Договор ренты на квартиру: чем рискует покупатель

Договор ренты на квартиру опасен для покупателя тем, что обязанность платить получателю ренты переходит вместе с квартирой к новому собственнику и действует до конца жизни получателя. Ко мне с такими квартирами приходят из-за цены: объект заметно дешевле соседних, а в выписке стоит незнакомая запись. Разбираю, что означает эта запись, возьмёт ли банк такой объект в ипотеку и что остаётся проверить, когда рента в истории квартиры уже была. Разборы сделок выкладываю в моём канале.

Что будет с рентой, если я куплю такую квартиру?

Это главное, что нужно знать о таких объектах, и звучит норма буквально так:

«Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества».

• Гражданский кодекс, статья 586

Переведу на язык сделки. Пожилой человек передал квартиру в собственность плательщика ренты и получает от него деньги или содержание. Плательщик решает её продать. Покупатель получает право собственности и одновременно становится новым плательщиком ренты: платит ту же сумму, в те же сроки, тому же человеку и столько, сколько тот проживёт.

Продавец при этом от обязательств не освобождается полностью: кодекс оставляет за ним субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, если договором не установлена солидарная. Утешение слабое - при субсидиарной ответственности требование сначала предъявляют основному должнику, а основной должник теперь вы.

Второе обременение на той же квартире появляется автоматически:

«При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество».

• Гражданский кодекс, статья 587

Квартира оказывается в залоге у пожилого человека так же, как ипотечная - в залоге у кредитора. Механику я разбирала в материале про покупку квартиры в залоге у банка, только залогодержатель здесь частное лицо со своим интересом и своим здоровьем.

Договор ренты на квартиру: что это простыми словами?

Определение в кодексе короткое: получатель ренты передаёт имущество в собственность плательщика, а плательщик обязуется периодически выплачивать ренту деньгами либо предоставлять средства на содержание в иной форме (статья 583).

Рента бывает трёх видов, и для покупателя разница принципиальная:

Постоянная рента в жилых сделках встречается редко, но она неприятнее всех: бессрочное обязательство переходит дальше по цепочке собственников.

Квартира под ренту передаётся за плату или бесплатно. К передаче за плату применяются правила о купле-продаже, к бесплатной - правила о дарении (статья 585). От этого зависит и минимальная стоимость содержания.

Форма у договора одна:

«Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации».

• Гражданский кодекс, статья 584

По договорам, заключённым после 1 марта 2013 года, регистрируется переход права собственности, а сам договор госрегистрации не требует. Нотариальное удостоверение остаётся обязательным: этого требования кодекс не отменял.

Чем пожизненная рента отличается от содержания с иждивением?

Пожизненная рента устанавливается на срок жизни того, кто передал квартиру, либо другого названного им человека. Получателей может быть несколько: доли считаются равными, а после смерти одного его доля переходит к пережившим. Обязательство заканчивается со смертью последнего получателя (статья 596).

Для покупателя это значит: смерть одного из получателей ренты обременение не снимает, если в договоре указаны двое.

Пожизненное содержание с иждивением устроено сложнее. Получатель передаёт дом, квартиру, участок или иную недвижимость, а плательщик обязуется содержать его самого или указанное им третье лицо (статья 601). Состав обязанностей кодекс описывает прямо:

«Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг».

• Гражданский кодекс, статья 602

Там же стоит денежный минимум. Стоимость всего объёма содержания в договоре определяется обязательно, и если квартира передана бесплатно, месячный объём не может быть меньше двух прожиточных минимумов на душу населения в том субъекте, где находится недвижимость. Спор о том, хватает ли предоставленного, решает суд по принципам добросовестности и разумности.

Обеспечение потребности в жилище обычно означает, что получатель ренты продолжает жить в этой самой квартире. К обременению добавляется живущий человек с правом пользования, а это отдельный сюжет: что делать, если в квартире прописаны люди.

Что показывает выписка ЕГРН и как понять, что квартира под рентой?

Порядок действий у меня всегда один: свежая выписка на объект, раздел с ограничениями и обременениями, документ-основание из рук продавца.

Что выписка покажет: факт записи, дату её внесения, номер и лицо, в пользу которого установлено ограничение. Чего она не покажет: размер выплат, состав содержания, кто ещё указан получателем ренты, какие условия расторжения стороны прописали. Всё это живёт только в тексте договора.

Отдельная история - квартиры, где рента уже была и запись снята. Свежая выписка чиста, а из истории объекта рента никуда не делась. Здесь помогает выписка о переходе прав: она показывает цепочку собственников и даты. Короткое владение и новый собственник вскоре после смерти пожилого человека - повод запросить документ-основание и прочитать его целиком. Общий чек-лист документов по вторичке собран в разборе о том, что проверить перед сделкой.

Нужно ли согласие получателя ренты на продажу квартиры?

Норма сформулирована жёстко:

«Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты».

• Гражданский кодекс, статья 604

Практический смысл для покупателя: ключевое разрешение на сделку даёт не продавец, а пожилой человек, которого покупатель обычно ни разу не видел. Пока согласия нет, сделки нет, и никакой аванс этого не меняет.

Там же закон требует от плательщика ренты принимать меры, чтобы использование квартиры не приводило к снижению её стоимости.

При пожизненной ренте без иждивения такого прямого требования в кодексе нет, но право залога получателя ренты по статье 587 на квартире остаётся, и Росреестр видит эту запись при регистрации перехода права.

Дадут ли ипотеку на квартиру с рентой?

Логика кредитора простая: банк берёт квартиру в залог, чтобы в крайнем случае обратить на неё взыскание и вернуть деньги. Квартира под рентой уже заложена другому человеку и несёт пожизненную обязанность, размер которой зависит от того, сколько проживёт получатель ренты. Быстро и без спора такой объект не продать.

В моей практике заявки по квартирам с действующей рентой просто не доходят до одобрения объекта: кредитный менеджер видит обременение в выписке и закрывает вопрос. Закон таких сделок не запрещает, а банки от них отказываются - это тот же случай, что я описывала в разборе о том, какую недвижимость банк не возьмёт в ипотеку.

Ситуация меняется, когда рента прекращена и запись из ЕГРН убрана: тогда для банка это обычная вторичка, и вопросы остаются к истории перехода прав. Почему запись об обременении иногда висит дольше положенного, я разбирала в материале про то, что делать, если банк не снимает обременение.

Когда обременение рентой прекращается и запись снимается?

Основание прекращения записано в кодексе одной строкой: обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (статья 605). Для пожизненной ренты работает та же логика, с поправкой на нескольких получателей: обязательство заканчивается со смертью последнего из них.

Дальше начинается техническая часть, которую продавцы недооценивают. Юридический факт наступил, а реестр об этом не знает: запись из выписки сама не исчезает. Пока обременение числится в ЕГРН, его видит и покупатель, и регистратор при подаче документов. Согласие получателя ренты брать уже не у кого, и сделка в таком состоянии упирается в приостановку регистрации.

Мой порядок работы с такими объектами: сначала продавец снимает запись и присылает свежую выписку без обременения, потом договор и аванс. В обратном порядке покупатель финансирует хлопоты продавца.

Может ли рента вернуться после смерти получателя?

Первая причина спора - деньги, которых наследники не увидели: квартира ушла к чужому человеку при жизни владельца, и наследовать оказывается нечего. Отсюда иски о том, что пожилой человек не понимал значения своих действий, был введён в заблуждение или не получал обещанного содержания.

Вторая причина прописана в самом кодексе. При существенном нарушении обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата переданной недвижимости либо выплаты выкупной цены, причём расходы на содержание плательщику никто не компенсирует:

«При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

• Гражданский кодекс, статья 605

Доказывать содержание трудно: переводы на карту подтвердить легко, а покупку лекарств, продуктов и уход за человеком - гораздо труднее. Расписок за прожитые годы обычно никто не собирает.

Для покупателя вывод получается такой. Квартира, прошедшая через ренту, относится к объектам с повышенным риском оспаривания сделки, и закрывать этот риск приходится теми же средствами, что и в других сложных историях: полная стоимость в договоре и титульное страхование. Занижение цены здесь вредит вдвойне - почему полная сумма в договоре важнее налога продавца, я разбирала отдельно.

Что проверить, если квартира связана с рентой?

Порядок, по которому я иду с клиентом:

1. Свежая выписка ЕГРН на дату разговора. Смотрю раздел ограничений: есть ли запись, в чью пользу и с какой даты.
2. Выписка о переходе прав. Показывает цепочку собственников и сроки владения: короткие переходы после смерти пожилого человека изучаю отдельно.
3. Договор ренты полностью. Вид ренты, размер выплат, состав содержания, число получателей, условия расторжения. Пересказ продавца документом не считается.
4. Согласие получателя ренты. Для содержания с иждивением оно обязательно и должно быть предварительным.
5. Документы о прекращении, если рента закончилась: свидетельство о смерти и подтверждение снятия записи из ЕГРН.
6. Одобрение объекта банком, если сделка ипотечная: отказ кредитора по обременению разворачивает сделку на любом этапе.

Отказаться стоит в двух случаях: продавец не показывает договор ренты целиком либо предлагает выйти на сделку до снятия записи. Оба сигнала означают, что часть условий покупателю знать не дают.

Частые вопросы

В чём плюсы договора ренты для того, кто отдаёт квартиру? Пожилой человек получает постоянный доход или содержание и при этом остаётся жить в своей квартире, если такое условие включено в договор. Обязательство обеспечено залогом квартиры, а при существенных нарушениях закон разрешает требовать её возврата.

Сколько стоит оформить договор ренты на квартиру? Расходы складываются из нотариального тарифа, который считается от стоимости квартиры, платы за услуги нотариуса и госпошлины за регистрацию перехода права. Точные суммы называет нотариус на дату сделки, поэтому ориентироваться на чужие цифры из интернета не стоит.

Можно ли купить квартиру с действующей рентой? Купить можно, но при пожизненном содержании с иждивением закон требует предварительного согласия получателя ренты на сделку. Вместе с квартирой покупатель принимает обязанность платить ренту или содержать человека до конца его жизни, а квартира остаётся в залоге у получателя ренты.

Что будет, если новый собственник перестанет платить ренту? За просрочку кодекс начисляет проценты по статье 395, если договором не установлен другой размер. При существенном нарушении обязательств получатель ренты вправе требовать возврата квартиры или выплаты выкупной цены, а потраченное на содержание не возвращается.

Отвечает ли прежний плательщик ренты после продажи квартиры? Прежний собственник несёт субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, если договором не предусмотрена солидарная. Требование сначала предъявляют новому собственнику как основному должнику, и только потом очередь доходит до продавца.

Что делать, если получатель ренты умер, а запись в ЕГРН осталась? Обязанность платить прекратилась, но обременение из реестра само не исчезает - его снимают отдельной процедурой. До снятия записи квартира для сделки считается обременённой, и покупателю разумно дождаться чистой выписки.

Дадут ли ипотеку, если рента была в истории квартиры, но уже снята? Действующего обременения нет, и формально объект для банка обычный. Решение принимает кредитор по итогам проверки истории перехода прав, и по таким квартирам он смотрит документы внимательнее обычного, вплоть до требования титульного полиса.

Что в итоге

Три вещи решают исход такой сделки. Рента закреплена за квартирой и переходит к новому собственнику. Квартира в залоге у получателя ренты, и на сделку с содержанием по иждивению нужно его предварительное согласие. Ипотеку банк не даст, пока запись об обременении стоит в реестре.

Скидка выглядит привлекательно ровно до момента, когда покупатель посчитает стоимость обязательства: два прожиточных минимума в месяц при бесплатной передаче квартиры - это установленный законом минимум, а срок исполнения заранее неизвестен никому.

Приходите с адресом и выпиской - посмотрю историю квартиры и скажу, снимается ли обременение и возьмёт ли объект банк.

Что почитать дальше

• Покупка квартиры в залоге у банка - как проходит сделка с обременением.
• Какую недвижимость банк не возьмёт в ипотеку - требования кредиторов к объекту.
• Что проверить перед сделкой - чек-лист документов по квартире.
• Титульное страхование - защита права собственности от оспаривания.

Источники