Прописать родственников в ипотечной квартире можно. Перед подачей заявления стоит проверить в договоре ипотеки и закладной условия о проживании и регистрации других людей, в том числе требования о согласии банка. При этом важны не только документы по ипотеке, но и то, кого регистрируют: права супруга, детей и родителей, живущих с собственником, регулирует Жилищный кодекс. Сам собственник может прописаться без согласия банка, это право сохраняет за ним ст. 29 закона об ипотеке.
Можно ли прописаться в ипотечной квартире: короткий ответ
Прописаться можно: право собственника прямо защищено законом. В п. 1 ст. 29 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано: «Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке».
Кроме того, гражданин обязан регистрироваться по месту жительства. По ст. 3 Закона РФ № 5242-1 ни регистрация, ни её отсутствие не могут служить основанием для ограничения прав и свобод. Права супруга, детей и родителей описаны в Жилищном кодексе, для остальных людей договор может требовать согласия банка (п. 3 ст. 346 ГК).
Что говорит закон о праве пользования заложенной квартирой
Право собственника пользоваться квартирой закреплено в двух нормах: ст. 29 102-ФЗ и ч. 1 ст. 30 ЖК. По Жилищному кодексу собственник владеет, пользуется и распоряжается жильём в соответствии с его назначением и пределами использования, установленными Кодексом.
Ипотека ограничивает распоряжение квартирой. Условие договора, запрещающее залогодателю самому пользоваться квартирой без разрешения банка, противоречит ст. 29. Пользование квартирой другими людьми регулирует иная норма.
Откуда берётся оговорка «если иное не предусмотрено договором»
Оговорка взята из п. 3 ст. 346 ГК, и от неё зависит прописка родственников и посторонних. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя передавать имущество во временное владение или пользование другим лицам, «если иное не предусмотрено законом или договором залога». При этом обязанности по договору залога сохраняются. Статья 29 102-ФЗ защищает право самого залогодателя пользоваться квартирой и не отменяет таких ограничений.
Регистрация сама по себе такой передачей не является. Если договор отдельно требует согласия на регистрацию, выясняют, к какому действию относится условие и применимо ли оно; само наличие пункта в договоре не доказывает его законность. До вселения письменно запрашивают позицию банка; его ответ сам по себе не разрешает спор о законности условия. Без таких слов в документах общее правило ст. 346 ГК согласия банка не требует.
Почему прописка не считается продажей или сдачей внаём
Прописка не меняет собственника, поэтому правила об отчуждении к ней напрямую не применяются. По п. 1 ст. 37 102-ФЗ продажа, дарение, обмен и иные способы отчуждения возможны «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». Регистрации в перечне нет. Дарение я разбирала в статье о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке.
Наём регулирует отдельная норма закона об ипотеке. Подробнее об этом - в материале про аренду ипотечной квартиры.
Что проверить в кредитном договоре и закладной
Кредитный договор, договор об ипотеке и закладную читают целиком, вместе с приложениями. Ищут пункты со словами «регистрация», «вселение», «третьи лица», «проживание», «временное пользование». В этих пунктах проверяют:
- кого касается условие: всех третьих лиц или только тех, кто не входит в семью;
- что требуется: согласие банка или уведомление;
- срок и способ извещения;
- последствия нарушения пункта.
По нормам 102-ФЗ, ГК РФ, ЖК РФ и Закона № 5242-1 нельзя утверждать, что сама регистрация автоматически ведёт к повышению ставки или досрочному возврату кредита. Условия договора и основания конкретного требования банка оценивают отдельно. Само наличие пункта о последствиях не делает любой штраф автоматически законным. Неоднозначные формулировки можно разобрать на консультации.
Как собственнику прописаться самому и в какие сроки
Собственнику для своей регистрации согласие банка не нужно: право пользования сохраняется за ним по ст. 29 102-ФЗ. Порядок задаёт ст. 6 Закона № 5242-1:
- Срок для гражданина. Не позднее семи дней со дня прибытия.
- Документы. Паспорт и документ-основание для вселения; если сведения о собственности есть у госорганов, орган запросит их сам.
- Срок для органа. Три дня со дня предъявления документов, при межведомственном запросе восемь рабочих дней со дня подачи заявления.
- Способ подачи. Через Госуслуги или лично лицу, ответственному за приём документов, а в предусмотренных законом случаях прямо в орган регистрационного учёта.
- Плата. Бесплатно (ст. 3 того же закона).
Выписываться заранее не нужно: по ст. 7 Закона № 5242-1 с учёта снимают по заявлению о регистрации на новом месте.
Можно ли прописать супруга и взрослых детей
Супруг и дети собственника по закону члены его семьи с собственным правом пользования. Часть 1 ст. 31 ЖК относит к членам семьи проживающих совместно с собственником супруга, детей и родителей. Часть 2 даёт им право пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашением. По п. 1 ст. 292 ГК они пользуются жильём на условиях жилищного законодательства.
Закон прямо не определяет, кого договор относит к «третьим лицам» и входят ли в их число члены семьи, поэтому формулировку читают дословно. Определение показывает, на кого банк распространяет условие, но не подтверждает законность этого условия. Письменный ответ банка до вселения фиксирует его позицию, но не разрешает юридический спор.
После прекращения семейных отношений право пользования за бывшим членом семьи по общему правилу не сохраняется, если иное не установлено соглашением (ч. 4 ст. 31 ЖК). См. статью про ипотеку при разводе.
Как прописать ребёнка до 14 лет в ипотечной квартире
Ребёнка до 14 лет регистрируют по месту жительства родителей согласно ГК. По п. 2 ст. 20 ГК место жительства несовершеннолетних до четырнадцати лет - место жительства законных представителей: родителей, усыновителей или опекунов.
Ребёнок собственника также член его семьи (ст. 31 ЖК), и такая регистрация отличается от передачи квартиры постороннему по п. 3 ст. 346 ГК. Если в договоре есть пункт об уведомлении банка, его выполняют. О долях детей подробнее написано в статье о выделении долей детям при маткапитале.
Родители, другие родственники и посторонние: когда риск выше
Для тех, кто не входит в названный законом круг членов семьи, риск выше. Родители входят в этот круг при совместном проживании (ч. 1 ст. 31 ЖК). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане признаются членами семьи, только если собственник вселил их в этом качестве. В споре может потребоваться подтвердить, что брат или тётя вселены как члены семьи, поэтому оговорка о третьих лицах имеет большее значение.
Посторонний человек по общему правилу не считается членом семьи. К его правам пользования применяется п. 4 ст. 346 ГК. Вещные права, право аренды и иные права из сделок о пользовании, предоставленные третьим лицам без согласия залогодержателя, при взыскании прекращаются, даже если договор согласия не требовал. Эти права прекращаются с момента вступления в силу решения суда, а при внесудебном порядке - с момента возникновения права собственности у приобретателя, если он не согласится их сохранить.
Регистрационная запись сама по себе не даёт такого права: важно основание вселения. Если договор требует согласия на вселение и это требование применимо, согласие получают до вселения.
Что будет с прописанными, если банк обратит взыскание
Прописка сама по себе при взыскании никого из жильцов не защищает. По п. 1 ст. 78 102-ФЗ обращение взыскания и реализация квартиры прекращают право пользования «залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире».
Условие: квартира заложена в обеспечение кредита или целевого займа на приобретение или строительство жилья, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение либо на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Ипотека на покупку квартиры сюда подпадает. Взыскание возможно в судебном и внесудебном порядке (п. 2 ст. 78), квартиру освобождают в порядке, установленном федеральным законом.
Права теряют все проживающие, включая членов семьи; для прав из сделок без согласия банка действует ещё п. 4 ст. 346 ГК. О том, какие меры принять заранее, читайте в статье о том, что делать, если нечем платить ипотеку.
Как снять человека с регистрационного учёта
Снять с учёта можно только по основаниям ст. 7 Закона № 5242-1. Проще всего это сделать при переезде: по заявлению человека о регистрации на новом месте его снимают с учёта на прежнем. Для снятия с учёта по основанию выселения или признания утратившим право пользования нужно вступившее в силу решение суда. Фиктивную регистрацию снимает орган регистрационного учёта.
Без заявления самого человека снять его с учёта обычно можно через суд, поэтому решение о прописке постороннего стоит обдумать заранее.
Кого прописываем: сводная таблица
Таблица сводит условия и риски прописки по категориям жильцов. Последняя колонка относится к целевому жилищному кредиту (ст. 78 102-ФЗ).
| Кого прописываем | Что говорит закон | Что проверить в договоре | Что будет при взыскании |
|---|---|---|---|
| Сам собственник | Право пользования сохраняется, ограничивающие его условия ничтожны (п. 1 ст. 29 102-ФЗ) | Обязанности по договору сохраняются, условия, ограничивающие право пользования собственника, ничтожны | Право пользования прекращается при целевом жилищном кредите (п. 1 ст. 78 102-ФЗ) |
| Супруг | Член семьи при совместном проживании, пользуется наравне с собственником, если нет иного соглашения (ч. 1 и 2 ст. 31 ЖК, п. 1 ст. 292 ГК) | Кого договор относит к «третьим лицам» и входят ли в их число члены семьи | Право пользования прекращается (п. 1 ст. 78 102-ФЗ) |
| Ребёнок собственника до 14 лет | Место жительства родителей (п. 2 ст. 20 ГК) | Пункт об уведомлении банка | Прекращается, как у родителя (п. 1 ст. 78 102-ФЗ) |
| Взрослые дети и родители собственника | Члены семьи при совместном проживании (ч. 1 ст. 31 ЖК) | Определение третьих лиц и требование согласия | Право пользования прекращается (п. 1 ст. 78 102-ФЗ) |
| Другие родственники | Члены семьи, только если вселены в этом качестве (ч. 1 ст. 31 ЖК) | К чему относится требование согласия: вселению, передаче в пользование или регистрации | Ст. 78 102-ФЗ; права из сделки о пользовании без согласия банка также по п. 4 ст. 346 ГК |
| Посторонний человек | Передача в пользование без согласия банка, если иное не предусмотрено законом или договором залога (п. 3 ст. 346 ГК) | Требование согласия или уведомления, его предмет, форма и срок | Ст. 78 102-ФЗ; права из сделки о пользовании без согласия банка также по п. 4 ст. 346 ГК |
Пошаговый порядок и чек-лист
Шаги рассчитаны на взрослого заявителя. Собственнику для своей регистрации согласие банка не требуется. Шаги о согласии и уведомлении относятся только к случаям, когда соответствующее требование применимо.
- Найти в кредитном договоре, договоре об ипотеке и закладной пункты о регистрации, вселении и третьих лицах.
- Уведомление направить в срок и способом из договора. Если договор требует согласия на передачу в пользование или вселение и требование применимо, получить согласие до этого действия; отправленный запрос его не заменяет. Если условие касается только регистрации, его применимость оценивают отдельно. Ответ банка не продлевает срок регистрации.
- Подать заявление через Госуслуги или лично с паспортом и документом-основанием для вселения.
- Уложиться в сроки: семь дней у гражданина, три дня у органа, восемь рабочих дней при межведомственном запросе.
- Если согласие банка или уведомление требовалось, сохранить согласие или подтверждение уведомления с ипотечными документами.
Чек-лист:
- договор и закладная прочитаны целиком;
- ясно, касается ли условие о третьих лицах членов семьи;
- уведомление направлено в срок и способом из договора, если требуется;
- согласие банка получено, если договор требует его для вселения или передачи в пользование и требование применимо (запрос его не заменяет);
- паспорт под рукой, семидневный срок соблюдён;
- если обращение в банк требовалось, согласие или подтверждение уведомления сохранены.
Непонятное условие можно разобрать на консультации по ипотеке.
Частые вопросы
Ниже собраны короткие ответы о прописке в ипотечной квартире и согласии банка.
Можно ли прописаться в ипотечной квартире без согласия банка?
Собственнику можно. По п. 1 ст. 29 закона об ипотеке залогодатель сохраняет право пользования, ограничивающие его условия договора ничтожны. Заявление подают через Госуслуги или лично с паспортом, сведения о собственности орган может запросить сам.
Нужно ли согласие банка на прописку супруга?
Супруг, проживающий совместно с собственником, входит в его семью и пользуется квартирой наравне с ним, если между ними нет иного соглашения (ч. 1 и 2 ст. 31 ЖК). Если договор упоминает согласие на регистрацию третьих лиц, смотрят, к кому и к какому действию относится условие, и заранее письменно запрашивают позицию банка.
Прописывают ли ребёнка к родителю без согласия банка?
Место жительства ребёнка до 14 лет совпадает с местом жительства родителей (п. 2 ст. 20 ГК). Если родитель - собственник и ребёнок живёт с ним, ребёнок входит в его семью (ч. 1 ст. 31 ЖК). Отдельного согласия банка закон не требует, но уведомление, предусмотренное договором, направляют.
Может ли банк поднять ставку или потребовать вернуть кредит за прописку?
По приведённым нормам нельзя утверждать, что сама регистрация автоматически ведёт к повышению ставки или досрочному возврату кредита. Отдельно оценивают условия договора, включая пункты о третьих лицах и ответственности, а также основания конкретного требования банка.
Можно ли прописать постороннего человека в ипотечной квартире?
Сама по себе регистрация не означает передачу квартиры в пользование. По п. 3 ст. 346 ГК квартиру передают в пользование без согласия банка, если иное не предусмотрено законом или договором залога; при таком условии согласие получают до вселения. Права, предоставленные без согласия, при взыскании прекращаются (п. 4 ст. 346 ГК).
Что будет с прописанными, если квартиру заберут за долги?
При целевом жилищном кредите обращение взыскания и реализация квартиры прекращают право пользования залогодателя и любых иных проживающих (п. 1 ст. 78 закона об ипотеке). Регистрация не защищает. Взыскание бывает судебным и внесудебным.
Как выписать человека, если он не снимается с учёта сам?
Если спор касается выселения или утраты права пользования, основанием для снятия с учёта по ст. 7 Закона № 5242-1 будет вступившее в силу решение суда. Фиктивную регистрацию снимает орган регистрационного учёта. При прописке по новому адресу с учёта по прежнему адресу снимают по заявлению.
Источники
Ссылки ведут на тексты норм в КонсультантПлюс.
- Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 29
- Федеральный закон № 102-ФЗ, ст. 37. Отчуждение заложенного имущества
- Федеральный закон № 102-ФЗ, ст. 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
- Гражданский кодекс РФ, ст. 20. Место жительства гражданина
- Гражданский кодекс РФ, ст. 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
- Гражданский кодекс РФ, ст. 346. Пользование и распоряжение предметом залога
- Жилищный кодекс РФ, ст. 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
- Жилищный кодекс РФ, ст. 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником
- Закон РФ № 5242-1, ст. 3. Регистрационный учёт по месту жительства
- Закон РФ № 5242-1, ст. 6. Регистрация гражданина РФ по месту жительства
- Закон РФ № 5242-1, ст. 7. Снятие гражданина РФ с регистрационного учёта по месту жительства