Как проверить начисление процентов по ипотеке: сверка с договором и графиком

Проверить начисление процентов по ипотеке можно самостоятельно, если на руках есть договор, график платежей и свежие сведения о задолженности от банка. Проценты считаются от остатка долга по ставке из индивидуальных условий договора за число дней пользования кредитом. Простая формула покажет, сходятся ли начисленные за период проценты с графиком и выпиской. Для точной сверки нужны условия договора: сколько дней в году берут для расчёта, 365/366 или 360, и с какого дня начинают начислять проценты. Если база года или границы периода в договоре неясны, у банка стоит запросить письменное объяснение.

Ниже я разберу по шагам, где взять цифры, как пересчитать месяц на условном примере, как проверить перерасчёт после частичного досрочного погашения и что делать, если расчёт не сходится. Если захотите посмотреть на свои документы вместе со мной, записаться на консультацию можно через форму на сайте.

Как банк начисляет проценты по ипотеке?

Банк начисляет проценты по ипотеке в том размере и в том порядке, которые записаны в кредитном договоре. По кредитному договору заёмщик обязуется вернуть полученную сумму и уплатить проценты за пользование ею (п. 1 ст. 819 ГК РФ). К кредиту применяются правила о займе (п. 2 ст. 819 ГК РФ), а по ним проценты взимаются «в размерах и в порядке, определенных договором» (п. 1 ст. 809 ГК РФ). Если условия о размере процентов в договоре нет, их размер определяется ключевой ставкой Банка России за соответствующие периоды.

Периодичность тоже задаёт договор. Если иного соглашения нет, проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно (п. 3 ст. 809 ГК РФ).

Отсюда главный принцип проверки: проценты идут на остаток долга. Размер процентной части зависит от остатка долга, ставки и числа дней. При высокой ставке и длительном сроке в начале погашения на основной долг может уходить небольшая часть платежа. При аннуитетном графике и длинном сроке в первые годы остаток долга может уменьшаться медленно, и само по себе это ещё не признак ошибки банка.

Где в договоре найти ставку и порядок платежей?

Ставка и порядок платежей записаны в индивидуальных условиях договора. Для договоров потребительского кредита закон перечисляет, что входит в индивидуальные условия, и этот перечень удобно взять как шпаргалку для поиска в ипотечном договоре:

• процентная ставка в процентах годовых, а при переменной ставке порядок её определения и значение на дату выдачи индивидуальных условий (п. 4 ч. 9 ст. 5 353-ФЗ);
• количество, размер и периодичность платежей или порядок их определения (п. 6 ч. 9 ст. 5);
• порядок изменения количества, размера и сроков платежей при частичном досрочном возврате (п. 7 ч. 9 ст. 5).

В терминах закона о потребительском кредите ставка бывает постоянной, когда её фиксированная величина записана в договоре, или переменной, когда она меняется вслед за переменной величиной, указанной в индивидуальных условиях (ч. 1 ст. 9 353-ФЗ). При переменной ставке для каждого периода нужно знать, какое значение действовало.

Ещё понадобится пункт договора о порядке начисления процентов. Из него стоит выписать на листок:

1. Ставку (или ставки по периодам).
2. На какое число дней в году банк делит ставку: 365/366 или 360.
3. С какого дня и по какой день считается процентный период.
4. Дату ежемесячного платежа и правило, если она выпадает на выходной.
5. Правило округления, если оно есть.

Без этих пяти пунктов любой пересчёт будет только прикидкой.

Какие сведения запросить у банка для проверки?

Для проверки начисления процентов нужны сведения о текущей задолженности и о датах и размерах уже внесённых и будущих платежей. Для договоров потребительского кредита закон обязывает кредитора направлять эти сведения или обеспечивать доступ к ним (ч. 1 ст. 10 353-ФЗ) и даёт право раз в месяц получать их по запросу бесплатно (ч. 3 ст. 10). Применимость ст. 10 к ипотеке я разбираю в отдельном разделе ниже. Порядок выдачи сведений стоит посмотреть в договоре, а затем запросить их у банка. При отказе или требовании оплаты разумно попросить письменно указать правовое основание.

Начать проще с личного кабинета: если там есть график и история платежей, их удобно сразу сохранить в файл. Если данных не хватает, у банка можно попросить:

• остаток основного долга на конкретную дату;
• историю платежей с датами и суммами, по возможности с разбивкой на проценты и основной долг;
• действующий график платежей;
• при переменной ставке значения ставки по периодам.

Удобнее запросить всё сразу, тогда не придётся собирать сведения по частям.

Как самостоятельно пересчитать проценты за месяц?

Пересчитать проценты за месяц можно по контрольной формуле: остаток долга × годовая ставка × число дней пользования / число дней в году. Это способ прикидки; нормой закона формула не является. Так считают проценты за отрезок, в котором остаток и ставка не менялись. Если внутри периода менялся остаток или ставка, проценты считают по каждому отрезку отдельно и затем складывают. Точный порядок расчёта задаёт договор, и формула работает только вместе с его правилами.

Разберу на условных числах. Допустим, остаток на начало периода 3 000 000 рублей, ставка 10% годовых, в процентном периоде 30 дней, по договору год считается за 365 дней, платёж по графику 29 000 рублей, просрочек и других списаний в периоде нет. Числа придуманы для иллюстрации, данных какого-либо банка здесь нет.

1. Ставка в виде доли: 10% = 0,10.
2. Проценты за год с остатка: 3 000 000 × 0,10 = 300 000 рублей.
3. Проценты за один день: 300 000 / 365 = 821,92 рубля (с округлением).
4. Проценты за период от годовой суммы, без округлённых дневных: 300 000 × 30 / 365 = 24 657,53 рубля.
5. Часть платежа на основной долг: 29 000 - 24 657,53 = 4 342,47 рубля.
6. Новый остаток: 3 000 000 - 4 342,47 = 2 995 657,53 рубля.
7. Результаты шагов 4-6 сверяются с графиком и выпиской за этот же период.

Сильнее всего результат зависит от числа дней и от базы года. Вот тот же условный остаток при разных правилах:

Разница между строками заметная, поэтому выводы имеет смысл делать только после того, как найдено правило из своего договора. Именно из-за числа дней первый платёж по ипотеке часто отличается от остальных.

Если после пересчёта по правилам договора цифры всё равно расходятся больше чем на копейки округления, имеет смысл разобраться детальнее. Посмотреть договор и график вместе со мной можно по заявке на сайте.

Как проверить перерасчёт при частичном досрочном погашении?

При частичном досрочном погашении проверяются три вещи: проценты за период, новый остаток и порядок изменения платежей. Ниже правила и рекомендации для такой проверки; первые три пункта прямо распространяются на ипотеку по ч. 7.3 ст. 11 353-ФЗ:

• заёмщик вправе вернуть кредит досрочно полностью или частично, уведомив кредитора способом из договора не менее чем за 30 календарных дней, если договор не устанавливает срок короче (ч. 4 ст. 11 353-ФЗ);
• проценты на возвращаемую сумму уплачиваются включительно до дня её фактического возврата (ч. 6 ст. 11 353-ФЗ, п. 6 ст. 809 ГК РФ);
• в течение пяти календарных дней со дня получения уведомления кредитор обязан рассчитать сумму основного долга и процентов за фактический срок пользования на день уведомления и предоставить заёмщику эту информацию (ч. 7 ст. 11);
• для потребительского кредита ч. 8 ст. 11 обязывает после частичной досрочки выдать уточнённый график, если график выдавался раньше; о применимости этой части к ипотеке см. раздел ниже, а новый график в любом случае стоит запросить у банка;
• что должно уменьшиться, срок или платёж, видно из договора и заявления заёмщика; для потребкредита порядок изменения платежей при частичной досрочке входит в индивидуальные условия (п. 7 ч. 9 ст. 5).

Продолжу условный пример. Допустим, на 15-й день того же 30-дневного периода банк фактически направил 500 000 рублей в погашение основного долга; в примере важен именно этот зачёт, одного поступления денег на счёт мало. Проценты на возвращаемую сумму платятся включительно до дня её фактического возврата, поэтому день возврата входит в первый отрезок: 15 дней проценты идут на 3 000 000, а со следующего дня, ещё 15 дней, на 2 500 000.

1. Первые 15 дней: 3 000 000 × 0,10 × 15 / 365 = 12 328,77 рубля.
2. Следующие 15 дней: 2 500 000 × 0,10 × 15 / 365 = 10 273,97 рубля.
3. Итого за период: 12 328,77 + 10 273,97 = 22 602,74 рубля.
4. Без досрочки было бы 24 657,53 рубля. Разница 2 054,79 рубля, и это ровно проценты с 500 000 за 15 дней: 500 000 × 0,10 × 15 / 365.

Если после дня возврата проценты в выписке всё равно начислены на прежний остаток, это повод попросить расшифровку. Что выгоднее уменьшать, срок или платёж, я разбирала в статье про стратегию досрочного погашения.

Как проверить распределение неполного платежа?

Если внесённой суммы не хватило на очередной платёж, у банка стоит запросить разбивку: сколько зачтено в проценты, основной долг, неустойку и другие платежи, а также письменное объяснение порядка списания с его основанием. Ответ сопоставляют с договором и выпиской: само по себе расхождение с вашей прикидкой ещё не доказывает нарушение. Как разбирать конкретное спорное списание, я подробно описала в статье о том, что делать, если банк списал больше, чем по графику.

Как проверить график после досрочки или изменения ставки?

Новый график после досрочки или изменения ставки проверяется по тем же данным, что и обычный месяц. Для потребкредита ч. 5 ст. 9 353-ФЗ обязывает при изменении размера предстоящих платежей направлять обновлённый график, если он ранее предоставлялся. Применимость этой нормы к ипотеке разобрана в разделе ниже. Если новый график не пришёл, его запрашивают у банка.

Что сверить в обновлённом графике:

• остаток на дату нового графика совпадает с собственным расчётом: из остатка основного долга на выбранную исходную дату вычитается всё, что банк фактически зачёл в основной долг после неё и до даты нового графика включительно. Будущие платежи и суммы, уже учтённые в исходном остатке, не вычитаются;
• проценты первого периода по новому графику сходятся с формулой-прикидкой;
• сумма частей основного долга по всем будущим платежам равна остатку на дату графика, с точностью до округления;
• изменился именно тот параметр (срок или платёж), который предусмотрен договором и вашим заявлением.

Когда ставка переменная, нужно посмотреть, к какой величине она привязана в договоре и какое значение действовало в каждом периоде. Когда банк вправе менять ставку и что при этом проверять, я разбирала в статье о том, что делать, если банк поднял ставку по ипотеке.

Распространяется ли закон о потребительском кредите на ипотеку?

Закон о потребительском кредите применяется к ипотеке только в случаях, прямо им предусмотренных: в остальном к кредитам, обеспеченным ипотекой, он не применяется (ч. 2 ст. 1 353-ФЗ). Ст. 9.1 закона об ипотеке (102-ФЗ) отсылает к 353-ФЗ за особенностями условий ипотечного кредита гражданина, взятого не для предпринимательской деятельности. Для досрочного возврата такой прямой случай есть: правила частей 4-7.2 ст. 11 353-ФЗ «также применяются» к кредитным договорам с физическим лицом в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, если обязательства обеспечены ипотекой (ч. 7.3 ст. 11). Значит, уведомление, проценты до дня фактического возврата и расчёт банка в течение пяти дней относятся и к ипотеке.

Гражданский кодекс тоже отсылает к этому закону: для кредита гражданину, в том числе обеспеченного ипотекой, ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей определяет закон о потребительском кредите (абз. 2 п. 1 ст. 819 ГК РФ). Отсылка касается только иных платежей.

Ч. 8 ст. 11 (уточнённый график после досрочки), ч. 5 ст. 9 (обновлённый график), ст. 10 (сведения о задолженности, раз в месяц бесплатно) и ч. 9 ст. 5 (индивидуальные условия) я использую как ориентир для проверки и вопросов банку. Применимость этих положений к конкретному ипотечному договору здесь не установлена. Из этого не следует, что банк вправе отказать в сведениях или брать за них плату. Упоминание закона в договоре этот вопрос тоже не решает. Сведения и график всё равно стоит запросить, а при отказе или требовании оплаты попросить письменное правовое основание. Если спор о таких обязанностях всё же возникнет, договор лучше показать юристу.

Что делать, если ваш расчёт не сходится с банком?

Когда свой расчёт не сходится с банковским, сначала стоит перепроверить исходные данные и только потом письменно запрашивать расшифровку. Ниже чек-лист для сверки.

Что запросить у банка:

• сведения о текущей задолженности на дату;
• историю платежей с датами и суммами;
• действующий график, а после досрочки уточнённый;
• после уведомления о досрочке расчёт основного долга и процентов за фактический срок;
• при переменной ставке значения ставки по периодам.

Что сверить самому:

• ставку и базу года из договора;
• число дней в каждом процентном периоде;
• проценты по формуле-прикидке и в выписке;
• день досрочного возврата и остаток после него;
• порядок списания неполного платежа;
• нет ли в выписке платежей, которых нет в индивидуальных условиях.

Если разница больше копеек округления и её не объясняют число дней, база года или переменная ставка, в банк уходит письменный запрос. Примерный текст:

Прошу предоставить расшифровку начисления процентов по кредитному договору № [номер] от [дата] за период с [дата] по [дата]: остаток основного долга, на который начислялись проценты, число дней, применённую ставку и базу года. По моему расчёту (прилагаю) проценты за период составляют [сумма], в выписке указано [сумма].

Копию запроса и подтверждение отправки нужно сохранить. Если ответа нет или он не объясняет разницу, следующий шаг - письменная претензия с собственным расчётом, при серьёзной сумме - разговор с юристом. Исход спора заранее не знает никто, поэтому опора здесь одна: документы.

Частые вопросы

Почему в первые годы почти весь платёж уходит на проценты, это нормально?

Такое возможно при аннуитетном графике, но соотношение процентов и основного долга зависит от ставки и срока кредита. Сам по себе аннуитет не означает, что почти весь платёж должен уходить на проценты. Процентную часть сверяют с остатком долга, ставкой и числом дней по правилам договора. Пока ставка не меняется и платежи идут по графику, остаток в целом уменьшается и доля процентов постепенно падает, хотя в отдельные месяцы она может колебаться из-за разного числа дней. Это легко проверить формулой на любом месяце графика.

Как узнать, за сколько дней банк начислил проценты в этом месяце?

Нужно посчитать дни между двумя соседними датами платежей по правилу из договора: включается ли первый и последний день. Есть и обратный, приблизительный способ: если остаток и ставка в периоде не менялись, сумму процентов из выписки делят на дневные проценты по формуле. В условном примере 24 657,53 / 821,92 даёт около 30 дней; из-за округления результат может выйти не целым.

Банк после досрочки уменьшил платёж, хотя я просил сократить срок. Это законно?

Ответ зависит от договора и заявления. Для потребкредита порядок изменения количества, размера и сроков платежей при частичной досрочке входит в индивидуальные условия (п. 7 ч. 9 ст. 5 353-ФЗ), поэтому в ипотечном договоре стоит найти похожий пункт и перечитать заявление. Если банк поступил иначе, чем там написано, у него запрашивают письменное объяснение и уточнённый график.

Первый платёж больше остальных, банк ошибся?

Не обязательно. Первый процентный период может отличаться по числу дней от обычного месяца, а проценты считаются за фактические дни по правилам договора. Дни от выдачи кредита до первой даты платежа подставляются в формулу. Если разница остаётся, следующий шаг - запрос расшифровки.

Может ли банк брать плату за справку об остатке долга?

Для потребительского кредита ч. 3 ст. 10 353-ФЗ даёт право раз в месяц получать такие сведения по запросу бесплатно, а сверх этого за плату. Применима ли эта часть к ипотеке, я разбираю в разделе о применимости закона выше. Условия выдачи справок стоит посмотреть в договоре; если банк требует плату, разумно попросить письменно указать её правовое основание. И лучше сразу запросить полную картину: остаток, историю платежей и график.

Что делать, если мой расчёт не сходится с банком на копейки?

Копеечная разница может объясняться округлением: банк может округлять проценты за день или за весь период. Если в договоре есть правило округления, расчёт ведут по нему. Базу года тоже берут из договора; подбирать её под цифру банка бессмысленно: совпадение с одной из баз ещё не значит, что банк считал по договору. Если база в договоре не указана или неясна, банк можно попросить назвать её письменно.

Куда обращаться, если банк не отвечает на запрос расшифровки?

В банк направляют письменную претензию: номер договора, дата первого запроса, период и суммы, которые не сходятся, собственный расчёт в приложении. Подтверждение отправки стоит сохранить. Если ответа нет или он не устраивает, договор, переписку и расчёт имеет смысл показать юристу: он подскажет следующий шаг для конкретной ситуации.

Источники

• ГК РФ, ст. 809 «Проценты по договору займа», КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/7b06de7880faf3a98680ca4393ff88109c1cd062/
• Статья 819 Гражданского кодекса РФ «Кредитный договор», КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/76156d366a8356c87144b936b364bb5c5e87b2e3/
• Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», статья 5, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/e696dec97870b710b608bf4c5dd2a0a0fd98ba1b/
• 353-ФЗ, ст. 9 «Проценты по договору потребительского кредита (займа)», КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/8010678fe385f06b25a48465610d110690a6d609/
• Статья 10 353-ФЗ «Информация, предоставляемая заемщику после заключения договора потребительского кредита (займа)», КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/3d235479b90308b2e7d05ca02b5429cf015cd1f6/
• О досрочном возврате потребительского кредита (займа): статья 11 353-ФЗ, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/10dd842d4f87b9fe0ae3a8de9f32e91ae070817d/
• Ст. 1 353-ФЗ «Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом», КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/2dcb7e9860e41dc5ad1421c2956b9f360512a4ad/
• Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 9.1, КонсультантПлюс: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/38519a8eba66f7390adc1b1f7f7ac1b059cca573/

Договор, график и выписку не обязательно разбирать в одиночку: записаться на консультацию можно через форму на сайте.