать банков и около 80% активов сектора. О них и речь, условия смотрела на страницах банков 30 августа 2026 года.

• Газпромбанк и Банк ДОМ.РФ - отдельные программы «на апартаменты», условия по ним ниже.
• Сбербанк - внутри обычных программ. На вторичном рынке: «Купите квартиру, комнату, апартаменты или жилой дом», в новостройке в условиях стоит отдельная строка «Возможность приобретения строящихся апартаментов».
• ВТБ - в программах на вторичку и на новостройки тип недвижимости описан одинаково: «Квартира или апартаменты».
• Альфа-Банк - в блоке «Что можно купить» на обеих программах стоят «Квартира, Апартаменты».
• ПСБ - на вторичке: «Какую недвижимость можно купить: Квартиру / Апартаменты / Жилой дом с земельным участком».
• Т-Банк - только на вторичном рынке.

Теперь про взнос - здесь самое стойкое заблуждение. Повышенного первоначального взноса за нежилой статус нет. Минимум по апартаментам на 30 августа 2026 года везде совпадает с минимумом по квартире в том же банке:

У Т-Банка на странице ипотеки на вторичное жильё, по которой апартаменты и проходят, требование сформулировано так: «Внесите на дебетовую карту Т-Банка первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости недвижимости» (проверено 30 августа 2026 года). То есть и здесь порог тот же.

Разница между квартирой и апартаментами прячется в ставке, и подтвердить её цифрами удалось только у одного банка. Банк ДОМ.РФ даёт одинаковую базовую ставку 17,3% годовых, а минимальная у него расходится: по квартире от 16,6%, по апартаментам от 17,1%. Половина процентного пункта не в пользу апартаментов. Остальные условия программы на 30 августа 2026 года: первоначальный взнос от 20,01%, сумма до 50 миллионов рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области и до 30 миллионов в остальных регионах, срок от 3 до 30 лет, полная стоимость кредита 18,563-21,349% годовых.

Вторая отдельная программа - у Газпромбанка, она так и называется «Ипотека на апартаменты». Условия на странице банка на 30 августа 2026 года: первоначальный взнос от 20,1%, ставка 18,6% годовых при сумме кредита до 7 млн рублей и 17,7% при сумме от 7 млн, кредит от 3 до 80 миллионов, срок до 20 лет. Полная стоимость кредита указана диапазоном 18,270-26,293% годовых, а отказ от страхования жизни или титула добавляет к ставке 0,5 процентного пункта.

Случай Т-Банка стоит развернуть: граница проходит внутри одного банка. На странице ипотеки на вторичное жильё написано «Ипотека на покупку квартиры или апартаментов на вторичном рынке у частного лица», а на странице программы на новостройки - ровно обратное: «Приобрести частный дом, земельный участок, апартаменты или квартиру на вторичном рынке по этой программе не получится». То есть апартаменты у застройщика этот банк не кредитует, зато на вторичном рынке берёт. Условия по странице банка про апартаменты на 30 августа 2026 года: ставка от 16,9%, первоначальный взнос не менее 20%, сумма до 50 миллионов, срок до 30 лет. Полную стоимость кредита банк считает индивидуально и показывает в предложении и в договоре - смотреть надо на неё.

Цифры перед заявкой проверяйте у того банка, в который идёте: условия обновляются чаще, чем выходят статьи про них. И оговорка, которую я всегда проговариваю: набор условий на сайте ничего не говорит о том, одобрят ли конкретно вам.

Что меняется на практике, когда объект нежилой:

1. Круг банков заметно уже. Отказ по объекту в одном банке ещё не значит отказ везде, но перебирать придётся дольше, чем по квартире.
2. Аккредитация. Банк проверяет апарт-комплекс отдельно от вас, и апарт-проекты аккредитованы реже жилых.
3. Оценка. У апартаментов меньше сопоставимых сделок для расчёта, поэтому отчёт об оценке чаще расходится с ценой договора. Банк в таком случае считает от своей цифры, и разницу приходится добирать живыми деньгами сверх минимального взноса.
4. Страхование. Помещение как предмет залога страхуется обязательно, а отказ от других полисов поднимает ставку: у Газпромбанка это 0,5 процентного пункта. Тариф стоит запросить до сделки и заложить в ежегодные расходы (как экономить на ипотечном полисе).

И организационный совет, который экономит недели. Указывайте назначение объекта в заявке сразу. Одобрение «на квартиру» с последующей заменой объекта на апартаменты почти всегда разваливается на проверке недвижимости, а срок действия одобрения тем временем тикает (сколько оно живёт и как его продлить).

Какие апартаменты банк примет в залог: требования к помещению

Одобрение по заёмщику и одобрение по объекту - две разные проверки, и вторая по апартаментам строже. Списки требований опубликованы у трёх банков, и они заметно отличаются.

ПСБ вынес их в отдельный документ «Требования к апартаментам». Помещение должно быть изолированным и структурно обособленным, с отдельным входом и подключением ко всем центральным коммуникациям. Свободная планировка допускается, расположение в реконструированном заводском здании или старом доме - тоже. Дальше запреты: апартаменты в бывших пансионатах, домах отдыха, санаториях, лагерях и открытых воинских частях не подходят; этаж - не ниже второго (первый допускается, если это комплекс апартаментов для проживания и помещение отвечает требованиям к жилому); в здании должно быть не меньше двух этажей. И строка для покупателей маленьких лотов: помещения меньше 15 квадратных метров банк в залог не принимает вообще.

Банк ДОМ.РФ ограничивает другое. Помещение не может располагаться на цокольном или подвальном этаже, у него должен быть отдельный санузел, а вот кухонной зоны может и не быть - это разрешено прямо. Плюс ограничение по цели: по программе «можно купить апартаменты только с целью проживания в них», под коммерческие задачи у банка отдельный продукт. Сами апартаменты банк описывает как «нежилое помещение, расположенное в здании отеля, административно-деловом, торговом центре (комплексе) и т.п. и рассчитанное на проживание одной семьи».

Т-Банк обходится одной строкой: «Апартаменты, предназначенные для проживания».

Общее слово во всех трёх списках - «проживание». Банк смотрит, можно ли в помещении жить: отдельный вход, санузел, коммуникации, вменяемая площадь. Номер в апарт-отеле на 12 метров в цоколе по таким требованиям не проходит.

Семейная ипотека на апартаменты: распространяется ли программа

Это самый частый вопрос по теме, и ответ на него у ДОМ.РФ сформулирован без обтекаемых оборотов:

«В отличие от обычных квартир по действующему законодательству апартаменты не относятся к категории "жилых помещений". По этой причине ни одна из действующих льготных ипотечных программ не распространяется на такой формат недвижимости.»

• Ответ ДОМ.РФ про льготную ипотеку на апартаменты, страница проверена 28 августа 2026 года

«Ни одна» здесь надо читать буквально. Семейная, ИТ-ипотека, дальневосточная и арктическая, сельская, военная по накопительно-ипотечной системе - в условиях каждой из них объект описан как жилое помещение либо индивидуальный жилой дом. У Минфина в перечне целей семейной ипотеки апартаменты не упоминаются вообще: там только «жилое помещение» и «индивидуальный жилой дом».

На страницах банков это видно и без чтения законов. У Сбербанка на странице семейной ипотеки объект описан коротко: «Подходят только квартиры от застройщика». У Газпромбанка в ипотечном калькуляторе на 30 августа 2026 года тип объекта «Апартаменты» выбирается во «вторичке» и «новостройке», а в программах для семей, для ИТ-специалистов и для молодых семей его в списке просто нет.

Что из этого следует для расчёта. Разница между льготной и рыночной ставкой сейчас определяет ежемесячный платёж сильнее, чем цена метра. Семья, которая проходит по семейной ипотеке, сравнивает не «квартира дороже, апартаменты дешевле», а два разных кредита: один по программной ставке, второй по рыночной (условия и лимиты программы). На дистанции в двадцать лет скидка в цене апартаментов часто съедается процентами - считать это надо до брони.

Отдельно про застройщиков. Субсидированные ставки на апартаменты распространяются: государство к таким скидкам отношения не имеет, платит застройщик и волен применять их к любому объекту (в чём цена такой ставки). Отсюда и реклама, где ставка по апартаментам выглядит привлекательнее соседних квартир.

Материнский капитал на апартаменты: почему заявление не одобрят

Статья 10 закона о материнском капитале описывает улучшение жилищных условий как «приобретение (строительство) жилого помещения» и разрешает направлять средства на погашение кредита, выданного на эти цели. Нежилого помещения в норме нет.

На практике это значит две вещи. Маткапитал не получится внести первоначальным взносом за апартаменты, и им же не получится гасить взятый на них кредит - Социальный фонд смотрит на назначение объекта в выписке. Проверка идёт по документам, поэтому истории вида «сначала оформим, потом разберёмся» здесь не работают: деньги просто не перечислят.

Банки пишут об этом на своих страницах так же прямо:

«Использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса и для погашения ипотечного кредита на покупку апартаментов не получится.»

• Т-Банк, страница «Ипотека», проверена 30 августа 2026 года

Есть и обратная сторона. Если маткапитал в сделке не участвовал, обязанности выделять доли детям нет, и это упрощает будущую продажу (как капитал вносят в ипотечную сделку и что потом с долями).

Налоговый вычет за апартаменты: почему его не дают

Я писала об этом ещё в декабре 2025 года, в разборе о том, почему апартаменты дешевле квартир: имущественный вычет не положен, потому что юридически это не жильё. Формулировка кодекса это подтверждает: вычет даётся на новое строительство либо приобретение «жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них».

Считать потерю нужно сразу по двум вычетам. Первый - с расходов на покупку, до 2 миллионов рублей налоговой базы. Второй - с процентов по ипотеке, до 3 миллионов. По квартире оба возвращаются, по апартаментам - ни один. Для семьи, где вычет заявляют оба супруга, это заметная сумма, которую честнее сразу вычесть из «скидки» на апартаменты. Как считаются оба вычета и кто их получает - в отдельном разборе.

Оговорка с консультаций: остальные ваши вычеты никуда не деваются. Лечение, обучение, взносы на долгосрочные сбережения возвращаются как обычно.

Налог на имущество на апартаменты: почему платёж выше в разы

Здесь цифры разъезжаются трижды, и каждый раз не в пользу апартаментов.

Ставка. Налоговый кодекс задаёт базовые значения: 0,1% для жилых домов, квартир, комнат, гаражей и машино-мест; 2% для объектов из перечня по статье 378.2 (административно-деловые и торговые центры и помещения в них); 2,5% для объектов дороже 300 миллионов рублей; 0,5% для «прочих объектов налогообложения». Апартаменты попадают в последнюю строку, а если здание включено в перечень торговых и офисных объектов - в строку, где кодекс разрешает до 2%. Точную цифру внутри потолка задаёт город, отсюда и диапазон, который я называю клиентам: от 0,5% до 2,5% кадастровой стоимости.

Вычет по площади. По квартире налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 квадратных метров, по комнате - на 10, по жилому дому - на 50. Для нежилых помещений такого уменьшения в кодексе нет: налог считается со всей площади.

Льготы. Пенсионеры, инвалиды и другие льготники освобождаются от налога по видам объектов, перечисленным в статье 407: квартира или комната, жилой дом, гараж или машино-место, хозпостройка, помещение творческой мастерской. Апартаментов в перечне нет, поэтому льготник платит за них полностью.

Дальше начинается региональная часть, и по двум столицам она расходится.

Москва. По справочнику ФНС на 2026 год помещения в зданиях из перечня торговых и офисных объектов облагаются по 1,5%, прочие объекты - по 0,5%. Квартиры идут по шкале от 0,1% до 0,3% в зависимости от кадастровой стоимости. И здесь есть льгота, о которой знают немногие: город ведёт реестр апартаментов, и владельцам помещений из него налог уменьшают.

Про эту льготу почти везде пишут «ставка снижается до 0,5%», но механика другая, и разница вылезает в квитанции. Городской закон уменьшает уже исчисленный налог: сумма льготы равна налогу, умноженному на 0,67 и на результат деления 150 на площадь помещения. Для помещения меньше 150 квадратных метров второй множитель равен единице, скидка выходит ровно 67% от налога - отсюда и ощущение, что ставка стала 0,5%. Для помещения больше 150 метров скидка тем меньше, чем больше площадь. Условия льготы: помещение или его здание в реестре, площадь до 300 квадратных метров, кадастровая стоимость метра на 1 января от 100 тысяч рублей, помещение не является местом нахождения организации и не используется в предпринимательской деятельности. Заявление подавать не надо, но льготу дают только на одно помещение - то, где налог получился максимальным. Реестр небольшой: по данным мэрии на 14 марта 2025 года в нём 47 зданий, поэтому адрес стоит проверить до сделки.

Санкт-Петербург. Прочие объекты налогообложения здесь облагаются по 0,3% - мягче, чем в Москве. А помещения в зданиях из перечня торговых и офисных объектов идут по 2%, то есть жёстче московских 1,5%. Квартира стоимостью до 7 миллионов облагается по 0,1%, дороже - по шкале до 0,2%. И главное отличие от Москвы: аналога реестра апартаментов в городе нет. В справочнике ФНС по Петербургу на 2026 год из местных льгот по налогу на имущество значится только льгота для детей-сирот, скидки владельцам апартаментов там не предусмотрено вовсе.

Отсюда простое действие перед покупкой: посмотрите кадастровую стоимость помещения и проверьте, не попало ли здание в перечень торговых и офисных объектов вашего города. Разница между 0,3-0,5% и 1,5-2% на десяти годах владения считается сотнями тысяч рублей.

Прописка в апартаментах: что изменилось после решения Конституционного Суда

До 2026 года ситуация выглядела так: место жительства по закону о свободе передвижения - это жилой дом, квартира, комната или иное жилое помещение. Апартаменты нежилые, значит постоянной регистрации в них нет. Временную формально оформляли через администрацию гостиницы, и собственники апарт-отелей регулярно упирались в отказ.

3 февраля 2026 года Конституционный Суд эту дыру закрыл. Постановлением № 4-П он признал не соответствующими Конституции нормы закона и правил регистрации в той части, в какой они не предусматривают регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, «сходных по характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения». Законодателю и Правительству предписано внести изменения, а до этого регистрация

«…осуществляется органом регистрационного учета по заявлению соответствующих граждан в порядке, установленном для регистрации по месту пребывания в жилых помещениях, с выдачей свидетельства.»

• Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2026 № 4-П

Что это меняет и чего не меняет:

• регистрация по месту пребывания в апартаментах теперь оформляется по заявлению собственника, как в квартире, и со свидетельством на руках;
• постоянной регистрации решение не касается вообще: место жительства осталось привязано к жилому помещению;
• всё, что завязано на постоянную регистрацию, работает по-старому: от прикрепления к поликлинике до очереди в школу по территориальному принципу. Временная регистрация закрывает часть вопросов, и у неё есть срок.

Это свежая норма, практика по ней только складывается. Если апартаменты покупаются, чтобы жить в них семьёй, до сделки стоит уточнить в своём отделении по вопросам миграции, как оно применяет постановление.

Коммуналка, соцобъекты и тишина: чего нет у нежилого дома

Список, который я даю клиентам перед просмотром апарт-комплекса, короткий и невесёлый.

Коммунальные платежи выше. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, поэтому и тарифы, и обслуживание выходят дороже, чем в квартире того же метража. Разница не разовая, она в каждой квитанции все годы владения.

Социальной инфраструктуры может не быть. Школы, детские сады, поликлиника появляются в жилом квартале по нормативам градостроительного проектирования, а в апарт-комплексе - только если застройщик сам захотел.

Законы о тишине не работают. Соседи вправе делать ремонт в неурочное время, а если рядом сдаются посуточные апартаменты, то состав жильцов меняется каждые выходные. С маленьким ребёнком это ощущается быстро.

Общего имущества у вас нет. Права общей долевой собственности на здание у владельца апартаментов не возникает. Содержание считается по тарифам для нежилых помещений и не ограничено так, как в многоквартирном доме. Перед сделкой я прошу показать договор с управляющей компанией и цифру за квадратный метр по соседнему корпусу.

Если застройщик обанкротится: семь квадратных метров, которые решают всё

Первая половина новости хорошая. Закон о долевом строительстве описывает объект долевого участия как «жилое или нежилое помещение, машино-место», то есть апартаменты в строящемся комплексе продаются по тому же договору и с теми же эскроу-счетами. Деньги лежат в банке до сдачи дома, застройщик до них не дотягивается.

Вторая половина хуже, и о ней почти не пишут. В законе о банкротстве есть специальный параграф про застройщиков: участником строительства там признаётся человек с требованием о передаче жилого помещения - «квартиры или комнаты», - либо машино-места и нежилого помещения. Само нежилое помещение определено так:

«…под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.»

• Закон о несостоятельности (банкротстве), статья 201.1

Семь квадратных метров - это кладовка. Апартаменты площадью 25, 40 или 60 метров под определение не подходят, поэтому их покупатель не становится участником строительства в том смысле, в каком им становится покупатель квартиры. По той же логике устроено возмещение от Фонда развития территорий: оно предусмотрено для требований о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в том же понимании.

Перевожу на человеческий. Если застройщик обанкротится, деньги с эскроу вам вернут: этот механизм защищает всех. А вот механизмы «достроить дом за счёт Фонда» и «получить возмещение как дольщик жилья» на апартаменты не рассчитаны, и требование придётся заявлять в общем порядке. Разница между «мне вернут вложенное» и «мне достроят мою квартиру» на растущем рынке измеряется годами и миллионами.

Отсюда практический вывод для строящихся апартаментов: репутация и финансовое состояние застройщика здесь важнее, чем при покупке квартиры. Я смотрю проектную декларацию, сроки по предыдущим корпусам и то, кто банк-кредитор проекта.

Взыскание долгов: апартаменты не защищены как единственное жильё

Формулирую это без смягчений: при банкротстве апартаменты могут забрать, и единственность помещения тут не спасает. Исключение для них в законе не закрепили, каждый спор решается судом отдельно.

Норма, о которой речь, - статья 446 Гражданского процессуального кодекса. Взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для должника и его семьи оно единственное пригодное для постоянного проживания. Слово там снова «жилое», и апартаменты в него не помещаются.

Кого это касается: людей с предпринимательскими рисками, поручителей по чужим кредитам и всех, кто допускает для себя процедуру банкротства. Если такая перспектива обсуждается, единственная недвижимость в виде апартаментов - плохая конструкция. Про то, как процедура влияет на возможность взять ипотеку потом, я писала здесь.

Апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге: почему это столичная история

Апартаменты - московско-петербургская история, и причина у неё земельная. В обжитых районах обеих столиц участков под жилую застройку почти не осталось, а требования к жилому дому жёстче: инсоляция, нормативы по социальным объектам, парковочные места, придомовая территория. На бывшей промзоне, во втором ряду от набережной или в плотной застройке делового квартала жилой дом иногда просто не согласовать, а апарт-комплекс - можно. Отсюда и локации, которых в жилом формате не бывает.

Дальше история поворачивает. Осенью 2024 года Москва ограничила запуск новых проектов апартаментов, и мэрия говорит об этом как о свершившемся факте: в материале от 25 июня 2025 года речь идёт о «строительстве апартаментов, которое началось ещё до введения ограничений на запуск новых проектов в этой сфере осенью прошлого года». Значит, новых апарт-проектов будет меньше, а выбор сместится к уже строящимся и готовым комплексам.

Для покупателя из этого следует одна практическая вещь: статус объекта надо читать в документах. В рекламе слово «апартаменты» иногда означает просто просторную квартиру, а иногда - нежилое помещение с последствиями на весь срок владения. Бывает и наоборот: в одном комплексе два внешне одинаковых корпуса, один жилой, второй нет.

Что проверяю я перед тем, как считать сделку:

1. Договор и проектная декларация. В договоре долевого участия объект назван прямо: жилое помещение или нежилое. Реклама к делу не относится, договор относится.
2. Вид разрешённого использования участка. Под многоквартирную жилую застройку - одно, под гостиничное обслуживание или деловое управление - другое.
3. Выписка ЕГРН, если дом уже сдан: назначение помещения там указано прямо.
4. Перечень торговых и офисных объектов вашего города: попало здание туда - налог пойдёт по 1,5% в Москве и по 2% в Петербурге.
5. Реестр апартаментов Москвы, если объект московский: зданий в нём 47, и попадание в этот список уменьшает налог на все годы владения.
6. Договор с управляющей компанией и её тариф по соседнему корпусу того же комплекса.

Эти шесть пунктов закрываются за вечер и стоят ноль рублей.

Продажа апартаментов: пять лет владения и вычет 250 тысяч вместо миллиона

Тема всплывает через несколько лет после покупки, когда апартаменты решают продать.

Срок владения. Налоговый кодекс освобождает от налога при продаже, если объект был в собственности не меньше минимального срока. Три года действуют в нескольких случаях: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента - и отдельно для единственного жилья, где норма прямо говорит о комнате, квартире, жилом доме. Апартаменты в этот перечень не попадают, поэтому для них работает общее правило: пять лет.

Вычет при продаже. Если продать раньше срока, доход можно уменьшить на фиксированный вычет. Для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и участков это 1 миллион рублей. У «иного недвижимого имущества», куда попадают апартаменты, - 250 тысяч.

Второй вариант общий для всех: вместо вычета доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на покупку. Для апартаментов, купленных в ипотеку и проданных через три-четыре года, обычно считают именно так, и прикинуть это стоит заранее - вместе с расчётом досрочного погашения (срок или платёж - что сокращать).

Ещё одна деталь, о которой инвесторы узнают поздно. Освобождение по сроку владения не распространяется на имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а исключение сделано только для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и транспорта. Апартаменты, которые сдавались как бизнес-актив, в него не входят. Прежде чем строить схему «купил, сдавал, продал», покажите расчёт бухгалтеру.

Кому апартаменты подходят, а кому не стоит их брать

Я не отговариваю от апартаментов - отговариваю покупать их вслепую. Есть сценарии, где это разумное решение.

Когда апартаменты работают

• Второй объект под сдачу. Прописка не нужна, вычет всё равно исчерпан на первой квартире, а локация в апарт-комплексах часто лучше при той же цене: деловые кластеры, набережные, места рядом с метро.
• Рабочее жильё в центре. Человек живёт и прописан в другом месте, а апартаменты нужны, чтобы не тратить два часа на дорогу.
• Гостиничные апартаменты с управлением. Номер в апарт-отеле, которым занимается управляющая компания. Оценивать такой объект надо как бизнес: по договору и по загрузке.

Когда апартаменты брать не стоит

• Это ваше единственное жильё. Нет постоянной регистрации, нет защиты от взыскания, нет вычета, выше налог и коммуналка. Слишком много всего разом.
• Вы проходите по семейной ипотеке. Ставка по программе перевешивает скидку в цене почти всегда. Прежде чем смотреть апартаменты, проверьте, положена ли вам льгота.
• В семье маленькие дети. Детский сад и школа по территориальному принципу привязаны к месту жительства, а социальную инфраструктуру рядом с апарт-комплексом никто не обязан строить.
• Первоначальный взнос собран впритык. Минимум банк требует такой же, как по квартире, но оценка апартаментов чаще расходится с ценой договора, и разницу придётся доложить живыми деньгами.
• Вы рассчитывали на маткапитал. Направить его на апартаменты не получится ни взносом, ни погашением.

Приведу свой кейс, который показывает главный риск. Клиентка купила апартаменты в рассрочку, планируя перепродать их после роста цены. Рынок замер, продать не удалось, денег на полный расчёт с застройщиком не было, срок рассрочки истекал. Вытащили переходом на рыночную ипотеку: нашли банк, который смотрит непростую кредитную историю и принимает справку по форме банка, подключили кураторов и техотдел, чтобы объект завели в систему, - успели за сутки до дедлайна. Вывод простой: у апартаментов уже круг банков и круг покупателей, и в момент срочного выхода из сделки это чувствуется.

Как посчитать разницу до сделки

Порядок, в котором я считаю это с клиентами.

1. Начать с платежа, не с цены. Берём апартаменты по рыночной ставке и сопоставимую квартиру по той ставке, которая доступна лично вам. Если проходит семейная ипотека, разница в платеже часто перекрывает разницу в цене за первые же годы.
2. Прибавить вычеты, которых не будет. Вычет с покупки и вычет с процентов по ипотеке на апартаменты не распространяются. У пары это ощутимая сумма.
3. Посчитать налог, коммуналку и страховку за весь срок владения. Разницу в ставках умножьте на кадастровую стоимость и на годы, прибавьте разницу в квитанции по соседнему корпусу и годовой тариф страхования.
4. Проверить выход из сделки. Пять лет до продажи без налога, вычет 250 тысяч вместо миллиона, более узкий круг покупателей - если горизонт короткий, это критично.

Когда цифры сведены в таблицу, решение принимается быстро, и оно бывает разным: я видела и тех, кому апартаменты подошли идеально, и тех, кто после расчёта уходил в квартиру классом ниже, зато с пропиской и льготной ставкой.

Если хотите такой расчёт по конкретному объекту, приходите на разбор: я подниму условия банков, которые кредитуют выбранный вами комплекс, посчитаю платёж и покажу обе цифры рядом. Оплата поэтапная, основная часть - после результата.

Оставить заявку на разбор ситуации

Что в итоге

Ипотека на апартаменты существует, оформляется и работает: на 30 августа 2026 года их кредитуют минимум семь крупных банков. Повышенного первоначального взноса за нежилой статус никто из них не требует - этот миф можно выбросить. Дороже апартаменты делают другие вещи: рыночная ставка вместо льготной, налог, коммуналка и вычеты, которых не будет. Формат хорош вторым объектом, под сдачу и ради локации. Единственным жильём для семьи с детьми он становится плохо, и причина здесь - одно слово в документах.

Частые вопросы

Дают ли ипотеку на апартаменты? Да. На 30 августа 2026 года апартаменты кредитуют минимум семь крупных банков: отдельная программа именно под апартаменты есть у Газпромбанка и Банка ДОМ.РФ, у Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка и ПСБ они идут внутри обычных программ, Т-Банк берёт их только на вторичном рынке. Ставки при этом рыночные, а повышенного первоначального взноса за нежилой статус не требует ни один из них: минимум такой же, как по квартире.

Семейная ипотека на апартаменты распространяется ли? Нет. Апартаменты не относятся к жилым помещениям. ДОМ.РФ прямо указывает: ни одна из действующих льготных программ на такой формат не распространяется.

Можно ли купить апартаменты на материнский капитал? Нет. Закон о маткапитале разрешает направлять средства на приобретение жилого помещения, апартаменты нежилые.

Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты? Нет. В статье 220 Налогового кодекса перечислены жилые дома, квартиры, комнаты и доли в них.

Можно ли купить апартаменты по военной ипотеке? Нет. Целевой жилищный заём по накопительно-ипотечной системе предоставляется на приобретение жилого помещения.

Апартаменты - это жилое или нежилое помещение? Нежилое. Перечень жилых помещений в статье 16 Жилищного кодекса закрытый: жилой дом, квартира, комната.

Можно ли прописаться в апартаментах в 2026 году? Постоянно - нет. Временно, по месту пребывания, - да: после постановления Конституционного Суда от 3 февраля 2026 года такую регистрацию оформляют по правилам для жилых помещений.

Какой налог на имущество на апартаменты? По Налоговому кодексу 0,5% кадастровой стоимости против 0,1% по квартире. Прочие объекты в Москве идут по 0,5%, в Петербурге - по 0,3%. Помещения в зданиях из перечня торговых и офисных объектов облагаются жёстче: 1,5% в Москве и 2% в Петербурге. Вычета по площади и льгот для пенсионеров у апартаментов нет. В Москве есть льгота для зданий из реестра апартаментов: она уменьшает налог на 67%, если площадь помещения меньше 150 квадратных метров.

Через сколько лет можно продать апартаменты без налога? Пять лет. Правило трёх лет для единственного жилья на них не распространяется.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд? Жилищный кодекс такой перевод допускает, но запрещает его, если помещение не отвечает требованиям к жилому и нет возможности привести его в соответствие, а также если право собственности обременено правами других лиц. Ипотека - это как раз обременение. В апарт-комплексах условия обычно не выполняются, поэтому планировать покупку в расчёте на перевод не стоит.

Какой первоначальный взнос нужен на апартаменты? Такой же, как на квартиру. На 30 августа 2026 года минимум по апартаментам - 20,01-20,1% у Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка, Газпромбанка, ПСБ и Банка ДОМ.РФ, а у Т-Банка на странице вторичного жилья, по которой апартаменты и идут, - не менее 20%.

Что почитать дальше

• Семейная ипотека на новостройку - условия, лимиты и что по программе купить нельзя.
• Налоговый вычет по ипотеке - сколько возвращают за квартиру и за проценты.
• Материнский капитал в ипотеке - как его вносят в сделку и что потом с долями детей.
• Риелтор при покупке новостройки - за чей счёт он работает.
• Какие документы нужны для ипотеки - пакет по объекту, если это нежилое помещение.
• Приёмка квартиры у застройщика - апартаменты в новостройке принимают по тем же правилам.

Источники