Семейная ипотека на покупку участка и строительство дома: как устроена сделка в 2026 году

Купить земельный участок по семейной ипотеке можно только вместе со строительством дома на нём: стройку ведёт подрядчик - юрлицо или ИП, а деньги за работы идут через счёт эскроу. Землю без стройки программа не финансирует. Разбираю, как устроена такая сделка, кто вправе продать вам участок и что поменялось по договорам с 1 октября 2026 года. Разборы сделок выкладываю в моём канале.

Можно ли купить участок по семейной ипотеке?

В решении Минфина о порядке субсидии среди целей кредита есть такая формулировка: «для приобретения земельных участков, расположенных на указанных территориях, по договорам купли-продажи и оплаты работ по строительству на них индивидуальных жилых домов, если указанное строительство осуществляется по договору подряда, заключенному заемщиками с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, при этом обязательным условием такого договора подряда является использование счета эскроу».

Из одной фразы выходят три условия, и все три обязательны:

1. Земля покупается по договору купли-продажи - вместе со стройкой, в одном кредите.
2. Дом строит юрлицо или ИП по договору подряда, и заключают этот договор сами заёмщики.
3. Оплата работ идёт через счёт эскроу: деньги лежат в банке, пока дом не построен и не оформлен.

Что проходит по программе, а что нет:

Почему своими силами не получится и что говорит закон об эскроу для частных домов, я разбирала в статье про семейную ипотеку на строительство дома.

Кто может продать участок: только застройщик или любой владелец?

В инструкции ДОМ.РФ эта цель описана как строительство дома с подрядчиком и оплатой через эскроу, с пометкой «в ипотеку можно включить покупку земельного участка». Условий о продавце земли там нет, как нет их и в правилах программы.

Здесь проходит главная разница с готовым домом. Если вы покупаете дом, который уже стоит, продавец обязан быть юрлицом или ИП - первым собственником. Частник со своим домом под программу по общему правилу не подходит, подробно об этом - в статье про семейную ипотеку на готовый дом. Землю под стройку такое ограничение не касается.

Отсюда рабочий приём, который помогает обеим сторонам. Продавец, чей готовый дом по программе не проходит, иногда может продать покупателю с семейной ипотекой часть земли под новый дом. Как это выглядит со стороны продавца, я разбирала в статье можно ли продать дом по семейной ипотеке.

⚠️ Про родственников. В правилах программы оговорка о продавцах, взаимозависимых с заёмщиком, записана для покупки квартир на вторичном рынке. Для участка под стройку такой оговорки там нет. Но решение по конкретной сделке принимает банк по своим внутренним правилам, и сделку с родственником он вправе проверить внимательнее.

Какая ставка на участок и стройку с 1 октября 2026 года?

Минфин объявил изменения 24 сентября. Дословно из пресс-релиза: «ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи».

Покупка готового дома под это исключение не попадает и с 1 октября идёт по новой шкале. Разница заметная: в Москве, Петербурге и их областях при одном ребёнке готовый дом обойдётся в 12% против 6% на стройку, при двух детях - в 10%, при трёх - в 8%. Что выгоднее в вашей ситуации, я посчитала в отдельном разборе: построить дом или купить готовый по семейной ипотеке.

⚠️ Возраст детей теперь решает, попадёте ли вы в программу вообще. В сообщении Минфина в Telegram условие дано общей строкой: «хотя бы один ребенок в семье должен быть младше 7 лет на момент заключения договора». ДОМ.РФ в ответах читателям 29 сентября подтвердил это и для частных домов: с 1 октября «оформить льготный кредит смогут только семьи с ребёнком до 7 лет или ребёнком-инвалидом». Семья, где всем детям уже есть семь лет и нет ребёнка с инвалидностью, по договору с 1 октября на участок и стройку в программу не попадёт.

Две вещи на 30 сентября 2026 года остаются открытыми, и додумывать их я не буду:

• лимит кредита для стройки. Для покупки жилья Минфин назвал новые суммы по числу детей, для стройки - только ставку. До 1 октября лимит был 12 млн рублей в столичном регионе и 6 млн в остальных;
• что будет с платежом после 15 лет субсидирования. Об этом в сообщении ни слова.

Изменения касаются только новых договоров: по словам Минфина, они «начнут действовать на новые договоры, выданные с 1 октября 2026 года».

Сколько может стоить участок и как считается первоначальный взнос?

По правилам программы заёмщик должен оплатить не менее 20% цены договора собственными деньгами, финансовой помощью региона, муниципалитета или работодателя либо материнским капиталом. На страницах банков это выглядит так: у Газпромбанка взнос по семейной ипотеке на строительство дома - от 20%, у Банка ДОМ.РФ - от 20,01%. ВТБ отдельно пишет, что взнос нужно положить на счёт в банке до даты кредитного договора.

Теперь про долю земли. В требованиях Банка ДОМ.РФ дословно: «цена земельного участка не должна превышать 70% от общей стоимости кредитуемого объекта, при расположении земельного участка на территории г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 40% от общей стоимости кредитуемого объекта, при расположении земельного участка в иных регионах».

Как это считается на примере сделки в Подмосковье:

Логика у банка понятная. Пока дома нет, в залоге у него только земля, а голый участок продать сложнее, чем готовый дом. Почему так и какие участки банки не любят в принципе, разобрано в статье про ипотеку на участок под ИЖС.

Маткапитал в такую сделку идёт обычным порядком, через Социальный фонд. Если договор подряда расторгнут, закон об эскроу для частных домов предусматривает возврат маткапитала через тот же фонд, так что эти деньги не пропадают вместе со стройкой. Порядок направления сертификата на взнос я разбирала в статье про материнский капитал на ипотеку.

Как проходит сделка и когда участок попадает в залог?

Порядок по шагам, с нормами, на которых он держится:

1. Одобрение заёмщика. Сначала банк смотрит на вас: доход, дети, кредитная история. Участка и подрядчика на этом этапе ещё может не быть.
2. Участок и подрядчик. Ищете землю и строительную компанию, которых банк примет. У ВТБ в условиях указана стройка «по договору подряда с аккредитованной компанией», у Банка ДОМ.РФ - требование к опыту подрядчика в индивидуальном жилищном строительстве.
3. Проверка банком. Банк смотрит документы на землю, смету и самого подрядчика. Задаток продавцу участка разумно вносить только после этого.
4. Сделка. Кредитный договор, договор купли-продажи участка и договор подряда. По правилам программы заёмщик должен быть стороной договора подряда и правообладателем земли.
5. Регистрация участка. По статье 64.1 закона об ипотеке участок, купленный на кредит банка, «считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок». Сообщите банку о регистрации сразу: если договор предусматривает повышенную ставку до регистрации залога, по правилам программы она держится до конца месяца, в котором вы уведомили банк.
6. Деньги на стройку - на эскроу. Их вносят после подписания договора подряда. Срок, на который деньги блокируются, по закону «не может превышать более чем на шесть месяцев» срок окончания стройки из договора.
7. Стройка и регистрация дома. По статье 65 закона об ипотеке, если договор не говорит иного, ипотека участка распространяется на возведённые на нём здания.
8. Расчёт с подрядчиком. Банк перечисляет ему деньги не позднее пяти рабочих дней после того, как подрядчик представит сведения о регистрации вашего права собственности на дом.

Последний шаг хорошо защищает семью: по общему правилу строитель получает деньги с эскроу только после того, как дом построен и оформлен на вас. Исключение - отказ заказчика от договора подряда: тогда подрядчику перечисляют сумму по соглашению о цене или по решению суда. Обратная сторона - на оформление дома в конце нужно заложить время. Как в целом работает эскроу при строительстве частного дома, подробно разобрано в статье про ипотеку на строительство дома.

Какой участок банк возьмёт под такую сделку?

Правила программы говорят о строительстве индивидуального жилого дома, поэтому земля должна разрешать такую стройку. Дальше начинаются требования конкретного банка. У Банка ДОМ.РФ, например, они такие:

• вид разрешённого использования должен давать право строить и эксплуатировать жилой дом с постоянным проживанием и регистрацией;
• право собственности на участок оформлено, площадь - до 4000 кв. м;
• коммуникации: «вода, электричество, отопление, при необходимости газ, канализация»; электрическое отопление или газгольдер допускаются на отдельных условиях, печное - нет;
• дом - от 60 до 345 кв. м, пригодный для круглогодичного проживания, с доступом в любое время года;
• расположение - в границах Москвы, Петербурга и их областей либо не дальше установленного расстояния от крупного населённого пункта.

Про аренду есть тонкость. В правилах программы аренда земли не упоминается. Для сделки с покупкой участка там записано, что после передачи дома заёмщик должен быть собственником и дома, и земли под ним. У Банка ДОМ.РФ в требованиях к участку тоже стоит «Оформлено право собственности». Если земля у вас в аренде, проверяйте такой вариант в конкретном банке до всех договорённостей.

Землю в садовом товариществе банки смотрят по своим правилам, об этом - в статье про ипотеку на дачу в СНТ. А какие документы на участок запросить у продавца до задатка, собрано в статье про документы для ипотеки.

Где чаще всего срывается сделка с участком и стройкой?

Подрядчик. Семья нашла строителя, договорилась о проекте, а банк компанию не принимает. Требования у банков разные: где-то нужна аккредитация в самом банке, где-то опыт в частных домах. Бывали у меня и сделки, где подрядчика меняли уже по ходу.

Участок. Вид разрешённого использования, охранные зоны, отсутствие подъезда - всё это видно в документах заранее. Продавец земли обычно уверен, что «тут все строятся». Банк смотрит на бумаги.

Соотношение цены земли и дома. Участок в ближнем Подмосковье или под Петербургом может стоить больше самого дома. Если на дом остаётся мало, доля земли упирается в лимит банка, и схема не собирается.

Сроки. Срок стройки в договоре подряда лучше ставить с запасом. Деньги на эскроу по общему правилу блокируются не дольше чем на полгода сверх этого срока, а зима и поставки двигают графики у всех.

Что делать, если подрядчик не достроил дом или ушёл с объекта, я разбирала в статье про семейную ипотеку на строительство дома.

Если вы присматриваете участок и уже думаете о подрядчике - пришлите мне документы на землю и название строительной компании. Посмотрю, в какие банки такая связка пройдёт и что поправить до задатка.

Частые вопросы

Можно ли купить по семейной ипотеке только участок, а строить потом?

Отдельно купить землю по программе нельзя: в её правилах участок идёт в одной цели со стройкой дома по договору подряда с юрлицом или ИП. Отдельной цели на покупку земли нет. Если хочется сначала купить участок, а строить позже, землю берут за свои или по обычному кредиту, а в семейную ипотеку заходят уже на стройку.

Можно ли построить дом по семейной ипотеке на участке родителей?

Пока участок принадлежит родителям, построить на нём дом по программе не получится. По её правилам после постройки заёмщик должен быть собственником и дома, и земельного участка, на котором дом стоит. Рабочий путь - сначала оформить участок на себя, дарением или покупкой, и только потом заходить в программу. Как лучше оформить землю, зависит от вашей ситуации.

Можно ли купить участок у родственников?

Правила программы такую покупку не запрещают: оговорка о продавцах, взаимозависимых с заёмщиком, записана там только для квартир на вторичном рынке. Решение по сделке всё равно принимает банк по своему регламенту, и сделку с родственниками он вправе проверить внимательнее. Уточняйте его позицию до задатка.

Подойдёт ли участок в садовом товариществе?

Зависит от вида разрешённого использования и требований банка. Земля должна позволять построить жилой дом с постоянным проживанием, а часть банков прямо требует возможность регистрации в доме. Садовые участки банки проверяют строже, поэтому такой вариант лучше показать им до задатка.

Будет ли 6% на участок и стройку, если у нас один ребёнок?

По сообщению Минфина ставка на стройку и покупку земли с последующим строительством остаётся 6% независимо от числа детей и региона по договорам с 1 октября 2026 года. Условие про возраст при этом действует: по ответу ДОМ.РФ, с этой даты льготный кредит доступен семьям с ребёнком младше семи лет или ребёнком-инвалидом.

Когда участок становится залогом банка?

С момента регистрации вашего права собственности на него: так прямо записано в статье 64.1 закона об ипотеке. Если участок берётся в аренду, в залог уходит право аренды. Построенный дом по статье 65 того же закона попадает под ипотеку участка, если договор не предусматривает иного.

Источники