Ипотека на старый дом упирается в набор вполне конкретных вещей, и возраст здания среди них далеко не первый: решают земля под домом, состояние конструкций и запись в реестре. Разбираю, что проверять до заявки, чтобы не собирать документы впустую. Разборы сделок выкладываю в моём канале.
Дадут ли ипотеку на дом 1903 года постройки?
Начну с того, как банк вообще смотрит на дом. Ему нужен объект, который в плохом сценарии можно продать за разумные деньги и в разумный срок. Возраст здесь работает как косвенный признак: чем старше дом, тем выше износ, тем чаще деревянные перекрытия и печное отопление, тем уже круг покупателей.
Дом 1903 года ставит сразу несколько флагов: срок службы конструкций давно выработан, коммуникации почти наверняка менялись кустарно, документы на землю могут быть старого образца. Каждый из них по отдельности решаемый, все вместе - почти гарантированный отказ по объекту.
Различайте две вещи: отказ по объекту и отказ по заёмщику. Одобрение вам могли дать, а дом не принять. Как это устроено и что делать дальше, разбираю в статье про отказ в ипотеке после одобрения.
Есть ли в законе ограничение по году постройки?
Перечень того, что может быть предметом ипотеки, открытый:
«По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество... в том числе: ...жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения».
Ни года, ни процента износа здесь нет. Всё, что вы прочтёте про «не старше такого-то года» и «износ не более стольких процентов», - это внутренние требования конкретного банка. Они отличаются между банками и меняются, поэтому смотреть их надо в требованиях к предмету залога у своего банка в день обращения, а не в чужой статье годичной давности.
Практический вывод: если один банк отказал по объекту, имеет смысл попробовать другой. Отказ по дому не тянется за вами, как отказ по заёмщику.
Почему без земельного участка дом в залог не возьмут?
Формулировка не оставляет вариантов:
«Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение».
У старых домов это ломает больше сделок, чем износ. Типичные ситуации:
- участок не поставлен на кадастровый учёт. Дом есть, земля юридически не существует как объект. Сначала межевание, потом ипотека;
- границы не установлены. Участок в реестре есть, координат нет. Часть банков это не принимает;
- право на землю старого образца. Постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, свидетельство девяностых годов. Требуется переоформление в собственность;
- земля в аренде. Возможна ипотека права аренды, но условия и срок договора банк проверяет отдельно;
- дом не оформлен как жилой. Строение числится нежилым или садовым, и тогда набор программ другой. Как это работает на дачах, разбираю в статье про ипотеку на дачу в СНТ.
Проверяется всё это одной выпиской из реестра недвижимости на дом и одной на участок. Заказывайте обе до того, как вносить аванс.
Что делает дом непригодным для ипотеки?
Список того, что разворачивает заявку по старому дому:
| Что находят | Насколько критично |
|---|---|
| Дом признан аварийным или подлежащим сносу | Стоп у всех банков |
| Здание в программе расселения или реновации | Стоп либо особые условия |
| Износ выше порога конкретного банка | Стоп в этом банке, в другом может пройти |
| Деревянные перекрытия | Частый стоп, особенно в домах до середины века |
| Нет отопления, воды или электричества | Обычно стоп: объект непригоден для проживания |
| Незарегистрированные пристройки и перепланировки | Требуется узаконить до сделки |
| Дом-памятник, объект культурного наследия | Возможна ипотека, но с ограничениями собственника |
Порядок признания дома аварийным описан правительственным положением - там же перечислены основания и порядок работы межведомственной комиссии. Сам факт аварийности фиксируется решением органа местного самоуправления, и он публичен.
Отдельная история - дома под реновацию: там квартира меняется на новую, и банки смотрят на такие объекты по-своему. Разбор есть в статье про квартиру от фонда реновации.
Как проверить, не признан ли дом аварийным?
Порядок проверки, который занимает вечер:
- выписка из реестра недвижимости на дом и на участок. Смотрите назначение, площадь, год постройки, обременения, границы участка;
- ГИС ЖКХ. По адресу дома видно характеристики, управляющую организацию и сведения о доме;
- сайт местной администрации. Решения о признании домов аварийными публикуются там же, обычно в разделе жилищной политики;
- федеральный реестр аварийного жилья. Дома, включённые в программы расселения, собраны в открытых данных;
- технический паспорт. В нём указан процент износа на дату обследования. Документ бывает старым, но даёт отправную точку.
Проверка объекта по документам устроена одинаково для дома и для квартиры - полный список того, что смотреть, собран в статье про проверку квартиры перед покупкой.
Что смотрит оценщик в старом доме?
Оценщик приезжает на объект, фотографирует и заполняет отчёт по форме, которую принимает банк. По старым домам внимание к деталям выше обычного:
- фундамент и цоколь. Трещины, просадка, следы подтопления;
- материал стен и перекрытий. Деревянные перекрытия снижают оценку и часто закрывают сделку;
- кровля. Протечки видно по потолку и чердаку;
- коммуникации. Центральные или локальные, в каком состоянии, есть ли отопление круглый год;
- износ. Итоговый процент попадает в отчёт, и именно на него смотрит кредитный комитет.
Оценка платная и делается до одобрения объекта, поэтому по откровенно ветхому дому лучше сначала показать банку документы и фотографии, а потом заказывать отчёт. Порядок оценки и то, от чего зависит итоговая цифра, разбираю в статье про оценку квартиры для ипотеки.
Как повысить шансы на одобрение старого дома?
Что работает на практике:
- оформите участок. Межевание, границы, собственность. Без этого разговора не будет вообще;
- узаконьте пристройки. Дом на местности и дом в документах должны совпадать;
- соберите техническую документацию. Свежий технический план и документы на коммуникации снимают половину вопросов;
- увеличьте первоначальный взнос. Чем больше ваших денег в сделке, тем спокойнее банк относится к спорному объекту;
- сравнивайте требования банков к объекту, а не ставки. По старым домам разброс требований огромный;
- рассмотрите другие пути. Иногда выгоднее взять кредит под залог имеющегося жилья и купить дом за наличные, а иногда - купить участок и построить новый дом. Оба варианта разобраны в статьях про ипотеку под залог имеющейся недвижимости и ипотеку на строительство дома.
Про льготные программы скажу отдельно: по ним требования к объекту задаются условиями самой программы и меняются, поэтому применимость к конкретному старому дому уточняйте в банке до подачи заявки.
Частые вопросы
Может ли банк одобрить ипотеку на дом 1903 года постройки? Формально запрета нет, практически такой дом почти не проходит по износу и конструкциям. Шанс выше, если дом капитально реконструирован и это отражено в документах.
С какого года постройки дают ипотеку? Единого ответа нет: закон таких ограничений не содержит, каждый банк ставит свой порог. Смотрите требования к предмету залога у выбранного банка.
Какой износ дома допускается для ипотеки? Порог устанавливает банк, и он отличается. Процент износа берётся из отчёта оценщика.
Дадут ли ипотеку на дом с деревянными перекрытиями? Часть банков такие дома не берёт вообще, часть берёт при небольшом износе и хорошем состоянии конструкций.
Можно ли взять ипотеку на дом без земельного участка? Нет. Закон требует закладывать дом одновременно с участком под ним.
Дадут ли ипотеку, если дом признан аварийным? Нет. Это стоп-фактор для всех банков.
Можно ли взять ипотеку на старый дом с земельным участком в деревне? Да, если дом жилой, участок оформлен, а состояние объекта проходит по требованиям банка. Удалённость влияет на оценку ликвидности.
Что делать, если банк отказал по объекту? Идти в другой банк: требования к объекту у всех разные, и такой отказ за вами не тянется.
Нужна ли страховка на старый дом? Страхование предмета залога обязательно, и по старому дому тариф выше. Как не переплачивать, разбираю в статье про страховку по ипотеке.
Что почитать дальше
- Ипотека на дачу в СНТ - когда садовый дом можно купить в ипотеку.
- Участок под ИЖС в ипотеку - требования к земле.
- Строительство дома в ипотеку - альтернатива покупке старого объекта.
- Оценка квартиры для ипотеки - как оценщик считает стоимость и износ.
- Проверка квартиры перед покупкой - документы и базы для проверки объекта.