Покупка квартиры на этапе котлована в 2026: плюсы, минусы и риски

Котлован - это когда на площадке пока только техника и забор, а квартиры уже продают. Покупателя это привлекает ценой: чем раньше входишь, тем дешевле метр. Дальше начинается то, о чём в отделе продаж говорят вскользь: ждать ключей три-четыре года, деньги всё это время лежат в банке без процентов, а срок сдачи может сдвинуться. Ниже разбираю по закону и официальным данным, что именно вы покупаете на котловане, как защищены деньги, что делать при переносе срока, дают ли ипотеку и кому такая покупка не подходит. Свежие случаи из сделок публикую в канале.

Что значит купить квартиру на этапе котлована?

Формально «котлована» в законе нет. Есть договор участия в долевом строительстве: застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить дом и передать вам объект, а вы обязуетесь уплатить цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод (закон о долевом строительстве, статья 4). До этого момента квартиры физически не существует, и в реестре недвижимости она не значится.

Стадию проекта не нужно узнавать у менеджера. В карточке любого строящегося дома на портале наш.дом.рф есть вкладка «Ход строительства» с фотографиями по месяцам, дата последнего обновления и полный комплект документов. Там же указано, сколько квартир продано и как менялась средняя цена метра с начала продаж.

Ждать придётся долго. Если смотреть проекты на ранних стадиях у крупных застройщиков Петербурга, сроки сдачи стоят 2029-2030 годы, то есть три-четыре года от сегодняшнего дня. И это плановые даты, а не гарантированные.

Покупка на котловане - самая частая точка входа в новостройку. По опросу ДОМ.РФ и ВЦИОМ среди тех, кто оформил ипотеку в 2025 году, 23 процента купили квартиру на стадии проекта или котлована, ещё 31 процент - на стадии возведения стен. Это опрос, а не статистика сделок, но порядок величин он показывает.

Сколько можно сэкономить, если купить на старте продаж?

Начну с того, чего в статье не будет. Цифры вроде «котлован дешевле готового на 30 процентов» гуляют по интернету, но официального исследования с методикой за ними нет. Я такие числа не привожу.

Что есть на самом деле.

Общий рынок в 2026 году растёт медленно. По индексу цен ДОМ.РФ, во втором квартале 2026 года рост цен на новостройки замедлился до 1,4 процента после 2,2 процента в первом. С начала года строящееся жильё подорожало на 3,6 процента, что ниже инфляции за тот же период, то есть в реальном выражении цены снизились на полпроцента. Значит, рост цены в такой год приходит не от рынка в целом, а от конкретного проекта и района.

Разница по конкретному дому видна в карточке. На наш.дом.рф в разделе «Динамика продаж» есть график средней цены метра по месяцам с начала продаж и доля распроданных квартир. Это единственный официальный способ увидеть, как дорожал именно ваш корпус, а не «рынок вообще».

Отдельные проекты дорожают сильно. В моей практике был случай: на старте продаж мы с клиентами покупали большую трёшку за 23 миллиона рублей в чистовой отделке, а когда до ключей осталось несколько месяцев, аналогичные квартиры в том же доме стоили уже около 33 миллионов, правда в подчистовой отделке. Между этими двумя точками прошло два с половиной года. Такое бывает, но это результат удачного проекта и удачной локации, а не свойство котлована как такового.

За что вы платите этой разницей: за три-четыре года ожидания, за отсутствие процентов на ваши деньги в банке и за риск переноса срока. Дальше разберу каждый пункт.

Как защищены деньги на счёте эскроу?

Это главное, что изменилось на рынке новостроек с 2019 года, и главная причина, по которой покупка на котловане перестала быть лотереей.

Как устроено. Все участники долевого строительства вносят деньги на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (статья 15.4). Банк для этих счетов указан в проектной декларации, и выбирает его застройщик, а не вы; если стройка идёт на целевой кредит, счета открываются в том же банке, который её кредитует. Обязанность по оплате считается исполненной с момента поступления денег на счёт, а не с момента, когда их получит застройщик.

Когда деньги уходят застройщику. Не раньше, чем дом введут: банк перечисляет средства не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик предъявит разрешение на ввод в эксплуатацию (статья 15.5). До этого он строит на свои и на кредит банка.

Сколько ждут деньги. Срок депонирования не может превышать больше чем на шесть месяцев срок ввода из проектной декларации. По вашему заявлению срок продлевается, но не более чем на два года.

Процентов нет. Проценты на сумму на счёте эскроу не начисляются, и вознаграждение банку тоже не выплачивается. Счёт бесплатный, но и дохода не приносит: несколько миллионов лежат три года, ничего не зарабатывая. Это и есть скрытая цена ранней покупки, о которой редко говорят.

Если у банка отзовут лицензию. Деньги на счетах эскроу застрахованы отдельно от обычных вкладов: возмещение выплачивается в размере суммы на счёте, но не более 10 миллионов рублей (закон о страховании вкладов, статья 13.2). Если квартира дороже, разницу сверх лимита страховка не покроет.

Если обанкротится застройщик. Признание его банкротом с открытием конкурсного производства даёт вам право отказаться от договора (статья 15.4). Тогда договор счёта эскроу прекращается, и деньги возвращаются вам либо перечисляются на залоговый счёт банка, который выдал вам ипотеку (статья 15.5, закон о банкротстве, статья 201.12-2). В конкурсную массу застройщика они не входят. Вы получите ровно то, что внесли, без процентов и без учёта подорожавшего рынка, и квартиру придётся искать заново по новым ценам. Второй вариант - остаться в договоре и ждать, когда дом достроит другой застройщик.

Если вы смотрите конкретный корпус на ранней стадии и не понимаете, стоит ли ждать три года именно этот дом, - оставьте заявку. Разберём сроки, застройщика и ипотечную стратегию до брони.

Оставить заявку

Что будет, если застройщик задержит сдачу?

Перенос срока - самый частый сценарий на длинной стройке, и закон описывает его подробно.

Предупреждение. Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения срока направить вам информацию и предложение изменить договор (статья 6, часть 3). Именно так появляются те самые допсоглашения о переносе.

Подписывать или нет. Это ваше право, а не обязанность. Подписав допсоглашение, вы соглашаетесь на новый срок передачи, и дальше отсчёт просрочки идёт уже от него. Не подписав, вы остаётесь с прежним сроком в договоре и правом требовать неустойку за просрочку.

Неустойка. За нарушение срока передачи застройщик платит одну трёхсотую ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки, а гражданину - в двойном размере (статья 6, часть 2). Здесь важна дата: с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года действовал мораторий, и за этот период неустойка не начислялась вовсе. На 2026 год мораторий не продлили, с 1 января она снова начисляется по общим правилам. Отдельно сохраняется отсрочка выплат по требованиям, предъявленным застройщику до 22 марта 2024 года, а по требованиям о недостатках - до 1 января 2025 года; обе отсрочки действуют до конца 2026 года.

Отказ от договора. Если передача задержана больше чем на два месяца, вы вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (статья 9, часть 1). Деньги при этом возвращаются со счёта эскроу.

Досрочный выход при проблемах у застройщика. Отказаться можно и раньше: если банк-кредитор потребовал от застройщика досрочно вернуть кредит и обратить взыскание на участок, если застройщика признали банкротом и открыли конкурсное производство или если суд решил его ликвидировать (статья 15.4, часть 7).

Что делать практически, когда срок поехал: сначала смотрите, что стоит в вашем договоре, потом проверяйте карточку дома на наш.дом.рф и фотографии хода строительства, потом решайте про допсоглашение. О том, что делать при приёмке и как не подписать акт с дефектами, я писала в статье про приёмку квартиры у застройщика.

Чем срок сдачи дома отличается от срока передачи ключей?

На эту путанице теряют нервы чаще, чем на чём-либо другом. Человек читает «сдача в четвёртом квартале 2027 года», планирует переезд на январь, а ключи получает летом.

Сдача дома - это получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Дом достроен и признан пригодным, но квартиры ещё не переданы.

Передача ключей - отдельный этап. Застройщик обязан передать объект не позднее срока, предусмотренного договором, и передача оформляется актом приёма-передачи (статья 8). Перед этим он направляет вам сообщение о завершении строительства и готовности объекта, а вы приходите на осмотр.

В карточке дома на портале наш.дом.рф эти даты стоят рядом отдельными строками: «Сдача дома» и «Выдача ключей». Иногда обе даты попадают в один квартал, иногда ключи выдают позже: например, сдача в четвёртом квартале 2027 года, а ключи во втором квартале 2028-го.

Что из этого следует. Планируйте переезд и окончание аренды по дате передачи ключей, а не по дате сдачи. И помните про третий срок: после получения ключей квартиру нужно оформить в собственность, а у банка есть свой срок на оформление документов и закладной. Сколько занимает каждый этап, разобрано в статье сколько времени занимает оформление ипотеки.

Дают ли ипотеку на квартиру в котловане?

Стадия строительства для банка вторична, ему важен застройщик и конкретный корпус.

Условия банков на 5 сентября 2026 года. У ВТБ на странице ипотеки на новостройку указаны ставка от 18 процентов, первоначальный взнос от 20,1 процента, сумма до 100 миллионов рублей и срок до 30 лет; там же прямо сказано, что новостройка должна быть аккредитована банком. У Газпромбанка по программе на новостройку максимальная сумма 80 миллионов рублей и взнос от 20,1 процента, а если строящийся дом не аккредитован, банк требует расширенный пакет документов. Срок кредита у него на разных страницах указан по-разному, поэтому уточняйте его при заявке.

Что такое аккредитация. Это готовность банка кредитовать покупку в конкретном доме: банк заранее проверил застройщика и проект. Списки аккредитованных объектов есть на сайтах банков. Аккредитация ускоряет одобрение объекта, но проверять застройщика самостоятельно всё равно стоит, и о том, как это делать, - в статье как проверить застройщика.

Что в залоге, пока дома нет. Права требования по договору долевого участия: закон об ипотеке отдельно регулирует залог таких прав (статья 77.2). После того как квартиру передадут по акту, в залог идёт уже сама квартира.

Льготные программы. Семейная ипотека на новостройку по договору с застройщиком работает и на котловане: ставка не более 6 процентов, взнос от 20 процентов, лимит 12 миллионов рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области. С февраля 2026 года на семью выдаётся один кредит, а оба супруга обязаны быть созаёмщиками. Подробные условия и подводные камни - в разборе семейной ипотеки на новостройку.

Про схемы застройщика. На котловане часто предлагают субсидированную ставку или траншевую ипотеку, где платёж в период строительства символический. Это работающие инструменты, но у первого почти всегда есть удорожание объекта, и считать нужно полную цену. Механика разобрана в статье субсидированная ипотека от застройщика.

Что проверить до брони квартиры на котловане?

Короткий список, по которому я прохожу перед бронью. Подробный разбор каждого шага - в отдельной статье, здесь только то, что критично именно для ранней стадии.

1. Карточка дома на наш.дом.рф. Проектная декларация с датой размещения, разрешение на строительство, документы на участок, отчётность застройщика. Декларация обновляется ежемесячно, и если последняя версия полугодовой давности, это вопрос.
2. Реестр проблемных объектов. Ведётся в той же системе. Проблемным объект становится при просрочке ввода или передачи больше чем на шесть месяцев либо при банкротстве застройщика с конкурсным производством (статья 23.1).
3. История переносов. В рейтингах ЕРЗ.РФ по Москве и Петербургу у каждого застройщика есть колонка с долей домов, где срок перенесён, и средним переносом в месяцах. На 1 сентября 2026 года у одних крупных компаний там ноль, у других больше половины объёма. Это открытая информация, и смотреть её стоит до брони, а не после.
4. Фотографии хода строительства. В карточке дома они выкладываются помесячно. Отсутствие свежих фото - сигнал само по себе.
5. Городские сервисы. В Москве работает спецпроект Мосгосстройнадзора «Долевое строительство в Москве» с проверкой застройщика и горячими линиями. В Петербурге Комитет по строительству публикует перечни застройщиков, работающих по закону о долевом строительстве, реестр застройщиков в банкротстве и результаты проверок, а также ведёт трансляции со строек.

Отдельно про сроки в договоре: сверяйте дату передачи объекта в проекте договора с датой из проектной декларации. Это разные документы, и расхождения в них бывают.

Кому подходит покупка на котловане, а кому нет

Это самый честный раздел, и он не про цифры.

От ответа зависит всё: локация, стадия готовности, застройщик, отделка и ипотечная стратегия. Под доход от аренды нужен готовый дом или ближайшая сдача, отделка и понятный спрос уже сейчас. Под рост капитала - как раз старт продаж или ранняя стадия, недооценённая локация и понимание, каким район станет через три-пять лет. Совместить обе задачи в одном объекте не получается: пока дом строится, аренду вы не получаете.

Когда котлован работает. Есть где жить, платёж комфортный, деньги не понадобятся раньше срока, а район на подъёме: строятся дороги, метро, школы. Такую покупку не жалко подождать.

Когда лучше смотреть готовое. Квартира нужна для жизни в ближайший год. Вы снимаете жильё, и три года платить аренду вместе с ипотекой тяжело. Или в сделке участвуют деньги от продажи квартиры с детскими долями: в моей практике был случай, когда опека не согласовала покупку по договору долевого участия и потребовала готовый объект по договору купли-продажи. Опека в каждом регионе своя, и это выясняется заранее.

И честно про самостоятельность. Свои квартиры в строящемся доме мы с мужем покупали сами: пришли в офис одного застройщика, выбрали, оформили. И ошибались, думая, что всё знаем. Посмотрели бы объекты нескольких застройщиков, спросили бы про скидку за две квартиры сразу, иначе оформили бы кредитные договоры. Сейчас я это вижу на чужих сделках каждую неделю.

Я не призываю бежать и покупать. Покупка на котловане - взвешенное решение с понятным сроком ожидания, а не способ быстро заработать.

Частые вопросы

Стоит ли покупать квартиру на этапе котлована? Стоит, если вы можете ждать три-четыре года и не зависите от этой квартиры. Цена ниже, но деньги три года лежат на счёте без процентов, а срок сдачи может сдвинуться.

Что такое счёт эскроу простыми словами? Это счёт в банке, где ваши деньги заблокированы до конца стройки. Застройщик получает их не позднее десяти рабочих дней после разрешения на ввод дома, а до этого строит на кредит банка.

Что будет с деньгами, если застройщик обанкротится? У вас появляется право отказаться от договора, и тогда деньги вернут со счёта эскроу или перечислят банку, который выдал вам ипотеку. В конкурсную массу застройщика они не входят. Вернут ровно внесённую сумму, без процентов. Второй путь - дождаться достройки дома новым застройщиком, если её организуют.

Застрахованы ли деньги на эскроу? Да, на случай отзыва лицензии у банка: возмещение выплачивается в размере суммы на счёте, но не более 10 миллионов рублей.

Застройщик переносит срок и просит подписать допсоглашение. Подписывать? Вы не обязаны. Подписав, вы соглашаетесь на новый срок и теряете право на неустойку за старый период. Не подписав, сохраняете и срок из договора, и право на неустойку.

Можно ли расторгнуть договор и вернуть деньги с эскроу? Можно, если передача задержана больше чем на два месяца, а также при банкротстве или ликвидации застройщика. Деньги возвращаются со счёта эскроу.

Дают ли семейную ипотеку на котлован? Да, программа работает на новостройки по договору с застройщиком независимо от стадии. Ставка не более 6 процентов, лимит 12 миллионов рублей для Москвы, Петербурга и их областей.

Можно ли продать квартиру до сдачи дома? Да, по переуступке прав, пока не подписан акт приёма-передачи. Если квартира куплена в ипотеку или оплачена не полностью, потребуется согласие банка и застройщика. Подробности - в разборе переуступки.

Что в итоге

Деньги на котловане защищены лучше, чем принято думать: они лежат на эскроу, застрахованы до 10 миллионов рублей и возвращаются при банкротстве застройщика. Слабое место в другом - во времени. Ключи через три-четыре года, срок может сдвинуться, а процентов на ваши деньги никто не начислит.

Порядок такой: сначала ответить себе, зачем эта квартира и есть ли где жить всё это время, потом проверить застройщика и историю его переносов, потом сравнить ипотечные условия. И планировать переезд по дате выдачи ключей, а не по дате сдачи дома.

Покупка на ранней стадии - это стратегия, у которой есть срок. Если срок вам подходит, она работает.

Что почитать дальше

• Как проверить застройщика - пошаговая проверка по реестрам и декларации до брони.
• Приёмка квартиры у застройщика - что делать, когда дом наконец сдали.
• Семейная ипотека на новостройку - условия программы, по которой чаще всего покупают на котловане.
• Субсидированная ипотека от застройщика - сколько на самом деле стоит низкая ставка на период стройки.
• Переуступка квартиры в новостройке - как продать или купить квартиру до сдачи дома.
• Сколько времени занимает оформление ипотеки - сроки всех этапов, включая оформление собственности.
• Фиксация клиента у застройщика - почему нельзя первым звонить в отдел продаж.
• Нужен ли риелтор при покупке новостройки - кто платит за сопровождение и меняется ли цена.

Источники