Какие льготные ипотеки есть в 2026 году: все действующие программы и кому какая положена

В 2026 году в России работают шесть федеральных льготных ипотечных программ: семейная (по договорам до 1 октября 2026 под 6%, дальше ставка зависит от числа детей и региона), IT-ипотека под 6%, сельская под 3%, дальневосточная и арктическая под 2%, программа для новых территорий, Курской и Белгородской областей тоже под 2% и военная ипотека, устроенная иначе всех остальных. Общей льготной ипотеки на новостройки под 8% среди них больше нет: правила той программы признаны утратившими силу в мае 2024 года. Собрала действующие программы в одну таблицу и разобрала каждую: ставка, лимит, кто проходит, где программа работает и до какой даты. Свежие изменения по программам выкладываю в моём канале.

Какие льготные ипотеки действуют в 2026 году?

ДОМ.РФ ведёт эти программы и перечисляет их на своей странице о господдержке: семейная, IT-ипотека, сельская, дальневосточная и арктическая, ипотека на территории новых регионов действуют в течение всего 2026 года (проверено 20.09.2026). Военную ипотеку ДОМ.РФ разбирает там же, отдельным блоком.

Первоначальный взнос везде от 20%, и только у программы для новых территорий он ниже - от 10%.

Масштаб льготы виден при сравнении с рынком: ключевая ставка Центробанка - 14,00% годовых, действует с 27 июля 2026 года; на заседании 11 сентября 2026 года её сохранили.

Военная ипотека стоит в этом списке особняком: она устроена через накопительный счёт, и ставку там никто не снижает. Разбираю её отдельным разделом ниже.

Кому дают семейную ипотеку и в чём её главная оговорка?

⚠️ Условия программы меняются с 1 октября 2026 года. Минфин объявил это 24 сентября: ставка и максимальная сумма кредита будут зависеть от количества детей и региона. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях шкала идёт от 12% и 12 млн рублей на одного ребёнка до 4% и 18 млн на пятерых, в остальных регионах от 10% и 6 млн до 2% и 10 млн. Поверх шкалы стоит условие: хотя бы одному ребёнку в семье должно быть меньше семи лет на дату договора. При строительстве дома ставка остаётся 6% независимо от числа детей и региона.

Новые правила применяются к договорам с 1 октября, а подписанный до этой даты работает на прежних условиях весь срок. Разбор с таблицами и расчётом платежей - в статье про то, что меняется в семейной ипотеке с 1 октября 2026 года.

Самая массовая программа и самая запутанная: от состава семьи зависит не ставка, а то, что вам разрешат купить.

Главная оговорка прячется в возрасте детей. Семья, где младшему семь лет, право сохраняет, но купить новостройку в своём городе чаще всего уже не может: остаются малые города и регионы из перечня. Что доступно такой семье в столицах, я разобрала в статье про семейную ипотеку, когда детям больше 6 лет.

Второе, о чём спрашивают почти все: ребёнок, дающий право на льготу, должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и родитель-заёмщик. Когда родители в браке между собой, эту проверку могут не проводить.

Разборы по целям кредита: новостройка, готовый дом, стройка с подрядчиком и условия для семьи с ребёнком-инвалидом.

Кто проходит по IT-ипотеке и почему её нет в Москве и Петербурге?

Требования тут двойные, и провалиться можно на любом.

К заёмщику: гражданство России, возраст до 50 лет включительно, стаж в аккредитованной компании от трёх месяцев и среднемесячный доход за последние три месяца от 150 тысяч рублей в Московской и Ленинградской областях и городах-миллионниках либо от 90 тысяч в остальных населённых пунктах.

К компании: аккредитация Минцифры плюс применение пониженного тарифа страховых взносов. Одной аккредитации мало, и это ловушка: работодатель бывает в реестре, но льготу по взносам не применяет.

Лимит - 9 миллионов рублей на все регионы. Купить можно новостройку, готовое жильё от застройщика, дом в малоэтажном комплексе, построить дом по подряду через эскроу или взять участок под такую стройку. Доля, комната, апартаменты, вторичка и переуступка закрыты.

Исключение двух столиц действует не только по квартире. Место работы по трудовому договору тоже должно находиться за их пределами, и именно адрес из договора определяет, какой порог дохода к вам применяют. Рефинансировать обычную ипотеку в IT-ипотеку нельзя: взяли кредит по рынку, а потом устроились в IT - льготную ставку задним числом не получить. Такой перевод возможен только внутри семейной программы, у меня есть разбор рефинансирования в семейную ипотеку.

Кому положена сельская ипотека под 3 процента?

Дешевле этой ставки на рынке нет, но и обязательств больше, чем у остальных программ. Лимит - 6 миллионов рублей, срок до 25 лет, действует бессрочно. В двух столицах и в административных центрах регионов программа не работает.

После выдачи кредита начинаются обязательства, которых нет больше нигде:

• отработать в своей отрасли пять лет после оформления ипотеки;
• каждые полгода подтверждать банку трудоустройство;
• при увольнении найти работу в той же сфере за шесть месяцев;
• зарегистрироваться в купленном доме в течение 180 дней и подтверждать регистрацию пять лет.

Нарушение любого пункта - основание поднять ставку. В том же перечне стоит незавершённое за 24 месяца строительство.

Купить разрешено дом у застройщика или дом на вторичке: не старше пяти лет у физлица и не старше трёх лет у юрлица. Подойдёт и квартира в доме до пяти этажей у застройщика в опорном населённом пункте. Строить можно по подряду либо своими силами из заводского домокомплекта, механику я разбирала в статье про ипотеку на строительство дома.

Полезная деталь: обычная рыночная ипотека на городскую квартиру сельскую не блокирует. Мешает только другая льготная.

Где можно взять ипотеку под 2 процента?

Запрос «ипотека под 2 процента» приводит именно сюда, и почти всегда людей ждёт разочарование: обе программы привязаны к земле, а не к человеку.

Дальневосточная и арктическая ипотека. Условия утверждены постановлением Правительства от 07.12.2019 № 1609, документ действует. Лимит - 9 миллионов рублей при площади жилья от 60 квадратных метров на первичке этих территорий либо на вторичке в моногороде из перечня; в остальных случаях 6 миллионов. Срок кредита до 242 месяцев, программа рассчитана до конца 2030 года.

Круг заёмщиков широкий:

• молодые семьи, где обоим супругам до 36 лет, и одинокие родители до 36 лет с детьми;
• многодетные семьи, где третий или следующий ребёнок родился не раньше 1 января 2024 года;
• участники программ «Дальневосточный и арктический гектар»;
• переехавшие по региональным программам повышения мобильности трудовых ресурсов;
• вынужденные переселенцы;
• медработники, педагоги, работники предприятий ОПК и участники программы «Земский работник культуры» - при условии, что их организация находится на этих территориях.

Есть в перечне и участники СВО с членами семей, эту часть я не разбираю.

Новые территории, Курская и Белгородская области. Ставка до 2%, взнос от 10%, лимит 6 миллионов. Оформить может гражданин России, покупающий первичное жильё в ДНР, ЛНР, Запорожской или Херсонской областях. Для Белгородской и Курской областей круг уже: те, кто потерял там жильё и покупает или строит новое. Срок - до конца 2030 года, а для двух областей до конца 2026-го.

Кому положена военная ипотека и чем она отличается от остальных программ?

Система работает с 2005 года и называется накопительно-ипотечной. Механика у неё своя, на остальные пять программ не похожая:

1. Военнослужащий по контракту становится участником системы, ему открывают именной счёт.
2. Государство каждый год перечисляет на этот счёт накопительный взнос. Размер взноса устанавливают ежегодно.
3. Через три года службы накопленным можно распорядиться: деньги идут на первоначальный взнос, и появляется право оформить ипотеку.
4. Пока служба продолжается, платежи по кредиту вносит государство.

Условия по данным ДОМ.РФ на 20 сентября 2026 года:

Условие, о котором спрашивают чаще всего, касается увольнения. Если военнослужащий уходит со службы раньше двадцати лет выслуги, полученные средства придётся вернуть. Исключения есть: негодность к службе по здоровью и выслуга больше двадцати лет, а при выслуге больше десяти - достижение предельного возраста, состояние здоровья, сокращение и семейные обстоятельства. Предельным ДОМ.РФ называет возраст от пятидесяти лет для военнослужащих, имеющих звание, и сорок пять лет для женщин-военнослужащих.

Правило одного льготного кредита работает и здесь. Оформленная военная ипотека закрывает дорогу к другим программам: на прямой вопрос, можно ли объединить военную и сельскую, ДОМ.РФ отвечает, что нельзя. Исключение то же, что у всех остальных: если военная ипотека оформлена до 23 декабря 2023 года, ограничение не применяется. Как устроена эта развилка по датам, разобрано в статье про то, можно ли взять семейную ипотеку второй раз.

Сразу скажу честно: с военной ипотекой я не работаю. Разбор выше нужен, чтобы список программ был полным и вы понимали, где вы находитесь. За оформлением идти в Росвоенипотеку и в банк из списка участников программы.

Правда ли, что льготную ипотеку дают только один раз?

Формулировка ДОМ.РФ короткая: участие в любой федеральной программе однократно, и с 23 декабря 2023 года льготный кредит доступен только тому, кто ещё не брал его ни по одной из перечисленных. Считается участие не только заёмщика, но и созаёмщика с поручителем - на этом чаще всего спотыкаются супруги.

Выход из правила один. Если у человека, уже взявшего льготный кредит, родился ещё ребёнок, он может получить второй льготный кредит при условии, что старый погашен. Развилка по датам, документы для проверки своего права и причины поздних отказов разобраны отдельно - можно ли взять семейную ипотеку второй раз.

С 1 февраля 2026 года добавилось ещё одно ограничение: льготная ипотека под 6% даётся один раз на семью, и супруги обязаны быть созаёмщиками по договору. Исключения ДОМ.РФ называет два - супруг не гражданин России либо заёмщик участвует в накопительно-ипотечной системе.

Комбинировать федеральные программы между собой нельзя. Зато льготную часть можно сложить с рыночной, и это отдельный продукт со своей арифметикой - комбо-ипотека.

Что из льготных программ доступно жителю Москвы и Петербурга?

Повышенный лимит распространяется и на области: Московская с Ленинградской идут в одной группе со столицами. Для семьи это часто решающий довод в пользу области - двенадцать миллионов там закрывают гораздо больше, чем в городе. Цифры я собрала в разборе про ипотеку в Подмосковье и Ленобласти.

Когда ни одна федеральная программа не подходит, остаётся ставка от застройщика. Выглядит она красиво, но за низкий процент вы платите в цене метра: механика в статье про субсидированную ипотеку от застройщика.

Можно ли взять программу другого региона, живя в Москве?

Вопрос звучит почти в каждой второй консультации, отвечу по каждой программе.

Семейная. Вопроса нет: работает по всей стране. Важен регион покупки, от него зависит лимит - шесть миллионов или двенадцать.

IT-ипотека. Нет, если ваше место работы по трудовому договору находится в Москве или Петербурге. Ограничение двойное: и объект, и адрес работы должны быть за пределами столиц. Сотрудник московской компании, оформленный в филиале другого региона, - уже иная ситуация, решает её запись в трудовом договоре.

Сельская. Нет. Нужна занятость в перечисленных отраслях именно в сельской местности, подтверждение трудоустройства каждые полгода и регистрация в купленном доме. Купить дом в деревне, продолжая жить и работать в столице, по этой программе не выйдет.

Дальневосточная и арктическая. Жильё обязательно на этих территориях. Медикам, педагогам, работникам ОПК и культуры нужно, чтобы там же находилась их организация; для молодых, неполных и многодетных семей условия ДОМ.РФ требования к месту работы не содержат.

Новые территории, Курская и Белгородская области. Жильё только там, а в двух областях право есть лишь у тех, кто потерял жильё.

Окончательное решение по документам в любом случае принимает банк. Про дистанционные сделки и прописку я писала отдельно: можно ли взять ипотеку в другом городе.

Маткапитал и 450 тысяч - это тоже льготная ипотека?

Разница простая. Программа даёт ставку, выплата даёт сумму. Одно другому не мешает.

Порядок подачи заявления, сроки перечисления и причины отказов Соцфонда разобраны в статье про материнский капитал на ипотеку. По выплате многодетным есть свой разбор: 450 тысяч на ипотеку, в том числе случай с 900 тысячами.

Как понять, под какую программу вы проходите?

Порядок, по которому я иду на первой консультации.

1. Дети. Ребёнок до 6 лет включительно, двое несовершеннолетних или ребёнок с инвалидностью - вам в семейную, она самая гибкая по географии.
2. Работодатель. Аккредитация Минцифры плюс пониженный тариф взносов - смотрим IT-ипотеку. Работа в АПК, соцсфере, ветеринарии или местном самоуправлении на селе - сельскую.
3. Регион покупки. Дальний Восток, Арктика, новые территории - там свои программы под 2%.
4. Правило одного кредита. Вспоминаем, не были ли вы заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по льготной ипотеке после 23 декабря 2023 года. Касается обоих супругов.
5. Выплаты. Маткапитал, 450 тысяч и региональные меры складываются с любой программой.

Отдельные ситуации живут по своим правилам: ипотека матери-одиночке - те же программы, что и полной семье; ипотека для пенсионеров - упирается в срок кредита, а не в программу; ипотека иностранцу с ВНЖ - льготные программы закрыты, и там объяснено почему.

Частые вопросы

Действует ли ещё льготная ипотека с господдержкой под 8%?

Новые кредиты по ней не выдают. Правила программы утверждались постановлением Правительства от 23.04.2020 № 566, и этот документ признан утратившим силу с 28 мая 2024 года. В перечне действующих на 2026 год программ ДОМ.РФ её нет. Уже выданные кредиты обслуживаются на прежних условиях.

Можно ли мужу и жене взять по одной льготной ипотеке?

С 1 февраля 2026 года льготная ипотека под 6% даётся один раз на семью, и супруги обязаны выступать созаёмщиками по договору. Два отдельных льготных кредита в одной семье не оформить. Исключения ДОМ.РФ называет два: супруг не гражданин России либо заёмщик участвует в накопительно-ипотечной системе.

Можно ли объединить две льготные программы в одном кредите?

Федеральные программы между собой не комбинируются, кредит оформляется по одной из них. Зато льготную часть можно дополнить рыночной, и тогда сумма растёт: до 30 миллионов рублей по семейной программе для двух столиц и до 18 миллионов по IT-ипотеке. На сумму сверх льготного лимита ставка будет выше.

Можно ли перевести действующую ипотеку на льготную ставку?

Только по семейной программе: она допускает рефинансирование действующего кредита, если в семье есть ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью. IT-ипотека и сельская рефинансирование не предусматривают вовсе, там придётся брать новый кредит.

Мешает ли обычная ипотека получить сельскую?

Действующая рыночная ипотека на городскую квартиру сельскую программу не закрывает, так прямо сказано в её условиях. Помешает только другой льготный кредит, оформленный с 23 декабря 2023 года. Учитывается и участие созаёмщиком или поручителем, а не только собственный кредит.

Какая льготная программа доступна семье без детей?

Из федеральных - IT-ипотека, если вы работаете в аккредитованной компании, и сельская, если работаете в АПК или на селе в социальной сфере. Дальневосточная и арктическая ипотека доступна молодой семье до 36 лет и без детей, но только для жилья на этих территориях.

Что почитать дальше

• Можно ли взять семейную ипотеку второй раз - развилка по датам и единственное исключение из правила одного кредита.
• Семейная ипотека на новостройку - подробные условия самой массовой программы и причины отказов.
• 450 тысяч на ипотеку многодетным - как подать заявление и когда семья получает 900 тысяч.
• Субсидированная ипотека от застройщика - что делать, если ни одна федеральная программа не подошла.

Источники