Отказаться от ипотеки после подписания кредитного договора можно, пока банк не выдал деньги: пункт 2 статьи 821 Гражданского кодекса разрешает заёмщику отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив банк до установленного договором срока предоставления. Правило действует, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или самим кредитным договором. После выдачи денег речь идёт уже о досрочном возврате долга с процентами по закону о потребительском кредите.
Ниже разбор норм по текстам КонсультантПлюс. Речь об ипотечном кредите физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. Я ипотечный брокер, юристом не являюсь, поэтому пересказываю только содержание законов и показываю пункты договора, которые стоит найти у себя.
Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?
Отказаться от ипотеки после подписания договора закон позволяет до момента, когда банк предоставит деньги. Подписание договора и получение кредита происходят в разное время. По пункту 1 статьи 819 ГК банк обязуется предоставить деньги, заёмщик же обязуется вернуть полученную сумму, уплатить проценты за пользование ею и иные платежи из договора, в том числе связанные с предоставлением кредита. Возврат и проценты закон связывает с полученной суммой, поэтому до выдачи у заёмщика есть отдельное право отказаться от получения по пункту 2 статьи 821 ГК.
Оговорка в этой норме важна: право действует, «если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором». Поэтому общий ответ «можно» всегда нужно сверять с текстом своего договора. Когда деньги уже выданы, заёмщик обязан вернуть полученную сумму (пункт 1 статьи 810 ГК) и вправе сделать это досрочно по закону о потребительском кредите.
Как отказаться от ипотеки, если деньги ещё не выданы?
Отказ от ипотеки до выдачи денег оформляют уведомлением банка, которое направляют до установленного договором срока предоставления кредита. Так сказано в пункте 2 статьи 821 ГК. Отказаться можно полностью или частично: во втором случае заёмщик получает меньшую сумму, чем записана в договоре.
В договоре сначала ищут срок предоставления кредита, затем условия об отказе от получения, если они там есть. Из-за оговорки об «ином» условия отказа в договоре могут отличаться от общего правила. Уведомление разумно направить способом связи с банком, который указан в договоре, и сохранить подтверждение отправки вместе с ответом банка.
Откладывать решение на последний день рискованно, ведь норма говорит об уведомлении до срока предоставления. Разобрать пункты конкретного договора до выдачи можно на консультации.
Может ли банк сам отказаться от выдачи кредита?
Банк тоже может отказаться от выдачи кредита после подписания договора, это право закреплено в пункте 1 статьи 821 ГК. Кредитор вправе так поступить при обстоятельствах, очевидно свидетельствующих о том, что сумма не будет возвращена в срок. Отказ банка разобран в статье об отказе в ипотеке после одобрения.
Почему правила о потребкредите к ипотеке применяются не целиком?
Закон о потребительском кредите применяется к кредиту, обеспеченному ипотекой, только в случаях, которые в нём прямо предусмотрены (часть 2 статьи 1 закона № 353-ФЗ). Статья 9.1 закона об ипотеке отсылает к нему же: особенности условий ипотечного кредита физическому лицу и договора страхования при таком кредите устанавливает 353-ФЗ.
Для темы отказа ключевая норма содержится в части 7.3 статьи 11. Она распространяет на ипотеку правила частей 4-7.2 этой статьи, то есть порядок досрочного возврата. Части 1-3 в этот перечень не входят.
В них для обычных потребительских кредитов записаны право отказаться от получения кредита, 14 календарных дней на досрочный возврат без предварительного уведомления и 30 календарных дней для целевого кредита. К кредиту, обеспеченному ипотекой, эти части прямо не распространены. «Период охлаждения» с такими сроками для ипотеки в тексте закона не закреплён, и до выдачи опорой остаётся статья 821 ГК.
Что делать, если деньги по ипотеке уже выданы?
Если кредит уже получен, для возврата денег по инициативе заёмщика применяют правила досрочного погашения. Пункт 1 статьи 810 ГК обязывает заёмщика вернуть полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Право вернуть её раньше даёт часть 4 статьи 11 закона о потребительском кредите, на ипотеку оно распространено через часть 7.3. Полный возврат сразу после выдачи оформляется как полное досрочное погашение, со всеми его условиями:
- Уведомление. Банк предупреждают способом, установленным договором, не менее чем за 30 календарных дней до дня возврата, если договор не устанавливает более короткий срок (часть 4).
- Проценты. На возвращаемую сумму их платят включительно до дня её фактического возврата (часть 6).
- Расчёт. В течение пяти календарных дней со дня получения уведомления банк обязан рассчитать основной долг и проценты за фактический срок пользования кредитом на день уведомления и предоставить эту информацию (часть 7). Если договор предусматривает счёт заёмщика у кредитора, банк сообщает и остаток на этом счёте.
Порядок по шагам описан в статье о полном досрочном погашении ипотеки. Для возврата только части суммы пригодится разбор что выбрать при досрочном погашении: срок или платёж.
Чем отличаются отказ до выдачи, возврат после выдачи и отказ от страховки?
Отказ до выдачи, возврат после выдачи и отказ от страховки регулируются разными нормами, и у каждой ситуации своё условие. Таблица собрана только по тексту законов.
| Ситуация | Что можно сделать | Норма | Ключевое условие |
|---|---|---|---|
| До выдачи денег | Отказаться от получения кредита полностью или частично | Пункт 2 статьи 821 ГК | Уведомить банк до срока предоставления по договору, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором |
| Кредит уже получен | Досрочно вернуть всю сумму или часть | Пункт 1 статьи 810 ГК; части 4, 6, 7 статьи 11 закона 353-ФЗ через часть 7.3 | Уведомление не менее чем за 30 календарных дней, если договор не устанавливает срок короче; проценты до дня фактического возврата; расчёт банка за 5 календарных дней |
| Услуга включения в личное страхование для обеспечения кредита; страхователь - банк или третье лицо в его интересах | Отказаться от услуги личного страхования | Пункт 3 части 2.1 и часть 2.6 статьи 7, часть 13 статьи 11 закона 353-ФЗ | 30 календарных дней со дня согласия на услугу личного страхования; части 10-12 статьи 11 применяются с исключением, установленным частью 13 для договоров страхования по статье 31 закона об ипотеке |
Что будет со страховкой, если передумать?
Отказ от страховки при ипотеке регулируют отдельные нормы закона о потребительском кредите. Если для обеспечения кредита заёмщика включили в договор личного страхования, страхователем по которому является банк или третье лицо, действующее в его интересах, пункт 3 части 2.1 статьи 7 позволяет отказаться от услуги в течение 30 календарных дней со дня согласия на неё. Оформляют такой отказ заявлением об исключении из числа застрахованных лиц. Часть 2.6 распространяет эти правила на ипотеку, а часть 13 статьи 11 распространяет правила частей 10-12 на соответствующие договоры страхования при ипотеке, с исключением: часть 11 не применяется к договорам страхования по статье 31 закона об ипотеке.
Порядок возврата разобран в статье о возврате страховки по ипотеке. Спорные случаи описаны в материале о том, что делать, если при ипотеке навязали страховку.
Что проверить в своём договоре перед отказом?
Перед отказом в своём кредитном договоре стоит проверить пять пунктов: закон в нескольких местах отсылает именно к нему.
- Срок предоставления кредита. До него действует право на отказ по пункту 2 статьи 821 ГК.
- Условия об отказе от получения кредита, которые договор может описывать отдельно из-за оговорки об «ином».
- Порядок связи с банком: куда и каким способом направлять уведомления.
- Иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита, о которых говорит пункт 1 статьи 819 ГК.
- Раздел о досрочном возврате: срок уведомления, способ и порядок расчёта по части 4 статьи 11 закона 353-ФЗ.
Что будет со сделкой, задатком и аккредитивом?
Сделка по квартире, задаток и аккредитив оформляются своими документами, и отказ от кредита сам по себе не отвечает на вопрос, что с ними будет. Подробности разобраны отдельно: что происходит с задатком при покупке квартиры, как устроен аккредитив при покупке квартиры и как действовать, если продавец передумал продавать. Перед уведомлением банка эти документы полезно сверить с датами в кредитном договоре.
Как действовать по шагам в разных ситуациях?
Порядок действий по ипотеке зависит от того, выданы ли деньги и что случилось со сделкой.
До выдачи денег. Найти в договоре срок предоставления и условия об отказе, затем уведомить банк до этого срока способом из договора и сохранить подтверждение. Частичный отказ тоже возможен, когда нужна меньшая сумма.
Кредит уже выдан. Открыть раздел о досрочном возврате и уведомить банк в срок из раздела выше. Банк присылает расчёт, проценты начисляются до дня фактического возврата.
Сделка сорвалась. Выяснить, выданы ли деньги и какой срок уведомления указан в договоре. Параллельно сверить документы по квартире, используя материалы по ссылкам выше, затем действовать по одному из двух порядков, описанных выше. Страховку проверяют отдельно: приведённый выше срок 30 календарных дней относится к отказу от услуги включения в договор личного страхования, страхователем по которому является банк или третье лицо, действующее в его интересах.
Сомнения до выдачи удобнее обсудить заранее: связаться со мной можно через форму на сайте.
Частые вопросы
Можно ли отказаться от ипотеки, если договор подписан, а денег ещё нет?
Да, пункт 2 статьи 821 ГК позволяет отказаться от получения кредита полностью или частично. Банк уведомляют до срока предоставления из договора. Правило действует, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.
Есть ли у ипотеки «период охлаждения» 14 или 30 дней?
Сроки 14 и 30 календарных дней на возврат без предварительного уведомления установлены для обычных потребкредитов в частях 2 и 3 статьи 11. Часть 7.3 распространяет на ипотеку только части 4-7.2, поэтому к ипотечному кредиту эти сроки прямо не распространены.
Можно ли просто вернуть банку деньги после выдачи?
Вернуть можно, и по закону это полное досрочное погашение. Банк уведомляют способом из договора не менее чем за 30 календарных дней, если договором не установлен более короткий срок. Проценты на возвращаемую сумму платят включительно до дня фактического возврата.
Когда банк обязан посчитать сумму для полного возврата?
Расчёт банк обязан сделать в течение пяти календарных дней со дня получения уведомления о досрочном возврате (часть 7 статьи 11 закона о потребительском кредите). В него входят основной долг и проценты за фактический срок пользования кредитом на день уведомления.
Можно ли отказаться от страховки, оформленной вместе с ипотекой?
Если заёмщика включили в договор личного страхования для обеспечения кредита, а страхователь по нему - банк или третье лицо, действующее в его интересах, закон даёт 30 календарных дней со дня согласия на услугу. Подают заявление об исключении из числа застрахованных лиц, на ипотеку правило распространено через часть 2.6 статьи 7 закона № 353-ФЗ.
Может ли банк передумать после подписания договора?
Банк вправе отказаться от предоставления кредита полностью или частично при обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что сумма не будет возвращена в срок. Это пункт 1 статьи 821 ГК, а действия в такой ситуации разобраны в статье об отказе в ипотеке после одобрения.
Источники
- Статья 821 ГК РФ: отказ от предоставления или получения кредита
- Кредитный договор: статья 819 Гражданского кодекса
- ГК РФ, статья 810: возврат суммы займа
- Закон о потребительском кредите № 353-ФЗ, статья 1
- Заключение договора потребительского кредита: статья 7 закона № 353-ФЗ
- Право на отказ и досрочный возврат: статья 11 закона № 353-ФЗ
- Об ипотеке (залоге недвижимости), статья 9.1 закона № 102-ФЗ