Дом не стоит на кадастровом учёте: можно ли купить его в ипотеку

Ситуация встречается чаще, чем кажется: дом стоит, в нём живут, продавец показывает старые документы, а в выписке из реестра объекта нет. Для покупателя с ипотекой это стоп-сигнал, но не приговор. Разбираю, откуда берутся такие дома и как довести сделку до конца. Разборы выкладываю в канале.

Почему банк отказывает, если дома нет в реестре?

Требование записано прямо в законе об ипотеке:

«По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество... права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

• Федеральный закон № 102-ФЗ, статья 5

Банк выдаёт деньги под залог, залог регистрируется в реестре записью об обременении, а запись невозможна там, где нет самого объекта. Поэтому отказ здесь технический: дело не в оценке рисков и не в вашей кредитной истории.

Что видит кредитный менеджер, когда заказывает выписку: участок в реестре есть, дома на нём нет. Дальше сделка останавливается до тех пор, пока продавец не оформит объект.

Как понять, стоит дом на учёте или нет?

Порядок проверки перед любым авансом:

• сведения из ЕГРН по земельному участку - смотрим собственника, площадь, категорию земли и вид разрешённого использования;
• запрос выписки на сам дом - когда её невозможно заказать из-за отсутствия кадастрового номера, объект не учтён;
• публичная кадастровая карта - быстрый способ увидеть, есть ли на участке контур здания;
• документы продавца - свидетельство старого образца, договор, решение суда, справка из БТИ.

Совпадение бумаг с реальностью проверяйте отдельно. Дом на карте может быть, а его площадь в реестре - отличаться от фактической на пристройку, и оценщик это заметит.

Может ли право собственности быть действительным без записи в ЕГРН?

Закон прямо защищает старых собственников:

«Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ... признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости» (часть 1). «Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные... до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ..., признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества» (часть 4).

• Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 69

Смысл нормы такой: человек, получивший дом в девяностые и не бегавший потом по инстанциям, собственником быть не перестал. Его право действительно, просто оно не отражено в современном реестре.

Для сделки с ипотекой это означает лишний шаг. Сначала сведения о ранее учтённом объекте вносятся в реестр, затем регистрируется право продавца, и только потом возможен залог.

Кто должен поставить дом на учёт и сколько это занимает?

Типичный маршрут выглядит так:

Первое - кадастровый инженер. Он выезжает на объект, делает обмеры и готовит технический план. Это платная работа, сроки зависят от загрузки специалиста и удалённости участка.

Второе - подача документов. Технический план, документ на землю и правоустанавливающие бумаги подаются через МФЦ или электронно.

Третье - учёт и регистрация. По общему правилу они проводятся одновременно: объект ставится на учёт, право регистрируется. Основания для этого перечислены в статье 14 закона о регистрации недвижимости.

Четвёртое - выписка. На руках у продавца появляется выписка с кадастровым номером дома, и сделка может идти дальше.

Для жилых домов на садовых и приусадебных участках действует упрощённый порядок, описанный в статье 70 того же закона. Он экономит время, но техплан от кадастрового инженера нужен всё равно.

Кто платит за оформление и можно ли договориться?

Варианты, которые встречаются на практике:

• продавец оформляет за свой счёт. Самый чистый вариант: вы покупаете готовый объект и ничем не рискуете;
• покупатель оплачивает работы, а цена снижается на эту сумму. Схема рабочая, если оформление идёт быстро и есть письменная договорённость;
• аванс с условием. Вы вносите небольшой аванс, в соглашении прописываете срок постановки на учёт и право забрать деньги, если срок сорвётся.

Чего делать не стоит - вносить крупный задаток до появления кадастрового номера. Как устроены задаток и аванс и чем они отличаются, разбираю в статье про задаток при покупке квартиры; для домов логика та же.

Дом оформлен, а участок нет: так бывает?

Норма жёсткая:

«Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение».

• Федеральный закон № 102-ФЗ, статья 69

Отсюда два практических следствия. Участок должен быть в собственности продавца либо в аренде с подходящим сроком. И границы участка должны быть установлены: «декларированная площадь без межевания» в выписке - повод сделать межевание до сделки.

Сюда же относится история с домом, который стоит частично на соседском участке. Выясняется это на межевании и превращается в спор, который сделку останавливает надолго. Что ещё банки не берут в залог, разбираю в статье про недвижимость, которую не берут в ипотеку.

Можно ли купить дом без учёта за свои и оформить потом?

Разберу, чем рискует покупатель в такой схеме:

Площадь и этажность могут не совпасть с тем, что вы видели. После обмеров дом иногда «худеет» на десяток метров, а мансарда оказывается чердаком.

Дом может залезать за границы участка или в охранную зону газопровода. Тогда узаконить его в существующем виде не получится.

Самострой сносят. Если дом построен без разрешения на землях, где строить нельзя, легализовать его через суд удаётся не всегда.

Продать дальше будет тяжело. Следующий покупатель придёт с ипотекой и упрётся в ту же стену.

Отдельно скажу про деньги: без ипотеки вы теряете и рычаг проверки. Банк и страховая смотрят документы придирчиво, и их отказ часто спасает покупателя от плохой сделки.

Что делать, если дом всё-таки нравится?

Рабочая последовательность:

Первое - предварительный договор с ясным условием: продавец ставит дом на учёт и регистрирует право до определённой даты.

Второе - небольшой аванс с правом возврата, если срок сорван. Основные деньги - только после выписки с кадастровым номером.

Третье - заранее выбранный банк. Пока идёт оформление, соберите документы и получите одобрение, чтобы не терять время потом. Сколько действует решение банка, разбираю в статье про срок действия одобрения ипотеки.

Четвёртое - оценка после регистрации. Отчёт делается на объект с кадастровым номером, иначе его не примут. Как устроена оценка, разбираю в статье про оценку квартиры для ипотеки.

Пятое - запас по времени. Закладывайте на всё это два-три месяца. Сделки с неоформленными домами быстрыми не бывают.

Как отличить неоформленный дом от самостроя?

Три вопроса, которые дают ответ:

Что написано в графе «вид разрешённого использования» участка? Для жилого дома подходят «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» в границах населённого пункта, «садовый участок». Земля сельхозназначения за пределами населённого пункта под жилой дом не годится, кроме единственного дома фермерского хозяйства на его же участке - но это отдельная история.

Есть ли уведомление о начале и об окончании строительства? С 2018 года вместо разрешения на строительство дома действует уведомительный порядок. Отсутствие уведомлений само по себе не делает дом самостроем, но усложняет регистрацию.

Вписывается ли дом в градостроительные ограничения? Отступы от границ участка, этажность, высота, охранные зоны. Дом в двух метрах от соседского забора вместо трёх - типичная причина, по которой узаконить постройку не выходит.

Если дом попадает под признаки самостроя, покупателю с ипотекой в эту историю заходить не стоит: узаконивание через суд занимает месяцы и заканчивается непредсказуемо.

Что делать, если продавец отказывается оформлять дом?

Отказ продавца обычно объясняется одной из трёх причин: не хочет тратить деньги, не хочет платить налог с продажи, либо знает о проблеме с документами и молчит о ней.

Варианты, которые остаются покупателю:

• уйти из сделки. На рынке достаточно домов с нормальными документами, и переплата за чужую нерешительность редко оправдана;
• купить участок, а дом оформить самому. Схема работает, когда постройка небольшая и без нарушений: вы покупаете землю за свои, ставите дом на учёт как собственник и потом при желании берёте кредит под залог готового объекта;
• снизить цену на стоимость оформления и рисков. Разумно, если вы покупаете за наличные и готовы к возне.

Для ипотечной сделки рабочим остаётся только один путь - объект должен появиться в реестре до выхода на сделку.

Частые вопросы

Дом в СНТ без учёта - можно взять в ипотеку? Нет, пока нет записи в реестре. Особенности кредитования садовых домов разбираю в статье про ипотеку на дачу в СНТ.

Продавец говорит, что дом «в упрощённом порядке» оформят за неделю. Правда? Упрощённый порядок сокращает состав документов, но техплан и время на регистрацию нужны всё равно. Неделя - оптимистичный сценарий.

Банк может одобрить кредит заранее, до постановки дома на учёт? По заёмщику - да, эта часть решения про ваш доход и кредитную историю. Объект банк одобрит только после появления записи в реестре.

Что если дом построен, но не достроен? Объект незавершённого строительства тоже ставится на учёт и может быть предметом залога, но программ под него мало, и условия хуже. Разбираю это в статье про ипотеку на строительство дома.

Можно ли использовать материнский капитал на такой дом? Только после регистрации права. Социальный фонд проверяет объект по реестру, как и банк.

Сколько стоит поставить дом на учёт? Основная статья расходов - работа кадастрового инженера, она зависит от площади и региона. Госпошлина за регистрацию права для граждан невелика.

Что в итоге

Отсутствие дома в реестре - не признак обмана. Чаще это наследство девяностых, когда дом строили и жили, не оформляя лишних бумаг. Право продавца при этом может быть совершенно законным.

Для ипотечной сделки это всё равно означает паузу. Сначала техплан и регистрация, потом оценка, потом кредит. Пытаться перепрыгнуть этот порядок бессмысленно: банк регистрирует залог в том же реестре, где объекта пока нет.

Если присмотрели такой дом - пришлите выписку на участок и документы продавца, посмотрю, что именно нужно оформить и сколько это займёт в вашем случае.

Что почитать дальше

• Ипотека на участок ИЖС - как кредитуют землю.
• Старый дом в залоге - требования банков к возрасту и состоянию.
• Садовый дом в СНТ - особенности дачных объектов.
• Недвижимость, которую не берут в ипотеку - общий список стоп-факторов.

Источники