Раз в несколько недель мне пишут с одинаковой интонацией: «Год плачу, заказала справку, а долг почти такой же. Это ошибка?» Ошибки нет, и обмана тоже. Есть арифметика, которую при подписании договора никто не объясняет. Разбираю её на цифрах. Разборы сделок выкладываю в моём канале.
Почему долг по ипотеке почти не уменьшается первые годы?
Покажу сразу на числах, потому что словами это звучит неубедительно. Возьму понятный пример: кредит 6 млн рублей, срок 20 лет, ставка 14% годовых. Платёж по формуле аннуитета выходит около 74 600 рублей в месяц.
Теперь первый платёж по частям:
| Из чего состоит первый платёж | Сумма |
|---|---|
| Проценты за месяц (6 000 000 × 14% ÷ 12) | около 70 000 ₽ |
| Уменьшение самого долга | около 4 600 ₽ |
Шестьдесят девять тысяч из семидесяти пяти уходят банку за пользование деньгами. Долг становится меньше на четыре с половиной тысячи.
Дальше картина меняется, но медленно:
| Прошло | Вы заплатили | Долг уменьшился на |
|---|---|---|
| 1 год | около 895 000 ₽ | около 59 000 ₽ |
| 5 лет | около 4 477 000 ₽ | около 397 000 ₽ |
| 10 лет | около 8 953 000 ₽ | около 1 193 000 ₽ |
Через десять лет из двадцати, отдав почти девять миллионов, вы закрыли пятую часть долга. Вот откуда берётся ощущение, что платежи проваливаются в пустоту.
Из чего состоит ежемесячный платёж?
Аннуитет устроен просто: вы платите одинаковую сумму весь срок. Внутри этой суммы идёт незаметная работа.
Проценты считаются от остатка долга на текущий момент. Остаток уменьшился на четыре тысячи, значит в следующем месяце процентов начислят чуть меньше. Платёж при этом прежний, и освободившиеся рубли уходят в тело долга. Потом ещё немного, и ещё.
Механизм самоускоряющийся. Каждый месяц доля процентов падает, доля тела растёт, и чем дальше, тем быстрее. Беда в том, что стартует он с очень низкой точки.
Закон описывает это прямо. По Гражданскому кодексу проценты за пользование займом выплачиваются до дня возврата займа включительно, а при частичном возврате кредитор получает проценты, начисленные включительно до дня возврата этой части. Иными словами, вы платите за те деньги и за то время, что реально ими пользовались. Долг лежит у вас двадцать лет, поэтому и проценты идут двадцать лет.
Почему в справке банка сумма больше, чем я брал?
Второй вопрос, который приходит следом за первым. Человек берёт 6 млн, через год открывает документ и видит там цифру вроде семнадцати миллионов.
Разберу, откуда она. При кредите 6 млн на 20 лет под 14% годовых вы за весь срок внесёте около 17,9 млн рублей, из которых почти 11,9 млн это проценты. Такова цена двадцати лет пользования чужими деньгами при нынешней ставке.
Поэтому в документах живут две разные суммы, и путать их не надо:
- основной долг (тело) - то, что осталось вернуть банку из выданного. Через год после старта это около 5 941 000 рублей;
- общая сумма к погашению - тело плюс все будущие проценты по графику до последнего месяца. Она заметно больше исходного кредита.
Когда просите справку, уточняйте формулировку: нужен остаток основного долга. Именно эту цифру спрашивают при рефинансировании, при продаже квартиры из-под залога и при расчёте налогового вычета.
Кстати про вычет: проценты, которые вы платите банку, частично возвращаются. Как это работает и почему по процентам вычет дают только на один объект за жизнь, разбирала в статье про налоговый вычет по ипотеке.
Когда тело долга начнёт обгонять проценты?
Многие думают, что середина срока и есть середина пути. По деньгам это далеко не так.
Точка, где тело долга в платеже сравняется с процентами, в нашем примере приходится примерно на 181-й месяц, то есть на пятнадцатый год. До этого момента больше половины каждого платежа уходит банку за пользование деньгами.
Зато после перелома всё идёт быстро. Последние пять лет съедают остаток гораздо охотнее, чем первые десять: к двадцатому году долг тает буквально на глазах.
Чем выше ставка и чем длиннее срок, тем позже наступает перелом. При ставке 10% и том же сроке он пришёлся бы примерно на тринадцатый год, при 8% - ближе к двенадцатому. Отсюда практический вывод: срок кредита влияет на структуру платежа сильнее, чем кажется. Растянув ипотеку с двадцати лет до тридцати ради комфортного платежа, вы отодвигаете перелом далеко за середину.
Чтобы было видно целиком, вот как меняется структура одного платежа по годам в нашем примере:
| Год кредита | Из платежа уходит на проценты | Уходит на тело долга |
|---|---|---|
| 1-й | около 70 000 ₽ | около 4 600 ₽ |
| 5-й | около 66 000 ₽ | около 8 600 ₽ |
| 10-й | около 57 000 ₽ | около 18 000 ₽ |
| 15-й | около 37 000 ₽ | около 37 000 ₽ |
| 20-й | около 5 000 ₽ | около 69 000 ₽ |
Последняя строка объясняет, почему финал кредита ощущается совсем иначе: в двадцатый год почти весь платёж работает на вас.
Как досрочные платежи двигают точку перелома?
Вот здесь арифметика впервые играет за вас.
Любая сумма, внесённая досрочно, уходит прямо в тело долга. Остаток стал меньше, и со следующего месяца проценты считаются уже от него. Эффект накапливается на весь оставшийся срок.
Закон это закрепляет: при досрочном возврате заёмщик платит проценты на возвращаемую сумму включительно до дня фактического возврата. То есть за дни, которыми вы деньгами больше не пользуетесь, платить не надо, и банк обязан пересчитать.
Ключевое правило по времени. Сто тысяч, внесённые на втором году, экономят проценты за восемнадцать лет вперёд. Те же сто тысяч на пятнадцатом году экономят за пять. Разница в итоговой выгоде кратная, и это довод вносить досрочку как можно раньше, даже небольшими суммами.
Что выбрать при досрочном платеже - сокращение срока или уменьшение платежа - вопрос отдельный и не такой очевидный, как пишут в интернете. Полный разбор с расчётами в статье про досрочное погашение ипотеки.
Это законно или банк что-то скрывает?
Подозрение понятное, и я его слышу часто. Отвечу прямо: скрытого тут ничего нет, а механика у всех банков одна.
Проценты начисляются на остаток долга. Остаток в начале срока максимальный, значит и проценты максимальные. Никакого отдельного решения банка в этом нет, это следствие самого устройства кредита.
Что у вас есть по закону:
- график платежей выдаётся вместе с договором, и в нём построчно расписано, сколько в каждом месяце идёт на проценты и сколько на тело. Если графика на руках нет, запросите в банке;
- право на досрочный возврат в любой момент, с пересчётом процентов по день фактического возврата;
- право получить уточнённый график после каждого досрочного платежа.
Открыть график и посмотреть строчку своего месяца - самый быстрый способ перестать подозревать банк. Цифры там будут ровно те, что я разобрала выше.
Как прочитать свой график платежей?
Самый быстрый способ перестать гадать - открыть свой график и посмотреть строку текущего месяца. Разберу, что там искать.
В графике обычно четыре значимые колонки: дата платежа, сумма платежа, разбивка на проценты и основной долг, остаток после платежа. Найдите месяц, за который недавно платили, и сравните колонку «основной долг» с тем, на сколько изменился остаток. Цифры должны совпасть.
На что смотреть ещё:
- дата последнего платежа - после каждого досрочного погашения с сокращением срока она сдвигается ближе. Это самый наглядный признак, что досрочка сработала;
- строка с переломом - месяц, где колонки процентов и основного долга сравниваются. Полезно знать свою: до неё работает одна логика, после неё другая;
- итоговая сумма внизу - та самая цифра, которая пугает в справках. Она включает все будущие проценты.
Графика нет на руках - запросите в банке или скачайте в личном кабинете, это бесплатно. После любого досрочного платежа просите уточнённый: старый становится недействительным.
Что делать, если долг не тает, а платить ещё долго?
Ощущение бессмысленности платежей опасно тем, что от него опускаются руки. Разберу, что реально меняет картину.
Досрочка любыми суммами и как можно раньше. Не ждите накопления круглой суммы: десять тысяч сверх платежа каждый месяц на старте дают больше, чем разовые сто тысяч через пять лет. Заявление подаётся в банке, график пересчитывается.
Снижение ставки. Каждый процентный пункт заметно двигает и платёж, и точку перелома. Начать стоит со своего банка: у многих есть программа снижения ставки по действующему кредиту, и это дешевле полноценного перекредитования. Механика в статье про то, как снизить ставку по действующей ипотеке.
Рефинансирование. Если в своём банке не получилось, а на рынке условия стали лучше, договор можно перезаключить. У семей с детьми есть отдельная развилка - перевод рыночного кредита в льготный, разбор в материале про рефинансирование ипотеки в семейную.
Налоговый вычет в досрочку. Возврат по покупке жилья и по уплаченным процентам приходит живыми деньгами. Направленный в тело долга, он работает как обычный досрочный платёж и особенно ценен в первые годы.
Чего делать не стоит: брать потребительский кредит, чтобы закрыть часть ипотеки. Ставка по нему выше ипотечной, и вы меняете дешёвый долгий долг на дорогой короткий.
Частые вопросы
Можно ли перейти с аннуитетного платежа на дифференцированный?
Схема платежей фиксируется в кредитном договоре, и поменять её в действующем кредите банк не обязан. На практике почти все ипотечные программы идут только с аннуитетом. Если дифференцированная схема принципиальна, её условия надо обсуждать до подписания договора, а не после.
Почему после досрочного платежа платёж остался прежним?
Значит при подаче заявления вы выбрали сокращение срока, а не уменьшение платежа. Долг при этом уменьшился, и кредит закончится раньше. Посмотрите уточнённый график: там будет видна новая дата последнего платежа. Выбор схемы указывается в заявлении на досрочное погашение.
Сколько времени банку даётся на пересчёт графика?
Банк пересчитывает график после проведения досрочного платежа и выдаёт новый по запросу. Проценты по закону считаются включительно до дня фактического возврата суммы, поэтому переплатить за дни после списания вы не должны. Если новый график не выдали, запросите его письменно.
Что просить в банке: остаток долга или сумму для полного погашения?
Это разные цифры. Остаток основного долга нужен для рефинансирования, вычета и понимания картины. Сумма для полного досрочного погашения включает ещё проценты, набежавшие с последнего платежа по планируемую дату закрытия. Для сделки по продаже квартиры запрашивают вторую.
Есть ли смысл в досрочке на последних годах?
Смысл падает, потому что процентов в платеже уже мало и экономить почти не на чем. К концу срока деньги чаще выгоднее положить на вклад, особенно при высокой ключевой ставке. Точка, где это становится правдой, у каждого своя и зависит от ставки по кредиту и доходности вклада.
Влияет ли ключевая ставка на мой действующий платёж?
Нет, ставка в подписанном договоре зафиксирована на весь срок, и решения Банка России её не меняют. Ключевая ставка влияет на условия новых кредитов и на то, выгодно ли сейчас рефинансироваться. Свою ставку можно изменить только через рефинансирование или программу снижения в своём банке.