Ипотечные каникулы в 2026 году: кому положены, что изменилось с 1 сентября и что будет с кредитной историей

Ипотечные каникулы - это право заёмщика по закону приостановить платежи по ипотеке или уменьшить их на срок до шести месяцев, а с 1 сентября 2026 года при рождении второго или следующего ребёнка - до полутора лет. Банк обязан их предоставить, если вы подходите под условия статьи 6.1-1 закона о потребительском кредите. Разбираю по действующей редакции закона: основания, условия, семейная ипотека, требование в банк, проценты и кредитная история. Разборы живых ситуаций - в канале.

Что такое ипотечные каникулы по закону и чем они отличаются от каникул банка?

Право на льготный период записано в статье 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и действует для любого кредита физлицу под залог жилья, включая договоры старше самой статьи. Заёмщик направляет требование, и если оно соответствует закону, банк обязан изменить условия договора:

«Банк или другой кредитор не имеет права отказать, если ваш случай подходит под условия, прописанные в законе.»

• Банк России, «Ипотечные каникулы»

Программа самого банка под тем же названием - другое: например, трёхмесячная отсрочка у ВТБ (на 21.09.2026) для кредитов до 20 млн рублей без просрочки и справок о доходе. Её условия банк задаёт сам и давать её не обязан. Про них и реструктуризацию - в конце и в разборе что делать, если нечем платить ипотеку.

Какие случаи дают право на ипотечные каникулы?

Закон называет их особыми обстоятельствами; вот те, с которыми ко мне приходят:

• регистрация в службе занятости как безработного, для пенсионера по старости - прекращение трудового договора;
• инвалидность I или II группы;
• временная нетрудоспособность дольше двух месяцев подряд;
• падение дохода больше чем на 30% (два месяца перед обращением против предыдущих двенадцати), если платежи по этому кредиту превышают половину нынешнего дохода;
• рост числа иждивенцев вместе с падением дохода больше чем на 20% против календарного года до их появления, если платежи превышают 40% дохода;
• проживание в зоне чрезвычайной ситуации с нарушением условий жизни и утратой имущества, обратиться нужно в течение 60 дней с момента, когда эти факты установлены;
• рождение или усыновление второго ребёнка или последующих детей - с 1 сентября 2026 года, о нём следующий раздел.

Доход по «процентным» основаниям считается по всем заёмщикам вместе, а с требованием вправе обратиться любой из созаёмщиков.

Что изменилось с 1 сентября 2026 года для семей с детьми?

Поправки внёс Федеральный закон от 04.07.2026 № 229-ФЗ. Формулировка основания в статье: «рождение или усыновление (удочерение) второго ребенка или последующих детей». Подтверждается оно свидетельствами о рождении каждого ребёнка либо удостоверением многодетной семьи, при усыновлении - свидетельством об усыновлении; справок о доходах в перечне нет.

Срок - до восемнадцати месяцев, но закончиться каникулы должны не позже дня, когда ребёнку исполнится полтора года (при усыновлении - полтора года с даты усыновления); без срока в требовании банк установит его до этой даты. Условия о дате рождения в статье нет, ограничение идёт по возрасту: второму ребёнку год - остаётся полгода.

Деньги устроены в два этапа. Первые шесть месяцев работают как обычные каникулы: пропущенные платежи переносятся в конец, долг не растёт. С седьмого по восемнадцатый месяц на остаток долга начисляются проценты по ставке договора, их сумма фиксируется по окончании каникул. Платится она последней - после обычного графика и перенесённых платежей, такими же по размеру платежами, - а срок кредита продлевается не меньше чем на срок каникул. Банк России при принятии закона предупредил, что переплата за эти месяцы может вырасти. Прикинуть несложно: при долге 6 млн рублей и ставке 6% год процентов - около 360 тысяч рублей, и все они встанут в хвост кредита. Полтора года передышки - это отсрочка, а не списание.

Какие условия нужно выполнить, чтобы банк не отказал?

Сумма кредита. Лимит устанавливает правительство, Банк России называет 15 млн рублей на момент выдачи; смотрят на сумму по договору, а не на остаток долга.

Единственное жильё. Залог - единственное пригодное для постоянного проживания жильё заёмщика или одного из созаёмщиков, права по договору долевого участия тоже подходят; подтверждает это выписка из ЕГРН о правах на объекты по всей России.

Каникулы по этому кредиту раньше не давались. Право одно на кредит, и рефинансирование его не обнуляет: брали каникулы по первому договору, потом перекредитовались под тот же залог - по новому их не дадут. Потерю работы, инвалидность, больничный, падение дохода, иждивенцев и второго ребёнка закон считает одной группой оснований: использовали одно - остальные закрыты. Отдельно стоит только чрезвычайная ситуация: каникулы из-за неё не мешают каникулам по другому основанию, и наоборот.

Нет суда и банкротства. Каникулы не дадут после вступившего в силу решения суда о взыскании долга по кредиту или о банкротстве, а также когда банк уже предъявил исполнительный документ. Иск, который подан, но ещё не рассмотрен, в этот перечень не входит.

Дают ли ипотечные каникулы по семейной и другой льготной ипотеке?

Этот вопрос мне задают чаще остальных, ответ из двух частей.

Первая - про само право. Статья 6.1-1 говорит о кредитном договоре с физлицом под залог жилья и не делит такие договоры на рыночные и льготные: семейная ипотека для закона - обычный договор между вами и банком, субсидию банк получает отдельно, по правилам программы. Проверка та же: лимит, единственное жильё, обстоятельство из перечня.

Вторая - про ставку. Проценты за седьмой-восемнадцатый месяцы детских каникул закон велит считать «по процентной ставке, предусмотренной условиями кредитного договора (договора займа), действовавшими до предоставления заемщику льготного периода», то есть по льготной. Но в договорах льготной ипотеки прописаны свои случаи, когда ставка перестаёт быть льготной, а на странице программы ДОМ.РФ и в инструкции «Спроси.ДОМ.РФ» (проверила 20.09.2026) про каникулы нет ни слова. Поэтому до подачи требования задайте банку письменно два вопроса: сохраняется ли ставка на время каникул и после них и как каникулы отражаются на субсидии. Устные заверения потом не предъявить.

Как оформить ипотечные каникулы: требование, сроки ответа, Сбербанк и ВТБ?

Что писать. Закон называет документ требованием, на сайтах банков это «заявление на ипотечные каникулы». В нём указывают приостановку платежей или уменьшенный платёж с его размером, обстоятельство из перечня, ссылку на статью 6.1-1 закона № 353-ФЗ, срок и дату начала - её можно поставить задним числом, но не раньше чем за два месяца до обращения. Если квартиру заложило третье лицо, прикладывается его согласие.

Какие документы. Выписка из ЕГРН о правах на все объекты по России плюс документ под обстоятельство. Это справка о регистрации безработным, справка об инвалидности, листок нетрудоспособности, справки о доходах за текущий и предыдущий год (самозанятым - по налогу на профессиональный доход, ИП - книга учёта) или свидетельства о рождении. Маме в отпуске по уходу закон разрешает справку о зарплате от работодателя вместе с документами об отпуске. Иных бумаг банк требовать не вправе.

Как подать. Способом из договора, заказным письмом с уведомлением о вручении или лично под расписку; второй экземпляр с отметкой сохраните - дата на нём и есть точка отсчёта.

Сроки. Запросить недостающие документы банк вправе в течение двух рабочих дней после получения требования; тогда пять рабочих дней на ответ по существу отсчитываются с того дня, как вы их передали. Ответ приходит способом из договора, а если он там не прописан - заказным письмом или под расписку. Считаете отказ незаконным - жалуйтесь в интернет-приёмную Банка России. Молчание работает на заёмщика: нет ответа десять рабочих дней - каникулы установлены.

ВТБ на 21.09.2026 принимает требование по закону в отделе сопровождения лично или Почтой России на юридический адрес; новое основание и срок до 18 месяцев на его странице уже стоят. Сбербанк на 30.08.2026 принимал заявление в офисе.

Что происходит с процентами и платежами во время ипотечных каникул?

Пока идут каникулы, вы либо не платите совсем, либо платите уменьшенную сумму из требования. Неустойка не начисляется, банк не вправе требовать досрочного возврата, идти к поручителю, расторгать договор и обращать взыскание на квартиру.

После каникул вы возвращаетесь к прежнему графику: тот же платёж, те же даты, а пропущенные платежи банк ставит после последнего в том же размере - отсюда удлинение срока. Выйти из каникул раньше можно в любой день, уведомив банк; уточнённый график он обязан прислать в течение пяти рабочих дней после получения уведомления.

Две детали про досрочное погашение. Во время каникул гасить долг досрочно можно, но как только сумма взносов сравняется с пропущенными платежами, льготный период прекратится сам - ВТБ приводит в пример материнский капитал и выплату 450 тысяч многодетным. После каникул любой досрочный взнос сначала закрывает перенесённые платежи и только потом уменьшает основной долг - этого требует часть 22 статьи 6.1-1 закона о потребительском кредите, а не правила отдельного банка; это стоит помнить тем, кто привык сокращать срок или платёж досрочными взносами.

Портят ли ипотечные каникулы кредитную историю?

Статья 4 закона о кредитных историях (№ 218-ФЗ) требует передавать в бюро сведения об изменениях договора и отдельно - об изменениях по требованию заёмщика по статье 6.1-1: в отчёте видно, что действовал льготный период по закону. Там же, в части 4.1-1, записано главное: сведения об отсутствии платежей, не уплаченных в течение льготного периода, из информационной части кредитной истории исключаются, просрочкой эти месяцы не считаются.

Банк России отвечает коротко: каникулы «будут зафиксированы в кредитной истории, но не испортят ее». НБКИ пишет, что отсрочка по закону отражается нейтрально и на персональный кредитный рейтинг не влияет; как читать свой отчёт, я разбирала в статье про кредитную историю перед ипотекой.

Теперь о том, что бьёт на самом деле.

Просрочка до каникул остаётся. Исключаются только платежи внутри льготного периода. Дату начала можно отодвинуть назад максимум на два месяца, поэтому один-два пропущенных платежа каникулы накрывают, полгода просрочки - нет.

Уменьшенный платёж превращается в обычный. Если в требовании вы выбрали не приостановку, а уменьшенный платёж, и потом его не внесли, такие пропуски идут в историю как просрочка: закон № 218-ФЗ делает для них прямое исключение. Сомневаетесь в сумме - просите полную приостановку.

Кредитная карта. Сбербанк на 30.08.2026 предупреждал, что после подачи заявления кредитная карта может быть заблокирована на расходные операции на 180 дней - учитывайте, если карта служит запасным кошельком.

И оговорка: отметку о льготном периоде увидит любой банк, куда вы придёте за следующим кредитом, и как он взвесит её, оценивая заёмщика, - его внутреннее дело, нормы на этот счёт нет. Закон гарантирует историю без просрочек, а не одинаковое отношение всех банков к каникулам.

Чем ипотечные каникулы отличаются от реструктуризации и отсрочки от банка?

Не подходите под закон - Банк России советует договориться с банком об изменении графика и прочитать новый график до подписания: условия таких программ сильно отличаются от каникул по закону.

Подробно про реструктуризацию, продажу квартиры и порядок действий при просрочке - в разборе что делать, если нечем платить ипотеку.

Частые вопросы

Можно ли взять ипотечные каникулы, если уже есть просрочка?

Просроченная задолженность на право обратиться не влияет, Банк России пишет об этом прямо; пени, начисленные до каникул, замораживаются и платятся после. Сама просрочка из истории не исчезает: закон исключает только платежи внутри льготного периода.

Дают ли ипотечные каникулы при рождении первого ребёнка?

Отдельного основания для первого ребёнка в законе нет. Работает пункт об иждивенцах: их стало больше, чем на день договора, доход упал больше чем на 20% против календарного года перед тем, в котором появился ребёнок, платёж забирает больше 40% дохода - все три условия сразу, срок до шести месяцев. Как считать доход в декрете - в статье про ипотеку в декрете.

Сколько раз можно взять ипотечные каникулы по одному кредиту?

Один раз за всё время кредита, и рефинансирование под тот же залог счётчик не сбрасывает: потеря работы, инвалидность, больничный, падение дохода, иждивенцы и второй ребёнок считаются одной группой оснований. Исключение одно - чрезвычайная ситуация: каникулы по ней не мешают каникулам по другому основанию, и наоборот.

Что делать, если банк молчит или отказал?

Отсчитайте десять рабочих дней с даты отправки требования: нет ни уведомления, ни запроса документов, ни отказа - льготный период считается установленным. Отказ приходит способом из договора, иначе заказным письмом или под расписку; если банк ссылается на условие, которого в законе нет, жалуйтесь в интернет-приёмную Банка России.

Ипотечные каникулы с детьми: считается ли ребёнок, родившийся до 1 сентября 2026 года?

Закон распространяется на договоры, заключённые до 1 сентября 2026 года, а условия о дате рождения ребёнка в статье 6.1-1 нет. Ограничение идёт по возрасту: каникулы должны закончиться не позже, чем второму или следующему ребёнку исполнится полтора года. Ребёнку год - значит, остаётся до шести месяцев.

Что почитать дальше

• Нечем платить ипотеку - реструктуризация, продажа квартиры и сроки просрочки.
• Кредитная история перед ипотекой - как проверить отчёт и что в нём видит банк.
• Ипотека в декрете - основание про иждивенцев и вычет в отпуске по уходу.
• Досрочное погашение: срок или платёж - как считать взносы после каникул.

Источники