Ипотека на машиноместо в 2026: дают ли банки и на каких условиях

Машино-место в паркинге стоит как половина автомобиля, а платить за него нужно сразу. Отсюда логичный вопрос: дают ли на него ипотеку. Дают, и это прямо написано в законе об ипотеке. Загвоздка в другом: под словом «место» продавцы понимают три разные вещи, и только одна из них годится банку в залог. Ниже разбираю, чем машино-место отличается от места на парковке, какие банки кредитуют такие объекты на 8 сентября 2026 года, почему с кладовкой сложнее, во сколько обойдётся оформление и какой придёт налог. Свежие случаи из сделок публикую в канале.

Что можно купить в ипотеку: машино-место, парковку или кладовку?

Начну с формулировки, из которой растёт вся статья. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, то есть машино-места, если границы таких помещений описаны в установленном порядке кадастрового учёта (Гражданский кодекс, статья 130).

Ключевое здесь - последние слова. Недвижимостью машино-место делает запись в реестре, а не бетон вокруг него.

Стены не нужны. Градостроительный кодекс определяет машино-место как индивидуально-определённую часть здания, которая не ограничена либо частично ограничена строительной конструкцией (статья 1, пункт 29). Минстрой в письме от 19 сентября 2024 года уточнил: границы обозначаются нанесением на поверхность пола разметки краской, наклейками или иными способами. То есть жёлтые линии на полу паркинга - это полноценная граница объекта, если её описал кадастровый инженер.

Размер. Минимально допустимый размер машино-места - 5,3 на 2,5 метра, это установлено приказом Росреестра от 23 июля 2021 года. Максимальный размер с 28 октября 2021 года не ограничен: раньше действовал потолок 6,2 на 3,6 метра, теперь его нет.

Три разные вещи, которые называют одним словом. Вот что вам могут продавать под видом «места в паркинге»:

1. Машино-место как объект. Есть кадастровый номер, право собственности регистрируется на конкретное место с номером. Банк такое кредитует.
2. Доля в праве на весь паркинг. Вы становитесь собственником, например, одной сотой доли нежилого помещения, а конкретное место определяется соглашением жильцов. Отдельного объекта нет, продать место в отрыве от доли нельзя, в залог банк его не берёт.
3. Место на открытой парковке во дворе. Чаще всего это общее имущество дома, которое нельзя ни купить, ни заложить. Пользование распределяет общее собрание собственников.

Разница между первым и вторым вариантом не видна на схеме продавца, но видна в выписке из реестра. Об этом отдельный раздел ниже.

Какие банки дают ипотеку на машино-место?

Я прошла по страницам банков из перечня системно значимых кредитных организаций Центробанка. Что заявлено на 8 сентября 2026 года:

Что стоит понимать про эти условия.

Ставка выше, чем по квартире. Машино-место - нежилая недвижимость, льготные программы на неё не распространяются, поэтому речь всегда о рыночной ставке.

Требования к объекту у каждого свои. ВТБ, например, пишет минимальный размер машино-места 13,25 квадратного метра, то есть 5,2 на 2,5 метра, а для кладовой - от 2 до 12 квадратных метров. И отдельное условие: продавец должен быть партнёром, аккредитованным банком.

Скидки и надбавки. У Сбербанка минус процент зарплатным клиентам. У Банка ДОМ.РФ наоборот: плюс полпроцента, если доход и занятость не подтверждены, и ещё плюс процент, если первоначальный взнос меньше половины стоимости.

Названия банков здесь - не рекомендация: это то, что написано на их страницах в день проверки. Условия по нежилой недвижимости меняются чаще, чем по квартирам, поэтому сверяйте их на дату заявки.

Можно ли купить машино-место без квартиры?

Самый частый вопрос по теме, и ответ на него банки дают прямо.

ВТБ в разделе вопросов пишет: если уже есть ипотека, кредит на кладовку или машино-место получить можно, когда позволяет платёжеспособность. И там же: чтобы одновременно взять ипотеку на квартиру и на машино-место, нужно подать две заявки, получить решение и заключить два отдельных кредитных договора.

Из этого следуют две практические вещи.

Долговая нагрузка считается по обоим кредитам. Банк смотрит на сумму платежей, поэтому машино-место за два миллиона может съесть ту часть дохода, которой не хватит для одобрения квартиры. Порядок подачи имеет значение: сначала главный объект, потом дополнительный.

Продавать потом придётся тоже отдельно. Машино-место с собственным кадастровым номером не привязано к квартире: его можно продать другому человеку, в том числе не жильцу дома. Это плюс для ликвидности и минус для тех, кто рассчитывал «передать вместе с квартирой автоматически».

Если вы не уверены, потянет ли ваш доход второй кредит, - оставьте заявку. Посчитаем нагрузку по обоим объектам до того, как в банк уйдёт первая заявка.

Оставить заявку

Почему на кладовку ипотеку дают не всегда?

Здесь закон устроен строже, чем для машино-мест, и разница стоит того, чтобы её понять до задатка.

Гражданский кодекс говорит: помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании, являются общим имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (статья 141.4, пункт 2). Жилищный кодекс относит к общему имуществу помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, включая подвалы (статья 36).

Доля в общем имуществе неотделима от права на квартиру. Её нельзя продать соседу, нельзя заложить в банке и нельзя оформить на себя отдельно. Поэтому колясочная или подвальная кладовая «для жильцов подъезда» под ипотеку не подходит по определению. Банк здесь ни при чём.

Вторая кладовая - другая история. Она обособлена и изолирована, поставлена на кадастровый учёт, право на неё регистрируется в реестре. Такую банки берут: у ВТБ для неё отдельная программа с суммой до трёх миллионов рублей и требованием к площади от 2 до 12 квадратных метров.

И тонкость, которая объясняет, почему с машино-местом проще. Самостоятельным помещение становится, только когда оно одновременно обособлено и изолировано, то есть имеет стены. Машино-местам закон сделал послабление: достаточно границ на полу. На кладовые оно не распространяется.

Проверяется всё это одинаково: смотрите, есть ли у объекта собственный кадастровый номер. Есть - разговор с банком возможен. Нет - никакой банк ситуацию не изменит.

Подходит ли семейная ипотека и материнский капитал?

Три отказа подряд, и все по одной причине: объект нежилой.

Семейная ипотека. Цели кредита в правилах программы перечислены закрытым списком: новостройка у застройщика, готовое жильё у застройщика, строительство дома, отдельные случаи покупки готового жилья. Машино-места и кладовой в этом перечне нет. Условия самой программы разобраны в статье про семейную ипотеку на новостройку.

Материнский капитал. Закон разрешает направлять его на улучшение жилищных условий, а машино-место жилищные условия не улучшает. ВТБ формулирует это в своих ответах прямо: использовать маткапитал на покупку машино-места или кладовки нельзя. Куда его направить можно, разобрано в статье про материнский капитал на ипотеку.

Налоговый вычет. Имущественный вычет даётся при покупке жилых домов, квартир, комнат и долей в них, а также земли под жилой дом (Налоговый кодекс, статья 220). Перечень закрытый, машино-места там нет. Проценты по такому кредиту к вычету тоже не принимаются. Что под вычет попадает, разобрано в статье про налоговый вычет по ипотеке.

Единственная льгота, которая работает, - обычная: если машино-место покупается в новостройке по договору долевого участия, деньги идут на счёт эскроу и защищены так же, как при покупке квартиры.

Сколько стоит оформление, кроме первоначального взноса?

Расходы небольшие по сравнению с квартирой, но они есть, и о них редко говорят на этапе брони.

Оценка. Отчёт независимого оценщика требуется всегда. В расчёте полной стоимости кредита у Банка ДОМ.РФ она стоит 2 400 рублей.

Госпошлина. За регистрацию права на нежилую недвижимость гражданин платит 4 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 миллионов (Налоговый кодекс, статья 333.33). Если объект покупается по договору долевого участия, отдельно регистрируется сам договор.

Страхование. Страховать объект залога обязывает закон об ипотеке, и это несгораемая часть расходов. Страхование жизни добровольное, но у ВТБ отказ от комплексного страхования поднимает ставку на процент. Как считать, что выгоднее, разобрано в статье про страховку по ипотеке.

Что может добавиться у застройщика. Некоторые компании продают машино-места и кладовые только вместе с квартирой или на особых условиях. Например, у застройщика А101, одного из крупнейших в Москве по объёму текущего строительства, есть акция, где часть стоимости кладовой и машино-места переносится в цену квартиры по договору долевого участия, а сами объекты оплачиваются полностью. Такие схемы нужно считать целиком, а не по отдельным цифрам.

Что проверить до сделки?

Порядок, по которому я прохожу перед тем, как отправлять заявку.

1. Кадастровый номер. У машино-места и у кладовой он должен быть свой, отдельный от квартиры и от всего паркинга. Спросите его у продавца до задатка.
2. Выписка из реестра недвижимости. В ней смотрим вид объекта: машино-место или помещение. Если в документах фигурирует «доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение», это второй вариант из первого раздела, и ипотека невозможна.
3. Площадь и размеры. Сверяем с требованиями банка: у ВТБ машино-место от 13,25 квадратного метра, кладовая от 2 до 12.
4. Обременения. Смотрим, нет ли залога или ареста, как и по любой недвижимости.
5. Продавец. У некоторых банков объект должен продавать аккредитованный партнёр, иначе заявку не примут.
6. Дом и паркинг. Если объект в строящемся доме, застройщика проверяем так же, как при покупке квартиры: это разобрано в статье про проверку застройщика.

Отдельно про открытые парковки во дворе. Оформить место во дворе в собственность нельзя: земля под домом относится к общему имуществу, а порядок пользования определяет общее собрание собственников. Продажа такого места - это продажа договорённости, а не недвижимости.

Какой налог на машино-место и положен ли вычет?

Налог приходит вместе с уведомлением на квартиру и машину, отдельного действия от собственника не требует.

Машино-место прямо названо в перечне объектов налогообложения (Налоговый кодекс, статья 401). Ставка для гаражей и машино-мест не может превышать 0,1 процента кадастровой стоимости (статья 406), и в Москве применяется именно эта ставка.

Одна деталь, о которой знают немногие. Машино-место нельзя включить в перечень торгово-офисной недвижимости, где ставка доходит до 2 процентов. А вот гараж - можно, если внутри работает автосервис или мойка. Для обычного собственника это означает простое правило: если вы покупаете именно машино-место, повышенная ставка вам не грозит.

Про вычет уже сказано выше: имущественный вычет по Налоговому кодексу даётся только за жильё и землю под жилой дом. Машино-место в этот перечень не входит ни как самостоятельная покупка, ни как часть расходов на квартиру.

Частые вопросы

Дают ли ипотеку на машиноместо? Да. Машино-место прямо названо в законе об ипотеке как возможный предмет залога. Условие одно: у объекта должен быть свой кадастровый номер и зарегистрированное право.

Какие банки дают ипотеку на машино-место в 2026 году? На 8 сентября 2026 года отдельные программы на страницах показывают Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ и Россельхозбанк. У Т-Банка такой программы нет. Условия меняются, проверяйте на дату заявки.

Можно ли купить машино-место без покупки квартиры? Да, это самостоятельный кредит на самостоятельный объект. Квартира в том же доме не требуется.

Можно ли взять квартиру и машино-место одной ипотекой? Нет. Это две заявки и два кредитных договора, даже если объекты в одном доме и покупаются в один день.

Дают ли ипотеку на кладовку? Дают, если кладовая - самостоятельное помещение с кадастровым номером. Если это часть общего имущества дома, кредит невозможен: такой объект нельзя ни продать отдельно, ни заложить.

Можно ли купить машино-место по семейной ипотеке? Нет. Цели льготной программы перечислены закрытым списком, и нежилых объектов в нём нет.

Можно ли использовать материнский капитал на машино-место? Нет. Маткапитал направляется на улучшение жилищных условий, а машино-место к жилью не относится.

Положен ли налоговый вычет за машино-место? Нет. Вычет даётся за жилые дома, квартиры, комнаты и землю под жилой дом. Проценты по кредиту на машино-место к вычету тоже не принимаются.

Какой налог на машино-место? Не больше 0,1 процента кадастровой стоимости, в Москве применяется эта ставка. Уведомление приходит вместе с налогом на квартиру.

Что в итоге

Машино-место в ипотеку купить можно, и делают это чаще, чем принято думать. Кладовую тоже, если она оформлена как отдельное помещение. Кредит будет рыночным, льготные программы и материнский капитал сюда не распространяются, вычет не положен.

Порядок такой: сначала выясняем кадастровый номер и смотрим выписку, потом сверяем размеры с требованиями банка, потом считаем долговую нагрузку вместе с ипотекой на квартиру, если она есть или планируется. И только после этого вносим задаток.

Самая частая ошибка на этом рынке - заплатить за «место в паркинге», которое юридически оказалось долей в общем помещении. Деньги отданы, объекта нет, и банк тут ни при чём.

Что почитать дальше

• Как проверить застройщика - если машино-место покупается в строящемся доме.
• Покупка квартиры на этапе котлована - как работает счёт эскроу и что с деньгами до сдачи.
• Семейная ипотека на новостройку - условия программы, под которую машино-место не подходит.
• Материнский капитал на ипотеку - куда его направить можно.
• Налоговый вычет по ипотеке - за что возвращают деньги, а за что нет.
• Страховка по ипотеке - как считать, выгоден ли отказ от страхования жизни.
• Ипотека на апартаменты - вторая нежилая недвижимость, которую покупают в кредит.
• Какие документы нужны для ипотеки - общий пакет, который спросят и здесь.

Источники