Комбо-ипотека в 2026 году: что это простыми словами и как не переплатить на рыночной части

Комбо-ипотека - это способ купить квартиру дороже, чем позволяет лимит льготной программы. Звучит как приятная опция, а на деле это самая недооценённая по стоимости конструкция в ипотеке: люди смотрят на красивую цифру «до 6%» и не замечают, что четыре миллиона рыночной части за тридцать лет могут стоить дороже, чем двенадцать льготных. Ниже разбираю, как комбо устроена, сколько можно взять сверху, что показывает расчёт на конкретных цифрах, почему два кредитных договора лучше одного и как всё это рефинансируется. Условия сверены с действующими редакциями на 1 сентября 2026 года. Разборы сделок публикую в канале.

Комбо-ипотека: что это простыми словами

Разберу на понятном примере. Квартира стоит 20 миллионов, у вас есть 4 миллиона своих. Значит, нужен кредит на 16 миллионов. Льготная программа накрывает только 12 - остальные 4 банк даёт по обычным условиям.

Что важно понимать сразу:

• Это не две разные ипотеки. Квартира одна, залог один, платёж вы вносите за обе части.
• Льготная ставка не размазывается на всю сумму. Она действует только в пределах лимита, а остаток стоит столько, сколько стоит на рынке.
• Оформление бывает двух видов: два отдельных кредитных договора или один со средневзвешенной ставкой. Разница между ними принципиальная, и о ней ниже.
• Названия гуляют. Комбо-ипотека, комбинированная ипотека, ипотека с рыночным остатком - это одно и то же.

Откуда берётся комбо: лимит упирается в цены

Логика простая. Государство субсидирует ставку на ограниченную сумму: 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 миллионов для остальных регионов. Цифра стоит в рублях и не индексируется автоматически.

Дальше происходит очевидное: цены на жильё двигаются, а лимит нет. В Москве в двенадцать миллионов сегодня укладывается однокомнатная квартира в комфорт-классе, а двухкомнатная в приличной локации уже выходит за границу. В Петербурге запас шире, но и там он тает.

Комбо - это ответ на разрыв между лимитом и реальной ценой. Штатная конструкция, а не лазейка: программа прямо предусматривает, что сумму сверх лимита можно добрать на рыночных условиях.

Как это формулирует ДОМ.РФ:

«Максимальный размер кредита по программе можно увеличить до 15 млн рублей (30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области). Дополнительную сумму можно получить на рыночных условиях или в рамках одной из региональных ипотечных программ.»

• ДОМ.РФ, страница программы «Семейная ипотека»

Сколько можно взять сверх лимита

Что получается на практике:

• Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область: 12 миллионов по льготной ставке плюс до 18 миллионов по рыночной, всего до 30 миллионов.
• Остальные регионы: 6 миллионов льготных плюс до 9 миллионов рыночных, всего до 15 миллионов.
• Первоначальный взнос - не менее 20% от стоимости жилья, и материнский капитал в него засчитывается.

И сразу оговорка, которую делаю на каждой консультации: «можно взять» и «стоит брать» - разные вещи. Верхняя граница в 30 миллионов существует не для того, чтобы её выбирать. Дальше посчитаем, во что превращается рыночная часть на длинном сроке, и станет понятно почему.

Условия самой программы, кому она положена и что изменилось с февраля 2026 года, разбирала подробно в статье про семейную ипотеку на новостройку.

Один договор или два: главная развилка

Вариант с двумя договорами. У вас два кредита: льготный под программную ставку и рыночный на остаток. Два графика, два остатка долга, две ставки. Платите по обоим, но управляете ими раздельно.

Вариант с одним договором. Банк сводит обе части к одной средневзвешенной ставке на всю сумму. В графике одна цифра, всё выглядит проще.

Почему я почти всегда советую два договора:

• Досрочное погашение можно направить в дорогую часть. Это главный аргумент, и он весит больше всего остального. Когда у вас один договор со смешанной ставкой, досрочный платёж уменьшает весь долг равномерно - вы не можете прицельно убить самый дорогой кусок.
• Видно, что сколько стоит. Две ставки в двух договорах не дают обмануться усреднённой цифрой.
• Проще считать выгоду от досрочки. Понятно, какие деньги вы экономите.

Что при этом честно сказать: на старте один договор со средневзвешенной ставкой может выглядеть привлекательнее по ежемесячному платежу. Поэтому решение принимается по графикам, а первая цифра в предложении здесь ничего не значит: просите у банка оба варианта и смотрите, как в каждом учитывается досрочное погашение. Разделить один договор на два позже тоже реально, но это отдельная работа и не в каждом банке.

Считаем на цифрах: сколько стоит рыночный хвост

Возьмём ту же квартиру за 20 миллионов, взнос 4 миллиона, кредит 16 миллионов на 30 лет. Ставку рыночной части беру условно 18% - точную цифру смотрите в своём предложении, она у каждого своя.

Льготная часть - 12 миллионов под 6% на 30 лет:

• ежемесячный платёж около 71 900 ₽;
• выплатите за срок около 25,9 миллиона;
• переплата около 13,9 миллиона.

Рыночная часть - 4 миллиона под 18% на 30 лет:

• ежемесячный платёж около 60 300 ₽;
• выплатите за срок около 21,7 миллиона;
• переплата около 17,7 миллиона.

Прочитайте эти две группы цифр ещё раз. Четыре миллиона рыночной части дают почти такой же ежемесячный платёж, как двенадцать миллионов льготной, и переплату больше. Причина не в жульничестве банка. На тридцатилетнем сроке ставка решает всё: разница между 6% и 18% на длинной дистанции превращает маленькую сумму в большую.

Отсюда два практических вывода.

Первый: рыночную часть надо держать маленькой. Каждый лишний миллион сверх лимита стоит несопоставимо дороже льготного. Иногда правильный ответ - взять квартиру дешевле или добавить в первоначальный взнос, а комбо не добирать вовсе.

Второй: рыночную часть надо гасить первой и быстро. Тридцать лет в расчёте выше - это худший сценарий, а не план. Если вы закрываете рыночные четыре миллиона за пять-семь лет, переплата по ним сокращается в разы.

Хотите, чтобы кто-то посчитал это по вашей квартире и вашим ставкам - напишите мне. Посчитаю оба варианта оформления и покажу, сколько экономит досрочка по рыночной части.

Досрочное погашение: какую часть гасить первой

Правило простое: гасим то, что дороже стоит. Льготная часть под 6% - это дешёвые деньги, которые имеет смысл держать полный срок. Рыночная под высокий процент - дорогие, и от них надо избавляться.

Что для этого нужно:

• Два договора - иначе прицельно погасить дорогую часть не выйдет.
• Понимание, что выбирать при досрочке: сокращать срок или платёж. Для дорогой части почти всегда выгоднее сокращать срок - разобрала это отдельно в статье про досрочное погашение.
• Дисциплина. Рыночная часть - это тот случай, когда премия, тринадцатая зарплата и возврат вычета логично уходят именно туда.

Кстати про вычет: возврат налога по процентам и по стоимости квартиры - это живые деньги, которые многие тратят на быт. Направленные в рыночную часть, они работают лучше всего. Сколько именно возвращают и как это оформить - в статье про налоговый вычет по ипотеке.

Рефинансирование комбо-ипотеки: только целиком

Это место, где новости ввели людей в заблуждение. Когда появилась возможность рефинансировать комбо, многие поняли так: льготную часть оставим где есть, а дорогую рыночную перенесём туда, где дешевле. Так не выйдет.

Формулировка ДОМ.РФ:

«Для снижения ставки по рыночной части комбинированного кредита необходимо рефинансировать весь кредит, в том числе и его льготную часть, с сохранением размера остатка задолженности и по льготной и по рыночной части кредита.»

• ДОМ.РФ, страница программы «Семейная ипотека»

Что это значит на практике:

• Переезжает весь кредит, обе части, в один новый банк.
• Остатки долга по каждой части сохраняются - их нельзя перекроить в свою пользу.
• Льготная часть сохраняет свои условия, её ставка не пересматривается.
• Смысл операции - снизить ставку по рыночной части, когда рынок подешевел.

Порядок рефинансирования, требования банков и типичные причины отказа разбирала в статье про рефинансирование ипотеки в семейную.

Почему вам называют ставку выше средней по стране

Люди видят в новостях среднюю ставку и приходят с вопросом, почему им называют цифру вдвое выше. Объясняю.

По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в июле 2026 года составила:

• по России - 10,52%;
• в Москве - 11,69%;
• в Московской области - 11,43%;
• в Санкт-Петербурге - 10,65%;
• в Ленинградской области - 10,84%.

Ключевое слово здесь - средневзвешенная по всем выданным кредитам. В этот расчёт попадают и льготные ипотеки под 6% и ниже, и рыночные. Льготные тянут среднюю вниз, и получается цифра, которой на рынке никто не выдаёт.

Практический вывод: не ориентируйтесь на среднюю ставку из новостей, когда планируете рыночную часть комбо. Ориентируйтесь на предложение конкретного банка вам, с учётом вашего взноса, страхования и категории. И считайте платёж по своей цифре, а не по средней по стране.

Первоначальный взнос и неочевидный эффект комбо

Обычная логика: чем больше взнос, тем меньше кредит и меньше переплата. Для рыночной части это работает вдвойне - каждый рубль взноса, ушедший в дорогую часть, экономит больше всего.

Но бывает и обратная ситуация. Когда банк по каким-то причинам требует повышенный взнос - например, у заёмщика сложное подтверждение дохода, - подключение рыночной части иногда меняет условия сделки в лучшую сторону. Это не универсальный приём и не гарантия, а вариант, который стоит проверить в конкретном банке, если требование по взносу кажется неподъёмным.

Что точно стоит сделать до заявки:

• посчитать, сколько своих денег вы реально можете внести без того, чтобы остаться без подушки;
• проверить долговую нагрузку: незакрытые лимиты режут одобряемую сумму, и по комбо это чувствуется сильнее - смотрите статью про кредитную карту и ипотеку;
• привести в порядок кредитную историю - по комбо банк принимает решение по обеим частям сразу, и рыночная часть оценивается строже. Что успеть исправить, описала здесь.

Налоговый вычет при комбо-ипотеке

Хорошая новость: разделение кредита на две части не мешает вычету. Проценты, уплаченные по обоим договорам на покупку одной квартиры, учитываются в вычете по процентам.

Практические моменты:

• Лимит по процентам - 3 миллиона рублей на человека, к возврату по нему до 390 тысяч. Плюс основной вычет со стоимости квартиры, лимит 2 миллиона и до 260 тысяч к возврату.
• Супруги считают отдельно, и вдвоём семья забирает заметно больше, чем один человек.
• По комбо лимит по процентам выбирается быстрее, потому что рыночная часть даёт много процентов в первые же годы.
• Собирайте справки по обоим договорам: банк выдаёт их отдельно на каждый кредит, и потерять один - типичная ошибка.

Полный порядок, суммы и причины отказов - в статье про налоговый вычет по ипотеке.

Что смотреть в договоре до подписания

Список, который я прошу проверить перед сделкой:

1. Сколько кредитных договоров. Один со средневзвешенной ставкой или два. Если один, спросите, можно ли разделить.
2. Как учитывается досрочное погашение. В какой очерёдности гасится долг, можно ли направить платёж в конкретную часть, нужно ли писать заявление каждый раз.
3. Ставка при отказе от страхования. Обычно скидка привязана к полису, и по рыночной части надбавка за отказ бывает болезненной. Как экономить на полисе, не теряя скидку, - в статье про страховку по ипотеке.
4. Полная стоимость кредита по каждой части. Она считается по своим правилам и вбирает страховки и комиссии, поэтому отличается от номинальной ставки.
5. Условия по рыночной части при изменении программы. Что происходит с вашим кредитом, если условия программы поменяются.
6. График платежей на бумаге. Не устная сумма от менеджера, а два графика, которые вы можете сравнить дома.

Комбо в Москве и Петербурге

Москва. Двенадцать миллионов льготной части закрывают компактную квартиру. Всё, что больше по площади или ближе к центру, автоматически означает рыночный хвост. И чем дороже квартира, тем больше доля дорогих денег в кредите.

Московская область. Лимит тот же, а цены ниже, поэтому доля рыночной части обычно меньше. Здесь комбо чаще добирает недостающие два-три миллиона, а не половину суммы.

Санкт-Петербург. Запас по лимиту шире, чем в Москве: заметная часть сделок ещё помещается в льготные двенадцать миллионов целиком.

Ленинградская область. Комбо нужно реже всего из четырёх регионов.

Общий совет для всех четырёх: считайте не максимум, который вам одобрят, а сумму, которую вы реально закроете досрочно за несколько лет. Одобренная верхняя граница - это не рекомендация банка, это его предел риска.

Частые ошибки

• Считать платёж по льготной ставке на всю сумму. Самая частая и самая дорогая ошибка. Считайте по частям.
• Брать максимум одобрения. Одобрили 30 миллионов - не значит, что столько нужно брать.
• Не спросить про два договора. Момент, который решается одним вопросом до сделки и не решается никак после.
• Гасить досрочно льготную часть. Психологически приятно, экономически бессмысленно: вы убиваете дешёвые деньги вместо дорогих.
• Рассчитывать унести рыночную часть в другой банк отдельно. Так не работает, рефинансируется весь кредит.
• Ориентироваться на среднюю ставку из новостей вместо своего предложения.
• Забыть про справку по второму договору при подаче на вычет.

Частые вопросы

Комбо-ипотека - что это простыми словами? Кредит из двух частей на одну квартиру: в пределах лимита программы действует льготная ставка, остаток банк даёт по рыночной.

Сколько можно взять по комбо-ипотеке? До 30 миллионов рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 миллионов в остальных регионах. Льготными остаются 12 и 6 миллионов соответственно.

Какая ставка действует на всю сумму? Никакая единая. Льготная действует только на часть в пределах лимита, остаток идёт по рыночной ставке. Часть банков сводит их к одной средневзвешенной цифре в договоре.

Что лучше: один договор или два? Как правило, два: тогда можно гасить досрочно именно дорогую рыночную часть. Просите у банка оба варианта с графиками и сравнивайте.

Какую часть гасить досрочно? Рыночную. Она дороже, и каждый рубль, отправленный в неё, экономит больше.

Можно ли рефинансировать только рыночную часть? Нет. Рефинансируется весь кредит целиком, при этом остатки по обеим частям сохраняются, а условия льготной части не пересматриваются.

Какой первоначальный взнос нужен? Не менее 20% стоимости жилья, материнский капитал засчитывается.

Положен ли налоговый вычет по обеим частям? Да, вычет считается по фактически уплаченным процентам по обоим договорам на покупку одной квартиры. Лимит по процентам - 3 миллиона рублей на человека.

Почему мне называют ставку выше средней по стране? Средняя ставка Центробанка считается по всем выданным кредитам вместе с льготными, поэтому она ниже реальной рыночной.

Можно ли разделить один договор на два потом? Реально, но не в каждом банке и не бесплатно по усилиям. Проще договориться до сделки.

Что почитать дальше

• Семейная ипотека на новостройку - условия программы, лимиты и правило одной льготной ипотеки на семью.
• Досрочное погашение ипотеки - что выгоднее, уменьшать срок или платёж.
• Рефинансирование ипотеки в семейную - порядок, требования и причины отказов.
• Налоговый вычет по ипотеке - 260 000 и 390 000 рублей и как их забрать.
• Страховка по ипотеке - как не потерять скидку к ставке и платить меньше.
• Влияет ли кредитная карта на ипотеку - как лимиты режут одобряемую сумму.
• Кредитная история перед ипотекой - что успеть исправить до заявки.
• Субсидированная ипотека от застройщика - другая конструкция, которую путают с комбо.
• Сколько действует одобрение ипотеки - сроки банков и что делать, если оно заканчивается.

Источники