Как помочь взрослому ребёнку купить квартиру в ипотеку: три схемы и цена каждой

Помочь взрослому ребёнку с покупкой квартиры можно тремя способами, и у каждого своя цена. «Сын зарабатывает, но банк ему не одобряет. Может, оформить на меня?» Такие разговоры случаются у меня каждую неделю, и почти всегда решение принимается на эмоции. А развилка серьёзная: от выбора схемы зависит, кто станет собственником, кому достанется налоговый вычет и получится ли вообще выйти из этой истории потом. Разборы сделок выкладываю в моём канале.

Какие есть способы помочь ребёнку с покупкой?

Разложу коротко, а дальше разберу каждую по отдельности.

Четвёртый вариант, поручительство, я отдельной схемой не считаю: банк требует его редко, а рисков там столько же, сколько у созаёмщика, при полном отсутствии прав на квартиру. Подробности в разборе про поручителя по ипотеке.

Правило, которое я проговариваю первым: выбирайте схему по тому, кто должен остаться с квартирой через десять лет. Лёгкость одобрения сегодня - плохой ориентир.

Оформить ипотеку на себя: что из этого выйдет?

Схема кажется самой простой и потому самой популярной. Сложности начинаются позже.

Что получается сразу: кредит на родителе, квартира на родителе, платит по факту чаще ребёнок. Юридически он при этом просто живёт в чужой квартире.

Где это выстреливает:

• квартира в залоге. Подарить или продать её ребёнку до погашения кредита можно только с согласия банка, и банки на это идут неохотно;
• налоговый вычет. Его получает собственник, который нёс расходы. Если платил ребёнок, а собственник родитель, вычет фактически теряется: ребёнок не собственник, а родитель не тратил;
• раздел при разводе родителей. Квартира, купленная в браке, это совместно нажитое имущество, даже если предназначалась ребёнку;
• наследство. Если с родителем что-то случится, квартира войдёт в наследственную массу и будет делиться между всеми наследниками, включая тех, для кого она не предназначалась.

Когда схема всё-таки оправдана: банк не принимает доход ребёнка вовсе, при этом квартира нужна сейчас. Тогда это осознанный временный ход с готовым планом переоформления.

Войти созаёмщиком: чем рискует родитель?

Это самая частая схема и самая недооценённая по последствиям.

Закон устроен жёстко: при солидарной обязанности кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого в отдельности, причём как полностью, так и в части долга. Для банка нет «основного» и «второстепенного» - есть двое, с каждого из которых можно спросить всё.

Что это значит на практике для родителя:

• платёж попадает в вашу долговую нагрузку целиком. Захотите свой кредит - банк увидит чужую ипотеку как вашу;
• просрочка ребёнка портит вашу кредитную историю ровно так же, как портила бы собственная;
• выйти из договора в одностороннем порядке нельзя. Нужно согласие банка и обычно замена на другого созаёмщика;
• право регресса есть, но оно теоретическое. Заплативший за другого получает право требовать с него эту сумму, но взыскивать придётся через суд, и с собственным ребёнком этого никто не делает.

Отдельно про плюс, ради которого всё и затевается: доходы складываются, и сумма одобрения растёт. Механику и последствия подробно разбирала в статье про созаёмщика по ипотеке.

Дать деньги на взнос: надо ли платить налог?

Самая чистая схема из трёх, и вопросов по ней обычно два.

Первый - налог. Кодекс прямо освобождает от НДФЛ доходы в денежной и натуральной форме, полученные в порядке дарения, а для случая близких родственников это работает без ограничений по сумме. Родители и дети близкими родственниками признаются.

Второй - происхождение денег. Банк спросит, откуда взнос, и ответ «родители дали» его устроит только с подтверждением. Что обычно готовят:

• договор дарения денежных средств в простой письменной форме;
• выписку по счёту родителя, откуда видно накопление и перевод;
• перевод именно на счёт ребёнка: наличные из рук в руки банк просто не увидит.

Подробно про то, чем подтвердить первоначальный взнос, есть отдельный разбор: там же про маткапитал и про то, какие документы банки заворачивают.

Чем эта схема хороша: заёмщик и собственник один человек, вычет достаётся ему, долговая нагрузка родителя чистая, выходить потом не из чего.

Кто станет собственником и кому достанется вычет?

Здесь чаще всего и возникает разрыв между тем, как задумывали, и тем, как вышло.

Собственность и кредит это разные вещи. Можно быть заёмщиком и не быть собственником, и наоборот. Собственника определяет договор на квартиру, кредитный договор тут ни при чём.

С вычетом правило ещё строже: его даёт государство тому, кто и собственник, и нёс расходы. Отсюда типичные потери:

• родитель собственник, платит ребёнок - вычет не получит никто;
• ребёнок собственник, деньги дали родители - вычет получит ребёнок, и это нормально;
• оба собственники в долях - каждый получает вычет со своей доли в пределах своих расходов.

Отдельная деталь про взрослых детей: вычет за ребёнка родитель может получить только пока тот несовершеннолетний. После восемнадцати это два независимых налогоплательщика. Полный разбор сумм и порядка в статье про налоговый вычет по ипотеке.

Что делать с возрастом родителя?

Про это узнают в последний момент, и оно ломает расчёты.

Механика простая: банк смотрит на возраст к дате последнего платежа. Родителю 58, предел банка 70 - значит максимальный срок двенадцать лет вместо двадцати. Платёж при этом вырастает заметно.

Что с этим делают:

• основным заёмщиком ставят ребёнка, а родителя вводят созаёмщиком. Срок тогда считают по молодому;
• выбирают банк с более высоким пределом. Разброс между банками большой, и это одна из немногих вещей, где смена банка реально решает задачу;
• увеличивают первоначальный взнос, чтобы компенсировать короткий срок.

Подробности про возрастные границы и страхование в этом возрасте - в материале про ипотеку для пенсионеров.

Что решить до похода в банк?

Порядок, который я прохожу с родителями на первой встрече. Занимает вечер, экономит годы.

1. Собственник. Решите это первым: от него разматывается всё остальное. Если квартира покупается ребёнку - он и должен стоять в договоре на квартиру;
2. Плательщик. Проговорите честно, кто вносит платёж и с какого момента это меняется. Схема «пока помогаем, потом сам» работает только когда названы сроки;
3. Происхождение взноса. Деньги родителей оформляются договором дарения и переводом на счёт. Сделанное заранее избавляет от суеты на сделке;
4. Вычет. Проверьте, что собственник и плательщик совпадают. Иначе государство вернёт деньги никому;
5. Выход. Назовите условие, при котором родитель перестаёт быть созаёмщиком: доход ребёнка вырос до такой-то суммы, прошло столько-то лет.

Отдельно советую сделать две вещи до заявки. Проверьте свою кредитную историю: у родителя часто обнаруживаются забытые кредитные карты с большими лимитами, и они съедают долговую нагрузку. И уточните в банке возрастной предел до того, как выбирать квартиру: от него зависит доступный срок, а значит и платёж.

Ещё одна вещь, о которой жалеют позже. Если в семье несколько детей, подумайте, как помощь одному будет выглядеть для остальных через десять лет. Квартира, оформленная на родителя и подразумеваемая как «для старшего», в наследстве делится между всеми. Решается это заранее: либо собственником сразу ставят того, для кого покупали, либо оформляют завещание.

Как выйти из сделки, когда ребёнок встанет на ноги?

Вопрос, который почти никто не задаёт на старте, и очень многие задают через пять лет.

Вывод созаёмщика. Банк рассматривает это как изменение условий договора и соглашается, только если оставшийся заёмщик проходит по доходу в одиночку. Заявление подаётся в банк, решение принимает он.

Рефинансирование на одного. Новый банк выдаёт кредит ребёнку одному и гасит прежний. Способ надёжнее первого, потому что новый банк не связан прежними договорённостями, но требует хорошей кредитной истории и подтверждённого дохода.

Переоформление квартиры. Если собственником был родитель, передать квартиру ребёнку можно дарением или продажей. До снятия залога - только с согласия банка. Между близкими родственниками дарение налогом не облагается. При продаже возникают свои тонкости: разбор в статье про покупку квартиры у родственников.

Совет, который экономит нервы: проговорите план выхода письменно до сделки. Кто платит, с какого момента, при каких условиях родитель выходит из договора. Юридической силы у такой записки нет, зато через пять лет никто не вспомнит договорённости по-разному.

Частые вопросы

Можно ли оформить ипотеку на несовершеннолетнего ребёнка?

Нет, заёмщиком может быть только совершеннолетний. Ребёнок может быть собственником квартиры, но кредит оформляется на взрослого. При этом появление у несовершеннолетнего доли создаёт сложности при будущей продаже: потребуется разрешение органов опеки.

Пройдёт ли семейная ипотека, если созаёмщиком будет родитель?

Условия льготных программ привязаны к заёмщику и его детям. Состав созаёмщиков на них не влияет. Родитель-созаёмщик программе не мешает, но и оснований для неё не создаёт. Проверять надо основания у самого заёмщика: возраст детей на дату кредитного договора.

Сын студент без официального дохода. Есть варианты?

Основным заёмщиком он пройдёт редко: банку нужен подтверждённый доход и стаж. Рабочих путей два - оформить кредит на родителя с планом переоформления или подождать, пока у ребёнка появится подтверждаемый доход хотя бы за три-шесть месяцев. Второй путь дешевле.

Что будет с квартирой при разводе ребёнка?

Квартира, купленная ребёнком в браке, считается совместно нажитой, даже если деньги на взнос дали родители. Защититься можно двумя способами: брачным договором или тем, чтобы подаренные деньги были оформлены договором дарения именно ребёнку, а покупка прослеживалась от этих средств.

Нужно ли согласие моего супруга, если я вхожу созаёмщиком?

Как правило да: банк запрашивает согласие супруга созаёмщика, потому что обязательства влияют на общий бюджет семьи. Если квартира при этом оформляется на ребёнка, супруг прав на неё не приобретает, но по долгу отвечать семья будет общими деньгами.

Можно ли потом переписать квартиру на ребёнка без согласия банка?

Нет, пока действует залог. Сделка без согласия залогодержателя оспорима, а банк вправе потребовать досрочного погашения. Правильный порядок - сначала согласовать с банком или дождаться погашения, потом оформлять передачу.

Источники