При банкротстве ипотечную квартиру обычно продают на торгах: защита единственного жилья на неё не распространяется. Сохранить квартиру можно через план реструктуризации, одобренный банком, отдельное мировое соглашение или погашение долга третьим лицом. По плану и соглашению долг продолжают гасить, а при помощи третьего лица гражданин позже возвращает беспроцентный заём.
Заберут ли ипотечную квартиру при банкротстве?
Ипотечную квартиру при банкротстве продают на торгах, если ни один законный способ её сохранить не применён. Статья 446 ГПК защищает от взыскания единственное пригодное для постоянного проживания жильё должника и совместно проживающих членов семьи, кроме помещения, которое «является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Из конкурсной массы исключают только имущество, на которое нельзя обратить взыскание по гражданскому процессуальному законодательству (пункт 3 статьи 213.25), поэтому квартира в залоге у банка остаётся в конкурсной массе. Про исполнительное производство есть разбор ареста квартиры за долги.
После признания заявления о банкротстве обоснованным обращать взыскание на квартиру, в том числе во внесудебном порядке, нельзя до утверждения плана реструктуризации или решения о признании гражданина банкротом (пункт 1 статьи 213.10). Долг при этом сохраняется.
Банкротство остаётся крайним шагом: ипотечные каникулы и переговоры с банком без суда разобраны в статьях что делать, если нечем платить ипотеку и про ипотечные каникулы.
Какие варианты есть у владельца ипотечной квартиры?
У владельца ипотечной квартиры четыре сценария, и в трёх из них её можно сохранить.
| Вариант | Что с квартирой | Что с платежами | Условие закона |
|---|---|---|---|
| Реализация имущества | Продают на торгах | Выручку делят по ст. 213.27, остаток залогового требования в третью очередь | Защиты по ст. 446 ГПК нет |
| План реструктуризации | Может остаться | По графику плана до пяти лет | Одобрение банком, п. 3 ст. 213.10; требования ст. 213.13 |
| Мировое соглашение | Не реализуется | На первоначальных условиях | Единственное жильё, согласие ипотечного банка, утверждение судом |
| Погашение третьим лицом | Остаётся | Банк получает всю сумму; гражданин возвращает беспроцентный заём по востребованию, но не ранее трёх лет после завершения процедуры или прекращения дела | Единственное жильё, согласие должника |
Разобрать платёж и договор до процедуры можно на консультации по ипотеке.
Как в плане реструктуризации учитывается ипотека и кому он доступен?
В плане реструктуризации ипотека учитывается отдельно, и решающее слово по ней за банком. Условия по залогу должны быть в плане и одобрены банком (пункт 3 статьи 213.10), а исключить его преимущественное удовлетворение из выручки за залог можно только с его согласия (пункт 3 статьи 213.14). Мой осторожный вывод: план с сохранением квартиры без согласия банка не сложится. Несогласный банк вправе просить суд о взыскании, и суд откажет, только если доказано, что взыскание мешает исполнить план (пункт 2 статьи 213.10). Срок плана до пяти лет, в отдельном случае до трёх (пункт 2 статьи 213.14).
Статья 213.13 требует от гражданина источника дохода на дату представления плана реструктуризации долгов. У него не должно быть неснятой или непогашенной судимости за умышленное экономическое преступление. Он не должен быть признан банкротом в последние пять лет, а план реструктуризации не должен быть утверждён в последние восемь лет. Также до даты принятия заявления должен истечь срок, в течение которого гражданин считается подвергнутым административному наказанию за мелкое хищение, умышленное уничтожение или повреждение имущества либо за фиктивное или преднамеренное банкротство.
Что будет с квартирой и долгом, когда суд признаёт гражданина банкротом?
Когда суд признаёт гражданина банкротом, права на квартиру и другое имущество конкурсной массы осуществляет только финансовый управляющий (пункт 5 статьи 213.25). С той же даты прекращается начисление неустоек, штрафов, пеней и процентов по всем обязательствам, кроме текущих платежей; про неустойку до банкротства есть материал о неустойке по ипотеке. Начальную цену, порядок и условия торгов определяет банк как залоговый кредитор (пункт 4 статьи 213.26).
Выручку распределяют по пункту 5 статьи 213.27. Сначала из неё покрывают расходы, предусмотренные пунктом 6 статьи 138. Банку направляют восемьдесят процентов. Десять процентов идут на требования первой и второй очереди, если иного имущества на них не хватает, следующие деньги уходят на судебные расходы, вознаграждение финансового управляющего и оплату привлечённых им лиц. Остаток средств, предназначенных для первой и второй очереди, после полного погашения этих требований включают в конкурсную массу. Остаток средств, выделенных на судебные расходы, вознаграждение управляющего и оплату привлечённых им лиц, направляют на непогашенную часть залогового требования банка. То, что останется после этого, включают в конкурсную массу. Требование банка, не погашенное за счёт стоимости квартиры, включают в третью очередь реестра.
О продаже залоговой квартиры вне банкротства есть отдельный разбор продажи квартиры в ипотеке.
Освобождают ли гражданина от остатка ипотечного долга после продажи квартиры?
Освобождение от остатка ипотечного долга, на мой взгляд, наступает вместе с освобождением от других требований: после завершения расчётов гражданин освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов (пункт 3 статьи 213.28). Это общее правило с исключениями, указанными в статье 213.28. Квартиры к этому моменту уже нет. Пункт 4 той же статьи исключает освобождение, если доказано, что гражданин действовал незаконно при возникновении или исполнении обязательства, например совершил мошенничество, злостно уклонялся от погашения долга, дал кредитору заведомо ложные сведения при получении кредита, скрыл или умышленно уничтожил имущество. Освобождение также не распространяется на долг по утверждённому отдельному мировому соглашению. Про новый кредит после процедуры есть статья ипотека после банкротства.
Как сохранить квартиру через отдельное мировое соглашение с банком?
Отдельное мировое соглашение с банком сохраняет квартиру, если она единственное пригодное для постоянного проживания жильё гражданина и совместно проживающих членов семьи (статья 213.10-1, введена Федеральным законом от 08.08.2024 N 298-ФЗ). Отношения с другими кредиторами соглашение не затрагивает; заключить его можно на любой стадии дела, но не ранее истечения срока по пункту 2 статьи 213.8.
Соглашение нужно заключить с ипотечным банком: без его согласия этот способ не сработает. Со своей стороны решение принимает сам гражданин; согласие остальных кредиторов не нужно, а несогласие финансового управляющего не основание для отказа (пункт 2). Утверждает соглашение арбитражный суд, после чего жильё не включают в реализацию, ипотека сохраняется, долг гасят на первоначальных условиях (пункт 4). В ходе дела требования по соглашению погашает участвующее в нём третье лицо и (или) гражданин за счёт доходов, на которые нельзя обратить взыскание, если это не препятствует исполнению плана реструктуризации. Закон также предусматривает погашение за счёт доходов, полученных после завершения процедур (подпункт 4 пункта 4 статьи 213.10-1). Порядок и сроки устранения просрочки должны быть прописаны в самом соглашении (пункт 5). Если иного имущества не хватает на первую и вторую очередь, нужен взнос на специальный счёт гражданина, не более десяти процентов стоимости жилья по отчёту оценщика (пункт 6). При необоснованной защите единственного жилья соглашение не утвердят (пункт 8). Отмена, расторжение или неисполнение соглашения восстанавливают требования банка в реестре, если дело идёт, и банк вправе обратить взыскание на квартиру (пункт 9).
Как сохранить квартиру, если долг банку погасит третье лицо?
Погасить долг банку по ипотеке единственного жилья может третье лицо: с согласия должника оно вправе полностью закрыть требования банка на любой стадии дела, но не ранее истечения срока по пункту 2 статьи 213.8 (пункт 5 статьи 213.10, порядок статьи 113). Деньги считаются беспроцентным займом гражданину со сроком возврата по востребованию, но не раньше трёх лет с даты завершения процедуры или прекращения дела.
Что проверить до подачи заявления о банкротстве?
До подачи заявления о банкротстве стоит проверить условия, от которых зависит судьба квартиры. Я составила этот чек-лист по нормам выше. Он не заменяет консультацию юриста по банкротству.
- Единственное ли это пригодное жильё для должника и членов семьи.
- Есть ли источник дохода для плана.
- Начать переговоры с банком до подачи заявления. Если дело уже началось, учитывать: запрет на взыскание по пункту 1 статьи 213.10 действует с признания заявления обоснованным до утверждения плана реструктуризации или решения о признании гражданина банкротом.
- Как будет погашена просрочка.
- Хватит ли иного имущества на первую и вторую очередь или нужны деньги на специальный счёт.
- Указан ли банк как залогодержатель в описи имущества (пункт 3 статьи 213.4).
- Посилен ли платёж на первоначальных условиях и из каких разрешённых законом источников он будет вноситься; что произойдёт при неисполнении соглашения.
С самой ипотекой до процедуры или после неё можно обратиться ко мне.
Частые вопросы
Списывается ли ипотека, если квартиру продали?
Непогашенный после продажи остаток долга банку включают в третью очередь реестра. После завершения расчётов он обычно подпадает под освобождение, если нет исключений из статьи 213.28, в частности по её пункту 4.
Можно ли оставить ипотечную квартиру и не платить по ней?
Нет, каждый механизм требует расчётов: долг по плану погашают по графику, одобренному банком, соглашение исполняют на первоначальных условиях, деньги третьего лица гражданин позже возвращает как беспроцентный заём.
Чем мировое соглашение отличается от реструктуризации долгов?
Отдельное мировое соглашение касается только банка, у которого квартира в залоге, и требует единственного пригодного жилья. План реструктуризации охватывает все долги, требует источника дохода и ограничен пятью годами.
Что будет, если перестать платить по мировому соглашению?
Непогашенная часть требований банка восстанавливается в реестре, если дело ещё идёт. После завершения процедуры банк вправе обратить взыскание на квартиру по законодательству об ипотеке (пункт 9 статьи 213.10-1).
Можно ли заключить мировое соглашение после признания банкротом?
Да, закон допускает отдельное мировое соглашение с банком на любой стадии дела, но не ранее истечения срока по пункту 2 статьи 213.8. Та же оговорка действует для погашения долга третьим лицом.
Источники
Тексты норм сверены по КонсультантПлюс 23.10.2026.
- Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: статья 213.4, статья 213.10, статья 213.10-1, статья 213.13, статья 213.14, статья 213.25, статья 213.26, статья 213.27, статья 213.28
- Гражданский процессуальный кодекс РФ: статья 446