Первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году: сколько нужно на новостройку и вторичку

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году - 20% стоимости жилья по семейной и ИТ-ипотеке и 20,1% по рыночной ипотеке у крупных банков, например у ВТБ и Газпромбанка. Ниже этой планки банки почти не опускаются, и дело не в их жадности: так работают лимиты Центробанка. Разбираю, чем можно закрыть взнос, что будет при низкой оценке и когда выгодно вносить больше. Разборы сделок выкладываю в моём канале.

Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году?

Сведу то, что написано в условиях программ и на страницах банков на 30 сентября 2026 года:

По семейной ипотеке Минфин пишет так: «не менее 20 % от стоимости приобретаемого жилья за счет собственных средств, в том числе за счет средств материнского капитала». ДОМ.РФ называет тот же минимум, 20%, и для ИТ-ипотеки.

Что значат эти проценты в деньгах, на примере квартиры за 10 млн рублей: при взносе 20,1% нужно 2,01 млн своих денег, и это без расходов на оценку, страховку и сделку. Сколько денег закладывать сверху, я разбирала в статье сколько нужно на сделку кроме первоначального взноса.

Почему банки просят 20,1%, а не ровно 20%?

С апреля 2025 года Центробанк вправе устанавливать макропруденциальные лимиты и по ипотеке. На его странице о лимитах прямо сказано, зачем они нужны: чтобы ограничить кредиты «с низким первоначальным взносом» и заёмщикам с высокой долговой нагрузкой.

Решение Совета директоров Банка России от 24 июля 2026 года на IV квартал 2026 года, которое применяется с 1 октября, сохраняет лимиты III квартала:

Ключевое слово в строке про новостройки - «включительно». Взнос ровно 20% считается низким, а 20,1% уже нет. Отсюда и цифры «от 20,1%» и «от 20,01%» на страницах банков. На готовом жилье ЦБ смотрит на другое - соотношение кредита и стоимости залога, граница там 80%. ВТБ и Газпромбанк при этом держат планку 20,1% и на вторичке.

Насколько такие кредиты стали редкими, Центробанк показал в пресс-релизе от 27 июля 2026 года: во II квартале кредиты с первоначальным взносом не более 20% стоимости жилья составили 1% выдач, годом раньше было 5%.

⚠️ Что это значит на практике. По рыночной ипотеке взнос меньше 20% формально не запрещён, но банк выдаёт такие кредиты в пределах маленькой квоты. Заёмщикам с долговой нагрузкой выше 50% кредиты на новостройку со взносом 20% и меньше банк может выдать не больше чем на 1% всех выдач по ДДУ. Рассчитывать на это при планировании покупки не стоит.

Какой взнос нужен на новостройку, а какой на вторичку?

Если смотреть на страницы банков, разницы нет: ВТБ пишет «от 20,1%» и для вторичного жилья, и для новостроек. Газпромбанк на вторичное жильё - тоже от 20,1%.

Разница прячется в лимитах Центробанка. Для новостроек ограничение строже: кредиты со взносом 20% и меньше вместе с кредитами при очень высокой долговой нагрузке - не больше 5% выдач. На готовом жилье похожая группа ограничена 15%, и в ней считается соотношение кредита и стоимости залога.

Но есть отличие, которое важнее процентов. На новостройки работают льготные программы и субсидии застройщиков, а у субсидированных предложений свои условия по взносу. В моей практике встречалась ставка 3,5% от застройщика с условием взноса 30%: бывает, что низкая ставка требует больше своих денег. Как считать такие предложения, я писала в статье про субсидированную ипотеку от застройщика.

На вторичке льготных вариантов почти нет. Семейную ипотеку на вторичное жильё в Москве, Петербурге и их областях не выдают, поэтому там обычно работает рыночная ипотека с её 20,1%. Какие ставки при этом предлагают банки, собрано в статье ставки по ипотеке сейчас.

Какой взнос по семейной и ИТ-ипотеке и чем его можно закрыть?

Правила семейной ипотеки перечисляют, чем можно оплатить эти 20%. Дословно: «за счет собственных средств, и (или) за счет финансовой помощи из бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов либо от организаций-работодателей, и (или) путем распоряжения полностью или частично средствами материнского (семейного) капитала».

Что из этого следует:

• материнский капитал может закрыть взнос полностью или частично - об этом ниже;
• помощь работодателя засчитывается, если работодатель участвует в оплате;
• региональные и муниципальные выплаты на жильё тоже идут в зачёт.

Эти 20% - нижняя граница программы, и банк вправе просить больше. ВТБ, например, на 30 сентября 2026 года пишет в условиях семейной ипотеки: взнос от 20,1%, если дом строится с его проектным финансированием, и от 40,1% в остальных случаях.

По договорам с 1 октября 2026 года у семейной ипотеки другие ставки и лимиты: они зависят от числа детей и региона, и хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет на дату договора. Про взнос в сообщении Минфина ничего нового не сказано. Как изменилась программа для новостроек, я разбирала в статье про семейную ипотеку на новостройку, а условия ИТ-ипотеки в Москве и Петербурге - в статье про ИТ-ипотеку.

Можно ли внести первоначальный взнос материнским капиталом?

Сложность с маткапиталом в том, что деньги приходят не в день сделки. Социальный фонд перечисляет их после регистрации и проверки документов. Продавец ждать обычно не хочет.

Банки решают это по-разному. ВТБ на странице ипотеки на новостройки описывает свою схему так:

1. банк выдаёт ипотеку и переводит продавцу всю стоимость жилья;
2. после сделки Социальный фонд переводит деньги банку;
3. банк направляет материнский капитал в счёт досрочного погашения.

Условие у ВТБ - заметная доля капитала в цене жилья. На странице ипотеки на новостройки 30 сентября 2026 года стоял порог 10% стоимости, а на странице банка про материнский капитал в тот же день - 15%, поэтому цифру по своей сделке уточняйте в банке. Фактически взнос в день сделки при такой схеме нулевой, но на время ожидания кредит больше, и проценты начисляются на всю сумму.

Как направить сертификат, какие документы нужны и когда банк может не принять капитал в качестве взноса, я разбирала в статье про материнский капитал на ипотеку.

Что будет со взносом, если оценка квартиры ниже цены?

Это одна из самых частых причин, по которой денег на взнос вдруг не хватает. Человек рассчитывал на 20% от цены, а банк считает кредит от оценки: при цене 12 млн и оценке 11 млн своих денег нужно уже 3,2 млн вместо 2,4 млн.

Что делать в такой ситуации:

• торговаться с продавцом - отчёт оценщика показывает рыночную цену, и это аргумент;
• заказать отчёт у другого оценщика, если в первом явные ошибки;
• добавить разницу деньгами - самый частый исход.

⚠️ Договариваться о завышенной оценке или занижать цену в договоре не стоит: последствия для обеих сторон неприятные, я разбирала их в статье про занижение стоимости квартиры в договоре.

Подробно о том, как проходит оценка и что портит отчёт, - в статье про оценку квартиры для ипотеки. Мой совет простой: держите запас на случай, если оценка выйдет ниже цены, особенно на вторичке, где цену назначает продавец.

Выгодно ли внести больше 20%?

Посчитаю на квартире за 10 млн рублей, ставка 18,7%, срок 20 лет:

Если бы при взносе 50,1% ставка снизилась на 0,5 пункта, как у ВТБ, платёж был бы около 77,8 тысячи.

Что ещё даёт взнос больше минимума:

• проще одобрение. Банк считает, сколько вам дать, по доходу и долговой нагрузке. Меньше кредит - меньше платёж и ниже нагрузка. Как это считается, я разбирала в статье одобрили меньше, чем нужно;
• запас на оценку. Если оценка выйдет ниже цены, большой взнос часто уже покрывает разницу.

Когда не стоит отдавать во взнос всё до рубля: если после сделки не останется денег на ремонт, мебель и подушку на несколько платежей. В ипотеке остаться без запаса опаснее, чем переплатить проценты за лишний миллион кредита.

Чем подтвердить первоначальный взнос?

Банку важно, чтобы взнос был вашими деньгами, а не ещё одним займом. Поэтому он смотрит, откуда деньги пришли на счёт, и сверяет их с кредитной историей.

У ВТБ, например, в условиях сказано, что первоначальный взнос нужно внести на счёт в банке до сделки, то есть до даты кредитного договора. Значит, деньги должны быть на месте заранее, а не «в день сделки от родственников».

Какие источники банк примет, как оформить подарок денег от родителей и что делать, если деньги хранились наличными, я подробно разобрала в статье чем подтвердить первоначальный взнос.

Если вы собираете деньги на взнос из нескольких источников и не понимаете, хватит ли и как это подтвердить, - напишите мне. Посмотрю вашу ситуацию и скажу, в какой банк с таким взносом идти.

Частые вопросы

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

По семейной ипотеке нельзя: минимум 20% стоимости жилья, но его можно закрыть материнским капиталом. На рыночной ипотеке ВТБ и Газпромбанк ставят планку 20,1%. Схема, при которой в день сделки вы не вносите своих денег, бывает с маткапиталом, который приходит позже: так делает, например, ВТБ по ипотеке на новостройки.

Можно ли взять потребительский кредит на первоначальный взнос?

Формально запрета нет, но банк увидит новый кредит в кредитной истории и учтёт платёж по нему в долговой нагрузке. Из-за этого сумма одобрения падает, а иногда приходит отказ. Надёжнее собрать взнос из накоплений, дарения или маткапитала.

Когда нужно внести первоначальный взнос?

Обычно до сделки: ВТБ, например, требует положить взнос на счёт в банке до даты кредитного договора. На новостройке деньги вместе с кредитом уходят на счёт эскроу, на вторичке - продавцу через аккредитив или безопасные расчёты. Точный порядок написан в условиях вашего банка.

Входит ли материнский капитал в 20% по семейной ипотеке?

Материнский капитал в эти 20% входит: в условиях программы Минфин пишет, что взнос не менее 20% вносится за счёт собственных средств, в том числе за счёт средств материнского капитала. Если сертификата хватает на все 20%, своих денег на взнос может не понадобиться.

Нужен ли взнос по субсидированной ипотеке от застройщика?

Взнос по такой ипотеке нужен, и бывает больше обычного: субсидированную ставку застройщик иногда связывает с повышенным взносом. В моей практике встречалось предложение со ставкой 3,5% и взносом 30%. Условия у каждого застройщика и банка свои, сравнивайте их с учётом цены квартиры.

Что будет, если оценка квартиры ниже цены?

Банк посчитает кредит и взнос от оценки, и разницу между ценой и оценкой придётся доплатить своими деньгами. Можно торговаться с продавцом, заказать отчёт у другого оценщика или добавить разницу. Поэтому держите запас сверх минимального взноса.

Источники