Аннуитетный или дифференцированный платёж по ипотеке: в чём разница и что выбрать

Аннуитетный или дифференцированный платёж по ипотеке выбирают прежде всего по одному условию: посилен ли семейному бюджету самый высокий платёж по предложенному графику. Дифференцированная схема возвращает тело долга равными частями, поэтому платёж постепенно снижается, а при одинаковых сумме, сроке и ставке процентов за весь срок набегает меньше. При аннуитетной схеме сумма платежа каждый месяц одинаковая: начинать легче и планировать проще, но переплата при тех же условиях выше. Выбор схемы есть не в каждом банке, поэтому её стоит проверить в конкретном предложении до подписания.

Я ипотечный брокер, юридических консультаций не даю. Нормы приведены по КонсультантПлюс, цифры примера взяты с fincult.info, проекта Банка России «Финансовая культура». Сопоставить график и нагрузку до подписания можно на консультации.

Чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного?

Аннуитетный платёж отличается от дифференцированного тем, как в каждом взносе распределяются тело долга и проценты. В обеих схемах взнос состоит из доли основного долга и процентов, набежавших за месяц. При дифференцированном графике фиксирована доля тела, поэтому остаток тает быстро и платёж постепенно уменьшается. При аннуитете общая сумма взноса остаётся одинаковой, но доля процентов в ней снижается, а доля основного долга растёт.

Компромисс между схемами простой: при равных сумме, сроке и ставке дифференцированная дешевле по процентам за весь срок, зато первые платежи по ней ощутимо больше, чем в конце. Аннуитет мягче на старте и дороже в итоге. Дальше в тексте этот выбор разобран на цифрах и на семейном бюджете.

Из чего состоит платёж и почему проценты меняются?

Платёж по ипотеке состоит из возврата части долга и процентов, начисленных на непогашенный остаток. По объяснению fincult.info, проценты считаются только на сумму, которую заёмщик ещё не вернул, и только за время пользования кредитом. Их размер зависит от числа дней в прошедшем месяце и от остатка, который при соблюдении графика снижается с каждым платежом.

Правовая основа одна для обеих схем. По пункту 1 статьи 819 ГК банк по кредитному договору обязуется предоставить заёмщику денежные средства (кредит) в размере и на предусмотренных условиях. По пункту 1 статьи 809 ГК проценты взимаются в размерах и в порядке, определённых договором, если иное не предусмотрено законом или договором. Ежемесячная выплата процентов до дня возврата займа включительно предусмотрена пунктом 3 той же статьи на случай, когда иного соглашения нет. Порядок погашения поэтому читают в самом договоре.

Сверка уже начисленных процентов разобрана в статье о проверке начисления процентов по ипотеке.

Как устроены дифференцированный и аннуитетный платежи?

Дифференцированный платёж постепенно снижается, а сумма аннуитетного платежа остаётся неизменной. В дифференцированной схеме заёмщик ежемесячно гасит фиксированную долю основного долга и проценты на текущий остаток. Остаток уменьшается довольно быстро, вслед за ним снижаются проценты и весь платёж. Максимальную нагрузку определяют по самому высокому платежу в выданном банком графике.

Аннуитетный взнос каждый месяц одинаковый, меняется только его внутренняя структура. Доля процентов постепенно уменьшается, а часть основного долга растёт. Fincult.info отмечает практичный плюс схемы: с неизменным платежом проще планировать бюджет, сумму из графика легко сопоставить с зарплатой и постоянными расходами семьи.

Почему при аннуитете долг сначала уменьшается медленно?

В условном примере fincult.info долг при аннуитете сначала уменьшается медленно: большая часть первых платежей приходится на проценты. При условной ставке 20% аннуитетный платёж в этом примере равен 52 689 рублям. В первый месяц на основной долг из него идёт только 3509 рублей, остальная сумма приходится на проценты: 49 180 рублей. Остаток в этом примере снижается медленно, и проценты дольше начисляются на большую сумму. Дальнейшее движение остатка и чтение такого графика в действующем кредите разобраны в статье почему остаток долга по ипотеке почти не уменьшается.

Сколько стоят две схемы на одном примере?

Две схемы на одном примере fincult.info различаются по процентам за весь срок почти на 2 млн рублей. Вводные: ипотечный кредит 3 000 000 рублей на 15 лет (180 месяцев) под 20% годовых. Ставка в этом учебном примере условная, текущие условия банков он не отражает, и переносить его цифры на свой кредит нельзя.

Таблица: пример fincult.info, ставка 20% условная, все цифры из источника.

Разница итоговых сумм процентов по этому примеру составит 1 938 122 рубля. Это только арифметика по условному примеру fincult.info, к кредиту с другими условиями её не переносят.

Что выгоднее и какая нагрузка на бюджет посильна?

При одинаковых сумме, сроке и ставке дифференцированная схема выгоднее по сумме процентов, и всё же итог зависит от того, посилен ли семье стартовый платёж. Посильной fincult.info называет нагрузку, при которой платежи по всем кредитам и займам в идеале не превышают 30% ежемесячного заработка. Половина дохода, 50%, по тому же источнику уже критический уровень: при временных трудностях велик риск не справиться с погашением. Оба числа служат ориентирами fincult.info для семейного бюджета, нормативом Банка России и порогом одобрения ипотеки они не являются.

Для выбора схемы источник даёт понятное правило. Дифференцированный способ выгоднее, если его платежи даже в начале срока занимают не больше половины бюджета и есть уверенность, что их получится тянуть. Половина бюджета здесь верхняя граница, а не безопасная нагрузка: 50% тот же источник относит к критическому уровню. При сомнениях fincult.info советует не рисковать и брать посильный график: меньшая переплата на бумаге не перевешивает риск не справиться с ним. Главная проверка в любом варианте: после всех выплат должно оставаться достаточно денег на другие важные расходы.

Срок кредита тоже влияет на размер платежей и переплату. Его выбор разобран в статье на какой срок брать ипотеку. Оценка дохода и долговой нагрузки при одобрении описана в материале какой доход нужен для ипотеки.

Как учесть пенсию, ребёнка и другие изменения дохода?

При ожидаемом снижении дохода к концу срока fincult.info предлагает рассмотреть дифференцированную схему, а если расходы вырастут в начале срока, то аннуитетную. Первый сценарий источника: выход на пенсию и снижение дохода за пару лет до конца кредита. Тогда больше подойдёт дифференцированный график, потому что к завершению ипотеки платежи станут намного меньше. Возрастные условия и программы для этой ситуации собраны в статье ипотека для пенсионеров.

Обратная ситуация возникает, когда падение доходов или рост расходов ожидаются в начале срока, например при планах завести ребёнка в ближайший год после оформления ипотеки. Здесь fincult.info называет более комфортным аннуитет с меньшим стартовым платежом. Эти сценарии не показывают, будет ли конкретный кредит посильным для семьи. Это проверяют по реальному графику.

Можно ли выбрать схему и где она записана?

Выбрать схему погашения получится только в банке, который сам предлагает оба варианта. По данным fincult.info, некоторые банки дают заёмщику решить, какой вариант подходит, но дифференцированную схему используют не все, и во многих случаях возможны только аннуитетные платежи. Обязанность банка давать выбор в источниках этой статьи не описана, перечня таких банков fincult.info тоже не приводит. Там, где дифференцированный способ доступен, ставки могут оказаться выше, и тогда большой выгоды не будет, поэтому сравнивают предложения целиком, со ставкой и графиком.

Выбранный способ банк фиксирует в договоре и выдаёт график платежей, где по датам расписаны размер взносов и их структура. Для кредита, обеспеченного ипотекой, пункт 4 части 2 статьи 6.1 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» предусматривает предоставление заёмщику графика платежей. Сам закон по части 2 статьи 1 применяется к кредитам, обеспеченным ипотекой, только в прямо предусмотренных им случаях.

Что проверить в договоре и графике до подписания?

В договоре и графике до подписания проверяют прежде всего способ погашения и посильность самого высокого взноса, остальное собрано в чек-листе:

• Способ погашения назван прямо: аннуитетный или дифференцированный.
• График содержит даты, размер каждого взноса и разбивку на тело и проценты.
• Самый высокий платёж по графику сопоставлен с бюджетом семьи.
• По строкам графика видно, как меняется платёж и сколько долга остаётся.
• Ставка и прочие условия предложения сравнены с другими вариантами, одно название схемы выгоду не показывает.
• Найден порядок досрочного возврата: как и за сколько дней уведомлять банк.

Список практический и не заменяет перечень обязательных условий ипотечного договора. В потребительском кредите количество, размер и периодичность платежей или порядок их определения входят в индивидуальные условия по пункту 6 части 9 статьи 5 закона № 353-ФЗ. Так устроены индивидуальные условия потребкредита. К кредитам, обеспеченным ипотекой, закон по части 2 статьи 1 применяется только в прямо предусмотренных им случаях, поэтому для ипотеки опорой проверки остаются договор, выданный график и пункт 4 части 2 статьи 6.1.

Отдельно стоит сверить дату первого взноса, об этом статья когда первый платёж по ипотеке. Разобрать график вместе со мной до подписания можно на консультации.

Как досрочные платежи уменьшают переплату при любой схеме?

Досрочные платежи уменьшают переплату при любой схеме, потому что снижают основной долг. Fincult.info прямо отмечает, что свободные деньги можно направить на внеплановые платежи независимо от выбранного способа погашения.

Правовые рамки задаёт статья 11 закона № 353-ФЗ: часть 7.3 распространяет правила частей 4-7.2 на кредиты физических лиц, обеспеченные ипотекой и взятые не для предпринимательской деятельности. По части 4 заёмщик вправе вернуть досрочно всю сумму кредита или её часть, уведомив кредитора способом, установленным договором; минимальный срок уведомления указан в той же части, а конкретный порядок записан в договоре. Часть 6 касается процентов на возвращаемую сумму, а часть 7 привязывает действия кредитора, исходя из досрочно возвращаемой суммы, к сроку в пять календарных дней со дня получения уведомления. Полный текст этих частей стоит прочитать в самой норме.

Закрытие кредита целиком описано в статье о полном досрочном погашении ипотеки. Выбор между сокращением срока и уменьшением платежа разобран в отдельном материале.

Частые вопросы

Что выгоднее по ипотеке: аннуитетный или дифференцированный платёж?

При одинаковых сумме, сроке и ставке по сумме процентов дешевле дифференцированный график: в условном примере fincult.info разница за 15 лет составила 1 938 122 рубля. Стартовые взносы при нём выше, поэтому при тесном бюджете практичнее аннуитет с меньшим и неизменным платежом.

Почему при аннуитетном платеже переплата больше?

Доля тела долга в аннуитетном взносе растёт постепенно, поэтому в начале срока остаток убывает медленнее, чем при дифференцированном графике. Банк начисляет проценты на остаток, поэтому крупный остаток дольше приносит ему доход. Дифференцированный график гасит тело равными долями с первого месяца, отсюда меньшая переплата.

В каких банках есть дифференцированный платёж по ипотеке?

Готового перечня таких банков fincult.info не даёт. Источник пишет, что дифференцированную схему используют не все банки и во многих случаях доступен лишь аннуитет. Наличие схемы уточняют в условиях конкретной программы, заодно сравнивая ставку: она там может оказаться выше.

Обязан ли банк предложить обе схемы?

Такая обязанность в источниках этой статьи не описана. Fincult.info упоминает только, что некоторые банки дают заёмщику выбрать вариант. Рассчитывать на выбор заранее не стоит: схему уточняют в конкретном предложении и сверяют с договором до подписания.

Можно ли поменять схему после подписания?

Обещать смену схемы в действующем кредите нельзя, этот вопрос разобран в частых вопросах статьи почему остаток долга не уменьшается. Надёжнее определиться до подписания, пока договор и график ещё можно сравнить с другими предложениями.

Как уменьшить переплату, если выбран аннуитет?

Снизить переплату при аннуитете помогают внеплановые платежи: основной долг уменьшается, и проценты дальше начисляются на меньший остаток. Кредитора о досрочном возврате уведомляют способом, установленным договором, в срок по части 4 статьи 11 закона № 353-ФЗ; конкретный порядок записан в договоре.

Источники

• «Финансовая культура», проект Банка России: аннуитетный и дифференцированный платёж; пример с кредитом 3 000 000 рублей и ставкой 20% условный.
• Проценты по договору займа: статья 809 ГК РФ
• Кредитный договор, статья 819 Гражданского кодекса
• Закон № 353-ФЗ о потребительском кредите, статья 1
• Индивидуальные условия потребкредита: статья 5 закона № 353-ФЗ
• Статья 6.1 закона № 353-ФЗ: требования к договору, обеспеченному ипотекой
• Досрочный возврат: статья 11 закона № 353-ФЗ