Ставки по ипотеке сейчас: какие проценты у банков и от чего зависит ваша ставка в 2026 году

Ставки по рыночной ипотеке на 23 сентября 2026 года - от 15,9% до 19,4% годовых, средневзвешенная около 18,7%, а по льготным программам в среднем 6%. Такие цифры приводит ДОМ.РФ в еженедельном обзоре ставок. Разбираю, какие ставки у крупных банков, откуда у Центробанка средняя цифра 10,5% и что влияет на ставку, которую предложат именно вам. Разборы сделок выкладываю в моём канале.

Какие ставки по ипотеке сейчас у банков?

ДОМ.РФ каждую неделю публикует обзор ставок банков. Вот главное из выпуска на 23 сентября 2026 года:

По сравнению с 16 сентября диапазон не изменился, средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке тоже осталась прежней. Обзор выходит раз в неделю, и перед походом в банк стоит открыть свежий выпуск: ставки двигаются медленно, но двигаются.

Разница между новостройкой и вторичкой на рыночных условиях почти нулевая. Это совпадает с тем, что я вижу в работе: без субсидии от застройщика банк считает ставку на новую и на готовую квартиру одинаково.

Сколько это в деньгах, на примере кредита 10 млн рублей на 20 лет:

Разница между 16,9% и 19,4% - около 19 тысяч рублей в месяц, или 231 тысяча за год. Поэтому выбор банка на рыночной ипотеке стоит времени.

Строка 6% дана для сравнения. По семейной ипотеке с 1 октября 2026 года льготную ставку субсидируют не больше 15 лет. Что будет с платежом после этого срока, Минфин в сообщении не пишет, поэтому двадцатилетний кредит целиком по 6% считать нельзя.

Какая ставка у Сбера, ВТБ, Альфа-Банка и Т-Банка?

В обзоре ДОМ.РФ крупные банки распределились так:

Самая низкая ставка в обзоре - 15,9% - у небольшого регионального банка. Название я не привожу: у таких банков бывают свои требования к региону и объекту.

⚠️ Цифра на сайте банка и цифра в обзоре - разные вещи. У ВТБ на страницах ипотеки на вторичное жильё и на новостройки 30 сентября стояло «от 18,0%». Это нижняя граница, до которой ставка снижается со скидками банка. В обзоре ДОМ.РФ у ВТБ 19,4%, и как именно ДОМ.РФ выбирает цифру для сравнения, в тексте обзора не расписано. Поэтому сравнивать банки лучше по одному источнику и одинаковыми цифрами: либо все без скидок, либо все с теми скидками, которые реально достанутся вам.

Расхождение ставки в рекламе и в договоре я подробно разбирала в статье почему ставка в рекламе одна, а в договоре другая.

Почему у Центробанка средняя ставка 10,5%, а в банках около 18%?

Эту путаницу я вижу постоянно: человек читает новость «средняя ставка по ипотеке 10,5%», идёт в банк и получает предложение под 18%. Обе цифры верные, просто считают разное.

Центробанк в обзоре рынка ипотеки за июль 2026 года пишет прямо: средневзвешенная ставка рассчитана «с учетом кредитов по программам господдержки, предусматривающим субсидирование процентной ставки». А доля таких кредитов большая: в июле на программы господдержки пришлось 51,8% всего объёма выдач.

Как сильно льготы тянут среднюю цифру, видно по соседним месяцам. В июне средняя ставка по ЦБ была 9,0%, в июле выросла до 10,5% - и сам ЦБ объясняет это сокращением доли кредитов по программам господдержки. Рыночная ставка при этом не изменилась. На готовом жилье средняя выросла с 11,1% до 12,8%.

Отсюда понятно, почему по договорам долевого участия средняя ставка ниже: там работает семейная ипотека и субсидии застройщиков. В готовом жилье льготных кредитов меньше, и средняя ближе к рыночной.

Рыночная цифра ЦБ, 17,8%, и цифры обзора ДОМ.РФ считаются по-разному. Центробанк берёт ставки по кредитам, которые банки уже выдали в июле, а ДОМ.РФ сравнивает ставки в предложениях банков на дату обзора.

Для вас из этого следует одно: ориентироваться надо на рыночную ставку, если вы не проходите ни в одну льготную программу. Средняя цифра ЦБ показывает рынок целиком, а не ваш будущий договор.

Какие ставки по льготным программам с 1 октября 2026 года?

Главная перемена осени - семейная ипотека. По сообщению Минфина от 24 сентября, для договоров с 1 октября ставка и лимит зависят от числа детей и региона:

Условие для всей шкалы - хотя бы один ребёнок младше семи лет на момент договора. Строительство частного дома, его завершение и покупка земли под стройку остались на 6% независимо от числа детей и региона. Что выгоднее с 1 октября, стройка или готовый дом, я посчитала в статье построить дом или купить готовый по семейной ипотеке.

По ИТ-ипотеке ДОМ.РФ называет ставку до 6%, минимальный взнос 20% и льготную часть кредита до 9 млн рублей. В самих Москве и Петербурге программа не работает: жильё в этих городах по ней не купить, и место работы тоже должно быть за их пределами. Что остаётся столичному айтишнику, я разбирала в статье про ИТ-ипотеку.

Есть ещё ставки «от застройщика» - 0,1% или несколько процентов на первые годы. Это субсидия, которую застройщик закладывает в цену квартиры, и к льготным программам государства она отношения не имеет. Как посчитать её настоящую цену, я писала в статье про субсидированную ипотеку от застройщика.

От чего зависит ставка, которую дадут именно вам?

Как это устроено, хорошо видно по скидкам, которые ВТБ перечисляет на своей странице ипотеки на 30 сентября 2026 года:

В сумме это 2,4 процентного пункта, но достаются они не всем: какие скидки получите вы, зависит от вашей ситуации. У других банков набор похожий, различаются размеры скидок.

Что на ставку влияет сильнее всего в моей практике:

• страхование. Отказ от страховки жизни почти всегда добавляет к ставке. Как не переплачивать за полис, я разбирала в статье про страховку по ипотеке;
• зарплатный проект. Скидку дают клиентам, которые получают зарплату на карту этого банка. Когда она того стоит, разобрано в статье про зарплатный проект и ипотеку;
• доход и кредитная история. Банки с минимальными ставками обычно строже проверяют заёмщика и его супруга. Бывает, что под минимальную ставку проще идти с другим созаёмщиком. Только супруга из сделки просто так не убрать: у ВТБ, например, его участие обязательно, если нет брачного договора или нотариального согласия;
• объект. Частный дом дороже квартиры: по обзору ДОМ.РФ средняя ставка на покупку дома - 19,24% против 18,7% на квартиры.

Когда ставки по ипотеке начнут снижаться?

Банк берёт деньги на рынке, и ключевая ставка влияет на их цену. В ставку по ипотеке банк закладывает ещё свои риски и расходы, поэтому рыночная ипотека обычно дороже ключевой. Сейчас средняя рыночная ставка - 18,7% при ключевой 14%, разница около 4,7 пункта.

В обзоре ДОМ.РФ это сформулировано так: ключевая ставка влияет на стоимость кредитов, но ипотечные ставки не меняются автоматически вслед за решением ЦБ, и даже после её изменения ипотека может какое-то время оставаться на прежнем уровне.

Гадать о снижении я не буду: прогнозы ставок меняются чаще, чем сами ставки. Для решения важнее другое - сколько стоит год ожидания и можно ли взять сейчас, а потом рефинансировать. Это я считала в статье покупать квартиру при ставке 14% или ждать.

⚠️ Если ипотека у вас уже есть и ставка в договоре фиксированная, снижение ключевой само по себе платёж не уменьшит. Закон допускает и переменную ставку: тогда порядок её расчёта записан в индивидуальных условиях договора, в строке о процентной ставке. Уменьшить фиксированную ставку можно по договорённости с банком или рефинансированием - об этом статьи как снизить ставку по действующей ипотеке и стоит ли рефинансировать ипотеку.

Как сравнить ставки банков и не ошибиться?

Порядок, которым я пользуюсь сама:

1. Сначала проверить льготы. Если вы проходите в семейную ипотеку или покупаете за пределами Москвы и Петербурга по ИТ-ипотеке, рыночные предложения сравнивать рано.
2. Сравнивать одинаковое. Ставки без скидок с такими же, или со скидками, которые вы реально получите.
3. Смотреть на полную стоимость кредита. Что в неё входит и где её найти в договоре, я разбирала в статье про ставку в рекламе и в договоре.
4. Считать платёж, а не проценты. Пол-пункта на 10 млн рублей - это несколько тысяч рублей в месяц.
5. Проверить требования к объекту. Низкая ставка бесполезна, если банк не возьмёт вашу квартиру в залог.

Подробный список, на что смотреть в предложении банка, собран в статье как выбрать банк для ипотеки.

Если вы сравниваете несколько предложений и не понимаете, какое выгоднее, - пришлите мне их условия. Посчитаю платёж и переплату на ваших цифрах и скажу, в какие банки стоит подать заявку.

Частые вопросы

Какая минимальная ставка по ипотеке сейчас?

По обзору ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года минимальная рыночная ставка - 15,9% у небольшого регионального банка, среди крупных банков - 16,9% у Т-Банка. Льготные программы дешевле: семейная ипотека с 1 октября - от 4% до 12% в столичном регионе, ИТ-ипотека - до 6%, но жильё в самих Москве и Петербурге по ней не купить.

Какая ставка по ипотеке на вторичное жильё?

Средневзвешенная рыночная ставка на вторичное жильё на 23 сентября 2026 года - 18,67%, по обзору ДОМ.РФ. По данным Центробанка за июль средняя ставка по кредитам на готовое жильё с учётом льготных программ - 12,8%. Семейная ипотека на вторичку в Москве и Петербурге не выдаётся.

Какая ставка по ипотеке на новостройку?

Средневзвешенная рыночная ставка на новостройки на 23 сентября 2026 года - 18,73%, по обзору ДОМ.РФ. Средняя по ЦБ за июль с учётом льготных программ ниже - 7,4%, потому что на новостройки идёт основная часть семейной ипотеки и субсидий застройщиков.

Снизится ли ставка по моей ипотеке, если ЦБ снизит ключевую?

Если ставка в кредитном договоре фиксированная, снижение ключевой её не изменит: такая ставка от решений Центробанка не зависит. Переменную ставку закон тоже допускает, тогда порядок её расчёта записан в индивидуальных условиях. Снизить фиксированную ставку можно, договорившись с банком или рефинансировав кредит в другом банке. Рефинансирование имеет смысл, когда разница в ставке покрывает расходы на новую оценку, страховку и регистрацию.

Почему в договоре ставка выше, чем на сайте банка?

На сайте пишут ставку «от» - минимальную, для лучшего случая. В договор попадает ставка с теми скидками, которые получили именно вы: за страховку, зарплатный проект, сумму и взнос. Итоговый процент зависит ещё от дохода и кредитной истории, об этом прямо пишет ДОМ.РФ. Если какой-то скидки у вас нет, ставка будет выше рекламной на её размер.

Какая ставка по ипотеке на частный дом?

На рыночных условиях частный дом дороже квартиры: по обзору ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года средняя ставка - 19,24% на покупку дома и 19,27% на строительство. По семейной ипотеке стройка дома, её завершение и покупка земли под стройку остались на 6% независимо от числа детей и региона.

Можно ли получить льготную ставку на вторичку в Москве или Петербурге?

По семейной ипотеке - нет: вторичное жильё по программе можно купить только в небольших городах с низким объёмом строительства, а Москва, Петербург и их области в этот перечень не входят. На вторичку в столицах остаётся рыночная ипотека или маткапитал в качестве взноса.

Источники