ПСК по ипотеке: что входит в полную стоимость кредита и как читать её в договоре

ПСК по ипотеке - это полная стоимость кредита, которую закон требует определить в ипотечном договоре в двух формах: в процентах годовых и в денежном выражении. В процентную форму входят в том числе погашение основного долга, проценты и платежи за услуги, включая страхование, если такой платёж фактически является условием выдачи кредита или влияет на условия договора. В рублёвую форму основной долг не входит, а платежи за неисполнение обязательств по возврату кредита и уплате процентов не включаются в расчёт вовсе. Если договор заключает физическое лицо для личных целей и кредит обеспечен ипотекой, обе цифры стоят в рамках на первой странице. Рядом находится примерный среднемесячный платёж, ставка указана в таблице индивидуальных условий. Сравнивать предложения стоит по одноимённым цифрам: процентную ПСК с процентной, рублёвую с рублёвой.

Ниже разбираю каждую цифру по закону о потребительском кредите. Я ипотечный брокер, не юрист, поэтому опираюсь только на текст норм, сверенный по первоисточникам. Сначала коротко о нормах, через которые эти правила распространяются на ипотеку, затем таблица четырёх показателей, место рамок в договоре, состав платежей, страхование, предел ПСК и сравнение двух предложений.

Что такое ПСК по ипотеке и какие нормы её регулируют?

Полная стоимость кредита по ипотеке определяется в процентах годовых и в денежном выражении по части 1 статьи 6 закона о потребительском кредите (353-ФЗ), в установленном этим законом порядке.

Применимость закона к ипотеке ограничена. По части 2 статьи 1 353-ФЗ не применяется к кредитам, обеспеченным ипотекой, «за исключением случаев, прямо им предусмотренных». Статья 9.1 закона об ипотеке (102-ФЗ) отсылает к 353-ФЗ: именно этот закон устанавливает особенности условий ипотечного договора с физическим лицом, если кредит взят не для предпринимательства. Эти особенности собраны в статье 6.1, и её часть 2 требует определить в ипотечном договоре полную стоимость кредита по правилам закона. Поэтому дальше я указываю, через какую норму правило связано с ипотекой. Исключение для целевых жилищных займов военнослужащих здесь не разбираю.

Что показывают ставка, ПСК в процентах, ПСК в рублях и среднемесячный платёж?

Ставка, две формы ПСК и примерный среднемесячный платёж имеют разное назначение и друг друга не заменяют. Сводка по статьям 5, 6 и 6.1 закона о потребительском кредите:

Таблица - мой вывод из сопоставления норм, она описывает только назначение и место показателей.

Где искать ПСК в ипотечном договоре?

Обе формы ПСК находятся в квадратных рамках на первой странице ипотечного договора, перед таблицей индивидуальных условий. На ипотеку это требование распространяется по пункту 1 части 2 статьи 6.1. Схема размещения описана в части 1 статьи 6. Рамки ПСК стоят в правом верхнем углу первой страницы, а примерный среднемесячный платёж указан в отдельной квадратной рамке справа от ПСК в денежном выражении (часть 4 статьи 6.1).

Пункт 6 части 2 статьи 6.1 распространяет на ипотечный договор требование о размещении условий, перечень которых определён пунктами 1-13, 15 и 16 части 9 статьи 5. Если цифры в рамках расходятся с другими частями документа, порядок исправления разобран в статье об ошибке в кредитном договоре.

Какие платежи входят в ПСК и что в неё не входит?

Состав платежей ПСК задаёт часть 4 статьи 6 закона о потребительском кредите с учётом особенностей частей 5-7.4:

1. погашение основной суммы долга (пункт 1);
2. уплата процентов по договору (пункт 2);
3. оплата услуг, работ, товаров, в том числе по договору страхования, и платежи по иным основаниям в пользу кредитора или третьих лиц (пункт 3).

Для включения такого платежа в ПСК есть условие: сам платёж, заключение или изменение договора с таким платежом либо согласие на это должны фактически являться условием предоставления кредита или фактически влиять на условия договора. Влияние только на сумму кредита или лимит кредитования закон исключает.

Часть 4.1 статьи 6 разграничивает состав платежей для двух форм ПСК. В ПСК в процентах годовых включаются платежи из частей 3 и 4 статьи 6. Денежное выражение складывается из платежей части 3 и только пунктов 2 и 3 части 4. Пункт 1 об основном долге в это определение не включён. Смешивать две ПСК поэтому нельзя, а рублёвую цифру неточно называть всей переплатой или всеми расходами заёмщика.

В расчёт не включаются платежи, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по возврату кредита и уплате процентов (часть 5 статьи 6). Неустойку по ипотечному договору отдельно ограничивает часть 5 статьи 6.1, подробности в статье о неустойке по ипотеке. Для платежей, зависящих от решения заёмщика, ПСК рассчитывается исходя из максимально возможной суммы платежей, максимально возможных суммы кредита и сроков возврата, а также равномерных платежей (часть 7 статьи 6).

Почему ПСК отличается от ставки?

ПСК отличается от ставки составом платежей, которые закон включает в расчёт. Ставка по пункту 4 части 9 статьи 5 - индивидуальное условие в процентах годовых, для переменной ставки к нему добавляются порядок определения и значение на дату предоставления индивидуальных условий. В ПСК входят проценты, а при условиях пункта 3 части 4 статьи 6 ещё и платежи за услуги, включая страхование.

Мой вывод из этих норм: разница между двумя цифрами может быть связана с такими платежами, универсальной величины разницы закон не задаёт. Почему рекламная ставка расходится с договорной, разобрано в статье про ставку в рекламе и в договоре.

Что сверить рядом с рамками ПСК?

При проверке цифр в рамках ПСК стоит свериться с графиком платежей и таблицей индивидуальных условий. Среднемесячный платёж рассчитывается в порядке Банка России, поэтому приравнивать его к первому платежу не стоит. Даты и суммы списаний содержит график, обязанность предоставить его по ипотечному договору установлена пунктом 4 части 2 статьи 6.1. Проверка процентов описана в статье о проверке начисления процентов по ипотеке.

В таблицу ипотечного договора входят условия из пунктов 1-13, 15 и 16 части 9 статьи 5. Для чтения ПСК полезны такие строки:

• сумма кредита или лимит кредитования и порядок его изменения (п. 1);
• срок действия договора и срок возврата кредита (п. 2);
• процентная ставка, для переменной также порядок определения и значение (п. 4);
• количество, размер и периодичность платежей или порядок их определения (п. 6);
• необходимость заключить иные договоры (п. 9);
• платные услуги кредитора, их цена или порядок её определения и согласие заёмщика (п. 15).

По этим строкам видно, из каких условий сложились цифры в рамках.

Как страхование влияет на ПСК и ставку?

Страхование затрагивает ПСК и ставку через разные нормы закона о потребительском кредите. Платёж за полис попадает в ПСК только при условиях пункта 3 части 4 статьи 6, разобранных выше.

Если федеральный закон не требует обязательного личного страхования, кредитор обязан дать возможность получить кредит без него с учётом возможного увеличения ставки (часть 2.2 статьи 7). К ипотеке правило применяется через часть 2.6 статьи 7 и касается только договора личного страхования из абзаца первого части 2.1. Страхование залога сюда не относится.

Часть 11.1 статьи 7 позволяет включить в ипотечный договор со страхованием по части 2.1 или 2.4 право кредитора увеличить ставку до уровня, действовавшего на момент заключения договора по ипотечным кредитам без страхования на сопоставимых по сумме и сроку условиях. Во всех перечисленных ниже случаях обязанность по страхованию не исполняется свыше тридцати календарных дней:

1. без дополнительных обстоятельств;
2. после заявления об исключении из числа застрахованных лиц по договору личного страхования;
3. при отказе от договора добровольного страхования в порядке части 11 статьи 11.

Повышение возможно, только если такое условие предусмотрено договором. После изменений по страховке значение ПСК в первоначальной рамке стоит считать исходной цифрой и проверить действующие индивидуальные условия и график. Отказ от страховки нельзя заранее назвать выгодным или невыгодным, итог зависит от условий конкретного договора. Выбор полиса разобран в статье о страховании жизни при ипотеке, изменение ставки после выдачи описано в материале банк поднял ставку по ипотеке.

Есть ли законный предел ПСК по ипотеке?

Законный предел ПСК по ипотеке установлен частью 3.1 статьи 6.1: ПСК не может превышать предельно допустимое значение, рассчитанное по части 11 статьи 6. Ограничение действует на момент заключения договора, при изменениях, которые увеличивают ставку или переводят кредит в другую категорию, и на момент уплаты платежей из пункта 3 части 4 статьи 6.

По части 11 статьи 6 ПСК в процентах годовых не может превышать 292 процента годовых и более чем на одну треть среднерыночное значение соответствующей категории, применяемое в календарном квартале. Действует наименьшая из этих величин.

Среднерыночные значения Банк России рассчитывает и публикует ежеквартально по категориям кредитов, отдельно для типов кредиторов, не позднее чем за сорок пять календарных дней до начала квартала применения (часть 8 статьи 6). Публикации собраны на сайте Банка России, нужна та, что применяется в квартале заключения договора или его изменения.

Как сравнить два предложения банков по ПСК?

Два ипотечных предложения сравнивают по одноимённым показателям проектов договоров при сопоставимых условиях кредита. Чек-лист ниже - мой вывод из статей 5, 6, 6.1 и 7, он не ранжирует банки:

1. Взять проекты договоров или индивидуальные условия, выписать сумму кредита и срок возврата.
2. Сверить ставку и порядок её определения, особенно при переменной ставке.
3. Сопоставлять ПСК в процентах с ПСК в процентах, рублёвую форму с рублёвой.
4. Проверить, совпадают ли платежи, иные договоры, платные услуги и страхование по пункту 3 части 4 статьи 6; без этого разницу ПСК нельзя приписывать только банку.
5. Прочитать условия о возможном повышении ставки по части 11.1 статьи 7 и отдельно получить график.

Правило «меньшая ПСК лучше» имеет смысл только при сопоставимых вводных. Выбор банка разобран в статье как выбрать банк для ипотеки, сравнение при рефинансировании в материале стоит ли рефинансировать ипотеку.

Если нужно сопоставить два проекта договора и разобраться в рамках на первой странице, можно записаться на консультацию по ипотеке.

Частые вопросы

ПСК и ставка по ипотеке - одно и то же?

Это разные показатели договора. Ставка задаёт проценты и стоит в таблице индивидуальных условий. ПСК определяется в двух формах, и при условиях закона в неё дополнительно попадают платежи за услуги, включая страхование.

Входит ли основной долг в ПСК в рублях?

По части 4.1 статьи 6 денежное выражение ПСК определено без платежей по основному долгу из пункта 1 части 4, в процентную форму они входят. Рублёвую цифру поэтому не считают всеми расходами на сделку.

Среднемесячный платёж будут списывать каждый месяц?

Примерный среднемесячный платёж носит информационный характер и рассчитывается в порядке Банка России. Фактические даты и суммы списаний указаны в графике, который кредитор обязан предоставить заёмщику по ипотечному договору.

Все ли страховки входят в ПСК?

Страховой платёж попадает в ПСК, только если страхование фактически является условием выдачи кредита или фактически влияет на условия договора. Влияние лишь на сумму кредита или лимит закон исключает, поэтому наличие полиса само по себе ничего не решает.

Можно ли рассчитать ПСК обычным калькулятором?

Закон задаёт собственный порядок расчёта и особые правила, например для платежей, зависящих от решения заёмщика. При самостоятельном подсчёте суммы выплат можно учесть другой набор платежей, поэтому ориентиром по договору служат значения в рамках первой страницы.

Источники

• 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», статья 1.
• Закон об ипотеке № 102-ФЗ, статья 9.1.
• Статья 6 закона 353-ФЗ: ПСК, состав платежей, предел.
• Особенности ипотечного договора: статья 6.1 закона 353-ФЗ.
• Индивидуальные условия: статья 5 закона 353-ФЗ.
• Страхование и изменение ставки: статья 7 закона 353-ФЗ.
• Банк России: среднерыночные значения ПСК.