Можно ли подарить квартиру в ипотеке: что решает банк и что будет без его согласия

Подарить квартиру, которая находится в ипотеке, можно только с письменного согласия банка, и на практике банки такое согласие почти не дают. Просьба приходит ко мне в двух видах: «хочу переписать квартиру на маму» и «муж хочет подарить мне свою половину». Разбираю, что говорит закон, чем рискует одаряемый и какие пути работают вместо дарения. Свежие разборы сделок выкладываю в моём канале.

Можно ли подарить квартиру, которая в ипотеке?

Норма короткая, и в ней слово «дарение» стоит прямым текстом:

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке»

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 37, пункт 1

Разберу её по частям: каждая всплывает потом в разговоре с банком.

«Лишь с согласия залогодержателя». Залогодержатель - это банк, выдавший кредит. Согласие оформляется письменно, отдельным документом, и его прикладывают к договору дарения при подаче на регистрацию.

«Если иное не предусмотрено договором об ипотеке». Оговорка существует, и теоретически договор может разрешить отчуждение без отдельного согласия. За свою практику таких договоров я не встречала: запрет распоряжаться квартирой без согласия кредитора стоит в типовой форме почти всегда. Свой договор всё равно откройте и прочитайте - это пять минут.

И второе, о чём узнают у нотариуса. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению - это касается и целой квартиры, и доли. Простая письменная форма для дарения жилья больше не работает.

Почему банк почти всегда отказывает в дарении?

Полезно увидеть, что происходит с ролями. Закон об ипотеке отвечает так:

«Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем»

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 38, пункт 1

Ключевое слово здесь - «залогодателя». Одаряемый встаёт на место того, кто заложил квартиру, и получает жильё вместе с обременением. А должником по кредитному договору он не становится: платежи, график и ответственность за просрочку остаются на том, кто подписывал кредит. Для банка это худшая картина: платит один человек, а предмет залога у другого.

Второй довод против дарения ещё проще. Дарение безвозмездно, и в сделке не появляется ни рубля, которым можно погасить кредит. Когда заложенную квартиру продают, деньги покупателя закрывают долг, и банк отпускает залог спокойно - именно поэтому продажа квартиры в ипотеке обычная процедура, а дарение почти всегда упирается в отказ.

Отдельная развилка появляется, если по кредиту выдана закладная: тогда отчуждение допускается, только когда это право прямо записано в самой закладной и соблюдены её условия. Как проверить, есть ли у вас этот документ, я разобрала в статье про закладную по ипотеке.

Что будет, если подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?

Многие рассчитывают, что сделка проскочит незаметно. Это иллюзия: регистратор видит запись об ипотеке в реестре и требует согласие залогодержателя. Сделка без него оспорима, а не ничтожна, поэтому закон о регистрации предусматривает для таких случаев запись в ЕГРН о совершении сделки без необходимого согласия (закон о государственной регистрации недвижимости, статья 38, часть 5), а дальше выбор за банком по статье 39 закона об ипотеке.

Хуже, если сделку всё-таки зарегистрировали. Тогда выбор остаётся за банком, и оба варианта для сторон тяжёлые: банк вправе потребовать признания сделки недействительной либо досрочного исполнения кредита и обращения взыскания на квартиру, кому бы она в этот момент ни принадлежала.

Последняя строка - самая недооценённая. Приобретатель, который знал или должен был знать о нарушении правил отчуждения, отвечает перед банком солидарно с прежним собственником, в пределах стоимости квартиры (статья 39 закона об ипотеке). То есть мама, которой «просто переписали квартиру», получает вместе с ней чужой долг и риск это жильё потерять.

Можно ли подарить долю или половину квартиры в ипотеке?

Запрос «подарить половину квартиры в ипотеке» приходит обычно от супругов, и логика в нём понятная: доля вроде бы моя. Залог лежит на всём объекте целиком, и статья 37 не делает скидки на размер передаваемой части.

Дальше добавляются три условия.

Согласие всех участников совместной собственности. Гражданский кодекс формулирует это прямо: «Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности» (статья 576, пункт 2).

Нотариальное согласие супруга - даже если он не созаёмщик. Квартира, купленная в браке, по умолчанию общая, и для сделки по распоряжению таким имуществом Семейный кодекс требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга (статья 35, пункт 3). Супруг, чьё согласие не получили, может оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал о ней. Когда этот документ обязателен и что бывает без него, я подробно разобрала в статье про согласие супруга на ипотеку.

Позиция созаёмщиков. Они отвечают по кредиту солидарно с вами, и банк считает их состав частью своей защиты. Чем рискует созаёмщик по ипотеке, я разбирала отдельно.

Если же долю хочется получить через ипотеку, посмотрите разбор про ипотеку на долю в квартире: требования к объекту там заметно жёстче.

Что мешает дарению, если в квартире доли детей или маткапитал?

Запрет сформулирован без исключений для семейных обстоятельств:

«Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей... от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями»

• Гражданский кодекс РФ, статья 575, пункт 1

Малолетний - это ребёнок до 14 лет. Мама и папа не могут подарить его долю никому: ни бабушке, ни второму родителю, ни друг другу. Для детей от 14 до 18 лет дорога формально открыта, но проходит через опеку. Закон запрещает без её предварительного разрешения совершать сделки по отчуждению, «в том числе обмену или дарению имущества подопечного» (Гражданский кодекс, статья 37, пункт 2), и на родителей это правило распространяется наравне с опекунами (Семейный кодекс, статья 60, пункт 3).

Логика опеки предсказуема: она проверяет, не стало ли ребёнку хуже. При дарении взамен не приходит ничего - доля ушла, компенсации нет. Как этот орган рассматривает заявления и какие схемы обычно принимает, я разбирала в статье про разрешение опеки на продажу квартиры.

Материнский капитал завязывает ещё один узел. Направив сертификат на ипотеку, вы обязаны оформить жильё в собственность всех членов семьи, включая детей. После выделения в квартире появляются детские доли - и включается запрет из статьи 575. Сроки и размер долей я расписала отдельно: выделение долей детям при использовании материнского капитала.

Как всё-таки передать квартиру родственнику?

Путь первый, самый чистый. Погасить кредит досрочно, снять обременение и подарить уже свободную квартиру можно без чьих-либо согласий. Следить надо за одним: чтобы запись об ипотеке исчезла из реестра - банки затягивают этот шаг регулярно. Что делать, когда банк не снимает обременение, я описала по шагам.

Путь второй. Иногда банк готов перевести кредит на того, кому вы хотите передать квартиру. Юридически это перевод долга, и он «допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным» (Гражданский кодекс, статья 391, пункт 2). Новый заёмщик проходит проверку как обычный заявитель: доход, кредитная история, долговая нагрузка. Подарком это уже не назовёшь - человек получает квартиру вместе с обязанностью платить.

Путь третий. Оформить куплю-продажу вместо дарения, если получатель может заплатить или взять свою ипотеку. Здесь два предупреждения, каждое стоит денег. По семейной ипотеке вторичное жильё не должно принадлежать членам семьи, родственникам и другим взаимозависимым лицам - это условие самой программы, и обойти его нельзя. И имущественный вычет при покупке у взаимозависимых лиц не дают вовсе: ни с покупки, ни с процентов. Подробности обоих ограничений - в разборе про покупку квартиры у родственников.

Что спросить в банке, прежде чем идти к нотариусу:

1. Допускает ли ваш договор отчуждение квартиры и на каких условиях. Попросите номер пункта и прочитайте формулировку сами.
2. Рассматривает ли банк замену заёмщика по действующему кредиту. Тот же разговор идёт при разделе ипотеки после развода.
3. Какие документы нужны для заявления. Обычно это паспорта сторон, свидетельство о родстве, выписка из реестра недвижимости, проект договора дарения и справка об остатке долга.
4. Сколько банк рассматривает заявление и в какой форме даёт ответ. Письменный отказ тоже полезен: он экономит месяцы попыток.

Какой налог при дарении квартиры и кто его платит?

Перечень задан в самой норме, и он закрытый:

«Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)»

• Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1

Список закрытый, и расширять его налоговая не станет. Тёщи, свекрови, дяди, племянники, двоюродные братья и сёстры в него не попали: для налоговой это посторонние люди, и подарок от них облагается налогом.

Считается он не от суммы в договоре. Доходы при получении недвижимости в дар «принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта» на 1 января года регистрации перехода права (статья 214.10, пункт 6). Ставка берётся из статьи 224, пункт 1.1: 13 процентов, пока база не больше 2,4 млн рублей, и 312 тысяч рублей плюс 15 процентов с суммы сверх этого.

Посчитаю на живом примере. Кадастровая стоимость квартиры 9 млн рублей, даритель - тётя. Налог у племянника выйдет 312 000 + 15% от 6,6 млн, то есть 1 302 000 рублей. Узнают об этой сумме обычно после сделки.

Есть в этой теме путаница, которая стоит людям вычета. Перечень «близких родственников» для налога с дарения и перечень «взаимозависимых лиц», из-за которого не дают имущественный вычет, - разные списки: бабушки, дедушки и внуки есть в первом и отсутствуют во втором. Отсюда практический вывод: бабушка дарит внуку квартиру без налога, а при покупке у бабушки вычет ему сохраняется. У родителей и детей картина обратная. Как считается сам вычет, я разбирала в статье про налоговый вычет по ипотеке.

Можно ли завещать квартиру в ипотеке?

Вот редкий случай, когда закон отвечает без оговорок:

«Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны»

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 37, пункт 3

Разница с дарением объясняется просто. Дарение передаёт квартиру сейчас, при живом кредите: у банка остаётся должник без жилья и жильё без должника. Завещание вступает в силу после смерти, и к этому моменту у банка появляется другой набор источников - страховка жизни, наследственная масса, солидарная ответственность созаёмщика. Поэтому запрещать завещание закону нет смысла: защита кредитора не страдает.

Наследник при этом принимает не только квартиру. Он встаёт на место залогодателя и получает обременение целиком, а вместе с наследством к нему переходят и долги наследодателя в пределах полученного имущества. Отказаться от наследства можно, но только целиком, вместе с квартирой. Что делать в первые тридцать дней и как работает страховка, я расписала в статье про ипотеку после смерти заёмщика.

Совет из практики: завещание оформите, а страховку жизни и состав созаёмщиков держите в порядке. Наследникам достанется понятный набор документов.

Частые вопросы

Можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику без согласия банка?

Дарение без согласия банка - оспоримая сделка: регистратор проверяет согласие залогодержателя, а без него в реестр вносят запись о сделке, совершённой без нужного согласия. Если переход права всё же зарегистрируют, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита и обратить взыскание на квартиру независимо от того, кто стал её собственником.

Согласится ли банк на дарение, если платить по кредиту продолжу я?

Такое предложение банки обычно отклоняют. После дарения предмет залога оказывается у одного человека, а обязанность платить остаётся у другого, и защита кредитора слабеет. Обещать результат тут нельзя: решение принимает банк по своим правилам, а письменный отказ стоит получить, чтобы не тратить месяцы.

Банк отказал в дарении. Что делать дальше?

Остаётся три пути: погасить кредит досрочно и подарить квартиру без обременения, попросить банк о замене заёмщика по кредиту либо оформить куплю-продажу, если получатель может заплатить или взять свою ипотеку. Четвёртый вариант - оставить всё как есть и написать завещание.

Нужно ли согласие супруга, если он не созаёмщик по кредиту?

Для дарения квартиры, купленной в браке, нотариальное согласие супруга обязательно: имущество считается общим, а сделка подлежит государственной регистрации. Супруг, чьё согласие не получили, вправе оспорить дарение в суде в течение года со дня, когда узнал о сделке.

Можно ли подарить квартиру, купленную по семейной ипотеке?

Правило о согласии банка действует одинаково для рыночных и льготных кредитов. Если в покупку вложен материнский капитал, добавляется обязанность выделить доли детям, а долю ребёнка младше 14 лет закон дарить запрещает вообще. На практике это закрывает вопрос до погашения кредита.

Платит ли внук налог, если бабушка дарит ему квартиру?

Налога нет: дедушка, бабушка и внуки входят в перечень близких родственников из статьи 217 Налогового кодекса, и доход от такого дарения освобождён от НДФЛ. Декларацию по такому доходу подавать не требуется. Согласие банка на дарение заложенной квартиры при этом всё равно понадобится.

Источники