Построить дом или купить готовый по семейной ипотеке: что выгоднее с 1 октября 2026 года

По семейной ипотеке с 1 октября 2026 года построить дом семье с одним-двумя детьми выгоднее, чем купить готовый: стройка осталась на ставке 6%, а готовый дом перешёл на новую шкалу, где при одном ребёнке в столичном регионе ставка 12%. Картина переворачивается только у больших семей. Есть и оговорка: до регистрации залога банк вправе держать ставку на стройку выше 6%. Считаю платежи, разбираю, кому что выгоднее и что в новых правилах пока не ясно. Разборы сделок выкладываю в моём канале.

Что изменилось с 1 октября для тех, кто выбирает дом?

Минфин объявил изменения 24 сентября. Главная для этой статьи фраза пресс-релиза: «ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи».

Покупка готового дома у застройщика под это исключение не попадает и идёт по общей шкале вместе с квартирами:

У шкалы есть условие, которое часто теряют пересказы: хотя бы один ребёнок в семье должен быть младше семи лет на момент договора. И ещё одно общее правило - субсидирование теперь длится не больше 15 лет. Что ещё меняется в программе в целом, я разбирала в статье что меняется в ипотеке с 1 октября 2026 года.

Насколько отличается платёж при стройке и при покупке готового дома?

Я посчитала обычный аннуитетный платёж на 20 лет. Сумма кредита - в пределах лимитов из таблицы выше.

Москва, Петербург и их области, кредит 12 млн рублей:

Остальные регионы, кредит 6 млн рублей:

⚠️ Оговорка к расчёту. Платёж посчитан так, будто ставка держится все 20 лет. Субсидирование теперь ограничено 15 годами, а что будет со ставкой после, Минфин не сообщил. Поэтому сравнивайте цифры как разницу между вариантами на ближайшие годы, а не как итог за весь кредит.

Кому теперь выгоднее купить готовый дом, а не строить?

Если свести обе шкалы, получается простая картина:

Есть ещё лимит. Новая шкала даёт многодетным в столичном регионе до 18 млн рублей льготного кредита на готовый дом. По стройке Минфин назвал только ставку. До 1 октября лимит на стройку был 12 млн рублей в столичном регионе и 6 млн в остальных. Если он таким и останется, семье с тремя детьми, которой нужно больше 12 млн, готовый дом даст большую льготную сумму. Это пока условный расчёт, и я вернусь к нему, когда выйдет полный текст решения.

Есть и не денежный довод. Готовый дом можно увидеть, проверить и заехать в него сразу. Для семьи, которая сейчас снимает жильё, это отдельная экономия, о ней следующий раздел.

Сколько стоит ожидание, пока дом строится?

При стройке кредит выдаётся в начале: деньги на работы ложатся на счёт эскроу после подписания договора подряда, а если в сделке есть участок, его цена уходит продавцу. Платёж по кредиту начинается по графику, а дом появится только через месяцы. В законе об эскроу для частных домов прямо записано: «Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются».

Подрядчик получает деньги со счёта не позднее пяти рабочих дней после того, как представит сведения о регистрации вашего права собственности на построенный дом. Значит, срок ожидания складывается из стройки и оформления дома.

⚠️ Поправка, которая может перевернуть расчёт. По правилам программы в редакции от 14 января 2026 года кредитный договор может предусматривать ставку выше 6% с даты выдачи кредита до конца месяца, в котором вы уведомили банк о регистрации залога. Потолок для договоров на стройку, заключённых с 1 января 2026 года, - ключевая ставка Центробанка на дату договора плюс 2,5 процентного пункта. При нынешней ключевой ставке 14% это до 16,5%, и платёж на 12 млн рублей на 20 лет в этот период составит около 171 тысячи - больше, чем за готовый дом под 12%.

Когда участок уже ваш, залогом становится построенный дом, и повышенная ставка может держаться всю стройку. Если участок покупаете в тот же кредит, в залог уходит он, и повышенная ставка может закончиться раньше. Спросите в банке, какая ставка будет до регистрации залога.

Как прикинуть на своих цифрах, на примере семьи с одним ребёнком в Подмосковье и кредитом 12 млн рублей:

Логика такая. Если банк с первого дня держит 6%, на время стройки вы платите 85 972 ₽ плюс аренду. Когда аренда меньше 46 тысяч, стройка дешевле уже в этот период. После переезда аренда пропадает, а экономия в 46 тысяч в месяц остаётся. Если вам есть где жить на время стройки, считать почти нечего.

Отдельно сравните цены. Готовый дом у застройщика и стройка похожего дома по подряду стоят по-разному, и эту разницу в цене надо положить рядом с разницей в процентах.

Какие риски у стройки и что закрывает счёт эскроу?

Что закон об эскроу для частных домов даёт семье:

• деньги не уходят подрядчику авансом. Он получает их после регистрации дома на вас;
• срок блокировки ограничен. Деньги лежат на счёте не дольше чем на полгода сверх срока стройки по договору, если нет спора в суде;
• при отказе заказчика от договора подряда остаток после расчёта с подрядчиком возвращается заказчику, а если платили кредитными деньгами - на залоговый счёт, если так предусмотрено договором с банком;
• маткапитал, если он шёл в оплату, возвращается через Социальный фонд в установленном порядке.

Что эскроу не решает: перенос сроков, удорожание материалов, качество работ. Изменение цены подряда оформляется дополнительным соглашением к договору счёта эскроу, а откуда взять деньги на удорожание, решать придётся отдельно. Что делать, если подрядчик не достроил дом, разобрано в статье про семейную ипотеку на строительство дома, а как устроено эскроу при стройке в целом - в статье про ипотеку на строительство дома.

Что проще и что сложнее с готовым домом?

Банк ДОМ.РФ описывает эту цель так: покупка готового дома с земельным участком «у первого собственника - юрлица - застройщика или инвестиционного фонда и его управляющей компании или индивидуального предпринимателя (застройщика)». На практике это дома в коттеджных посёлках и дома, которые ИП построил на продажу.

Что это означает для выбора:

1. Выбор ограничен домами застройщиков и ИП. Объявления частников о продаже своих домов под программу по общему правилу не подходят.
2. К продавцу-ИП особые условия. По правилам программы он должен быть первым собственником, построить дом в рамках предпринимательской деятельности и оформить его после уведомления о соответствии.
3. Банку должен подойти сам дом. Для готового объекта банк попросит отчёт об оценке и проверит дом по своим требованиям.

Все требования к продавцу и дому, включая проверку ИП и оценку, собраны в статье про семейную ипотеку на готовый дом.

Что в новых правилах пока не ясно?

Два вопроса, от которых зависит ваш расчёт:

• лимит на стройку. Для готового жилья новые суммы названы по числу детей, для стройки - нет;
• ставка после 15 лет субсидирования. Срок ограничен и для стройки, и для готового дома, а что будет после, в сообщении нет.

⚠️ Про возраст детей. Консультанты ДОМ.РФ 29 сентября в ответах на портале Спроси.ДОМ.РФ пишут, что с 1 октября «оформить льготный кредит смогут только семьи с ребёнком до 7 лет или ребёнком-инвалидом», и это касается и покупки, и строительства дома. Текста решения пока нет. Семье, где все дети старше семи и нет ребёнка-инвалида, стоит исходить из того, что программа ей с 1 октября недоступна, и проверить это в банке до сделки.

Минфин упомянул ещё один вариант, которого в прежних условиях программы на его сайте не было: льготную ставку на завершение строительства частного дома. Подробности этой цели станут ясны из полного текста решения.

Как выбрать между стройкой и готовым домом?

1. Сколько детей и сколько лет младшему? От этого зависит ставка на готовый дом и сам доступ к шкале.
2. Где дом? Столичный регион или другой - разные ставки и лимиты.
3. Какая сумма кредита нужна? До 1 октября сумму сверх лимита можно было взять по рыночной ставке в том же кредите. Сохранится ли такая схема для новых договоров, Минфин не сообщил. Как она устроена, я писала в статье про комбинированную ипотеку.
4. Где жить, пока строится дом? Своё жильё или аренда - это и есть цена ожидания.
5. Готовы ли вы к стройке? Выбор подрядчика, смета, приёмка, оформление дома. Это не сложно, но это работа на месяцы.

Материнский капитал работает в обоих вариантах. Как его направить на взнос, разобрано в статье про материнский капитал на ипотеку.

Если вы выбираете между участком под стройку и готовым домом - пришлите мне число и возраст детей, регион и примерный бюджет. Посчитаю оба варианта на ваших цифрах и скажу, в какие банки с каким вариантом идти.

Частые вопросы

Можно ли с 1 октября купить готовый дом по семейной ипотеке под 6%?

Ставка 6% на готовый дом положена семье с четырьмя детьми в Москве, Петербурге или их областях либо с тремя детьми в другом регионе. При большем числе детей ставка на готовый дом ещё ниже - 4% или 2%. Условие одно для всей шкалы: хотя бы одному ребёнку на дату договора меньше семи лет.

У нас один ребёнок. Что выгоднее - стройка или готовый дом?

По ставке стройка: 6% против 12% на готовый дом в столичном регионе и 10% в остальных. На кредите 12 млн рублей на 20 лет в столичном регионе разница - около 46 тысяч в месяц, на 6 млн в других регионах - около 15 тысяч. Но на время стройки нужно где-то жить, а ставка до регистрации залога может быть выше.

Можно ли построить дом своими силами и получить 6%?

Нельзя: льготная ставка на стройку положена, только когда дом строит юрлицо или ИП по договору подряда, а оплата идёт через счёт эскроу. Стройка своими силами или бригадой без договора с юрлицом либо ИП под программу не подходит.

Одобрение получили в сентябре, а договор подпишем в октябре. Какие условия будут?

Новые: по словам Минфина, изменения «начнут действовать на новые договоры, выданные с 1 октября 2026 года». Решает дата кредитного договора, а не одобрения. Если по новой шкале ставка для вас выше, стоит заранее пересчитать платёж и проверить, проходит ли семья по условию про возраст детей.

Сохранится ли 6% на стройку на весь срок кредита?

Этого пока никто не знает: Минфин ввёл предельный срок субсидирования - до 15 лет, а что будет со ставкой после, в сообщении не сказано. Если кредит берёте на 20-30 лет, закладывайте в расчёт, что последние годы могут пойти по другим условиям, и уточняйте их в кредитном договоре.

Можно ли купить готовый дом у частника по семейной ипотеке?

По общему правилу нельзя: готовый дом по программе покупают у юрлица или ИП - первого собственника, который построил его на продажу. Исключения есть для отдельных территорий и категорий семей. Если нравится дом частника, иногда выручает покупка части его участка под новую стройку.

Источники